Bluedream

Warum nicht mal ein Fachwerkhaus?

14 Beiträge in diesem Thema

Moin moin Immopreneure,

seit längerem ist mir aufgefallen das Fachwerkhäuser deutlich günstiger als Massiv Gebaute Mehrfamilienhäuser sind. Die Faktoren sind geringer und die Rendite höher. Gerade in vielen Kleinstädten und B-Lagen lassen sich schönte rentable Fachwerkhäuser finden. 

Warum investiert kaum einer in ein Fachwerkhaus? Sind die Instandhaltungs und Sanierungskosten hier deutlich höher, sodass man Expertenwissen benötigt?

Oder haben wir hier im Forum sogar jemanden der sich in den Bereich spezialisiert hat? 

Grüße Blue

 

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Bei Fachwerkhäusern hat man oftmals niedrige Deckenhöhen, schiefe Wände, unebene Böden... feuchte niedrige feuchte Keller Tür und Fenstermaße außerhalb jeglicher Norm, vom Denkmalschutz ganz zu schweigen..

Fachwerkhäuser sind meist deutlich älter als 130 Jahre, wenn irgendwas renoviert werden muss ist alles aufwändiger und kann nur von Fachleuten erledigt werden sonst macht man mehr kaputt.

Fachwerkhäuser sind was für Liebhaber zum selbstbewohnen...

Eine Ausnahme würde ich bei hochherrschaftlichen innerstädtischen Fachwerkhäusern (mindestens 3m Deckenhöhe keine Bauernhäuser) zwischen Bj. 1880 und 1914 machen.

Gebäude vor ca. 1880 sind nur was für Spezialisten!

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Ich hab ein Kumpel, der macht genau das. Hat 16 Fachwerkhäuser zu meganiedrigen Faktoren (teilweise 1-2) gekauft und alles im Marburger Raum vermietet. Meist an Studis. Er ist ein guter Alloroundhandwerker und ich mache auch viel mit ihm zusammen. Wir sind keine Profis, bekommen aber einiges hin. Ich glaub seine Story wäre ähnlich spektakulär wie die Erfolge von @Jb007 und für das Forum interessant. Aber er hat kein Bock auf Öffentlichkeit. Ich kann aber sagen, er hat das Geld in den letzen 10 Jahren verdient von dem viele hier träumen. Passiv war das natürlich nicht. Das war schon ne ganz schöne Plackerei. Dazu hat er kaum Schulden - das ist schon der Hammer. 

bearbeitet von Fröhn
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Marburg ist ein Sonderfall, da hier noch eine schöne Altstadt erhalten geblieben ist, und die dortigen Studenten darauf stehen.

wie viele der Fachwerkhäuser deines Kumpels sind aus der Zeit nach 1880?

Und sind innerstädtisch mit hohen Decken?

 

Heute wollen alle soooo individuell sein, mit bodentiefen Fenstern und Einheitsschrankwand.., da ist die Mieterauswahl im Fachwerkhaus schon gewaltig kleiner 

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vor 31 Minuten schrieb Fröhn:

Ich hab ein Kumpel, der macht genau das. Hat 16 Fachwerkhäuser zu meganiedrigen Faktoren (teilweise 1-2) gekauft und alles im Marburger Raum vermietet. Meist an Studis. Er ist ein guter Alloroundhandwerker und ich mache auch viel mit ihm zusammen. Wir sind keine Profis, bekommen aber einiges hin. Ich glaub seine Story wäre ähnlich spektakulär wie die Erfolge von @Jb007 und für das Forum interessant. Aber er hat kein Bock auf Öffentlichkeit. Ich kann aber sagen, er hat das Geld in den letzen 10 Jahren verdient von dem viele hier träumen. Passiv war das natürlich nicht. Das war schon ne ganz schöne Plackerei. Dazu hat er kaum Schulden - das ist schon der Hammer. 

Wenn du sagst zu 1-2 fachen, die Dinger aber nicht renoviert sind und da keiner wohnt dann kann man doch nciht 1-2 faches sagen.

Was also bedeutet die Aussage jetzt?

Nach der Renovierung hat er Mieteinahmen x ,hat er also zu 2x gekauft?

Oder Einkaufspreis + Renovierungskosten = 2 x Jahresmiete?

bearbeitet von daeda

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@daeda Du hast völlig recht. Aus 1 - 2 fachen - wird dann am Ende doch 10-fach. Ein kleines Häuschen hat er für 9k gekauft und am Ende hat er da auch 70k reingesteckt. Dafür 450 nkm ist der Faktor auch nicht so dolle. Aber das kann er dann 10 Jahre voll abschreiben und bekommt die Miete quasi netto. Dann klingt es schon wieder anders 

@Matt Ja Marburg ist ein Sonderfall. Aber alles ist ein Sonderfall. Er hat den Nordhessischen Raum - die Studis - er als Handwerker usw.. alles auf einen Punkt gebracht und dafür eine eigene Strategie entwickelt und das passend gemacht. Hjalmar @jb007 hat die Ruhrpottstrategie mit seinem Wissen kombiniert und so muss jeder schauen, was er besser als die anderen machen kann. 

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Ich habe auch 3 sehr alte Fachwerkhäuser und man sollte sich mit der Materie schon beschäftigen, weil man rein technisch viel Falsch machen kann und meist auch viel Falsch gemacht wurde. Wenn man es aber dann richtig macht halte ich Fachwerk durchaus für sehr haltbar. Dass die Dinger schon 300 Jahre da stehen zeugt meiner Meinung nach von einer guten Bauart.

Weil ich mich mittlerweile eingearbeitet habe kann ich da größtenteils günstige Arbeiter nehmen, denen ich dann halt erkläre wie es gemacht werden soll und das dann regelmäßig kontrolliere. Wenn man natürlich nur Restauratoren nimmt und alles Diffusionsoffen macht bekommt man ein Super Wohnklima aber dann wird es zu teuer.

Inhaltlich kann ich da diese Quellen empfehlen, da gibt es viele gute Erklärungen:

https://www.youtube.com/user/tracheide2/videos

http://xn--ingenieurbro-bttcher-asl-yoc5m.de/kostenlose-downloads.html

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Der Grundtenor ist immer - nimm nur die Baustoffe, die auch zu der zeitlichen Epoche passen. Wenn die Gefache aus Lehm sind, dann ist auch Lehm wieder das Beste wo gibt. :D  Und wenn das Gefach mit einer modernen Chemiepampe aufgefüllt wird, dann hält das nicht lange - also raus damit. Ein weiter Vorteil ist, dass man das Holz von alten Scheunen nehmen kann und dass Lehm im Grunde nix kostet, genau wie auch Weidenstöcke nicht usw... 

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Am 17.5.2018 um 20:11 schrieb Fröhn:

@daeda Du hast völlig recht. Aus 1 - 2 fachen - wird dann am Ende doch 10-fach. Ein kleines Häuschen hat er für 9k gekauft und am Ende hat er da auch 70k reingesteckt. Dafür 450 nkm ist der Faktor auch nicht so dolle. Aber das kann er dann 10 Jahre voll abschreiben und bekommt die Miete quasi netto. Dann klingt es schon wieder anders 

@Matt Ja Marburg ist ein Sonderfall. Aber alles ist ein Sonderfall. Er hat den Nordhessischen Raum - die Studis - er als Handwerker usw.. alles auf einen Punkt gebracht und dafür eine eigene Strategie entwickelt und das passend gemacht. Hjalmar @jb007 hat die Ruhrpottstrategie mit seinem Wissen kombiniert und so muss jeder schauen, was er besser als die anderen machen kann. 

Ich muss jetzt doch ein bisschen nachbohren ;) Ich lande da beim 14 fachen am Ende. Die 70k hat er aber aus Eigenkapital?

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@daeda Ganz genau kann es Dir nicht sagen. Aber er bekommt ein Haufen Kohle von der Stadt - und die zahlen einiges. Die rufen ihn sogar an, dass er mehr Geld abrufen soll, weil die Stadt eben Geld ausgeben will für schöne Fachwerkfassaden. Dazu  kann er noch  - glaub - 90 oder 100% in 10 Jahren abschreiben - sprich AFA = 10% und nicht nur2 oder  2,5%. Deswegen ist es dann auch nicht wirklich Faktor 14 mehr. Ja - er macht beides. Manchmal finanziert er - aber ich denke dass die 70k aus Eigenmitteln kommen. Aber er ist wie die Aldi-Brüder. Er will sich nicht völlig in die Karten schauen lassen. 

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vor 14 Stunden schrieb Fröhn:

@daeda Ganz genau kann es Dir nicht sagen. Aber er bekommt ein Haufen Kohle von der Stadt - und die zahlen einiges. Die rufen ihn sogar an, dass er mehr Geld abrufen soll, weil die Stadt eben Geld ausgeben will für schöne Fachwerkfassaden. Dazu  kann er noch  - glaub - 90 oder 100% in 10 Jahren abschreiben - sprich AFA = 10% und nicht nur2 oder  2,5%. Deswegen ist es dann auch nicht wirklich Faktor 14 mehr. Ja - er macht beides. Manchmal finanziert er - aber ich denke dass die 70k aus Eigenmitteln kommen. Aber er ist wie die Aldi-Brüder. Er will sich nicht völlig in die Karten schauen lassen. 

Ist ja ok ;) ich frage nur so genau, weil wenn man noch am Anfang steht kann man sich von solchen Aussagen wie 1-2 fach schon entmutigen lassen, weil man das eben so nicht findet. Wenn du aber sagst am Ende wars dann doch 14 fach, zwar mit Sonderabschreibungen usw. aber eben nicht 1-2 fach. Das heisst dann am Ende dass der Faktor gar nicht "so gut" sein muss. Und das zu wissen oder zu sehen ist schon wichtig, sonst kauft man am Ende gar nichts weil eben kein 1-2 fach vorbeirauscht.

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@daeda ich wollte mit der Aussage keinesfalls arrogant rüberkommen. Ich möchte auch niemanden entmutigen - sondern eher im Gegenteil. Es gibt aber im Osten haufenweise Regionen mit solchen Faktoren. Ein Kumpel von mir hat mitten in Gera letztens ein MFH zu Faktor 2,6 oder 2,9 gekauft. Weiß nicht mehr genau. Ich habe aber auch 100km südlich von HH Dörfer gefunden - zb. Dömniz an der Elbe. Dort gibt es viel Leerstand. Mieten total im Keller. X Häuser grotten im Stadtkern vor sich hin. Da findest du locker solche Einkaufsfaktoren. Du musst hat dann natürlich ein bißchen renovieren können. Das ist klar. Sollte man aber am Ende beim 5 - 6 fachen rauskommen, geht ja auch nicht die Welt unter. 

bearbeitet von Fröhn

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Am 21.5.2018 um 13:26 schrieb Fröhn:

@daeda ich wollte mit der Aussage keinesfalls arrogant rüberkommen. Ich möchte auch niemanden entmutigen - sondern eher im Gegenteil. Es gibt aber im Osten haufenweise Regionen mit solchen Faktoren. Ein Kumpel von mir hat mitten in Gera letztens ein MFH zu Faktor 2,6 oder 2,9 gekauft. Weiß nicht mehr genau. Ich habe aber auch 100km südlich von HH Dörfer gefunden - zb. Dömniz an der Elbe. Dort gibt es viel Leerstand. Mieten total im Keller. X Häuser grotten im Stadtkern vor sich hin. Da findest du locker solche Einkaufsfaktoren. Du musst hat dann natürlich ein bißchen renovieren können. Das ist klar. Sollte man aber am Ende beim 5 - 6 fachen rauskommen, geht ja auch nicht die Welt unter. 

Habe das nicht als arrogant aufgefasst. Wenn du jetzt deinen Kumpel nimmst, der am Ende bei Faktor 14 landet mit viel Eigenarbeit, dann stellt sich das wieder anders dar und ist evtl am Ende doch kein so guter Deal (ich weiss jetzt nicht wo die Preise sonst in der Region liegen). Das ist mir hier schon öfter aufgefallen, dass die Begriffe oft durcheinander geraten. Am Ende redet man obwohl man vermeintlich die gleichen Fachbegriffe wählt von unterschiedlichen Dingen. Und das halte ich für problematisch. Wenn @Arnd Uftring davon redet dass man in Chemnitz maximal zum Faktor 7 kaufen soll, dann meint er wahrscheinlich Gesamtinvestitionskosten/Jahresmiete.Zu GIK gehören dann auch Sanierungskosten und der Faktor ist beim Kauf noch gar nicht so genau abschätzbar und erst nach der Fertigstellung der Maßnahme und Vermietung klar.

Ich kenne diese Häuser für "Faktor" 2 oder 3 auch. Das sind aber Komplettsanierer und meistens Gebäude um 1900 rum. Jetzt gibt es Tabellen und Erfahrungswerte mit denen man so etwas abschätzen kann und landet da erst mal grob bei 1000€/qm. Ich lasse mich da gerne korrigieren, mein Wissen kommt da nur aus Büchern. Eine Wohnung bei der weit weniger zu machen war lag schon bei 300€/qm. Kann sein, dass das immer noch zu teuer war,  aber da war "nur" Bad/Heizung und Fenster zu machen. Wenn jetzt noch Decken und Dach dazu kommt erhöht sich das noch mal.

Ich bin ebenfalls begeisterter Immopreneur Podcast Hörer, gerade ging es um Gwenovieren,  das Modell ist platt gesagt: Abgerockte Häuse kaufen und renovieren, soweit nix neues. Anscheinend funktioniert das immer ;) Nur das es keine Sanierung ist sondern eine notdürftige Renovierung und mit schöner Einrichtung trotzdem die Vermietbarkeit gesteigert wird. Also eignen sich auch nicht alle Häuser, die Heizung sollte schon gehen. So weit zum Konzept, aber wieder ein Beispiel bei dem die Zahlen und Details im Dunklen bleiben. Vllt bin ich da zu sehr Zahlenmensch und denke die Dinge tot, aber am Ende muss es sich auch für die Interviewpartnerin im Podcast rechnen.

Was hier im Forum eigentlich fehlt zumindest habe ich es noch nicht gesehen. Ist so eine Art newbie Ecke, also ein Artikel, der die Begrifflichkeiten klärt etc, damit diese zumindest klar sind vor allem für Anfänger aber auch als gemeinse Disksussionsbasis. Interessant wäre vllt auch mal eine Sammlung an Faktoren für verschiedene Gegenden vllt sogar auf einer Karte. Hier sind doch genug Leute unterwegs die sich in den verschiedenen Ecken auskennen. Bin ich der einzige der damit Probleme hat? Hat noch jemand Interesse an so etwas?

Sorry an den Threadstarter :D, sind jetzt ziemlich off topic, aber Thema beschäftigt mich auch gerade und wäre sicherlich hilfreich.

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@daeda  

Es ist zwar schon ne Weile her - aber hier habe ich Daten und Zustand der Wohnung dokumentiert. Und mit der Whg kenne ich mich auch aus, weil es meine ist. Wenn Du fragen hast, dann frag einfach - dafür ist das Forum doch da. 

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