Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
Stefan Redlich

Erste ETW in Leipzig: Ist es zu teuer?

Recommended Posts

Hallo,

ich suche nun schon seit einiger Zeit nach Immobilien (vorher in Berlin [zu teuer], nun in Leipzig) und habe bisher erst die ersten 50 Folgen des grandiosen Podcasts gehört, allerdings viel gelesen und mich umgehört.

Ich habe mir nun heute in Leipzig, ca. 10 Gehminuten vom Zentrum, eine ETW angeschaut mit folgenden Kenndaten:

- Kaufpreis: 78.900 €

- QUadratmeter: 32,5 m²

- Nettokaltmiete: 297€ (teils möblierte Wohnung)

- Hausgeld: 104 €

- Makler mit 5,95%

Das ergibt eine Bruttorendite (ohne Renovierung, die man evtl machen könnte) von ca 4%. Mit 5% Kapitaldienst allerdings einen negativen Cash Flow von rund 50€ was ja per se schon einmal nicht gut ist, oder sogar ein No-Go? 

Nun ist aber die Lage wirklich hervorragend und das Gebäude BJ 1995 mit ca. 70 Parteien macht auch einen guten Eindruck. Allerdings sind bisher weder das Dach saniert wurden noch irgendwelche Arbeiten an der Heizung gemacht wurden oder der Fassade, so dass all diese drei Sachen wohl in den nächsten 5-15 Jahren? einmal anfallen. Momentan besteht zwar kein Bedarf laut den ETV Protokollen und Makler, aber irgendwann wird sich das ja ändern. Die Instandhaltungsrücklage beträgt ca. 4,500€ pro Wohnung und wird monatlich mit 44 cent/m² angespart. Das Gebäude hat Risse an der Fassade, ob diese nur oberflächliche Setz/Spannungsrisse sind oder fundamentaler, weiß ich nicht. In der Wohnung selber gibt es auch solche Risse quer die Wand entlang. Ist das ein großes Risiko? 

Ich bin etwas ratlos. Pluspunkt ist die tolle Lage (allerdings kein Balkon), negativ ist, dass mir die ETV Protokoll von 2017 nicht vorliegt, ebenso wenig wie der Wirtschaftsplan 2017/2018 (kommt laut Makler noch) sowie natürlich der negative Cash Flow und die Unsicherheit mit den Rissen und den generellem möglichem Sanierungsaufwand in den nächsten 10-15 Jahren. 

Wie geht man hier jetzt am besten rational ran? Für den Preis würde ich die Wohnung jedenfalls nicht kaufen, allerdings fehlt mir als Laie die Kenntnis was ein realistischer Preis ist und wie man die Mängel entsprechend kaufpreismindernd kommuniziert. Im Grunde bin ich einfach ratlos momentan, da die Lage wie gesagt TOP ist und ich denke, dass man an dem Standort sehr viel rausholen kann in den nächsten Jahren. Wenn man das zum Beispiel richtig toll möblieren würde (5-10k EUR), dann sollte auch eine NKM von 13€ pro m² drin sein. 

Was denkt ihr erfahrenen Investoren zu solch einer Anfängermeinung hier? Bitte nicht zerfleischen ;) Bin für jeden Rat dankbar :)

VG

Stefan

Edited by Stefan Redlich

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hi Stefan,

ohne den Leipziger Markt jetzt sehr gut zu kennen würde ich sagen, dass du die Finger davon lassen solltest. Du verdienst hier nichts - m.E. ist Leipzig schon sehr stark (evtl zu stark) gestiegen. Du bist hier bei Faktor 22 und das Potenzial zur Mieterhöhung ist begrenzt. Du bist bei fast 10 €/m²... über den Mietspiegel wirst du über Jahre chanchenlos sein. Ob du bei Auszug und Neuvermietung wesentlich mehr bekommst wage ich zu bezweifeln.

Meine Meinung ist, dass Leipzig aktuell zwar sehr gefragt ist - die Preise sind m.E. aber übertrieben. Ich würde hier idR nicht mehr kaufen (außer ich mach nen ordentlichen Schnapp :p)

@Fröhn Hau mal deine Meinung raus :]

 

Edited by nemo
  • Like 4

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 41 Minuten schrieb Stefan Redlich:

- Kaufpreis: 78.900 €

- QUadratmeter: 32,5 m²

Genau an diesem Punkt wusste ich bereits, dass es alles andere als ein guter Deal ist. Das sind fast 2500 € / qm.

Vergiss die Wohnung und such weiter

Edited by Eduard H.
Schreibfehler beseitigt
  • Like 5

Share this post


Link to post
Share on other sites
9 minutes ago, nemo said:

Hi Stefan,

Meine Meinung ist, dass Leipzig aktuell zwar sehr gefragt ist - die Preise sind m.E. aber übertrieben. Ich würde hier idR nicht mehr kaufen (außer ich mach nen ordentlichen Schnapp :p)

Danke dafür! Ohne Experte zu sein finde ich den Preis auch zu hoch, aber eventuell kann man ihn ja runterverhandeln. Aber ist denn dei Lage nichts wert? Ohne Kontakte, die nicht habe, findet man doch über ImmoScout und Konsorten mit Sicherheit keine guten Deal, da die alle schon vorher weggehen und warum sollte jemand überhaupt so günstig verkaufen, dass man selber so gut dabei wegkommt? 

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 27 Minuten schrieb Stefan Redlich:

 

Doch die Lage ist bestimmt nicht schlecht. Aber was hast du davon, wenn am Ende nichts übrig bleibt? Du ist schon bei über 9 € / m² (und die Whg ist noch Teilmöbliert - du musst also im Zweifel auch mal was ersetzen). Das Angebot ist einfach zu teuer. Ich finde Leipzig auch klasse, aber hier haust du dein sauer verdientes Geld raus.

Ich bin eher im Ruhrgebiet unterwegs und der Pott und Leipzig entscheiden sich nicht soooo sehr. Leipzig war auch viele Jahre sehr verschmäht und kommt in den letzten Jahren.

Die Mieten sind aber nach wie vor sehr niedrig. Du bist hier bei über 9€.... bei Neuvermietung kommst du mit Glück auf 10€ - du kalkulierst in deiner Rechnung mit 13,00€ dafür muss die Wohnung aber leer sein - und dann sind die 13 € auch möbliert kalkuliert, du hast also deutlich höhere Instandhaltung, weil du auch Möbel usw reparieren musst .

Grobe Rechnung:

KP 78.900 €

NK 9.500 € (ca. 12% - eher etwas mehr, weil der Makler abgefuckt teuer ist und ich grad keine Ahnung hab wie der GrErwSt Satz bei euch ist)

Angenommen du finanzierst die 78.900 € mit ca 5% (Zins + Tilgung).

Ausgaben mtl:  ca. 328 € (3945 p.a.) bei Nettomiete iHv 297€.

Du zahlst also schon drauf. Das kannst du vergessen. Es sei denn du bist der Meinung, dass man in Leipzig bald wesentlich mehr Miete / m² zahlt. Das sehe ich aber nicht.

Rechne dir das einfach selber mal durch... am Ende sollte was auf der Plus.-Seite stehen. Sonst lass es sein - ist zumindest meine Meinung. Alles andere ist Glückspiel  :]

Edit: Mal abgesehen davon, dass du bei diesem Beispiel noch knapp 10k kostbares Ek bezahlt hast um draufzuzahlen^^ :(

 

Edited by nemo
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Stefan Redlich es ist schon ein bisschen her, wo du das geschrieben hast. Ich hatte vor einer Woche ne Whg am Stadtrand am Start. 50qm / 45000 / innenprovision / 280 Euro NKM  - Hausgeld weiß ich nicht und hab dafür Käufer gesucht. Die ist jetzt aber weg. Aber sowas kommt immer mal wieder. Man muss eben auch warten können. 

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Das war am Stünzer Park. Engelsdorfer Straße . Aber bei Qm Preisen von 900 Euro , hat man nicht viel Zeit lange rumzumeckern. Entweder nimmt man die Bude oder läßt es eben bleiben. Ich hatte 3 Leute hier aus dem Forum gefragt und der, der dann am schnellsten schießt, macht den Sack zu und fertig. Um so eine Whg zu verkaufen braucht man kein Immoscout24. 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

"Stadtrand" ist relativ, ich find die Lage schon garnicht schlecht. Bei dem Preis und akzeptablem Zustand würde ich auch kein Portal befragen. Du hast ein gutes Netzwerk, wenn du sowas in Leipzig noch angeboten bekommst?!

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 59 Minuten schrieb Fröhn:

Das war am Stünzer Park. Engelsdorfer Straße . Aber bei Qm Preisen von 900 Euro , hat man nicht viel Zeit lange rumzumeckern. Entweder nimmt man die Bude oder läßt es eben bleiben. Ich hatte 3 Leute hier aus dem Forum gefragt und der, der dann am schnellsten schießt, macht den Sack zu und fertig. Um so eine Whg zu verkaufen braucht man kein Immoscout24. 

 

Für 900 EUR hast Du verkauft? Hättste sicher auch 1000-1100 kriegen können.

Share this post


Link to post
Share on other sites

 Ja ich weiß. Es war aber nicht meine Whg. ich hatte nur davon gehört, dass sie verkauft wird. Bonus - ein Tiefgaragenplatz gab es auch noch dazu.

 Du überschätzt mich. Ich hab ein kleines Netzwerk, aber wenigstens das. Aber mehr ist es leider nicht. @hajo

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Da bist du schon weiter als ich und die meisten anderen. 😋 Wobei ich kein "Immopreneur" im Sinne der Community werden möchte...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich habe früher angefangen. Wer heute einsteigt, kauft in der Regel zu Höchstpreisen. Wenn man schon etwas länger dabei ist, hat man mehrfach davon profitiert, dass die Zinsen gefallen sind. Zum einen durch Umschuldung. Und zum anderen, dass bei fallenden Zinsen die Immobilienpreise durch die Decke gehen. Wenn man umschuldet, kann man eventuell Darlehenspakete schnüren um Kredite ganz abzulösen, Immos neu einwerten lassen,  mit freiwerdenen Grundschulden andere Objekte beleihen usw... Das geht alles erst mal nicht, wenn man  letztes Jahr zu ersten mal gekauft hat.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...