Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
MSchmidt

ETW in 35000 Einwohner Stadt

Recommended Posts

Hallo zusammen,

ich würde mich über Eure Meinungen, Ratschläge, Hinweise zu zwei Wohnungen freuen, die bisher noch nicht in den Immobilienplattformen eingestellt sind und bei denen ich überlege zuzuschlagen.

Es handelt sich um zwei Wohnungen zu je 70 qm in einem MFH (Bj 1945, jedoch saniert mit Wärmedämmverbundsystem) mit insgesamt 6 Wohnungen. Grundstück ca. 1000 qm mit jeweils einer Stellfläche pro Wohnung. Die Wohnungen liegen im DG und 1 Geschoss. Das Haus hat keinen Fahrstuhl.

Die Wohnungen liegen in Niedersachsen zentral in einer Stadt mit ca. 35.000 Einwohnern. Fußgängerzone, Geschäfte, Lebensmittelläden, Schulen und Bahnhof liegen im Umkreis von 2 Kilometern. Das Haus liegt in einer nicht viel befahrenen Strasse innerorts in einem reinen Wohngebiet. Die Wohnungen sind für ca. 5 Euro pro qm vermietet. Der Mietpreisspiegel für die Stadt weist für die Wohnungen 4,70 bis 6,50 Euro aus. Die Wohnungen befinden sich den Fotos nach in einem recht guten Zustand. Es ist Laminat verlegt, die Bäder sind renoviert, Fenster sind ok. DIe Wohnungen werden über GasThermen (Bj. 1990) beheizt und diese laufen zwar noch, müssten aber wohl bald ersetzt werden.

Das Hausgeld beträgt 225 Euro incl. Rücklage iHv 55 Euro. 117 Euro sind davon auf die Mieter umlagefähig.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen 3 Jahre liegen mir vor. Es ist darin nichts erkennbar, was auf größere Schäden oder anstehende größere Arbeiten oder Sanierungsstau hindeutet. Die Teilungserklärung habe ich gesehen - auch hier habe ich keine Probleme erkennen können.

Die Wohnungen sollen 150000 Euro kosten. Meint ihr der Preis ist in Ordnung und eine Besichtigung lohnt sich? Welche weiteren Informationen würdet ihr vor eine Besichtigung ggf. noch abfragen.

Vielen Dank für Eure Anregungen.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo @MSchmidt,

ohne genau auf weitere Faktoren einzugehen ergibt eine erste ganz grobe Überschlagsrechnung eine recht geringe Rendite.

70*5*12=4.200€

4.200€/150.000€=2,8% Mietrendite bzw. Bruttorendite. Ganz grob weiter zur Nettorendite:

Kaufpreis gesamt: 150.000€ + 15.000€ KNB = 165.000€

Reinertrag (Monatsmiete*12-nicht umlagefähige Nebenkosten) = 4.200€ - 1.296€ = 2.904€

2.904€ / 165.000€ = 1,76%

Wenn du mehr Infos bereitstellst (Stadt, deine Ziele, etc.) kann ich gerne weitere Äußerungen machen. Rein die Rendite betrachtet ist es natürlich eine Rendite, die auch in A-Lagen zu erzielen ist. Da es bei dir aber wohl eher eine C oder sogar D-Lage ist, wäre mir persönlich die Rendite viel zu gering.

Grüße

Stefan

Share this post


Link to post
Share on other sites

Vielen Dank für die Einschätzung.

Zu den Zahlen wollte ich nur anmerken, dass es sich um zwei Wohnungen handelt, so dass sich eine Jahresmiete iHv 8400 Euro ergäbe. KNB habe ich mit max 10.000 Euro berechnet (kein Makler).

Zu meinen Zielen: Ich würde die Wohnung langfristig halten wollen.

Würde das etwas an Deiner Einschätzung ändern?

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 46 Minuten schrieb MSchmidt:

jedoch saniert mit Wärmedämmverbundsystem

Bei solchen Objekten wäre ich vorsichtig, bzw. würde es mit Abschlägen im Kaufpreis bedenken!

Objekte mit dieser Dämmung neigen zu Schimmelbildung in den Wohnungen, darüber hinaus haben diese Dämmsysteme nur eine begrenzte Lebensdauer. Oftmals muss langfristig "nachgedämmt" werden und die Entsorgungsdiskussion insbesondere zu Styropor ist noch nicht abschließend beendet - das kann langfristig teuer werden.

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Vielen Dank für den Hinweis. In welcher Höhe erscheint ein Abschlag vertretbar, wenn jedenfalls zu Probleme mit der Dämmung aktuell noch nichts bekannt ist?

Share this post


Link to post
Share on other sites

hört sich ganz gut an (GROB) ... sollte es deine erste Immo sein, nur mit Eigenkapital ca. 40K,
... plane schon mal die nächsten Jahre 18K für die Thermen etc ein

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 9 Minuten schrieb MSchmidt:

Vielen Dank für den Hinweis. In welcher Höhe erscheint ein Abschlag vertretbar, wenn jedenfalls zu Probleme mit der Dämmung aktuell noch nichts bekannt ist?

Das kommt auf den Einzelfall an und kann pauschal per Ferndiagnose nicht beurteilt werden.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb MSchmidt:

Würde das etwas an Deiner Einschätzung ändern?

Na ja, selbst wenn man nur den Kaufpreis (ohne NK) nimmt kommt gerade mal eine schmale Nettorendite von 4% dabei raus - und das bei einem Kapitaldienst von > 4%.

Das bedeutet, dass Du schon allein beim Kapitaldienst drauflegen musst - alles andere ist da noch gar nicht berücksichtigt. 

Findest Du das klug?

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Bei Baujahr 1945 müssen alle Alarmglocken sofort angehen!

Das Haus ist mit Sicherheit ein ,Notaufbau"

1945 hatten die Menschen kaum was zu essen die Wirtschaft lag am Boden....

Verbaut wurde das was vorhanden war:

Trümmerteile, Feldsteine, homöopathische Spurenelemente von Beton....

Notaufbauten vereinen einen feuchten Keller mit einem schlechten Dach, in Verbindung mit dünnen Wänden bei denen Kuhdung als Mörtel verwendet worden ist...

Und wenn vor 1948, dann ohne Genehmigung Gebaut worden da die Besatzungsmächte andere Sorgen hatten...  Heimatvertriebene, Hungerwinter 1946...

Solche Gebäude sind wunderbare Zeitdokumente, aber nichts für Investoren..

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Matt:

Das Haus ist mit Sicherheit ein ,Notaufbau"

Daran habe ich noch gar nicht gedacht. Da werde ich mich in der kommenden Woche mal versuchen schlau zu machen und herauszufinden, wie solide das Haus gebaut, bzw. saniert ist. Ein feuchter Keller ist aus den Protokollen bisher noch nicht erkennbar. 

 

vor 4 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Na ja, selbst wenn man nur den Kaufpreis (ohne NK) nimmt kommt gerade mal eine schmale Nettorendite von 4% dabei raus - und das bei einem Kapitaldienst von > 4%.

Mich würde interessieren, bei welchen "Zahlen" es beginnen würde, für Dich interessant zu werden.

image.png.3a26c3142f318c28d74f5ce117f44cea.png So hatte ich bisher kalkuliert.

Darlahenssumme vom KP 80%
Darlehenssumme    116.000 € 
Zinssatz 2,00 %
anfängliche Tilgung 1,00 %
Kapitaldienst pro Monat 290 €

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 14 Minuten schrieb MSchmidt:

Mich würde interessieren, bei welchen "Zahlen" es beginnen würde, für Dich interessant zu werden.

An den Mietansätzen erkennt man, dass es sich um einen schwachen Standort handelt - aus dem Bauch heraus würde ich Dir empfehlen, Dir dort nichts unter einer Bruttorendite von 8% anzuschauen!

Immobilien kosten Geld, daher müssen Sie Geld verdienen - erst recht an schwachen Standorten, wo eine Wertsteigerung nicht zu erwarten ist! Von welchem Geld willst Du hier die Rechnungen bezahlen? Du legst hier vom ersten Monat an drauf und das wird sich nicht ändern!

PS.: Deine Kalkulation hat den kleinen Haken, dass Finanzierungen mit "1% Tilgung" der Vergangenheit angehören - 2% sind da das Minimum, eher 2,5%!

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 6 Stunden schrieb Matt:

Bei Baujahr 1945 müssen alle Alarmglocken sofort angehen!

Das Haus ist mit Sicherheit ein ,Notaufbau"

1945 hatten die Menschen kaum was zu essen die Wirtschaft lag am Boden....

Verbaut wurde das was vorhanden war:

Trümmerteile, Feldsteine, homöopathische Spurenelemente von Beton....

Notaufbauten vereinen einen feuchten Keller mit einem schlechten Dach, in Verbindung mit dünnen Wänden bei denen Kuhdung als Mörtel verwendet worden ist...

Und wenn vor 1948, dann ohne Genehmigung Gebaut worden da die Besatzungsmächte andere Sorgen hatten...  Heimatvertriebene, Hungerwinter 1946...

Solche Gebäude sind wunderbare Zeitdokumente, aber nichts für Investoren..

Naja ich hab so ein Haus (zT zerbomt worden, zT erhalten geblieben) und überhaupt keine Probleme. Das hält seit 80 Jahren vollkommen problemfrei. Ich glaube man sollte da nicht immer die Probleme suchen. In jedem Jahrzehnt deutscher Baukultur hast du irgendeinen Mist gehabt... das perfekte Baujahr gibt es m.E. nicht^^ Da muss man die Kirche mal im Dorf lassen. Wenn das Haus 1945 gebaut wurde und heute noch steht scheint es ja so schlecht nicht gebaut worden zu sein :gruebel:

Edited by nemo
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...