cmon

Wohnfläche im Kaufvertrag - üblich oder nicht?

17 Beiträge in diesem Thema

Hallo,

beim Erwerb meiner ersten Eigentumswohnung habe ich nun den vorbereiteten, notariellen Kaufvertrag geprüft. Nach Recherche hier im Forum sowie auf diversen Internetseiten haben ich den Notar gebeten die Wohnfläche der Wohnung (48,5 qm) mit aufzunehmen. 

Als Ergebnis sind nun diese beiden Passagen im Vertrag zu finden. 

Zitat

Laut Aufstellung (Anlage zur Teilungserklärung vom XXX) entfällt auf die Wohnung eine Wohnfläche von 48,50 qm. Es wird jedoch festgestellt, dass es sich hierbei nicht um eine garantierte Wohnfläche handelt; eine Haftung des Veräußerers wird ausgeschlossen.

Zitat

Der Veräußerer schuldet somit weder ein bestimmtes Flächenmaß des Grundbesitzes....

Der Makler zeigt sich "verwundert" über meinen Wunsch die Wohnfläche aufzunehmen.

Als Anfänger weiß ich die Lage nun nicht recht einzuschätzen. Ist es tatsächlich unüblich die Wohnfläche aufzunehmen? Ich verstehe die beiden Passagen so, dass meinem Wunsch nachgekommen wurde, ohne jedoch einen echten Anspruch auf Richtigkeit zu generieren. Im Mietvertrag mit dem aktuellen Mieter steht ebenfalls keine Wohnfläche.

Selbst nachgemessen habe ich bisher nicht. 

Ich danke euch für eine Einschätzung.

Viele Grüße

Simon

bearbeitet von cmon
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Miss nach.....

Eigentlich sehe ich bei einer ETW kein großes Risiko da die Wfl ja in der TE steht und die üblicherweise seriös zusammengestellt ist. 

Das Vorgehen scheint mir aber verdächtig 

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vor 52 Minuten schrieb OF_MZ:

Das Vorgehen scheint mir aber verdächtig 

Was ist daran verdächtig, wenn der Käufer diese Textpassagen auf eigenen Wunsch drin haben möchte?

Klarheit schafft letztendlich nur der Meterstab. Für die Verteilung der Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft bleibt aber die Teilungserklärung maßgeblich.

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Sehe darin auch nichts unproblematisches. Mein Bauchgefühl sagt mir aber, dass der Verkäufer auch nicht nachgemessen hat und die Teilungserklärung verifiziert hat. Ich selbst hätte das dann auch so verfasst. Nicht mehr, nicht weniger.

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Also ich kann den Verkäufer vollkommen verstehen. Ich würde das auch nicht garantieren. Warum sollte der das garantieren - er hat es vllt. nicht gemessen oder selbst auf die Angaben verlassen bei Kauf.

Beim Ankauf kaufe ich i.d.R. auch nach Wohnflächenberechnung bzw. Angaben aus der Teilungserklärung (es sei denn mir fällt bei Besichtigung wirklich direkt auf, dass es ggf Abweichungen gibt).

Für mich als Verkäufer wäre so ein Passus tendenziell eher ein Kriterium nicht an dich zu verkaufen, weil ich das Risiko einfach nicht eingehen wollen würde, dass die Fläche nachher iwie nicht stimmt.

Wichtiger ist doch auch ob du meinst, dass die Wohnung den von dir kalkulierten Mietpreis hergibt. Würde mich nicht groß auf die Fläche fokussieren. Wenn du unsicher bist, einfach mal grob nachmessen.

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Auch der vom Verkäufer verwendete Mietvertrag ohne Flächenangabe zeigt, dass dieser die Diskussion eher scheut. Das muss aber nicht heißen, dass es große Abweichungen gibt, sondern eher, dass er keine Lust hat auf einen Mieter (und jetzt auch Käufer) der eine Diskussion um den letzten halben m² aufmacht.

 

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10 minutes ago, nemo said:

Wichtiger ist doch auch ob du meinst, dass die Wohnung den von dir kalkulierten Mietpreis hergibt. Würde mich nicht groß auf die Fläche fokussieren. Wenn du unsicher bist, einfach mal grob nachmessen.

 

Quote

Auch der vom Verkäufer verwendete Mietvertrag ohne Flächenangabe zeigt, dass dieser die Diskussion eher scheut. Das muss aber nicht heißen, dass es große Abweichungen gibt, sondern eher, dass er keine Lust hat auf einen Mieter (und jetzt auch Käufer) der eine Diskussion um den letzten halben m² aufmacht.

 

Wie wichtig ist die exakte Größe eigentlich. Bei 50m2 ist es meiner amateurhaften Erfahrung eigentlich egal ob man +- 5 m2 mehr hat.
Oftmals wird ja auch eh getrickst mit dem lichten Maß, dem Balkon etc.
Für mich wäre es da fast wichtiger dass die Lage mehr Richtung Südseite liegt. Ob der Raum dann 1 m2 kleiner ist wäre mir egal.

Pauschal gesprochen wie viel m2 Abweichung sollte man pro 50m2 Wohnfläche akzeptieren und wann sollte man anfangen ein "Erbsenzähler" zu werden?

bearbeitet von Junginvestoer_Juergen
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Gerade eben schrieb Junginvestoer_Juergen:

Wie wichtig ist die exakte Größe eigentlich. Bei 50m2 ist es meiner amateurhaften Erfahrung eigentlich egal ob man +- 5 m2 mehr hat.
Oftmals wird ja auch eh getrickst mit dem lichten Maß, dem Balkon etc.

Pauschal gesprochen wie viel m2 Abweichung sollte man pro 50m2 Wohnfläche akzeptieren und wann sollte man anfangen ein "Erbsenzähler" zu werden?

Denke das kommt auch sehr auf den Markt an, in dem man unterwegs ist. Ich ja eher im Ruhrgebiet - also keine Mietpreisbremse etc... Da wären mir bis 5% Abweichung eigentlich egal, wenn ich die Wohnung trotzdem für den von mir kalkulierten Mietpreis für vermietbar halte.

Allerdings sieht das in Hamburg, Berlin, D´dorf usw wahrscheinlich anders aus. Da kommt es am Ende bei der Miete im Zweifel ja auch auf jeden m² an :)

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Die Wohnflächenverordnung regelt klar, wie mit z. B. Balkon (ab bestimmter Größe 50% als Wohnfläche) und Dachschrägen in Abhängigkeit der Höhe des Beginns der Schräge, etc. flächenmäßig umzugehen ist. Eine Abweichung der mietvertraglichen von der tatsächlichen Fläche von max. 10% wurde vom BGH sogar toleriert (als über eine Mietminderung wegen der Flächendifferenz zur tatsächlichen Größe gestritten wurde).

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5 minutes ago, Pfalzgraf said:

Die Wohnflächenverordnung regelt klar, wie mit z. B. Balkon (ab bestimmter Größe 50% als Wohnfläche) und Dachschrägen in Abhängigkeit der Höhe des Beginns der Schräge, etc. flächenmäßig umzugehen ist. Eine Abweichung der mietvertraglichen von der tatsächlichen Fläche von max. 10% wurde vom BGH sogar toleriert (als über eine Mietminderung wegen der Flächendifferenz zur tatsächlichen Größe gestritten wurde).

Danke für die Aufklärung.

Ist die Wohnflächenverordnung die  https://de.wikipedia.org/wiki/DIN_277 ?

Das heißt bei 50m2 Wohnfläche wären 45m2 ok und auch 55m2 ok. Wobei in der Realität würde wohl kaum jemand mehr an Wohnfläche liefern als auf dem Papier steht. 
Wenn ich eine Wohnung von 45m2 real hätte dürfte ich im Grund auch 49,5m2 auf dem Papier angeben ohne dass ich Probleme bekommen würde? 

 

bearbeitet von Junginvestoer_Juergen

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Ich bin mir unsicher ob die Toleranzen in Normen oder Verordnungen stehen. Ich denke das eher ist eine juristische Toleranz, die ausgelegt wird, wenn sich überhaupt um fehlerhafte Messungen bzw. Angaben gestritten wird

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vor 6 Minuten schrieb nemo:

Denke das kommt auch sehr auf den Markt an,

Genau - und, wie immer, auch auf den einzelnen Menschen! Mir persönlich wäre eine mathematische Abweichung von ein paar % auch völlig egal, wenn der Rest OK ist. Aber es gibt bestimmt genug Zeitgenossen, die, vor allem, wenn es auch sonst im Mietverhältnis kriselt, mit dem Geodreieck ankommen :D. Bei meiner Maisonette-Whg z. B. habe ich daher auch Mietvertrag ohne Flächenangabe verwendet, und den Leuten bereits bei der Besichtigung gesagt, dass ich nicht die Fläche bis auf den letzten m² garantieren werde. Wer da schon zuckt, an den muss ich ja nicht vermieten B|.

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Wenn ich mir das so durchlese was in DIN 277 steht ist die richtige Berechnung nicht trivial.

Ich habe für mich mal das durchgelesen und für mich diese Zusammenfassung erstellt. Vielleicht hilft es euch auch.

Keller, Waschküchen, Heizungsräume; Garagen sind keine Wohnfläche. Das ist logisch :-)
Fensterrahmen, Einbaumöbel, Öfen und Badewannen werden dagegen mit eingerechnet ausgehend von der Vorderkante.

Die Raumhöhe ist auch entscheidend. (gemessen vom Fussboden bis zur Decke)
Bis unter 1 Meter Wohnhöhe werden 0% angerechnet.
Bis 2 Meter Höhe 50%
Über 2 Meter 100%

Terrassen, Loggien, Balkone werden nur zu 25% angerechnet oder dürfen bis zu 50% angerechnet werden wenn sein eine erhöhten Wohnwert bieten.
Beizte Wintergärten 100% Anrechnung unbeheizte Wintergeren nur 50%

DIN 277 rechnet Balkon zu 100% an und die Wohnflächenverordnung nur zu 25%

DIN283 veraltet berücksichtigt  alle Flächen unter einem Meter Höhe gar nicht und Flächen von 1-2 Meter Höhe mit 50%. Alles über 2 Meter zu 100% berücksichtigt.

 

Wenn ich das so alles lese dann wird mir schlecht. Man braucht ja im Grunde ein Fachmann der die Wohnfläche berechnet und der dann wenn er korrekt ist noch einen Sicherheitsabschlag macht. Dann wird sich sicherlich keiner beschweren wenn man in der realen Nachmessung mehr rausbekommt. Sonst geht die Diskussion los wie gemessen wurde. Darauf hätte ich weder als Vermieter noch als Verkäufer Bock. Wenn mir da jemand zu genau käme würde ich wenn es der Markt hergibt nicht an die Person verkaufen bzw. vermieten die zu sehr Erbsen zählt. Deshalb denke ich ist es eigentlich logisch dass sich jemand auf die Teilungserklärung beruft und nichts angeben will. Dann kann man den Messfehler einer anderen Person in die Schuhe schieben.


Ich würde es auch nie selbst messen sondern jemanden beauftragen. Dann kann ich auch bei Problemen das Papierchen vom Fachmann rausholen und dem den Messfehler in die Schuhe schieben....
Weiss jemand was ein Fachmann so Pi mal Daumen für die Berechnung verlangt? 

Wenn man in A oder B Lagen etwas kauft/ verkauft , kann 1 m2 ja über 5000m2 Wert sein. Bei 5m2 sind es dann schon mindestens 25 000 Euro. Nicht dass dann im Nachhinein nach dem Protekollieren beim Notar jemand nach dem Kauf den Preis indirekt drücken will in dem er eine kleinere m2 Größe nachweisen kann...

bearbeitet von Junginvestoer_Juergen

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Ich lasse von Objekten, wo keine vernünftigen Pläne und Wohnflächenberechnungen da sind, von einer Bauzeichnerin ein Bestandsaufmaß machen und eine Wohnflächenberechnung durchführen. Das Bestandsaufmaß mit Erstellung digitaler Pläne und Übergabe als PDF kostet 2 Euro pro qm NGF, die Wohnflächenberechnung nochmal 75 Euro. Das ist es mir wert und ich habe verlässliche Pläne.

Habe übrigens auch mal eine positive Überraschung erlebt: Lt. Exposé 106 qm, nach dem aktuellen Bestandsaufmaß waren es 108 qm, obwohl es eine WEG-Wohnung mit Teilungserklärung war. Preis ist natürlich gleich geblieben, das Bestandsaufmaß hat sogar noch der Verkäufer bezahlt, weil meine Bank auf bemaßten Plänen bestanden hat. 

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Die zuverlässige Berechnung einer Wohnfläche ist faktisch wie auch rechtlich schwieriges Terrain.

Im Wesentlichen wird bei der Größenberechnung einer Wohnung die seit 2004 anwendbare Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Diese gilt zwar eigentlich unmittelbar nur für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau, wird aber analog auch bei der Berechnung des freifinanzierten, also nicht preisgebundenen Wohnraums hinzugezogen. Ansonsten kommt es bei der Berechnung der Wohnfläche von nicht preisgebundenem Wohnraum auf die örtliche Verkehrssitte an.

->Bei Streitigkeiten über die ortsübliche Verkehrssitte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen.

Jedoch eröffnet die Wohnflächenverordnung, die im Januar 2004 die frühere II. Berechnungsverordnung ablöste, Vermietern einen gewissen Spielraum bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten. In der Regel sind diese danach zwar mit einem Viertel zu berücksichtigen. Es kann aber auch eine Berücksichtigung zur Hälfte zulässig sein, wenn etwa der Balkon oder die Terrasse besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und dadurch die Wohnqualität entsprechend erhöht wird.

->Bei Streitigkeiten über diese Punkte MUSS das Gericht kostenpflichtige Gutachten einholen.

Die Rechtsprechung lässt in der Regel insgesamt eine zehnprozentige Abweichung zu, auf deren Grundlage dann die Miete oder Betriebskosten festgesetzt werden können.

ALLERDINGS – und jetzt kommt das große ABER:

Bei einer ordentlichen (gesetzlich erlaubten) Mieterhöhung kommt es seit einer BGH-Entscheidung von 2015 nur noch auf die TATSÄCHLICHE Wohnfläche an, egal ob diese größer oder kleiner ist, als vereinbart. Der BGH ändert damit seine bisherige Rechtsprechung.

->Investoren sollten in ihrer Kalkulation jedenfalls bedenken, dass Rechtsstreitigkeiten und die zugehörigen Sachverständigengutachten die Rentabilitätsberechnungen erheblich beeinträchtigen können. Deshalb ist ein Nachgeben gegenüber dem Nachrechnenden Mieter unter Umständen günstiger, als eine rechtliche Auseinandersetzung.

Bei Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mehrt sich zunehmend die Praxis, dass informierte Mieter erst am Ende des Mietverhältnisses „abrechnen“. Das Thema Flächenberechnung unterliegt jedenfalls seit 2015 anderen Grundlagen, als die herkömmlich verbreiteten „Informationen“.

+++

Die Berechnungsregel für Balkone nach WoFlV ist also so zu lesen: Balkone in der Regel mit 1/4 der Grundfläche (Ausnahmen siehe oben - dann max. bis zur Hälfte). Das ist jedenfalls einer der Gründe dafür, warum man Gerichtsentscheidungen findet, bei denen die hälftige Balkonanrechnung gekippt wurde.

Eine gute Tabellen-Übersicht zur Anrechnung sämtlicher "Raumteile" nach den verschiedenen Berechnungsregeln findet man beispielsweise in:

Organisationshandbuch "Haufe Mietwohnungen verwalten"

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vielen Dank für die vielen Antworten mit fundierter Diskussion. ich werde die werte durch eine Selbstmessung auf Plausibilität prüfen und mich dann damit zufrieden geben!! :thumbsup:

ich glaube nicht, dass die exakte Größe viel an der Miete ändern würde, aber man kann ja doch mal einen sehr peniblen Mieter erwischen!!

  • Thanks 1

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