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Bluedream

HILFE! WEG Sprengt 15% Grenze in Jahr 1

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Guten Abend Immopreneure,

aktuell renoviere ich meine ETW. Die 15% Grenze liegt in etwa bei 4500€. Nun habe ich die Renovierung wie geplant abgeschlossen und Kosten, wie vorher kalkuliert von ca. 3.500€.  (1.000€ wollte ich als Puffer lassen, denn laut Aussage WEG Verwaltung vor 6 Monaten steht in naher Zukunft keine große Investition an)

Nun plötzlich, müssen in 2018 oder 2019 die kompletten Abwasserleitungen erneuert werden. Hierauf entfallen Anteilige Kosten für mich aus der IHR von ca. 2000€. Damit wäre die 15% Grenze durch unglaubliches Pech nach kurzer Zeit gesprengt. 

Gibt es noch eine letzte Möglichkeit die Abschreibung über 50 Jahre zu vermeiden indem man irgendwie unter der Grenze bleibt?

Grüsse Blue :( 

ps. Aktuell fällt mir leider nur ein die Kosten auf eine andere ETW zu "schreiben". Hier ist die Frage will das Finanzamt vorher nacher Bilder sehen ? ( ich habe nicht gesagt dass ich so handeln werde) 

bin auf Tipps und Tricks gespannt :) 

Edited by Bluedream

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Hallo Bluedream,

ist das Vorhaben der WEG nicht eher in die Kategorie "Erhaltungsaufwand" einzuordnen?

Damit wären das keine anschaffungsnahen Herstellungskosten...

Viele Grüße.

 

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Wo man das ganze einordnet spielt doch keine Rolle?

Es fallen anteilige Kosten auf meine Wohnung von 2.000€ für die Abwassersanierung an. 2000€ + meine Renovierungskosten von 3500€ liegen über der 15% Grenze.

oder wie meinst du das ?

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Hallo Bluedream,

hast Du Deine 15% Grenze auf die gesamten Anschaffungskosten oder nur den Gebäude-Anteil gerechnet (15% Grenze auf Anschaffungskostenanteil ohne Grund). Da ich aktuell auch eine Bude mit runtergekommenem Bad gekauft habe, muss ich mich auch in die Thematik einlesen.

Gemäß § 6 Abs. 1 EStG gehören nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen die "Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen". Die Kommentierung dazu gibt als Beispiel zu dieser Definition "z.B. Instandhaltungskosten für kleinere Arbeiten an Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, Scheinheitsreparaturen".

Abgesehen davon müssen die Aufwendungen ohne MWSt. die 15% der Anschaffungskosten ohne Gebäudeanteil übersteigen, damit sie als anschaffungsnah in den ersten 3 Jahren gelten. Die Frist läuft mit dem Notartermin zur KV-Unterzeichnung. 

Evt. hilft Dir das, hier etwas genauer die Kosten zuzuordnen und damit Aufwendungen als Werbungskosten aus den anschaffungsnahen Kosten herauszurechnen.

Vielleicht schaut jemand mit Steuerberater-Hintergrund noch einmal drüber, aber das ist, was ich so gefunden habe.

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Hallo @Bluedream

Es gibt nichts legales, was du machen kannst, um die AfA zu umgehen. Die ilegalen Sachen hast du selber schon genannt, bzw. wurden dir genannt. Wobei das bei WEG mit dem "auf eine andere Wohnung schreiben" schon schwierig sein sollte. Die werden dir ja keine Rechnungen mit anderen Adressdaten herausgeben. Und die Abrechnung musst du ja dann beim Finanzamt einreichen. Dort wird die Adresse deiner Wohnung stehen.

Das Finanzamt will in der Regel keine Bilder sehen. Wenn sie natürlich einen Verdacht haben, kann es passieren, dass sie dem nachgehen, z.B Steuerprüfung, usw.

Ehrlich gesagt, sind die Beträge so gering, dass ich über irgendwelche Tricks, welche Steuerstraftaten darstellen, hier gar nicht nachdenken würde. Dumm gelaufen, kommt aber immer mal wieder vor.

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Wer in einer WEG investiert, kann eben nicht alles selbst beeinflussen. Du sitzt eben nicht alleine am Steuer.

Von daher: rechne es noch einmal sauber durch - vor dem Hintergrund dieser sehr hilfreichen Hinweise - und finde Dich vermutlich einfach damit ab.

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Am 6.4.2018 um 18:04 schrieb Jens Z:

Gemäß § 6 Abs. 1 EStG gehören nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen die "Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen". Die Kommentierung dazu gibt als Beispiel zu dieser Definition "z.B. Instandhaltungskosten für kleinere Arbeiten an Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, Scheinheitsreparaturen".

Hi Jens,

wie kommst du darauf, dass eine Abwassersanierung der WEG nicht zu der 15% Grenze zählen sollte?

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Hi Bluedream, 

Meine Aufzählung war erstmal eine grundlegende Übersicht, was ich so in der Literatur gefunden habe. Evtl gehst du noch mal deine Ausgaben durch und machst eine Zuordnung, was von deinen Renovierungskosten von 3500€ zu den Werbungskosten zählen kann und damit deine 15%  Grenze nicht tangiert. Wegen Abwassersanierung müsste man googlen...Generell ist meine Erfahrungen, dass man beim Finanzamt die Sachen bergründen kann, warum sie so oder anders bewertet werden sollten...

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Eine Sanierung der Abwasserleitungen gehört natürlich zu den (nicht üblichen jährlichen) Erhaltungsaufwendungen und diese ist somit bei der Berechnung der 15% (netto) - Grenze zu berücksichtigen.

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