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Immobilien-Neuling

Immobilien Neuling

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Hallo zusammen,

 

Interessiere mich seit einigen Monaten für Immobilien-Investments & habe aktuell ein interessantes Angebot in Hamburg Bergedorf. Preis etwas hoch mit Faktor über 20, 49qm2, 2 Zimmer, lage sehr gut. Vergleicht man qm2 preis mit Wohnungen in der Umgebung ist dieser Wohnung sehr teuer, liegt bei etwa 4.000€/qm2. Bin mir unsicher ob kaufen soll, wie errechnet man den optimalen Kaufpreis?

 

Danke schon mal für Eure Unterstützung :)

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Hi. Lies dir mal ein paar Projektvorstellungen hier im Forum durch, dann bekommst du ein Gefühl für die Zahlen, die relevant sind.

Am wichtigsten ist jedoch, dass du dir überlegst, was du überhaupt willst bzw was deine Strategie ist.

Es ist etwas grundlegend anderes, ob du

  • eine Immobilie unter Einsatz von wenig Eigenkapital kaufen willst, um sie langfristig zu halten und einen hohen monatlichen Überschuss generieren möchtest (Cashflow-maximierung)
  • eine Immobilie günstig einkaufen, renovieren und wieder verkaufen möchtest (fix & flip)
  • Geld "parken" möchtest, mit etwas höheren Zinsen als es bei der Bank gibt (Kapitalanlage)

... oder eine Mischung daraus.. Oder etwas ganz anderes.

Wenn du beispielsweise eine reine Cashflow-Maximierung anstrebst, dann sollten Lage und m²-Preis sekundär sein. Du würdest primär schauen auf:

  • Deine angestrebte Rendite (nach Kosten aber vor Steuern)
  • Die Ist-Kalt-Miete des Objektes
  • Die laufenden (und nicht umlegbaren) Kosten: Also Verwaltungskosten, ggf. anstehende Reparaturen (z.B. aus dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen), Leerstandsrisiko, Vermarktungskosten und weitere nicht umlegbare Nebenkosten (Annahme z.B. 25% der Kaltmiete)
  • Die Finanzierungskonditionen

Das reicht schon, um den Kaufpreis zu bewerten. Beispiel:

  • Renditeerwartung = 5% nach Kosten vor Steuern
  • Ist-Kalt-Miete: 8400€
  • Nicht umlegbare Kosten: bspw. 25% der Ist-Kaltmiete
  • Finanzierung: 2% Zins und 2% Tilgung

Bei einem Kaufpreis von 100.000€ wären das:

  • 100.000€ * 12% Kaufnebenkosten (ne nach Makler/Grunderwerbsteuer unterschiedlich nach Region) = 112.000€
  • Finanzierung: 4% * 112.000€ = 4.480€
  • Kaltmiete abzgl. 25% Kosten = 6.300€
  • Differenz: 1.820€ .. Rendite-Erwartung ist jedoch 5% * 112.000€ = 5.600€

Um deinen Rendite-Erwartungen zu entsprechen müsste der Kaufpreis bei rund 63.000€ liegen.

Jetzt du :)

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vor 30 Minuten schrieb Kalle:

Renditeerwartung = 5% nach Kosten vor Steuern

Bedeutet auf den obigen Fall bezogen eine nachhaltig erzielbare qm-Miete in Höhe von ca. € 21,---!

@Immobilien-Neuling Geben Standort und Objekt das her?

  • Like 1

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