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enterpreneur

Wie Nießbrauch-interessierten Eigentümer finden?

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Hallo zusammen,
ich würde gerne einen älteren Eigentümer finden, der an einer Nießbrauch-Konstellation interessiert ist:
Ich zahle ihm einen hohen Einmalbetrag, er darf sein Leben lang im Haus wohnen bleiben und ich übernehme die Instandhaltung.

Nur wie komm ich an potentielle Interessenten heran?
Ich hab jetzt mal ein paar Anzeigen geschaltet, in regionalen Blättern zu je ca. 40 €/Anzeige.
Größere Zeitungen kosten zwischen 100-300 €.
Ziemlich kostspielig, wie ich finde, zumal ich kaum Rückmeldungen habe bis jetzt.

Ich denke schon, dass regionale Blätter (auch Gemeindeblätter) das richtige Medium sind, da sie von älteren Leuten gelesen werden. Wahrscheinlich müsste man mal 10 Stück schalten, um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, scheu mich aber bis jetzt wegen der Kosten.
Internet ist vermutlich hierfür nicht so geeignet.
Habt ihr vll. noch ein paar Ideen, wie ich bei der Suche nach einem Eigentümer vorgehen könnte?

Danke!

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Wenn ich es richtig verstehe, geht es um den Kauf einer Immobilie gegen Nießbrauchrecht für den Verkäufer. Warum soll dann der Einmalbetrag hoch sein ? Das würde doch eher Sinn machen, wenn dadurch der Kaufpreis gering ausfällt.

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vor 3 Minuten schrieb P1412017:

Wenn ich es richtig verstehe, geht es um den Kauf einer Immobilie gegen Nießbrauchrecht für den Verkäufer. Warum soll dann der Einmalbetrag hoch sein ? Das würde doch eher Sinn machen, wenn dadurch der Kaufpreis gering ausfällt.

Mit Einmalbetrag meine ich den Kaufpreis.

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Genau das meine ich. Zitat: " Ich zahle ihm einen hohen Einmalbetrag (=Kaufpreis)" . Warum? Wie soll das wirtschaftlich für den Käufer sein?

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Also ich muss sagen, dass ich hiermit auch den Markt teste und evtl. mein Angebot nachbessern muss.
Aktuell biete ich 100.000 € für ein ca. 170 qm Haus, Marktwert ca. 500.000. Eigentümer muss mindestens 70 Jahre alt sein. Das sind alles ca. Angaben. Kommt sehr auf Zustand, Lage, Größe des Hauses und Alter des Eigentümers an.

Ich profitiere davon in den Jahren, in denen der Eigentümer darin wohnt natürlich nicht. Ich gehe allgemein davon aus, dass der Eigentümer 93 Jahre alt wird. Klar das Risiko, dass er älter wird ist gegeben, aber keine Anlage ist ohne Risiko. Also wenn er 70 Jahre alt ist und 93 wird, habe ich nach 23 Jahren volle Mieteinnhamen. Wenn er  80 Jahre ist und 93 wird, hab ich schon nach 13 Jahren volle Mietteinahmen. Wenn er 80 ist und nur 85 wird, dann hab ich nach 5 Jahren volle Mieteinnahmen. Wenn er 70 ist und 105 wird, muss ich 35 Jahre warten...

Man hat keine Bank im Spiel: Nachteil: Man benötigt Kapital, hier also 100.000. Vorteil: Mietausfallrisiko und angestiegener Zins bei Nachfinanzierung sind hier keine Themen.

Ich hab mir mal ein paar Nießbrauch-Angebote hier in der Region angesehen, die liegen eher bei 300.000 bei so einem 170 qm Haus. Also mein Angebot dürfte weit unter Marktwert sein.
Man muss hier eine sehr langfristige Betrachtung machen und so eine Nießbrauch-Investition mit einer normalen Investition vergleichen. Bei Nießbrauch hast du während der Lebenszeit 0 Einnahmen, dafür hast du mit dem Ableben plötzlich 100% Einnahmen. Bei einer normalen Investiton (mit Kredit) hast du (das ist das Ziel) von Anfang an Einnahmen, aber erst wenn der Kredit komplett getilgt ist -  und damit wesentlich später als beim Nießrauch - 100% der Einnahmen.

Das alles ist jetzt mal auf eine hochpreisige Region bezogen. Bei günstigeren Regionen stell ich mir das Konzept schwieriger vor, da der Marktwert des Immobilie geringer ist und du dem Eigentümer deshalb auch weniger bieten kannst., das ganze also unattraktiver für den Eigentümer sein dürfte.

Edited by enterpreneur

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Ich glaube dann ist dein Problem nicht das Marketing sondern wie du eine vernünftige Win-Win Situation darstellst. So wie du das darstellst ist es für den Verkäufer nicht sehr attraktiv und ich denke auch nicht dass es für dich attraktiv ist 300k zu bieten.

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vor 25 Minuten schrieb Marius Becker:

Ich glaube dann ist dein Problem nicht das Marketing sondern wie du eine vernünftige Win-Win Situation darstellst. So wie du das darstellst ist es für den Verkäufer nicht sehr attraktiv und ich denke auch nicht dass es für dich attraktiv ist 300k zu bieten.

Da magst du Recht haben, das sind auch meine Bedenken.
Meine Hoffnung ist folgende: Erstens ist das Modell nicht so bekannt und zweitens gibts nicht viele, die soetwas anbieten.

Im Grunde genommen "sage" ich folgendes zum Eigentümer: An deiner Wohnsituation ändert sich nicht, alles wie gewohnt. Aber du bekommst von heute auf morgen 100.000 € und ich übernehme für Deine gesamte Lebenszeit die Instandhaltungskosten der Immobilie"

Ich finde das gar nicht so ein schlechtes Angebot aus Eigentümersicht.

Zielgruppe sind Eigentümer, die unbedingt bei sich zu Hause wohnen bleiben wollen, deren Rente aber sehr gering ist und für die die 100.000 wichtiges Geld sind. Und die froh drum sind in Zukunft keine Instandhaltungskosten zu haben. Am besten ohne Erben. Wissen tu ichs nicht, aber ich denke es gibt solche Eigentümer.

Edited by enterpreneur

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Bist Du sicher, dass Deine Zielgruppe überhaupt weiß, was Nießbrauch ist?

Können sie etwas damit anfangen und fühlen sich angesprochen, wenn Deine Anzeige sie “anspringt“? Bedenken solltest Du auch, dass nur die permanente Wiederholung einer Botschaft tatsächlich hängen bleibt!

Ich würde es mal mit einem örtlichen Makler versuchen. Bespreche mit ihm eine Akquisestrategie (auch in seinem Bestand), entwerft Rundmails oder macht mal einen Infoabend zu diesem Thema (Fachanwalt als Referent).

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vor 4 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Bist Du sicher, dass Deine Zielgruppe überhaupt weiß, was Nießbrauch ist?

Können sie etwas damit anfangen und fühlen sich angesprochen, wenn Deine Anzeige sie “anspringt“? Bedenken solltest Du auch, dass nur die permanente Wiederholung einer Botschaft tatsächlich hängen bleibt!

Ich würde es mal mit einem örtlichen Makler versuchen. Bespreche mit ihm eine Akquisestrategie (auch in seinem Bestand), entwerft Rundmails oder macht mal einen Infoabend zu diesem Thema (Fachanwalt als Referent).

Super Hinweise.

Darf ich Euch mal um Feedback zu meinem Anzeigentext bitten:

"Kaufe Ihr Haus und zahle einen Kaufpreis v. ca. 100.000 €. Sie (älter als 70 J.) erhalten das grundbuchamtlich gesicherte Recht, Ihr Leben lang mietfrei in dem Haus wohnen zu bleiben. Ich übernehme die Kosten für die Instandhaltung"

Wurde bis jetzt als private Kleinanzeige im Immobilienteil von regionalen Blättern aufgegeben.Von Nießbrauch sprech ich da gar nicht, auch aus dem Grund, den Arnd erwähnte: Die meisten können mit dem Begriff nix anfangen und ich will sie in der kurzen Anzeige nicht verwirren.

Bin mir auch nicht sicher, ob hier eher ein privater oder professioneller Auftritt besser ist. Ich könnte natürlich auch eine professionelle größere Werbung mit Bild, etc. schalten, aber eben auch mit demenstrprechenden Kosten.

 

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vor 12 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Ich würde es mal mit einem örtlichen Makler versuchen. Bespreche mit ihm eine Akquisestrategie (auch in seinem Bestand), entwerft Rundmails oder macht mal einen Infoabend zu diesem Thema (Fachanwalt als Referent).

Interessanter Vorschlag. Das mit dem Makler werd ich mal weiterverfolgen.

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Vielleicht auch einfach mal mit den Leuten reden, was wirklich Nachgefragt ist. Eine Omi die mit 70 Probleme hat um die Runden zu kommen kann vielleicht mit 100.000€ auf einmal gar nichts anfangen.

Andere Alternative:

Sell and Lease Back -> Omi verkauft ihre ETW für 300.000€ und vereinbart mit dem Käufer eine Ratenzahlung auf 15 Jahre also 1700€ pro Monat. Davon zahlt sie 800€ Miete und hat 900€ zusätzlich pro Monat.

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vor 17 Minuten schrieb Marius Becker:

Vielleicht auch einfach mal mit den Leuten reden, was wirklich Nachgefragt ist. Eine Omi die mit 70 Probleme hat um die Runden zu kommen kann vielleicht mit 100.000€ auf einmal gar nichts anfangen.

Andere Alternative:

Sell and Lease Back -> Omi verkauft ihre ETW für 300.000€ und vereinbart mit dem Käufer eine Ratenzahlung auf 15 Jahre also 1700€ pro Monat. Davon zahlt sie 800€ Miete und hat 900€ zusätzlich pro Monat.

Was ist die Erwägung, sie Miete zahlen zu lassen? Man könnte doch genau so gut einen geringeren KP vereinbaren, dafür darf sie mietfrei wohnen.

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Informiere dich bitte erst einmal über den Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Einlesen in die Fachliteratur, sonst kannst du dich ruinieren!

Du bist dann einen ersten Schritt weiter, wenn du beide Fallgruppen unter dem Ereignis vergleichst, dass der Verkäufer pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim muss (...)

Danach empfehle ich dir, dass du dir über Zwangsversteigerungsportale aus unterschiedlichen Gegenden, etwa 10 verschiedene Gutachten durchliest (man muss ein wenig danach suchen), wie beide Fallgruppen in der Immobilienbewertung von Sachverständigen "durchgerechnet" werden. Die Methoden unterscheiden sich ein wenig. Man bekommt aber ein Gespür dafür, welchen Kaufpreis man allerHÖCHSTENS bieten kann.

Wenn du das dann selber rechnen kannst, bist du einen entscheidenden Schritt weiter. Erst wenn du dich also sicher fühlst, und genau weißt, wie du den Kaufpreis ansetzen (vorschlagen) wirst, solltest du beginnen.

Rechne aber nicht mit einem großen Markt. Erfolg wirst du (wenn überhaupt) eher bei dir persönlich bekannten Bezugspersonen damit haben.

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vor 3 Stunden schrieb Thorsten Beckers:

Informiere dich bitte erst einmal über den Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Ich glaube, mir ist der Unterschied bekannt: Nießbrauch: Der Eigentümer darf die Immobilie auch vermieten, z.B. wenn er selbst ins Altenheim muss. Wohnrecht hingegen: Nur der Eigentümer darf in der Immobilie wohnen, mit Umzug in Altenheim kann er sein Wohnrecht verlieren.

Ist letztlich alles Frage der vertraglichen Gestaltung. Natürlich wäre für mich als Investor die Vereinbarung nur eines Wohnrechts besser als Nießbrauch.

vor 3 Stunden schrieb Thorsten Beckers:

Rechne aber nicht mit einem großen Markt. Erfolg wirst du (wenn überhaupt) eher bei dir persönlich bekannten Bezugspersonen damit haben.

Ich denke schon, dass ein Markt vorhanden ist: Ältere Menschen, die den Großteil Ihres Vermögens in der Immobilie gebunden haben , eine (zu) geringe Rente haben, aber unbedingt zu Hause wohnen bleiben möchten.
Ich sehe eher das Problem darin, an diese Menschen heranzukommen.

Wen es interessiert, hier der größte deutschlandweite Anbieter: https://deutsche-leibrenten.de/
Also der Markt denke ich ist schon vorhanden.

Mein Angebot von 100.000 € geht davon aus, dass die Person 70 Jahre alt ist, 93 Jahre alt wird und dass sie ein Nießbrauchrecht eingeräumt bekommt. Wenn die Person z.B. schon 76 ist wird die Kalkulation besser. Wenn nur ein Wohnrecht (statt Nießbrauch) eingeräumt wird, ist die Investition besser. Wenn die Person nur 88 wird, wird die Kalkulation besser.
Ich hab das für mich durchkalkuliert und würde es in jedem Fall für 100.000 machen, das ist deutlich unter Marktwert. Mehr würde ich aber auch nicht bezahlen wollen/können.

Edited by enterpreneur

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vor 6 Stunden schrieb enterpreneur:

"Kaufe Ihr Haus und zahle einen Kaufpreis v. ca. 100.000 €. Sie (älter als 70 J.) erhalten das grundbuchamtlich gesicherte Recht, Ihr Leben lang mietfrei in dem Haus wohnen zu bleiben. Ich übernehme die Kosten für die Instandhaltung"

Ich kann mir nicht vorstellen, dass das auf diese Weise etwas wird!

Der Eigennutzer-Bereich ist zum Teil hoch emotional besetzt. Viele alte Leute haben ihr EFH vor 30, 40 oder 50 Jahren unter Entbehrungen selbst gebaut. Sie haben auf Urlaube oder das neue Auto verzichtet, jahrzehntelang den Garten gestaltet und gepflegt, die Kinder haben im Garten gespielt, da in der Ecke haben sich Nachbars Kinder versteckt .....

Eigennutzer haben in der Regel einen sehr verklärten Blick auf den Wert ihrer Immobilie - noch dazu versprechen ihnen dutzende von Maklern per Flyereinwurf den Verkauf "zu Höchstpreisen" und wenn es ganz dumm läuft hat der Schorschi von gegenüber vor zwei Wochen für € 500.000,-- verkauft ....

Und jetzt kommst Du mit Deiner Anzeige .......

N V P - Nutzen Vor Preis

Erkläre Deinen Lesern den Nutzen Deines Angebotes und begegne ihnen "emotional" - und nicht technokratisch und gönnerhaft ("Ihr Leben lang mietfrei in dem Haus wohnen zu bleiben. Ich übernehme die Kosten für die Instandhaltung").

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vor 8 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Ich kann mir nicht vorstellen, dass das auf diese Weise etwas wird!

Danke für die ehrliche Kritik.
Mhhm, wird schwer da etwas Vernünftiges in ein paar Zeilen zu formulieren.

Ich denke, ich komme aber nicht drum herum die Fakten in der Anzeige zu erwähnen:
- dass es mir um den Kauf des Hauses geht
- dass ich bereit bin dafür 100.000 € zu zahlen

Vielleicht kann ich die Erwähnung dieser beiden Fakten, eleganter, weniger technokratisch vornehmen..
Ich werd nochmal versuchen kreativ zu sein.
 

Edited by enterpreneur

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vor 45 Minuten schrieb enterpreneur:

Ich hab das für mich durchkalkuliert

Wie geht das, ohne das lebende Objekt (Immobilie) zu kennen?

Bestandteil einer solchen Kalkulation muss zwingend ein Verkehrswertgutachten sein, welches den Umstand "Nießbrauch" berücksichtigt! Hierfür brauchst Du einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter - schon um für spätere Auseinandersetzungen mit Erben, die sich geprellt fühlen gut aufgestellt zu sein!

Für die eigenen Hausaufgaben empfiehlt sich

Kröll, Hausmann, Rolf - "Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung"

http://www.beck-shop.de/kroell-hausmann-rolf-rechte-belastungen-immobilienbewertung/productview.aspx?product=13687642

 

 

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vor 4 Minuten schrieb enterpreneur:

dass ich bereit bin dafür 100.000 € zu zahlen

Das kannst Du nicht, ohne das Haus zu kennen!

Eventuell ist die Hütte unter Nießbrauchs-Betrachtung nur € 50.000,-- wert - und dann?

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vor 25 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Das kannst Du nicht, ohne das Haus zu kennen!

Eventuell ist die Hütte unter Nießbrauchs-Betrachtung nur € 50.000,-- wert - und dann?

Also ich hab in der Anzeige auch "CIRCA 100.000" erwähnt, um dem Leser einfach mal gleich eine Hausnummer an die Hand zu geben. Wollte damit verhindern, dass sich Leute melden, die die Hoffnung auf deutlich mehr Geld haben.

Klar, die 100.000 sind von einigen Faktoren abhängig, ABER: Wenn es hier inder Region ist, wenn der Zustand ordentlich ist, wenn die Lage ordentlich ist, wenn der Eigentümer 70 oder älter ist, dann weiß ich zu 100%, dass ich mit meinem Angebot von 100.000 einen sehr guten Deal mache.
Klar wenns ne Bruchbude ist, Größe nur 120qm, Eigentümer erst 62 Jahre alt, dann interessierts mich nicht.

 

In jedem Fall muss ich mir alles genau vor Ort anschauen (wie bei jeder anderen Immobilien-Investition) und ggf. einen Gutachter hinzuziehen.

Edited by enterpreneur

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vor 21 Minuten schrieb Arnd Uftring:

 

vor 26 Minuten schrieb enterpreneur:

dass ich bereit bin dafür 100.000 € zu zahlen

Das kannst Du nicht, ohne das Haus zu kennen!

Eventuell ist die Hütte unter Nießbrauchs-Betrachtung nur € 50.000,-- wert - und dann?

 

Nur mal als Extrembeispiel: In München wäre es ausgeschlossen, dass ein Haus- auch unter Nießbrauchgesichtspunkten - nur 50.000 € wert ist. Wenn man in München ein Haus mit einem Eigentümer ab 70 J. findet und dieses für 100.000 kaufen könnte, wäre das ein sehr gutes Geschäft. Auch bei mittelmäßigem Zustand und mittelmäßiger Lage.

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vor 2 Minuten schrieb enterpreneur:

Wenn man in München ein Haus mit einem Eigentümer ab 70 J. findet und dieses für 100.000 kaufen könnte, wäre das ein sehr gutes Geschäft.

Fragt sich nur für wen! Dein Fehler in der Herangehensweise ist, dass Du ausschließlich mit Deinen Augen schaust, statt Dich in die Position Deiner potentiellen Verkäufer zu versetzen!

N V P - Nutzen Vor Preis => der eventuelle Preis hat in der Anzeige nichts zu suchen, er führt nur dazu, dass der Leser noch während er die Anzeige liest anfängt zu vergleichen und innerlich denkt "Noch so ein Verbrecher, der will uns nur unser Haus abluchsen!".

Deine Frage war

vor 11 Stunden schrieb enterpreneur:

Nur wie komm ich an potentielle Interessenten heran?

Nur darum geht es mir hier und aus meiner Sicht gehst Du dieses Thema falsch an. 

Arbeite in der Anzeige einen Punkt heraus, der Eigennutzern im Alter Sorge bereitet (hohe anstehende Investitionen, Pflegeaufwand des Gartens, etc) und biete Dich als Problemlöser an - so kommst Du ins Gespräch und kannst Deine Kalkulation persönlich unterbreiten!

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Arnd, das ist wirklich gut und extrem hilfreich für mich, was du schreibst. Vielen Dank!
Ich werde meine Herangehensweise überdenken.

Ich war ursprünglich auch sehr hin und hergerissen ob es klug oder nicht so klug ist, die 100.000 zu erwähnen. Ich wollte halt gleich Klarheit schaffen, aber das ist vll. der falsche Ansatz.
Ja, ich kann mir auch vorstellen, dass die Erwähnung des Betrags eher nicht so gut rüberkommt, vll. sogar unseriös.

vor 12 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Arbeite in der Anzeige einen Punkt heraus, der Eigennutzern im Alter Sorge bereitet (hohe anstehende Investitionen, Pflegeaufwand des Gartens, etc) und biete Dich als Problemlöser an - so kommst Du ins Gespräch und kannst Deine Kalkulation persönlich unterbreiten!

Hieran werde ich mich jetzt orientieren. Hatte ursprünglich auch Formulierungsvorschläge, wo ich genau diese beiden Punkte (Anstehende Investitionen, Gartenpflege) drin hatte.

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@Arnd Uftring

Ok, ich sollte den Leser der Anzeige emotional ansprechen und ihm aufzeigen, wie ich bestimmte Probleme für ihn lösen kann. Würdest du aber zumindest in irgendeiner Weise rüberbringen, dass es auch um eine Eigentumsübertragung geht? Oder kann selbst dieser entscheidende Punkt zunächst unerwähnt bleiben und ich rücke erst in einem persönlichen Gespräch mit dem Thema "Eigentumsübertragung" raus?

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