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jk.fr

Erstes Investemnt

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Liebe Comunity,

 

Ich stehe glücklicherweise wahrscheinlich kurz vor meinem ersten investemt und wollte euer breites Know-how nutzen :)

 

Zu den Eck Daten :

 

-ETW Dachgeschoss (ohne Balkon) 12 Parteien 50% vermietet 50% Eigennutz

- 3 Zimmer + separate Küche + Bad mit eck Kabinen Dusche + Flur

57 qm

- bj 1973 (Ölheizung aus 1988, kein sanierungsstau, Fenster sind eigentumer Sache, in der ETW noch die Akten Holzfenster, allerdings in top zustand müssen vorerst nicht gemacht werden) Instandhaltungsrüklage für das Haus belaufen sich knapp über 100.000€

- Kaufpreis 95.000€

- Lage, ist gut, bekommt man eigentlich immer los

- seit 7 Jahren vermietet mit 4.770€ pa noch nie eine Mieterhöhung

 

Nach meiner Kalkulation, nach Kosten (Zinsen, tilgung, nicht umlegbares hausgeld, 2€ Instand Rücklage je qm, 1,5% Rücklage für leerstand) bleiben pa. ca. 200€ übrig

 

Soll Miete wären ca. 5.500€ pa.

 

Was meint ihr dazu?

 

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wie Du schon sagst, ist halt Standortabhängig.

im "Holzhausenviertel Frankfurt" wärs günstig,
in einer Roma-Straße in Dortmund wärs teuer

... also die EUR 5.500 p.A. fände ich schon wichtig bei den Zahlen.

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Also in der Lage ist normaler Kaufpreis über 2.000 der qm und mit 2.000 der qm ist schon gut, wir reden über Freiburg Umgebung Richtung französische Grenze. Die 5.500€ pa kann man auch verlangen, daß ist machbar

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vor 3 Stunden schrieb jk.fr:

 

Nach meiner Kalkulation, nach Kosten (Zinsen, tilgung, nicht umlegbares hausgeld, 2€ Instand Rücklage je qm, 1,5% Rücklage für leerstand) bleiben pa. ca. 200€ übrig

 

 

Ganz ehrlich, bei einem jährlichen "Gewinn" von  200 Euro würde ich das Ding nicht anfassen. Der Arbeitsaufwand rechtfertigt keine 200 Euro jährlich, auch nicht auf 25 Jahre...

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vor 56 Minuten schrieb jk.fr:

Also in der Lage ist normaler Kaufpreis über 2.000 der qm und mit 2.000 der qm ist schon gut, wir reden über Freiburg Umgebung Richtung französische Grenze. Die 5.500€ pa kann man auch verlangen, daß ist machbar

1.) Wieviel EK bringst Du mit rein ?

2.) Zinssatz (und wie lange festgesetzt) ?
3.) Tilgung in % ?

 

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Ganz ehrlich, bei einem jährlichen "Gewinn" von  200 Euro würde ich das Ding nicht anfassen. Der Arbeitsaufwand rechtfertigt keine 200 Euro jährlich, auch nicht auf 25 Jahre...
Danke für deine Meinung, allerdings bin ich "froh" wenn sich das erste Objekt von alleine trägt. Der Aufwand ist nicht das Problem, zeit habe ich genug aufgrund meines Berufes.
Wenn sich mein erstes Objekt von alleine abzahlt, reichr mit das um mit der Materie in der Praxis immer mehr zu lernen

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1.) Wieviel EK bringst Du mit rein ?
2.) Zinssatz (und wie lange festgesetzt) ?
3.) Tilgung in % ?
 
Ich könnte EK mit einbringen, werde ich allerdings nicht, da ich ein anderes Objekt EH der Eltern beleihen kann und somit unter 60%beleihung liege

Zinssatz 1,85% 15 Jahre tilgung 1-1,8% das lass ich mir Montag nochmal von der Bank kalkulieren

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vor 5 Minuten schrieb jk.fr:

Danke für deine Meinung, allerdings bin ich "froh" wenn sich das erste Objekt von alleine trägt. Der Aufwand ist nicht das Problem, zeit habe ich genug aufgrund meines Berufes.
Wenn sich mein erstes Objekt von alleine abzahlt, reichr mit das um mit der Materie in der Praxis immer mehr zu lernen

Ok, ich fürchte aber, dass du in einigen Jahre nicht mehr "froh" sein wirst wenn Du die Wohnung immer noch am Bein hast und der jährliche "Gewinn" noch bei 200 Euro liegt. Nach meiner Erfahrung kommst Du damit nicht aus - die Sicherheitsabschläge für Mietausfall, Sanierungen usw. werden im Durchschnitt auf viele Jahre und mehreren Immobilien reichen, bei einer Immobilie ist es aber eher ein Glücksspiel. 

Ich möchte Dir die Sache nicht ausreden, die Erfahrung hat mir aber gezeigt, dass so eine dünne "Gewinnspanne" nicht reicht. Wie viele Wohnungen mit einem solchen jährlichen Gewinn kannst Du dir leisten? Bei 10 dieser Wohnungen hast Du knapp eine Million Schulden und einen jährlichen Gewinn von 2000 Euro...

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Nein nein, ich nehme das auch gar nicht als ausreden auf, im Gegenteil deshalb sind wir alle in solchen Foren um andere Meinungen zu hören, ich freue mich darüber. Entscheiden muss es immernoch ich

Macht Sinn was du sagt wegen den Rücklagen... Der Cashflow steigt mit den Jahren, bzw wenn ich die Miete erhöhe, was ganz klar machbar ist, Ist es direkt mehr....

Also ich könnte aktuell durch die beleihung des EH ca. 500.000-700.000 aufnehmen zu top Konditionen, aber mein Ziel mit der Immobilie ist in erster Linie, learning bei doing. Erfahrung sammeln, Mieter Kontakt und immer mehr dazu lernen bis ich mich an größere Objekte investment summen ran taste

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Wenn es Dein 1. Objekt ist, folgendes:
1. Deine Eltern würde ich 1000%ig raus lassen
2. Gerade beim 1. Objekt solltest Du EK einsetzen, das hat div. Gründe (ich habe jetzt keine Zeit alles zu erklären, beschäftige Dich damit)
3. Gerade beim 1. Objekt solltest Du Deine interne Bankboni (hat nichts mit SCHUFA zu tun) nicht verschlechtern, das wird dieses Objekt allerdings tun
4. Bei 115% Finanzierung (kein EK), wenig Tilgung, etc. ...  das ist zu wenig Nachhaltig
 

Edited by Matthias147718

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Es hat einen Faktor von 20, mit Nebenkosten einen Faktor von über 22 - wenn die Region ordentliches Steigerungspotential hat, dann kannst Du darauf hoffen.

Ansonsten musst du weiter hoffen, dass das Bad nie saniert werden muss, die Böden weiter halten, bei Mieterwechsel keine Übergabepausen entstehen, die Hausgeldzahlungen und Instandhaltungszahlungen nicht erhöht werden und es nie zu Zahlungsschwierigkeiten und rechtlichen Problemen mit dem Mieter kommt.

 

Ganz ehrlich, suche am Anfang etwas mit einem besseren Faktor ;-)

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vor 5 Stunden schrieb jk.fr:

Ich könnte EK mit einbringen, werde ich allerdings nicht, da ich ein anderes Objekt EH der Eltern beleihen kann und somit unter 60%beleihung liege

Das ist das denkbar Schlechteste, was du machen kannst. Gehst du baden, geht das Haus im schlimmsten Fall ebenfalls baden (oder deine Eltern müssen für dein "Investment" bezahlen, um ihr Haus zu behalten).

Dass du hierbei 200 € Cashflow im Jahr erwirtschaftest, kannst du gleich wieder vergessen. Du wirst auf jeden Fall bei einer Vollfinanzierung negativen Cashflow haben. Du hast eine Ist-Rendite von ca. 4,5 % gesehen auf den KP + KNK. Alleine 4 % wirst du grob über dem Daumen für den Kapitaldienst aufbringen müssen, 1 % für die Instandhaltung und dann kommen noch die Steuern drauf. Und selbst bei einer Soll-Rendite von 5,2 % bist du bei sehr niedriger Tilgung bei +/- 0. Aber wie lange willst du dann abbezahlen? 50 Jahre?

Selbst zum Flippen ist zu wenig Gewinnspanne drin und außerdem hat man eine laufende Vermietung.

Das hat meiner Meinung nach nichts mit Investieren zu tun. Das ist Spekulation auf steigende Preise, also eine Wette auf die Zukunft. Kann man machen, wenn man Geld über hat. Man sollte es jedoch lassen, wenn man schon auf EK der Eltern (in welcher Form auch immer) angewiesen ist, um bessere Konditionen zu bekommen.

  • Thanks 1

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Ist halt kein Cashflow-Objekt, und deine Annahmen sind schon sehr knapp gerechnet: 1 - 1,8 % Tilgung, 2 € eigene IHR (das sind grad mal 114 Euro im Jahr, was machst du, wenn das Bad für 5.000 Euro zu machen ist, Fenster, Böden.....), ebenso Leerstand 1,5 % (wenn du genau nächstes Jahr drei Monate Leerstand hast). Ich kenne deinen Hintergrund nicht, wenn du das machst, solltest du schon gut verdienen und locker immer wieder mal was reinstecken können. Eltern mit Zusatzsicherheit belasten würde ich auch nicht machen. Letztlich deine Entscheidung, wenn du nichts besseres findest, kann man das zum Lernen schon machen, verdienen tust du daran nichts.

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Vielen Dank!
Das es kein Objekt ist an dem ich direkt Gewinn mach ist mir bewusst und auch nicht das Ziel. Das Ziel ist klein einsteigen und wenn es sich selber trägt und ich daran lernen kann, genial! Wenn ich selber mal 5.000 rein stecken muss oder zwei drei Monate leerstand habe, ist Geld mäßig nicht das Problem, dafür verdiene ich genug.

Ziel an dem Objekt also ganz klar, lernen lernen lernen, nicht nur durch Lesen sondern vorallem durch tun.
Durch die Mieterhöhung, trägt sich das Objekt mehr als von alleine (so lange nichts großes ausser der Reihe ansteht, logisch) das was übrig bleibt, nach eigenen Rücklagen, würde ich weiter als Rücklage bilden. Da ich den "Gewinn" (wenn man es so nennen kann) nicht brauche, also sehe ich es als Einstieg zum Lernen + neuer Baustein um früher in Rente zu gehen.

Was besseres finden ist in der Gegend hier fast nicht möglich bzw unter 2.000 pro qm findet man nicht und wenn doch, sind natürlich andere Anleger schneller als ich, da sie hinten dran schon mehrere Objekte haben und kaufen direkt bei Besichtigung, was für mich momentan niemals möglich wäre.

Also ist das Objekt für mich ein weiterer Baustein für ein passives Einkommen (in Zukunft) und vorallem zum praktischen Lernen

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Hi,

ich gebe mal meinen Senf dazu ab. Für mich sieht es so aus, als ob du dich sowieso schon entschieden hast, egal welche Ratschläge du bekommst. Ich schließe mich den Vorrednern an, die Eltern raus zu lassen!

Ohne die Zahlen exakt zu betrachten ergibt sich für mich folgendes, vereinfacht dargestelltes, Szenario:

Nachteile:

·         sehr niedrige Tilgung,

·         kein bzw. minimalster Cashflow,

·         ggf. Verschlechterung der Bonität bei der Bank,

·         spekulative Wertsteigerung fraglich,

·         kein EK,

·         Zustand der Wohnung nicht wirklich gut,

·         trägt sich gerade so

Vorteile

·         Lerneffekt

Ggf. stellst du alles fiktiv einmal um (etwas EK, Du hast ja ein hohes Einkommen wie du sagst, andere Tilgung, Sanierung Bad etc. mal einfließen lassen, usw.)

Eher Spekulation als Investition, wie @Eduard H. schon sagt. Alles Oberkante Unterlippe. Für mich kein gutes Invest. Da müsste der Lerneffekt schon galaktisch sein, um alle Nachteile zu kompensieren.

  • Like 1

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Okay, vielen Dank für die weitere Nachricht! Entschieden noch nicht, möchte noch den aktuellen Mietvertrag, letzten Eigentümer Versammlung durchlesen und die teilungserklarung anschauen.

Dann entscheide ich, für Verhältnisse in Südbaden ist es schwer was besseres zu finden.
Aber ich werde eure Argumente auf jeden Fall annehmen und es mir nochmal mit anderen Szenarien durchrechnen!

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Ps das mit dem umstellen werde ich direkt machen, allerdings Ist das EK nicht enorm hoch, ich könnte ca 10%-15% EK vom Kaufpreis einbringen, msl sehen was dann die Kalkulation macht

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Üblich für Breisach sind circa 2000 Euro pro Quadratmeter. Vom CF wirst du nicht reich, gesteigert bekommst du die Miete auf 6-7T. Und damit ist es nicht so verkehrt... Und los bekommst du die Bude allemal. Als Ferienwohnung an Berufsschüler bekommst du sie für 300 pro Woche für 40 Wochen im Jahr vermietet.

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