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Marko V.

Mehr als 15 % in den ersten 3 Jahren...

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Hallo zusammen,

ich habe mir gestern eine Wohnung angeschaut mit Faktor 8, Angebotspreis bei 40.000 €, ländliche aber stabile Region in NRW. Die Mieterin wird jedoch bald ausziehen und die Wohnung müsste für eine Neuvermietung umfassend renoviert werden. Das separate WC und das Bad sind sehr veraltet, im Rest der Wohnung alte Heizkörper, alte PVC-Böden, Holz- bzw-Gipsdecken am besten rausreißen, die Türblätter am besten auch neu. Das Bad ist sehr klein und hat kein Fenster. Der Makler schlug vor, das Bad zu vergrößern, also etwas von der Küche wegnehmen, eine Duschkabine einbauen und ein kleines Fenster zur Küche hin (ist ja kein WC in dem Bad).

Insgesamt würde ich 10.000-12.000 € schätzen, was die Renovierung betrifft. Ich könnte jedoch auch einiges selbst machen oder von Bekannten machen lassen.

Ich sehe die Möglichkeit, entweder die 15%-Grenze zu reißen oder mit Mühe und Not unter 15 % zu bleiben und günstig zu vermieten.

Nun meine Fragen:

- wie viel dürfte ich ungefähr ausgeben, um unter 15% zu bleiben? 40.000 minus ca. 20% (Grundstücksanteil) mal 15% mal 1,19? Also ca. 5.700 € ?

- wäre es so schlimm, über die 15% zu kommen? Ok, AfA über 50 Jahre, statt direkte Steuerersparnis. Aber könnte man doch machen...?

- hat schon mal jemand ein bad vergrößert? Ist meine Vorstellung realistisch und was kostest so etwas ca.? Wie steht Ihr zu Bädern ohne Fenster?

- Holz- und Gipsverkleidungen rausreißen ist keine Große Sache, oder? Dahinter müsste ja verputzt sein.

Ich bin schon sehr skeptisch was die Wohnung angeht. Vll. lieber die Finger von lassen und weitersuchen. Gerade als Anfänger. Trotzdem würde mich Eure Meinung dazu interessieren. Vielleicht könnte sich das Ganze ja doch lohnen.

Gruß Marko!

 

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Ist die Wohnung extrem günstig, so das sich der Aufwand und Kosten wirklich lohnen? Oft kommt zu den vorher kalkulierten Kosten noch das ein oder andere hinzu was vorher nicht bedacht wurde.  Sind die Wände die versetzt werden sollen nichttragend? Innenliegendes Bad ist zwar nicht die erste Wahl aber oft halt nicht anders Möglich.

Edited by Jägermeister Werner Bierme

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Hey, danke für Deine Antwort!

Günstig würde ich schon sagen, da Faktor 8. Ist ein 12-Parteienhaus, 70er Jahre, Zweistöckig mit Satteldach und Klinkerfassade. Für mein Gefühl (und so sehe ich es auch bei den Hausgeldabrechnungen) sind solche Häuser sehr solide und kosten wenig bei der Instandhaltung. So im Vergleich zu Hochhäusern, Häusern mit Flachdach, Häusern mit Aufzügen, etc. Lasse mich hier aber gerne korrigieren, bin ja nicht vom Fach.

Gruß Marko

 

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@Marko V. Ohne die Stadt zu kennen, kann man nicht beurteilen, ob die Whg günstig ist. Das müsstest Du uns schon verraten. Dass mit der 15% Grenze sehe ich nicht problematisch, wenn sich die Bude richtig lohnt. Dann mußt Du die Kosten eben abschreiben - is halt so.  Oder kauf in dem Ort noch ne zweite Whg, die schon schön ist und schreib die Kosten da drauf. Achtung keine Steuerberatung. 

 

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Muss wirklich umfassend renoviert werden, oder rechnet es sich nur Kleinigkeiten schick zu machen, bisschen drüberstreichen und noch 3 Jahre günstiger zu vermieten und dann die umfassende Renovierung steuerlich optimiert voll absetzbar durchzuführen?

Ich habe auch gedacht, ich mach in einer Wohnung (65qm) nur mal etwas, weils MIR persönlich nicht so zugesagt hat und ICH nicht darin leben wollen würde! Es war das erste Objekt und die Erfahrung hatte gefehlt. Es wurde ne komplette Kernsanierung, weil man mal den alten Fussboden hochgenommen hat und eins zum anderen kam (überspitzt dargestellt!) War auch innerhalb der ersten 3 Jahre und würde mir meine 15% sprengen. Kosten? ca. 25-30k (hört sich viel an, aber die Details was alles hochgekommen ist, rechtfertigen das leider zu 85% und jaaa ich hab hier trotzdem viel zu viel gemacht :D die Lernkurve kostet halt)

Die Nachbarswohnung (120qm) war in ähnlichem Zustand. Hier hab ich nur mal bisschen repariert : tropfendes Waschbecken, Fussleisten richtig befestigt, Küchenanschlüsse und Herdanschluss, Balkontür reparieren/einstellen, ein paar Thermostate + Ventil ausgetauscht, weil die Heizungen nicht mehr richtig warmwurden, neuer PVC-Boden für die Küche und komplett neue Lichtschalter und Steckdosen. Danach einmal! mit hochwertiger Farbe durchgestrichen und nach 3 Wochen wieder weitervermietet für Obergrenze des Mietspiegels! Kosten? ca 1000-1500 Euro! Komplett sanieren kann ich dann auch noch wenn ich die 3 Jahre durch habe.

Am 18.2.2018 um 12:39 schrieb Marko V.:

Der Makler schlug vor, das Bad zu vergrößern, also etwas von der Küche wegnehmen, eine Duschkabine einbauen und ein kleines Fenster zur Küche hin (ist ja kein WC in dem Bad)

Egal ob WC in dem Bad oder nicht. So nen Fenster aus nem Bad in die Küche ist auch nicht die tollste Lösung. Ist das Bad komplett innenliegend ohne Aussenwand (für nen Lüfter)? Wenn ja, kann man nicht nur nen Lüfter in der Ecke in Richtung Küche machen? Ist in der Küche eine Möglichkeit der Entlüftung nach draussen, z.B. für eine Dunstabzugshaube? Dann könnte man das vielleicht mitnutzen für die Badentlüftung, evtl mit ner Abkastung. Wäre dann auch "unauffälliger" als so ein komplettes Fenster, das wie ich finde wie ein Fremdkörper in dem Raum wirken würde.

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@Fröhn Die Stadt bzw. Gemeinde heißt Aldenhoven (NRW). Ist wie gesagt sehr ländlich. Aber auch hier in der Gegend findet man Faktor < 10 sehr selten, zumindest über die bekannten Online-Portale. Schon mal gut zu wissen, dass Du meine Meinung bzgl. der 15 % teilst.

Ich habe allerdings heute vom Makler die Benachrichtigung bekommen, dass die Wohnung schon weg ist. Ich hatte vorerst kein Angebot abgegeben, wegen der erwähnten Nachteile. Hat sich in dem Fall also erledigt. Euer Feedback hilft mir dann halt für die kommenden Objekte :-) Also dank Dir !!

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@Drolgosch So als Anfänger hätte ich auch intuitiv gesagt, ich mache alles schön und schick und vermiete erst dann. Manche Dinge würde ich dem Mieter nicht "zumuten" wollen. Mir kam aber auch schon der Gedanke, dass man ja einfach ein paar Dinge günstig aufhübschen kann und dann halt ein wenig günstiger vermietet. Also abhängig von der Wohnung. Schöne und lehrreiche Anekdote von Dir, danke! Ich versuche den Fehler dann zu vermeiden :D

Das mit dem Bad hat sich in dem Fall erledigt, weil die Wohnung, wie gerade schon geschrieben, nun verkauft ist. Ich denke, wenn ich eine Wohnung finde, bei der ansonsten alles passt, würde ich auch ein Bad ohne Fenster in Kauf nehmen. Bei meiner anfänglichen Suche war das für mich noch ein no-go. Aber ich muss ja auch langsam mal was kaufen und nicht nur blöde Fragen in Foren stellen :biggrin: (Scherz)....

Aber ernsthaft: Ich habe mir bestimmt 150 Wohnungen und Mehrfamilienhäuser online angeschaut und ein paar davon besichtigt. Wenn man dann immer einen Grund findet, kein Angebot abzugeben, fragt man sich, ob dass Vernunft ist oder eher unbegründete Ausreden... Naja, irgendwann kommt dann schon das richtige. Ist im Moment ja auch nicht einfach, bei den Preisen....

Gruß Marko

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vor 2 Stunden schrieb Marko V.:

@Drolgosch So als Anfänger hätte ich auch intuitiv gesagt, ich mache alles schön und schick und vermiete erst dann. Manche Dinge würde ich dem Mieter nicht "zumuten" wollen. Mir kam aber auch schon der Gedanke, dass man ja einfach ein paar Dinge günstig aufhübschen kann und dann halt ein wenig günstiger vermietet. Also abhängig von der Wohnung. Schöne und lehrreiche Anekdote von Dir, danke! Ich versuche den Fehler dann zu vermeiden :D

Das mit dem Bad hat sich in dem Fall erledigt, weil die Wohnung, wie gerade schon geschrieben, nun verkauft ist. Ich denke, wenn ich eine Wohnung finde, bei der ansonsten alles passt, würde ich auch ein Bad ohne Fenster in Kauf nehmen. Bei meiner anfänglichen Suche war das für mich noch ein no-go. Aber ich muss ja auch langsam mal was kaufen und nicht nur blöde Fragen in Foren stellen :biggrin: (Scherz)....

Aber ernsthaft: Ich habe mir bestimmt 150 Wohnungen und Mehrfamilienhäuser online angeschaut und ein paar davon besichtigt. Wenn man dann immer einen Grund findet, kein Angebot abzugeben, fragt man sich, ob dass Vernunft ist oder eher unbegründete Ausreden... Naja, irgendwann kommt dann schon das richtige. Ist im Moment ja auch nicht einfach, bei den Preisen....

Gruß Marko

@Marko V. Ich hab mir das am Anfang auch relativ schwer gemacht. Man muss es einfach mal durchziehen und was kaufen. Dann erst bekommst du ein Gefühl dafür. Nicht direkt ein Haus mit 10 Buden, aber mal ein, zwei oder drei Wohnungen. Wäre doch in dem Fall offensichtlich ein gutes Geschäft gewesen. Einfach mal trauen und nicht jedes Detail zwanzig mal prüfen - da sind dir dann andere Voraus...

Wenn von 5 Wohnungen eine scheiße läuft, dann bricht dir das auch nicht das Genick. Wenn du aber garnichts anpackst, dann wirds halt auch nicht besser... :)

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@nemo Ja, da hast Du wohl Recht! Werd ich machen, danke für den Ratschlag! :daumen: Ich will mich jetzt auch nicht mehr so sehr auf Faktor 8-9 oder eine Nettorendite von 7 % versteifen. Wenn die erste Wohnung nur 5,5 % Rendite bringt, dafür aber etwas mehr Sicherheit, find ich das auch ok. So als Einstieg und mit kleinem Investitionsvolumen. Und bei weiteren Wohnungen darf es dann ja was mehr Rendite sein, auch wenn die Wohnung dann etwas mehr Risiko birgt oder etwas komplizierter im Handling ist. So mein Plan :-)

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5,5 Brutto ist definitiv zu wenig. In Aldenhoven braucht man schon 10% und muss 3% tilgen. Such lieber ein paar Wochen länger - es lohnt sich definitiv auf was Passendes zu warten. Du mußt Geduld haben. 

 

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vor 5 Stunden schrieb Fröhn:

5,5 Brutto ist definitiv zu wenig. In Aldenhoven braucht man schon 10% und muss 3% tilgen. Such lieber ein paar Wochen länger - es lohnt sich definitiv auf was Passendes zu warten. Du mußt Geduld haben. 

 

Ne, netto meinte ich. Also Jahres-NKM minus alle nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zu den Gesamtanschaffungskosten, also mit Kaufnebenkosten und ggf. Renovierung. Dachte als Einstieg an maximal Faktor 12, bei nem guten Objekt und guter Mikrolage.

Ich schaue mich überwiegend im Kreis Heinsberg, aber auch im Kreis Düren und in Mönchengladbach um. Aachen fänd ich auch gut, aber meiner Meinung nach sehr teuer. Selbst wohne ich im Kreis Heinsberg. Du meinst, hier in der Gegend mindestens 10 % brutto, also höchstens Faktor 10?

Wohnst Du selbst in der Nähe bzw. kennst die Gegend?

Was die Tilgung angeht, hatte ich auch an 3 % gedacht. Und möchte mindestens die Kaufnebenkosten, vll. auch mehr aus EK bezahlen. Da ich aber ein Eigenheim mit 2,3 % Zins abbezahle und die Zinsen hierfür logischerweise nicht von der Steuer absetzen kann, will ich beim Kauf einer Wohnung lieber diesen Kredit sondertilgen und die Tilgung bei der Wohnung gering lassen. Eigentlich sollte mein EK ja dann auch lieber in den Eigenheim-Kredit wandern. Richtig?

 

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@Marko V. Richtig - welcher Kredit spielt keine Rolle - Hauptsache schnell runter. Dann mach das mit Sondertilgung. Ich wohne in Marburg und kenne die Gegend da oben nicht - traue mir aber trotzdem eine pi mal Daumen Einschätzung zu. Nach meinen Bauchgefühl ist das Faktor 10 Region. 

Edited by Fröhn
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Hallo zusammen, 

 

da es hier um die 15% Regelung geht, schreib ich hier meine Frage rein.

Gelten die 15% für die gesamten 3 Jahre oder dürfen die kosten in den ersten 3 Jahren pro Jahr 15% nicht übersteigen?

Beispiel: Ich kaufe im Dezember ein Haus und gebe gleich 15% für die Renovierung aus. kann ich dann im Januar gleich wieder 15% ausgeben? (Steuerjahr wird ja von 1.1-31.12 gerechnet)

Danke schon mal im voraus für eure Hilfe.

 

Gruß

Thomas

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vor 30 Minuten schrieb Fossi:

Hallo zusammen, 

 

da es hier um die 15% Regelung geht, schreib ich hier meine Frage rein.

Gelten die 15% für die gesamten 3 Jahre oder dürfen die kosten in den ersten 3 Jahren pro Jahr 15% nicht übersteigen?

Beispiel: Ich kaufe im Dezember ein Haus und gebe gleich 15% für die Renovierung aus. kann ich dann im Januar gleich wieder 15% ausgeben? (Steuerjahr wird ja von 1.1-31.12 gerechnet)

Danke schon mal im voraus für eure Hilfe.

 

Gruß

Thomas

Die 15 % gelten in der Summe für die ersten 36 Monate seit dem Notartermin für den Kauf.

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Und bitte beachten auf den Gebäudewert. Nicht auf den Kaufpreis. Somit zusätzlich Abschlag von 20% auf die 15%.
Rechne am besten mit 10% ingesamt.

Zusätzlich bin ich nicht sicher, ob es bei Reparaturen um den netto oder brutto Betrag geht. Kann ein anderer dir sagen.

Thomas Knedel hat eine ganze Podcast Folge dazu. 551a5415c2f05dc4e32771967e0cf691.jpg

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