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DancingWombat

Vollstreckung beim Verkäufer

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Hallo,

ich habe kürzlich eine Wohnung zu einem sehr angenehmen Preis erworben. Der Verkäufer befindet sich offenbar in einer finanziellen Notlage, wie mir aber erst später wirklich klar wurde. Nun ist die Situation die, dass wir einen Kaufvertrag geschlossen haben und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars ist noch nicht ergangen.

Ich habe Grund zur Annahme, dass dem Verkäufer Vollstreckungen durch das Finanzamt wegen Steuerschulden drohen. Inwieweit kann dies Einfluss auf die weitere Kaufabwicklung und die Kaufpreiszahlung haben. Gibt es hier irgendetwas zu beachten?

Viele Grüße

Sebastian

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vor 23 Minuten schrieb Frederic:

Ich würde sagen, dass dies für dich keine Folgen haben sollte eigentlich.

Sorry, aber das kann massive Folgen haben!

In Kenntnis des KV könnte das Finanzamt in den Kaufpreisanspruch pfänden - was zur Folge haben könnte, dass eine möglicherweise bestehende Forderung im Grundbuch nicht abgelöst werden kann  und der lastenfreie Übergang nicht gewährleistet ist!

Dies sollte umgehend mit dem beurkundenden Notar besprochen werden!

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11 minutes ago, Arnd Uftring said:

Sorry, aber das massive Folgen haben!

In Kenntnis des KV könnte das Finanzamt in den Kaufpreisanspruch pfänden - was zur Folge haben könnte, das eine möglicherweise bestehende Forderung im Grundbuch nicht abgelöst werden kann  und der lastenfreie Übergang nicht gewährleistet ist!

Dies sollte umgehend mit dem beurkundenden Notar besprochen werden!

Stimmt, ich habe die Grundschuldeintragung ausser Acht gelassen, sorry. :(

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Ach ja, darüber hinaus kann das Finanzamt u.U. den Vertrag auch anfechten - selbst wenn er schon abgewickelt wurde (lt. Insolvenzrecht rückwirkend bis zu 3 (2?) Jahren).

Der Verkäufer sollte die Karten (Stand der Vollstreckung, etc.) offen legen - und dann sind die Juristen gefragt ....

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vor 1 Stunde schrieb Arnd Uftring:

Sorry, aber das kann massive Folgen haben!

In Kenntnis des KV könnte das Finanzamt in den Kaufpreisanspruch pfänden - was zur Folge haben könnte, dass eine möglicherweise bestehende Forderung im Grundbuch nicht abgelöst werden kann  und der lastenfreie Übergang nicht gewährleistet ist!

Dies sollte umgehend mit dem beurkundenden Notar besprochen werden!

Wie würde eine solche Pfändung ablaufen? Bekomme ich dann vom Notar die Fälligkeitsmitteilung in der steht, dass ich an das Finanzamt zahlen soll?

Ich gehe davon aus, dass ich in den nächsten Tagen die Fälligkeitsmitteilung bekomme. Kann ich dann ohne Risiko auf das dort angegebene Konto überweisen?

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vor einer Stunde schrieb DancingWombat:

Wie würde eine solche Pfändung ablaufen? Bekomme ich dann vom Notar die Fälligkeitsmitteilung in der steht, dass ich an das Finanzamt zahlen soll?

Ich gehe davon aus, dass ich in den nächsten Tagen die Fälligkeitsmitteilung bekomme. Kann ich dann ohne Risiko auf das dort angegebene Konto überweisen?

Antworten sind ohne detaillierte Kenntnis des Einzelfalls nicht möglich, pauschale Antworten verbieten sich. Grundsätzlich bedeuten beide genannten Szenarien (Pfändung in den Kaufpreisanspruch und rückwirkende Anfechtung) für Dich ein Problem - ob sie es allerdings auch in diesem Einzelfall sind kann ich nicht beurteilen.

Du solltest sofort Kontakt mit dem Notar aufnehmen, um eventuell notwendige Maßnahmen in die Wege zu leiten.

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Guest
vor 7 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Sorry, aber das kann massive Folgen haben!

In Kenntnis des KV könnte das Finanzamt in den Kaufpreisanspruch pfänden - was zur Folge haben könnte, dass eine möglicherweise bestehende Forderung im Grundbuch nicht abgelöst werden kann  und der lastenfreie Übergang nicht gewährleistet ist!

Dies sollte umgehend mit dem beurkundenden Notar besprochen werden!

Das ist meines Erachtens unzutreffend.

Das von Arnd genannnte Szenario kann nicht eintreten. Eine Pfändung kann nur das erfassen, was dem Käufer als Forderumg zusteht. Bei mit Verbindlichkeiten des Verkäufers unterlegten Grundpfandrechten dient der Kaufpreis entweder in vollem Umfang (nachstehend 1.) oder teilweise (nachstehend 2.) der Ablösung dieser grundpfandrechtlich gesicherten Forderung.

1. Der Kaufpreis geht vollständig an die Bank. Eine Pfändung des Finanzamtes (oder eines anderen Gläubigers) geht ins Leere. Die Pfändung ist Dich als Käufer vollständig unbeachtlich. Als Drittschuldner schuldest Du dem Finanzamt lediglich die Auskunft, dass kein „freier“ Kaufpreis existiert.

2. Beispiel: KP 200T, eingetragenes Institut stellt Löschungsunterlagen gegen Auflage zur Verfügung, dass es 190T bekommt. Die Pfändung erfasst lediglich dem freien Teil der 10T. Jetzt gilt es aufzupassen. Würdest Du als Käufer jetzt 190T an die Bank und 10T an den Verkäufer zahlen (so wie in der Fälligkeititteilung des Notars), wirst Du die 10T ans Finanzamt noch einmal bezahlen. Das erklärt sich durch die Wirkung der Pfändung (auch Inhibitorium bzw Arrestatorium genannt, vgl. 829 ZPO). Daher ist die Pfändung vorrangig zu bedienen.

Dem Notar gegenüber weist Du die Kaufpreiszahlung durch Vorlage des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses plus Bankbestätigung nach.

Edited by Guest

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Guest

Der Notar hat damit übrigens nichts zu tun. Ist er nett, dann erklärt er dem besorgten Käufer das, was ich im letzten Beitrag geschrieben habe. Selbstverständlich ist das aber nicht.

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Guest
vor 26 Minuten schrieb DancingWombat:

Danke euch.

Wie erfährt der Käufer, dass eine Pfändung tatsächlich vorliegt?

Er bekommt sie zugestellt. 

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M.E geht das was Arnd beschreibt sehr wohl ( allerdings nur in einem kurzen Zeitfenster).

Sobald der Kaufpreis geflossen ist, passiert das was Shaihulud beschreibt.

Arnd warnte aber nicht vor der Pfändung des Kaufpreises, sondern vor der Pfändung des Anspruches auf Zahlung des Kaufpreises.

Den kann das FA sehr wohl pfänden,  wenn es schnell genug ist und dann passiert, wovor Arnd warnte.

Der Kaeufer kann nicht mehr an den Käufer zahlen, der dadurch nicht mehr lastenfrei uebergeben kann.

Etwas kleiner passiert das, wenn man versucht die monatlichen Mieten pfänden will. Einer Pfändung des Kontos des VM wird regelmäßig das AGB Pfandrecht der Bank vorgehen. Pfaendet man aber den Anspruch auf die Mietzahlung beim Mieter, darf der gar nicht mehr an die Bank des Vermieters überweisen, sondern zahlt dann monatlich direkt an den Gläubiger des Vermieters.

Andere Pfandrechte drehen dann hohl.

Zu der moeglichen Rückwirkung kann ich hingegen nichts sagen.

 

Edited by Matthias Renner
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Guest
Am 6.2.2018 um 10:33 schrieb Matthias Renner:

M.E geht das was Arnd beschreibt sehr wohl ( allerdings nur in einem kurzen Zeitfenster).

Sobald der Kaufpreis geflossen ist, passiert das was Shaihulud beschreibt.

Arnd warnte aber nicht vor der Pfändung des Kaufpreises, sondern vor der Pfändung des Anspruches auf Zahlung des Kaufpreises.

Den kann das FA sehr wohl pfänden,  wenn es schnell genug ist und dann passiert, wovor Arnd warnte.

Der Kaeufer kann nicht mehr an den Käufer zahlen, der dadurch nicht mehr lastenfrei uebergeben kann.

Etwas kleiner passiert das, wenn man versucht die monatlichen Mieten pfänden will. Einer Pfändung des Kontos des VM wird regelmäßig das AGB Pfandrecht der Bank vorgehen. Pfaendet man aber den Anspruch auf die Mietzahlung beim Mieter, darf der gar nicht mehr an die Bank des Vermieters überweisen, sondern zahlt dann monatlich direkt an den Gläubiger des Vermieters.

Andere Pfandrechte drehen dann hohl.

Zu der moeglichen Rückwirkung kann ich hingegen nichts sagen.

 

Schon etwas her, doch möchte ich es doch nochmal aufgreifen. 

Das Finanzamt kann natürlich pfänden (so wie jeder andere Dritte, der einen Titel gegen den Verkäufer und Kenntnis vom Kazfvertrag hat). 

Allerdings enthält jeder Grundstückskaufvertrag eine verbindliche Zahlungsanweisung zugunsten des/der Grundpfandrechtsgläubiger/s. Daher gibt es keine Zeitspanne (nicht einmal die so oft bemühte juristische Sekunde), in der eine Pfändung Käuferinteressen berührt.

Eine Pfändung des „Anspruches auf Zahlung des Kaufpreises“ macht da keine Ausnahme, weil dieser erst mit Beurkundung entsteht und dann schon wie vorstehend beschrieben eingeschränkt ist.

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