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Rotan

Mehrfamilienhaus mit 9 Wohneinheiten

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Hallo zusammen,

ich habe gerade ein Mehrfamilienhaus gefunden, welches meiner Meinung nach ganz ok ist. Ich bin mir noch nicht zu 100% sicher, daher wollte ich euch auch mal nach euren Meinungen fragen.

Bei der Immobilie handelt es sich um ein 9-Familienhaus mit 520m² Wohnfläche, 3 Garagen, 4 Stellplätzen und 1000m² Grundstück. Das ursprüngliche Haus mit 4 Wohnungen ist Baujahr 1960 und wurde 1990 neu saniert (Strom, Wasser, Fenster, Dach etc. alles neu). 1996 gab es dann einen Anbau mit weiteren 5 Wohnungen.

Die Wohnungen sind alle vermietet und zum teil schon seit 17 Jahren. Denke auch, dass ich die Wohnung auch schnell wieder vermieten kann da es dort nicht all zu viele freie Wohnungen gibt. Bei den Mieten ist noch ein wenig Luft nach oben wodurch ich auf ca. 2.900€ Mieteinnahmen kommen würde. Bei den Umlagefähigen Kosten habe ich spekuliert, kann aber nur schwer einschätzen ob die 1300€ zu wenig  oder zu viel sind.

Bei dem Standort handelt es sich meiner Meinung nach um einen C-Standort 80 km von Stuttgart. Ist der Vorort einer Kleinstandt.

Ich weiß aktuell mach ich ein wenig minus, denke aber das ich wie gesagt noch die Miete erhöhen kann. Das Gute ist auch, dass in den nächsten Jahren auch keine Großen reparaturen anstehen sollten.

Anbei ein Screenshot meiner Rechnung.

Was meint Ihr dazu?

 

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Mir gefällt der Kaufpreis insbesondere bei einem Objekt in der Nähe von Stuttgart sehr gut (nur etwas über 700 Euro pro qm ist wirklich niedrig heutzutage, falls das Gebäude gut in Schuss ist und der Ort einen vernünftigen Mietmarkt hat).

Wird dort wirklich nur eine Miete von gut 5 Euro pro qm im Markt gezahlt? Hier könnte eine erhebliche Upsite bestehen, die je nach deinem Verhandlungsgeschick auch schnell durch Mieterhöhungen zu heben sein sollte.

Die übrigen Annahme finde ich o.k. Allerdings finde ich 3% Tilgung recht hoch (ich persönlich würde lieber niedriger normal tilgen und Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren).

Insgesamt (und das kommt bei mir eher selten vor) ein scheinbar sehr attraktives Angebot.

 

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Hi Andreas,

vielen Dank für deine Antwort.

Es ist wirklich schon ein Stückchen von Stuttgart entfernt. Man fährt schon knapp 45min bis nach Stuttgart.
Ist eher ein wenig ländlicher dort.

Der aktuelle Mietspiegel liegt mir momentan auch vor und besagt:

Für das neuer Haus mit 260m² liegt der Mietspiegel bei knapp 6,6€.
Bei dem älterem bei knapp 5,6€.

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Ich stimme Andreas zu, dass es sich nach einem guten Angebot anhört.

Bei der Berechnung würde ich noch anpassen, dass die nicht umlagefähigen Nebenkosten das steuerliche Ergebnis mindern.

Ich würde sehen,  den Grundstückswert auf maximal 20% festzulegen, es gibt eine Berechnungshilfe vom Finanzamt, schau mal welchen Wert du erreichst..

Dazu 2% Tilgung.

Insgesamt müsstest du dann auf vielleicht 450€ Cashflow pro Monat kommen, was schon ganz gut ist.

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Wenn ich Geld mitbringe, würde ich nicht kaufen...
In deiner Berechnung stimmt aber auch was nicht, Du hast Oben 1800 EUR Abzugsfähig eingetragen und unten nur 1300 EUR in der Steuerberechnung.
Falls es die Rücklage ist, hast Du keinen negativen CF.. die 500 sind ja nicht weg und ich sag mal, als "eisern" nach Steuern sollte man sie nicht behandeln

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Empfinde es unattraktiv das bei deiner Berechnung (vorrausgesetzt sie stimmt) am Ende bei der Immobilie drauf gezahlt werden muss.

Ich bin ein Anfänger - von daher kann meine Meinung völlig falsch sein.

Dachte nur das für mich persönlich bei Immobilien auch das konservative Rechen-Szenario im Plus enden muss.

 

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Hallo,

 

ich bekomme das Haus zu 100% finanziert also bezahle ich lediglich die Nebenkosten.

Bezüglich der nichtmmlagefähigen kosten habe ich mir überlegt das in zukunft jeder seine eigenen Kosten zahlen sollen und nicht mehr wie jetzt über mich gehen soll. Dann ist das Risiko für mich auch einw enig geringer da jeder seinen eigenen Zähler hat. Lediglich Heizung würde über mich laufen.

@JB007 meinst du mit den 1800€ Abzugsfähigen Kosten die nicht umlagefähigen Kosten und die Rücklagen mit insgesamt 1.850€ falls ja liegst du richtig. 550€ gehen immer auf mein Konto für den Notfall. Momentan sieht es nicht so aus, dass etwas gemacht werden muss. Aber man weiß ja nie was in Zukunft so kommen wird.

Bei dem Rechenbeispiel gehen ich von der akutellen Situation aus. Hier kann ich die Mieten jedoch innerhalb kurzer Zeit auf 2.900€ da die Immobilien deutlich unter Wert vermietet sind.

@Leon1517001105 ich glaube es kommt auch immer ein wenig auf die Lage drauf an. Ich glaube in Stuttgart und Umkreis ist es schwer für den Preis etwas zu finden was sich gleich rechnet. Hier muss man gute Connection haben und wirklich viel mehr investieren als die 350T€. Bei der Immobilie hätte ich die nächsten 10 Jahre kaum etwas zu tun und mein Geld kommt rein.

 

 

 

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Gibt es einen Grund wieso du mit 3% Tilgung rein gehst? Machen hier 2% nicht mehr Sinn bzgl. dem Cashflow und den Schulden entgegenwirkende Inflation?

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