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Maik Simon

#Pflegeimmobilie #Tipps #Content

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Liebe Immopreneure,

lange habe ich keine Zeit mehr gehabt, hier etwas zu schreiben, doch da ich in letzter Zeit viele Diskussionen zum Thema #Pflegeimmobilie mitbekommen habe, habe ich mir soeben in einer Pause zwischen zwei Coaching-Terminen mal die Zeit genommen, einige der wichtigsten Punkte aufzuschreiben, worauf ihr bei diesem Thema achten solltet.

 

Meine Auflistung hat nicht den Anspruch, vollumfassend zu sein.
Sinnvolle Ergänzungen von Investorenkollegen, die sich ggf. hierauf spezialisiert haben, sind natürlich willkommen.

 

Der Markt in diesem Bereich ist natürlich sehr groß und es gibt viele sogenannte „Vertriebsimmobilien“, die hier beworben werden, die aber durchaus das Potential haben, die Privatinsolvenz des Investors/Käufers einzuläuten.
Warum ist das so?
Leider sind bei diesen Vertriebsimmobilien die geringen Renditen von teilweise unter 4% VOR Steuern das größte Problem, insbesondere dann, wenn Wertsteigerungen der Immobilie unwahrscheinlich sind.

 

Oftmals werden zwar Mietgarantien gegeben, doch trotz allem muss hier das Betreiber-Risiko eingewertet werden! Was nutzt die Mietgarantie einer Projektgesellschaft, wenn die GmbH vielleicht in wenigen Jahren an die Wand gefahren wird, weil sich bspw. gesetzliche Rahmenbedingungen oder gar der Bedarf an Pflegebetten ändern?

 

Auch muss seriös bewertet werden, wie sich im Einzelfall der Zweitmarkt (Mögliche Verwendung des Objektes nach Ende der Nutzungsart als Pflegeimmobilie) darstellt.

 

Weitere Gedankengänge und Tipps dazu:

1.) Ihr solltet prüfen, ob die Nebenkosten alle auf den Mieter umlegbar sind. Wie hoch sind die Verwaltungskosten, welche sonstigen Kosten kommen bei diesem Objekt hinzu?

 

2.) Wie immer die Makro- und Mikro-Lage der Immobilie prüfen.

 

3.) Ausstattung der Immobilie prüfen.

 

4.) Betreiber-Vertrag prüfen (nicht immer steht ein „großer“ Anbieter wie Caritas, Johanniter, AWO oder Diakonie, sondern auch mal ein privater Betreiber dahinter, damit hat man ein wesentlich höheres Risiko!
Außerdem schließen immer mehr Pflegeheime, weil Zuschüsse gekürzt oder nicht mehr gezahlt werden!

5.) Sind Umbaumaßnahmen, Sanierungsaufwendungen oder die Herstellung eines neueren technischen Standards notwendig oder geplant?

 

6.) Wie hoch ist die Auslastung der Pflegebetten in den letzten 5 Jahren gewesen?

 

7.) Wie hoch ist die Auslastung (realistisch) kalkuliert für die nächsten 10 Jahre?

 

8.) Was ist der Grund des Verkaufs? Warum möchte oder muss der Eigentümer, der ggf. gleichzeitig auch Betreiber ist, die Immobilie verkaufen, wenn sie doch ggf. als hochrentabel angepriesen wird? Wenn der Betreiber seinen Job fachlich und betriebswirtschaftlich beherrscht, müsste er die Immobilie eigentlich selbst im eigenen Bestand halten können, oder?

 

9.) Auf wie viele Jahre soll ein Vertrag mit dem Betreiber abgeschlossen werden?
Wer garantiert die Einhaltung des Mietvertrages?

 

10.) Wer zahlt die Miete? Der Betreiber oder die Bewohner der Apartments (wird ebenfalls je nach Modell unterschiedlich gehandhabt)? Zahlt der Betreiber, wenn ein Apartment oder mehrere Einheiten leer stehen? Es soll und darf bspw. nicht so sein, dass der Betreiber für bspw. 10 Betten/Zimmer KEINE Miete mehr zahlt, wenn diese aufgrund gesetzlicher Änderungen nicht mehr zulässig sind. TIPP hierzu: Keine „Bettenverträge“ mit dem Betreiber abschließen, sondern einen Mietvertrag für das Gesamtobjekt!

 

11.) Sicherheitsprüfung, Bonitäts- und Liquiditätsprüfung des Betreibers muss erfolgen (u. a. durch Vorlage der Bilanzen der letzten 3 Jahre, einer aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung, Auslastungs-Zahlen der Zimmer etc.). Wer möchte denn bspw., dass zur Abwendung einer Insolvenz schon nach wenigen Monaten die Mieten gekürzt werden sollen?

 

12.) Die Nachnutzungsmöglichkeit nach Ende des Miet-/Pachtvertrages ist oft nicht gegeben, dies muss ebenfalls eingepreist werden (Stichwort: Zweitmarkt)!

 

13.) Wie ist die Mieter-/Bewohnerfluktuation? Durch häufige Wechsel der Bewohner ist natürlich die Abnutzung höher und somit auch der Investitionsbedarf während der Haltedauer.

 

14.) Die gesetzlichen Anforderungen an die Zimmer der Bewohner können sich jederzeit ändern (bspw. neue Mindestgrößen). Hier ist zu prüfen: Sind die Eigenschaften und Größen der Zimmer noch zeitgemäß? Wenn nicht, inwieweit greift hier ein möglicher Bestandsschutz?

 

15.) Wie groß sind die Allgemeinflächen wie Speisesaal, Aufenthaltsräume etc. (das treibt die Kosten)?

 

16.) Prüfen, wenn Doppelzimmer vorhanden, ob diese hier noch zulässig sind!

 

17.) Prüfen, wenn Gemeinschaftsbäder vorhanden, ob diese hier noch zulässig sind!

 

So ihr Lieben, mag sein, dass ich noch etwas vergessen habe, oder jemand hier weitere Kriterien und Ergänzungen dazu posten mag, dann freue ich mich darüber.

 

Ich hoffe, dem ein oder anderen hiermit ein wenig geholfen zu haben und muss mich jetzt sputen, der nächste Termin steht an.
Wir lesen uns… :)

 

PS: Sollte ich nicht die richtige Kategorie für diesen Thread erwischt haben, so bitte ich einen der Admins oder Moderatoren, den Post ins passende Forum zu verschieben.

 

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