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DanielDüsseldorf

Souterrain - No Go?

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Hey Leute,

 

habe die Chance in Düsseldorf Rath bei einem qm Preis von 1650 Euro eine 60qm Souterrainwohnung zu erwerben. 

Wer Preis und Lage kennt der weiß, dass das definitiv am unteren Ende der Preisskala liegt. (qm Preis 1800-3000 in der Gegend)

Positiv ist zu vermerken:

+ solides langjähriges Mietverhältnis

+ solider gepflegter und gut verwalteter Altbau mit 100.000 Euro Rücklage

+ Kernsanierte Wohnung vor 20 Jahren inkl. Leitungen

+ gehobene Ausstattung mit Parkett 

+ großer Garten zur alleinigen Nutzung

 

Jetzt habe ich von fast Ellen Menschen in meinem Umfeld große Bedenken gegenüber Souterrain gehört:

- minus 30% Miete und minus 30% wert gegenüber OG

- keiner will im Keller wohnen, nichtmal in Düsseldorf

- Achtung vor Schimmelbefall (optisch nicht sichtbar) 

- Achtung bei Starkregen / Überflutungen

 

Wie dem auch sei, wirklich alle haben mir davon abgeraten, nun habe ich in zähen Verhandlungen und der Aufstellung der Finanzierung ein ungutes Gefühl bekommen. Mittlerweile steht alles nur die Unterschrift beim Darlehen und dem Notar fehlen.

 

Was machen?? Souterrain wirklich so ein No-Go?????

 

Lg

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Original Bauakte aus 1910 nicht mehr aufzutreiben. 

Baubeschreibung aus 1996 sagt aus: da das Gebäude bereits existiert und eine nachträgliche Genehmigung beantragt wird, entfällt die Baubeschreibung.

Die Teilungserklärung von 1996 weist die Wohnung inkl. Sondernutzungsrecht des Gartens aus.

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vor 39 Minuten schrieb DanielDüsseldorf:

Original Bauakte aus 1910 nicht mehr aufzutreiben. 

Baubeschreibung aus 1996 sagt aus: da das Gebäude bereits existiert und eine nachträgliche Genehmigung beantragt wird, entfällt die Baubeschreibung.

Die Teilungserklärung von 1996 weist die Wohnung inkl. Sondernutzungsrecht des Gartens aus.

Was in der Teilungserklärung steht muss kein zwingender IST Zustand sein. Architekt zeichnet die Pläne reicht die zum Bauamt ein und die prüfen nur, ob die dargestellte Wohnung in sich abgeschlossen ist und ob ein Kellerraum dabei ist. Stempel drauf, fertig. 

Wie Arndt sagt - Baugenehmigung, keine da? Dann halt Risikokauf , so einfach ist das 

1600 den Meter empfinde ich ziemlich teuer - es wird immer erzählt, die Wohnung wäre X EUR wert. Habe gerade in Düsseldorf Verkauft - 70 m2 für 140000 in deutlich besserer Lage als Unterrath - auch hier dachte jeder, 200000 kein Problem... man muss immer erstmal einen finden, der will und der es auch bezahlen kann...2 paar Schuhe die kaum einer versteht

und ja... in Soutterain zieht meist Problemklientel ein... kein Geld, arge Schulden, arge Probleme zb Drogen Alkoholismus und oder Insolvenz... wo halt kein normaler Vermieter sagt, den nehme ich 

Edited by Jb007

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Ja - von mir !

Im Souterrain wird auf Dauer kein "normal-guter" Mieter wohnen, sondern immer nur Schnellwechsler, Studenten usw. - das muss man ja gar nicht so düster sehen wie Kollege jb007.

Ausnahme: Es gibt Häuser/Wohnlagen, die nenne ich immer "ebenerdiges Souterrain", d.h. das Hochparterre ist im 1.OG, so dass das Souterrain nicht wirklich ein Keller ist. Manchmal geht es dann hinten ebenerdig in den Garten. Das sind wirklich schöne Wohnungen, mit Gartennutzung, sehr begehrt.

Aber das ist wie gesagt eher die Ausnahme. KO-Kriterien: Niedrige Deckenhöhe, dunkle Räume... das musst du selber prüfen.

Ansonsten würde ich eine Souterrainwohnung nur mitnehmen wenn ich ein ganzes Haus kaufen kann, sonst lass es.

Ist das deine 1. Wohnung ? Dann such dir eine schöne, fang nicht gleich mit einem "Möhrchen" an, nur weil es etwas billiger erscheint.

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vor 2 Stunden schrieb DanielDüsseldorf:

Hey Leute,

 

habe die Chance in Düsseldorf Rath bei einem qm Preis von 1650 Euro eine 60qm Souterrainwohnung zu erwerben. 

Wer Preis und Lage kennt der weiß, dass das definitiv am unteren Ende der Preisskala liegt. (qm Preis 1800-3000 in der Gegend)

Beim Kaufpreis kann ich Dir nicht zustimmen. Rath ist immer noch deutlich billiger als andere Stadtteile Düsseldorfs und Du bekommst für ~2.000€/qm auch aktuell noch (sehr) gute Objekte.

Die Souterrain-Wohnung sehe ich grundsätzlich nicht so kritisch. Ich habe gerade letzte Woche eine problemlos vermietet. Allerdings ist Souterrain nicht gleich Souterrain und in meinem Fall haben alle Räume Tageslicht (auch das Bad) und die Fenster sind groß und über der Erde (keine Lichtschächte). Trotzdem wird Souterrain für einige Interessenten ein Ausschlußkriterium sein und somit die mögliche Miete sinken. In Kombination mit dem von Dir genannten hohen Kaufpreis klingt das ganze nicht toll. (Allerdings hat hier niemand dein Objekt gesehen.)

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vor 11 Stunden schrieb DiBe:

Ja - von mir !

Im Souterrain wird auf Dauer kein "normal-guter" Mieter wohnen, sondern immer nur Schnellwechsler, Studenten usw. - das muss man ja gar nicht so düster sehen wie Kollege jb007.

Ausnahme: Es gibt Häuser/Wohnlagen, die nenne ich immer "ebenerdiges Souterrain", d.h. das Hochparterre ist im 1.OG, so dass das Souterrain nicht wirklich ein Keller ist. Manchmal geht es dann hinten ebenerdig in den Garten. Das sind wirklich schöne Wohnungen, mit Gartennutzung, sehr begehrt.

Aber das ist wie gesagt eher die Ausnahme. KO-Kriterien: Niedrige Deckenhöhe, dunkle Räume... das musst du selber prüfen.

Ansonsten würde ich eine Souterrainwohnung nur mitnehmen wenn ich ein ganzes Haus kaufen kann, sonst lass es.

Ist das deine 1. Wohnung ? Dann such dir eine schöne, fang nicht gleich mit einem "Möhrchen" an, nur weil es etwas billiger erscheint.

Kann ich so nicht bestätigen - hab 2 Sout Appartments mit ca 55qm und die sind dauerhaft besetzt.

Wichtig ist halt ob's ein Loch ist  oder ob es an den Fenstern richtig ausgehoben und lichtdurchflutet ist.

Würde ich immer wieder kaufen!

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Kann mich @Leverage anschließen. Habe eine kleine Souterrain Wohnung und die ist sehr begehrt. Aber in der Lage (Rhein Main) könnte man derzeit wohl auch ne umgebaute Garage als Whg vermieten. Wo Angebot kleiner Nachfrage ist sehe ich auch keine Probleme. Im Gegenteil sogar: durch den oft etwas günstigeren Kaufpreis bei Souterrain und die gleiche erzielbare Miete erzielt man oft eine erhöhte Rendite. Würde ich stark vom Standort abhängig machen aber nicht per se als "no go" einstufen. Grüße 

Edited by Stefan-RheinMain

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