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Easyrider

Investieren in Hof

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Hallo zusammen,

habe eine etwas knifflige Frage, aber für mich als Anfänger ist es alleine einfach schwer zu beurteilen. Nach vielen Stunden des Lesens und dem anreichern von Wissen möchte ich das ganze in Erfahrung umsetzen. Dazu suche ich bereits seit gut sechs Monaten nach einer passenden Möglichkeit. Jetzt hätte ich eine gefunden, aber die Gegend ist die große Frage. Es geht, wie im Titel schon beschrieben, um die Stadt Hof. Eigentlich keine Kleinstadt mehr (ca 45k Einwohner), aber auch nicht sehr groß. Es gibt die üblichen Angebote, inklusive einer Uni.

Nachteilig an der Stadt ist, das die Einwohnerzahl seit Jahren sinkt. Laut Prognosen um ca 8% bis 2030. Dementsprechend sind die Preise für Immobilien auch sehr niedrig.

Off-Market hätte ich ein interessantes Angebot gefunden, vier ETW zu einem (meiner Meinung nach) guten Faktor von ca 8, frisch saniert und mit neuen Mietern versehen. Aber die Stadt selbst und die sinkenden Einwohnerzahlen machen mir doch etwas Gedanken. Alles andere würde bei diesen ETW passen, inklusive positivem Cashflow von aktuell 120 € pro Monat pro ETW. Sollten alle Faktoren nach unten drehen (0% Wertsteigerung, 0% Mietsteigerung, 10% Leerstand, 1% Inflation, 2% Kostensteigerung, alles pro Jahr) und die Miete um 30% einbrechen, da sie aktuell eher an der Obergrenze ist, würde immer noch ein leicht positiver Cashflow übrig bleiben. Natürlich nach Abzug der Kreditkosten, Steuern, IHR und sonstigen Nebenkosten.

Eure Meinung ist jetzt gefragt: Was haltet ihr von der Stadt Hof und der Umgebung dort? Wie geht ihr in solchen Gebieten vor? Investiert ihr überhaupt in solchen Gegenden?

LG

Stefan

 

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vor 1 Stunde schrieb Easyrider:

Eure Meinung ist jetzt gefragt: Was haltet ihr von der Stadt Hof und der Umgebung dort? Wie geht ihr in solchen Gebieten vor? Investiert ihr überhaupt in solchen Gegenden?

Hof (und sicher auch weite Teile von Oberfranken) gehört nach einer kurzen Boom-Phase zu den Verlieren der Nach-Wende Zeit - aber auch hier leben Menschen!

Und überall wo Menschen leben wird Wohnraum gebraucht, also kann man grundsätzlich auch in Hof in Wohnraum investieren - man muss nur wissen, was man tut und die eigene Motivlage sollte klar sein. Ist es Verzweiflung und Mangel an anderen Gelegenheiten oder steckt ein Plan dahinter?

Was treibt Dich nach Hof? Hast Du einen Bezug zur Gegend? Hast Du vertiefte Kenntnis des örtlichen Markts? Kannst Du die guten von den weniger guten Lagen in Hof unterscheiden? Wie weit musst Du fahren um später mal vor Ort nach dem rechten sehen zu können?

PS.: Mir wäre Faktor 8 (auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Miete) für Hof zu teuer! 

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Grundsätzlich finde ich Orte mit in der Vergangenheit rückläufiger Bevölkerungsenwicklung durchaus interessant. Hierzu müßen aber die folgenden Faktoren erfüllt sein:

1. Der Ort muß über ein Geschäftsmodell verfügen (d.h. irgendetwas, was in dem Ort auf wahrscheinlich bleiben wird und Mitarbeiter beschäftigt,  wie z.B. Universität mit Studenten größer 10/15% der Bevölkerung, Landesregierung, langfristig bestehen bleibender Kluster  wie  Logistik in Erfurt,Leipzig, Frankfurt, überregionale Bedeutung für großen Landstrich wie z.B. Rostock, dort wird die Touristik enttlang der Ostsee die Stadt langfristig indirekt unterfüttern (Arbeitnehmer kaufen dort ein etc.) bzw. Leute mögen (Küstenorte etc.)

2. Der Leerstand sollte  konzentriert sein in einem oder wenigen Vierteln (ideal: Plattenbauten im Osten: dort kommt dann es häufig zu einem sich selbst verstärkenden Abstiegsprozess). Ideal ist es wenn eine Stadt viele Plattenbauten hat. In den übrigen Vierteln sind die Mieten zwar noch niedrig, aber fallen nicht mehr. Idealerweise gibt es Rückbau des  oder der den Ort dominierenden Vermieter (Frankfurt/Oder: 2 Unternehmen mit 75% der Wohnungen...)

3. Der Bevölkerungsrückgang sollte aus einem in der  Vergangenheit liegenden Strukturbruch  resultieren, der aber vorbei ist und vom Wohnungsmarkt verdaut wurde (Stahl und Kohle in Pott, Werften Küste, Schließung eines großen Arbeitgebers). Idealerweise hat der Strukturwandel auch neue Arbeitsplätze  in anderen Bereichen geschaffen (z.B. Versicherungen in Dortmund).

4. Das Gebäude sollte sich in einem zentralen Stadteil oder gut angesehen Stadtteil befinden und technisch in gutem Zustand sein

5. Last but noch least der Kaufpreis sollte gut sein.

Bei Hof sehe ich die Kriterien Geschäftsmodell und Strukturwandel nicht erfüllt. Bzgl. der Konzentration des Leerstands bin ich skeptisch bei Hof. Der Kaufpreis scheint  o.k.

Insoweit wäre ich bei Hof skeptisch.

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Hallo zusammen,

erstmal vielen Dank für das großartige und auch sehr ausführliche Feedback. Ihr helft mir wirklich sehr weiter! Um ein paar Fragen zu beantworten:

Meine Wohngegend ist im Bereich Freyung-Grafenau - Passau bzw. Nürnberg. Ich pendle jede Woche hin und her und bin somit eh viel in Bayern unterwegs. Nur in beiden Gegenden ist es schwer als Anfänger überhaupt eine passende Immobilien zu finden. Nürnberg ist meiner Meinung nach maßlos überteuert und rentiert sich nicht. Selbst bei mir in Passau sowie im Bayrischen Wald nördlich davon gibt es kaum interessante Angebote. Dementsprechend wollte ich mich in anderen Gegenden in Bayern umsehen. So kam ich auf Hof, da dort die Preise nicht ganz so astronomisch überhöht sind wie woanders in Bayern. Wenn ich mal 100-150 km hin fahren müsste macht mir das nichts aus, solche Strecken fahr ich jede Woche mehrfach.

Leider habe ich aber in Hof ansonsten keine Erfahrung. Weder wie der Markt dort ist, noch die Mieter- und Infrastruktur. Ich wäre in den nächsten Wochen zu ein paar Besichtigungen gefahren und hätte mir dann gleichzeitig auch die Umgebung und die Stadt angesehen. So kann man alles gemeinsam verbinden und kriegt schonmal einen ersten Eindruck.

@Arndt Huftring: Was wäre denn für dich ein "akzeptabler" Faktor in Hof?

@All: Ihr wisst jetzt ungefähr was mein Stammgebiet ist. Hat man da als Anfänger reale Chancen irgendwann was sinnvolles zu finden? Ich mache 100% Finanzierung und es muss dann immer noch positiver CF da sein.

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ich verweise hierzu einfach mal auf diesen thread, 2. post von arndt:

Zu den Pendlerströmen:

https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistische-Analysen/Interaktive-Visualisierung/Pendleratlas/Pendleratlas-Nav.html

(ich hatte das ihrgendwo auch mal "schöner" und umfangreicher aufbereitet gesehen, hab den Link aber gerade nicht griffbereit).

Das Gras auf der anderen Seite wirkt immer grüner. Manchmal ist es das auch so, oft aber wirkt es nur aus der Ferne so.

 

PS: Ich war zB. letzte Woche (privat) in Hartmannshof. 22min mit dem RE nach Nürnberg fand ich OK, und viele andere auch - der Pendlerzug war voll.

 

Edited by jonas2
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Hallo jonas2,

den anderen Thread kenn ich, danke. Hab die meisten Threads hier drin gelesen ;-)

Der Atlas allerdings ist mir neu, gefällt mir aber sehr gut. Dankeschön für diese Information. Dann werde ich mal etwas weiter aussen suchen :-)

Wenn jemand noch interessante Informationen oder Tips hat, nur her damit. Auch konstruktive Kritik ist gerne gesehen.

LG

Stefan

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Hi Easyrider,

ich habe in Hof studiert und finde es als Investment gar nicht so schlecht.

So wie ich es in den letzten Jahre verfolgt habe geht es der Stadt von Jahr zu Jahr immer bessern und machen auch viel dafür immer attraktiver zu werden.

Nicht zuletzt durch die Studentenanzahl die von Jahr zu Jahr größer wird. Zudem versuchen sie nun auch Start-ups nach Hof zu bringen.
Daher glaube ich, dass es Potenzial haben könnte.

Es kommt natürlich ein wenig auf die Lage an, ist diese jedoch relativ Zentrumsnah kannst du diese auch in Zukunft gut an Studenten vermieten.

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