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skatastisch

Vermögensübersicht und Finanzierung

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Hallo zusammen,

ich habe vor einiger Zeit angefangen mich mit dem Thema Immobilien auseinanderzusetzen und habe als festes Ziel 2018 meine erste ETW zu kaufen. Mein persönliches Ziel ist der Vermögensaufbau bzw. Aufbau von weiterem passiven Einkommen.

Ich selbst bin verheiratet und habe ein sehr gutes Einkommen aus einer unbefristeten Festanstellung. Meine Frau ist aktuell wegen unserem frischen Nachwuchs zuhause und bleibt mind. 1 Jahr in Elternzeit.

Derzeit bereite ich eine detaillierte Ein-/Ausgaben- sowie Vermögensübersicht auf. Diese bereite ich aus Sicht meiner gesamten Familie auf. Ich gehe davon aus, dass Banken das bei verheirateten Paaren mit Kind sowieso verlangen?

Wie steht es bei der Finanzierung? Sollte ich diese nur auf mich laufen lassen oder verlangt die Bank an dieser Stelle grundsätzlich, dass der Kreditvertrag auf beide Partner läuft? Wie verhält es sich bei dem Kauf der Immobilie? Muss wenn der Kreditvertrag auf beide läuft, die Immobilie dann auch auf beide laufen? Stichwort: Weiterverkauf nach 10 Jahren an den Partner.

Ich würde mich über eine kurze Rückmeldung freuen.

Beste Grüße

Daniel

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vor 17 Minuten schrieb skatastisch:

Derzeit bereite ich eine detaillierte Ein-/Ausgaben- sowie Vermögensübersicht auf. Diese bereite ich aus Sicht meiner gesamten Familie auf. Ich gehe davon aus, dass Banken das bei verheirateten Paaren mit Kind sowieso verlangen?

Das ist gut und zeigt der Bank, dass du die Sache seriös angehst. Die Bank wird allerdings auch ihre eigene Berechnung durchführen. Hier wird man I.d.R. eher "ärmer" gerechnet. Das möchte die Bank, wie du schon vermutest, aus Familiensicht.

Bezüglich Kreditvertrag Ehepaar oder Solo bekommst du von anderen Mitgliedern bessere Auskunft. Hier habe ich keine Erfahrung, da nicht verheiratet. 

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Ja, die Bank fragt immer nach dem Haushaltseinkommen und dem -Vermögen.

Lass die Immobilie möglichst immer auf eine Person laufen, inkl. Finanzierung. Alles andere macht es nur kompliziert. Viele Banken versuchen natürlich auch die Unterschrift Deiner Frau dazu zu bekommen. Das muss aber nicht sein. Sprich daher in jedem Fall mit mehreren Banken.

Falls der Darlehensvertrag von beiden unterzeichnet werden soll (was ich jedoch unbedingt vermeiden würde), muss die Immobilie noch lange nicht im Eigentum von beiden stehen.

Haltet es lieber so: heute ich ein Deal, morgen meine Frau. Jeweils mit eigener Finanzierung. - KISS - Keep It Simple and Short B|

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Hallo zusammen,

lieben Dank für das schnelle Feedback. Ich habe jedoch auf einigen Seiten gelesen, dass Banken häufig darauf drängen, dass der Kreditvertrag auf beide läuft. Gibt es stichhaltige Argumente dagegen, außer dass man das nicht will?

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vor 52 Minuten schrieb skatastisch:

Hallo zusammen,

lieben Dank für das schnelle Feedback. Ich habe jedoch auf einigen Seiten gelesen, dass Banken häufig darauf drängen, dass der Kreditvertrag auf beide läuft. Gibt es stichhaltige Argumente dagegen, außer dass man das nicht will?

Stimmt nicht

Edited by Jb007

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Hallo @skatastisch

Es ist tatsächlich so, dass viele Banken bei einer Zugewinngemeinschaft auch beide Ehepartner im Vertrag sehen wollen. Davon weichen sie meistens auch nicht ab, selbst dann nicht, wenn so wie bei mir, der Mann deutlich mehr verdient als die Frau (fast nichts). Trotzdem gibt es Ausnahmen. Bei mir war das in der Vergangenheit bei der Postbank und einer Sparkasse der Fall. Ich würde mein Glück bei den örtlichen Volksbanken und Sparkassen versuchen.

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Ich bzw. meine Frau und ich haben uns die zweite Unterschrift abringen lassen und ich bereue das. (Zugewinngemeinschaft, meine Frau hat alleine gekauft)

Als ich z.B. die Darlehensverlängerung für das Objekt gemacht habe, was auf mich läuft und wo ich auch alleine finanziert habe, hat die Bank dort die Belastungen vom Haus meiner Frau mit berücksichtigt, aber die Einnahmen nicht. Das ist gar nicht schön für die Bonität.

Ich schätze meine Chancen auch nur gering ein, das wieder Rückgängig gemacht zu bekommen. Würdet ihr das angehen und wenn ja, dann wie?

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Am 13.1.2018 um 19:46 schrieb skatastisch:

Hallo zusammen,

lieben Dank für das schnelle Feedback. Ich habe jedoch auf einigen Seiten gelesen, dass Banken häufig darauf drängen, dass der Kreditvertrag auf beide läuft. Gibt es stichhaltige Argumente dagegen, außer dass man das nicht will?

Hat jemand ggf. noch einen Tipp bzgl. Argumentation gegenüber der Bank, warum man alleine im Kreditvertrag stehen will?

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Guest
Am 15.1.2018 um 18:01 schrieb OF_MZ:

Bestes Argument: Gütertrennung 

Das sollte man zuende denken. Gütertrennung ist heute nur noch in den aller seltensten Fällen die richtige Wahl (erhebliche steuerliche Nachteile, die die Betroffenen gerade bei großen einseitigen Vermögen ggf noch brutal bereuen werden - Verschiebung von Pflichtteilsquoten etwaiger ungeliebter Abkömmlinge, um die beiden schwerwiegendsten zu nennen). Und sicher nicht, um den Mitabschluss des Darlehens durch den Partner vermeiden.

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vor 12 Stunden schrieb ShaiHulud79:

Das sollte man zuende denken. Gütertrennung ist heute nur noch in den aller seltensten Fällen die richtige Wahl (erhebliche steuerliche Nachteile, die die Betroffenen gerade bei großen einseitigen Vermögen ggf noch brutal bereuen werden - Verschiebung von Pflichtteilsquoten etwaiger ungeliebter Abkömmlinge, um die beiden schwerwiegendsten zu nennen). Und sicher nicht, um den Mitabschluss des Darlehens durch den Partner vermeiden.

Gütertrennung machst du ja nicht für die Friede-Freude-Eierkuchenzeit, sondern, wenn es an die Trennung geht. Und gerade bei solchen Konstelationen, wo der eine Partner deutlich wohlhabender ist als der andere, ist es eben essentiell, wenn man sein Vermögen absichern will. Steuernachteile hin oder her. Da geht es teilweise um viel mehr als ein paar tausend oder zehntausend Euro Steuernachteil. Btw welchen steuerlichen Nachteil siehst denn im Detail?

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vor 20 Stunden schrieb ShaiHulud79:

Das sollte man zuende denken. Gütertrennung ist heute nur noch in den aller seltensten Fällen die richtige Wahl (erhebliche steuerliche Nachteile, die die Betroffenen gerade bei großen einseitigen Vermögen ggf noch brutal bereuen werden - Verschiebung von Pflichtteilsquoten etwaiger ungeliebter Abkömmlinge, um die beiden schwerwiegendsten zu nennen). Und sicher nicht, um den Mitabschluss des Darlehens durch den Partner vermeiden.

Wieso steuerliche Nachteile - splittingmodell ist nach wie vor möglich und bleibt unberührt 

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Guest
vor 13 Stunden schrieb Jb007:

Wieso steuerliche Nachteile - splittingmodell ist nach wie vor möglich und bleibt unberührt 

Das hat nichts mit der Einkommensteuer zu tun - die gibt es für Verheiratete unabhängig vom Güterstand.

Es geht um die Steuerfreiheit des Zugewinnausgleichs, Par. 5 Abs. 1 ErbStG.

http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__5.html

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Guest
vor 21 Stunden schrieb Eduard H.:

Gütertrennung machst du ja nicht für die Friede-Freude-Eierkuchenzeit, sondern, wenn es an die Trennung geht. Und gerade bei solchen Konstelationen, wo der eine Partner deutlich wohlhabender ist als der andere, ist es eben essentiell, wenn man sein Vermögen absichern will. Steuernachteile hin oder her. Da geht es teilweise um viel mehr als ein paar tausend oder zehntausend Euro Steuernachteil. Btw welchen steuerlichen Nachteil siehst denn im Detail?

Das macht man heute durch die auf die jeweilige Sutuation der Eheleute angepasste vertragliche Gestaltung zur Modifizierung des Güterstandes (Modifizierung der Zugewinngemeinschaft). So kann man den Zugewinnausgleich insgesamt oder für bestimmte Vermögenswerte etwa für den Scheidungsfall ausschließen, erhält sich aber die Vorteile für den Todesfall.

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Die Bank könnte mit einer Bürgschaft deiner Frau sicherlich auf die Unterschrift im Kreditvertrag verzichten.

Aber vielleicht solltest du in die Offensive gehen und die Bank konkret fragen warum deine Haftung unzureichend sein soll bzw. was an deiner Investition die Bank als unsicher ansieht.

In der Regel versuchen die Bank einfach nur ihr Risiko durch zusätzlich haftende Personen zu reduzieren.

Durch ein bestimmendes Auftreten der Bank, wirkt das dann gegenüber den meisten Kunden einschüchternd und die Forderungen werden akzeptiert z.B. eine Übersicherung von Krediten. Hier hilft es sich darüber klarzuwerden, dass man eine Verhandlung mit der Bank als dessen -potentieller- Kunde führt und man nicht darum flehen muss einen Kredit zu erhalten, so denn die Investition und die Bonität interessant für Banken im Allgemeinen sind. Aus meiner Sicht kann man der Bank auch keinen Vorwurf machen, versucht nicht jeder bei Verhandlungen das "Bestmögliche" herauszuholen? Ich habe mich bei einigen Bankgesprächen allerdings auch schon gefragt ob ich auf dem Basar gelandet bin...

Das Argument gegenüber der Bank lauetet doch schlicht: Keiner kann sagen was in der Zukunft liegt!

Die Investtion ist langfrisitg geplant und soll auch bei sich ändernden Rahmenbedingungen (z.B. Trennung) weiterverfolgt werden.

Es soll in Zukunft ein weiteres Projekt finanziert werden und die Haftmasse deiner Frau wird dann benötigt.

Oder du möchtest schlicht und ergreifend nicht das die Bank ein geringeres Risiko trägt, du im Gegenzug aber keinen reduzierten Zinsatz erhälst

...

Am 14.1.2018 um 17:10 schrieb GeorgG:

Ich schätze meine Chancen auch nur gering ein, das wieder Rückgängig gemacht zu bekommen. Würdet ihr das angehen und wenn ja, dann wie?

Whärend der regulären Vertragslaufzeit würde ich das Thema lediglich für die Zukunft ansprechen, allerdings nicht auf eine Vertragsänderung bestehen. (Das würde wohl auch keine Bank mitmachen) Sobald die Zinsbindung endet solltest du das Thema aber wieder auf dem Schirm haben und der Bank mit dem Argument der Übersicherung des Kredits dazu bringen den neuen Kredit entsprechend "nur" auf dich laufen zu lassen.

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Hallo zusammen,

 

ich bin relativ neu hier und habe starkes interesse an Immobilien als invest. Viele Sachen habe ich mir bereits durch online recherche selbst beigebracht. Leider finden ich zu diesem Thema nur wenig informationen.

Warum die Bank das will und welche Argumente man dagegen anbringen könnte wurde ja bereits ausführlich diskutiert. Mich interessiert nun was das große Problem an der Sache ist?

 

Meine Frau und ich haben das bei unseren (bisher zwei, dritte in Arbeit) ETWs so gehandhabt, dass beide als Eigentümer auftreten. Die erste ETW wurde kurz vor der Hochzeit gekauft, hier habe ich der Bank gegenüber auch Ihre existenz zunächst verschwiegen ;) hinterher brauchte die Bank dann nur noch eine Abtretung Ihrerseits im Falle eine ZV. Bei der zweiten ETW steht sie im Grundbuch und auch im kreditvertrag.

 

Welche Nachteile ergeben sich uns dadurch?

 

Gruß

Yunus

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Solange ihr in der Konstellation weiter macht ergeben sich für das weitere Wachstum keine Nachteile.

Wenn irgendwann mal einer von euch alleine kaufen will, wird die Bank nein sagen. Weil jeder einzelne von euch mehr Verbindlichkeiten als Immobilien hat. (ihr habt jeweils 100% Verbindlichkeiten aber nur 50% Eigentum)

Und Nachteilig wird es für den Fall, dass ihr bzw. einer von euch insolvent wird, weil ihr dann immer beide in die Insolvenz geht. (Schaden am Gebäude den die Versicherung nicht voll erstattet; Haftpflichtfall; finanzielle Probleme durch Finanzierungsstruktur, Zinssteigerungen, Wertrückgänge oder z. B. Jobverlust)
(Eheleute haften normalerweise erst einmal nicht für einander)

Ich selbst bin bei mir und meiner Frau aber auch noch unentschlossen, ob ich das vor dem nächsten Kauf noch versuchen soll zu korrigieren oder nicht.

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Hi Georg,

danke für deine Antwort. Das leuchtet ein. Nur für mich zum Verständniss nochmal:

50% Eigentum rührt daher, dass wir gemeinsam im Grundbuch stehen - daran ändert die Beteiligung beim Kredit nichts

100% Verbindlichkeiten entstehen durch die Unterschrift bei der Bank.

Ist das richtig so? Das würde ja bedeuten, dass ich bereits beim kauf der zweiten ETW in diese "Falle" getappt war, da wir gemeinsam ins Grundbuch eingegangen sind aber ich den Kredit alleine aufgenommen habe, korrekt?

Gruß

Yunus

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Genau.
Am Anfang finanziert die Bank halt viel, weil die das Ausfallrisiko über deine personenbezogene Bonität deckt.
Aber irgendwann wird dir das auf die Füße fallen.
(hier im Forum gibt es auch mehrere Diskussionen zu Kauf in GbR, wo dieses Problem oft als ein großer Nachteil gesehen wird)

Und selbst wenn ihr Beide Kreditnehmer wärt, wird die worst case Betrachtung der Bank sehr wahrscheinlich vom Szenario ausgehen, dass jeder 100% der Verbindlichkeit tragen müsste, da einer ja im worst case ausfallen könnte.

Was ich noch nicht weiß ist, ob man das über Mietabtretung kompensieren / reduzieren kann.

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