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ThorstenHB

Was ist ein MFH in Gelsenkirchen wert?

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Hallo,

da ich ein Investor aus Bremen bzw. der Region rund um Bremen bin habe ich Schwierigkeiten, den fairen Wert eines Mehrfamilienhauses in Gelsenkirchen zu bestimmen.

Ein Bekannter von mir hat ca. 1/3 des Objektes geerbt, die gesamte Erbengemeinschaft möchte das Objekt verkaufen und ich bin um eine Preiseinschätzung gebeten worden. 

Frage an die Community: Wie schätzt ihr den Wert des folgenden Objektes ein?

 

Lage: Gelsenkirchen, Nähe Bertastraße und Küppersbuschstraße. Typische Wohnstraße.

Typ: Mehrfamilienhaus, 10 Wohnungen, kein Gewerbe

Baujahr: 1937, immer im Familienbesitz gewesen, kein Leerstand aktuell und offenbar auch noch nie zuvor

Grundstücksgröße: 249 QM

Wohnfläche: 510 QM

Zustand: gut, laufende Instandhaltungen wurden regelmäßig getätigt, kein Renovierungsbedarf, kein Sanierungsstau, wirkt sehr gepflegt, Beheizung über Gasthermen je Wohnung

Keller: ja

Drei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss, keine Balkone, keine Garagen, keine Stellplätze

Wohnungsgrößen: 

Erdgeschoss: 51 QM, 34 QM, 50 QM

1. Obergeschoss: 80 QM und 70 QM

2. Obergeschoss: 38 QM, 41 QM, 70 QM

Dachgeschoss: 39 und 37 

Zudem haben wir im Dachgeschoss noch einen Wäschetrockenraum.

IST-Miete = Soll-Miete 2236,50 Euro/Monat folglich 4,34 Euro/Monat/QM folglich 26.832 Euro Nettokaltmiete/Jahr.

 

Ich bitte nicht um Kaufangebote, sondern lediglich um eine faire Einschätzung eines Verkaufspreises.

Vielen Dank und viele Grüße

ThorstenHB

 

Edited by ThorstenHB

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Wenn du aus Bremen bist, kennst du ja vielleicht die Preise in Bremerhaven. Ich würde sagen, die sollten sich zu Gelsenkirchen nicht viel nehmen.

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Gerade die Lage dort macht es sehr schwer. Es gibt 1-2 nette Ecken dort, allerdings ist der Großteil dort eher als schlecht zu bewerten.
Ist nicht der beste Teil der Feldmark, alles in allem.
Eine 2 würde ich im Kaufpreis nicht an erster Stelle sehen, eher eine 1.

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Hier kommt es auf die Mikro-mikro-lage an. Wer wohnt in den Häusern links und rechts neben Dir?  

Bei dem Haus sind die Mieter wahrscheinlich wichtiger als der Bauzustand. Schau Dir die Kontoeingänge der Vergangenheit hat. Daraus wirst Du schnell schlau.  Wer wohnt genau da und will da noch wohnen bleieben?  Du musst mit jedem Mieter reden, um das beurteilen zu können. Immerhin ist schon mal soll = ist. Das werte ich mal positiv ein. 

Wenn es so ist, wie ich vermute 160k und wenn die Mieter alle super sind - klar dann gehen auch 200 würde ich sagen. Aber höher würde ich nicht gehen. 

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Die Spannweite bezüglich des möglichen Verkehrswertes ist aber dann relativ groß:

Von 160.000 Euro bis zu fast 300.000 Euro.

Bei 26.832 Euro Kaltmiete (IST) - ohne Sanierungsstau.

Ich als ortsfremder hätte so gedacht immer Faktor 10 - oder mehr.

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vor einer Stunde schrieb ThorstenHB:

Die Spannweite bezüglich des möglichen Verkehrswertes ist aber dann relativ groß:

Von 160.000 Euro bis zu fast 300.000 Euro.

Bei 26.832 Euro Kaltmiete (IST) - ohne Sanierungsstau.

Ich als ortsfremder hätte so gedacht immer Faktor 10 - oder mehr.

Geht halt steil bergab dort, Dauer Tumulteinsätze und viele Jobcenterkandidaten, wenn eine Wohnung leer wird, guck Dir die Leute mal an, die sich melden ... dann weißte Bescheid 

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Jb007 hat das ja bereits mal geschrieben: Gelsenkirchen ist kein Wertsteigerungsmarkt (Spekulationsmarkt) sondern ein reiner CF-Markt WENN man weiß was man tut. Von den Mieten ziemlich ausgereizt und daher alles über Faktor 8 (würde ich sagen) no-go. Das Klientel ist so wie es ist. Auch wenn es bessere Lagen gibt wo die Welt noch in Ordnung ist. Das ist alles mit zu berücksichtigen.

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Thorsten, ich will die Sache nicht madig machen, allerdings muss ich Jb007 recht geben. Ich lebe mein gesamtes Leben in Gelsenkirchen, arbeite hier...ist mein Hometurf.
Die Ecke ist nicht die Beste, bestimmt auch nicht die schlimmste, aber Top Preise kann man da nicht erzielen leider.

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Moin,

ich kann mich den überwiegend negativen Meinungen nicht anschließen. Habe ein paar Häuser in Gelsenkirchen - unter anderem eins um die Ecke der Bertastr. (Baujahr 1910). War noch nie nen Problem die Wohnungen zwischen 5 und 6 Euro pro qm an brauchbare Mieter zu vermieten. Klar, man braucht länger und hat nicht soviel Auswahl wie z.b. In Berlin wo ich wohne und auch investiere.

Faktor 10 sollte also bei guter Substanz und vernünftigen Mietern auf jeden Fall gehen. 

Q.

PS: Wenn’s noch nicht verkauft ist schaue ich es mir gerne an ;-)

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Aus aktuellen Anlass ein Paar spannende Videos für dei auswertige Investoren die überlegen in Geslenkirchen zu investieren :)

 

 

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War Sonntag ... ging durch die Nachrichten... der Typ mit dem Hammer ist Crazy : der hatte den einen fast mit vollen durchlag im Rücken erwischt, ich würde mal sagen, das wäre totschlag gewesen. 

Gut das Du das Video Postest.. damit die Leute mit 10% Rendite Vorstellungen mal sehen, mir was für Leuten man dann zu tun hat 😅 

am Sonntag in Essen am Kopstadt Platz auch , große messerstecherei , mehrere Leute im Krankenhaus

gestern Massenschlägerei in essen altenessener Straße, 20 Libanesen behindern den Verkehr zur Weiterfahrt , schlagen sich mitten auf der Straße die Köpfe ein , einer mit Schusswaffe dabei 😂

 

Edited by Jb007

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@Jb007 wenn ich nachrechne dann ist deine 1€ Miete/Monat/qm bei 100€ Kaufpreis/qm Regel bei mehr als 10% Rendite.... ;)

Edited by daeda

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vor 10 Stunden schrieb daeda:

@Jb007 wenn ich nachrechne dann ist deine 1€ Miete/Monat/qm bei 100€ Kaufpreis/qm Regel bei mehr als 10% Rendite.... ;)

Ja die muss man auch haben... ansonsten lohnt sich das Spektakel nicht ;) 

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Hmm. Ich wüsste schon, was man mit den leuten die auf den Videos zu sehen sind, anstellen sollte....

 

Die Leute werden ohnehin immer irrer und diese Frusthaufen noch mehr. 10% Rendite reichen da nicht mal ansatzweise aus. Im übrigen gibt es solche Leute auch in den angeblich so tollen Städten wie München usw. Nur spricht darüber niemand offen.

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vor 12 Stunden schrieb Georg J. Heininger:

Im übrigen gibt es solche Leute auch in den angeblich so tollen Städten wie München usw. Nur spricht darüber niemand offen.

So ist es. Die berüchtigte Silvesternacht war auch nicht in Gelsenkirchen oder Bremerhaven, sondern in der "Schwarmstadt" und dem Hochpreisort Köln.

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