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Arnd Uftring

Wenn Deine Bank Dich plötzlich nicht mehr mag .....

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Wer viel hinlangt langt auch schon mal daneben - auch mir ist in den letzten mehr als 20 Jahren in dieser Branche einiges gründlich misslungen. Ein Beispiel aus den Anfangsjahren, mein erster Ausflug ins Bauträgergeschäft.

Die Erkenntnis nehme ich mal vorweg:

Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner mit einem eigenen Geschäftsmodell, dass sich durchaus auch mal ändern kann!

Was war passiert...

Mit Freunden habe ich eine Bauträgerfirma gegründet und wir wollten DHH und ETW bauen - hierzu konnten wir uns das Filetgrundstück im neu ausgewiesenen Baugebiet sichern. Die örtliche Sparkasse hat das Vorhaben mit einem Bauträgerdarlehen in Höhe von DM 1,2 Mio begleitet, welches ich als GF unterschrieben habe.

Der Kontakt zur Sparkasse war freundschaftlich, besichert war das Darlehen mit einer Grundschuld auf das Baugrundstück und auf zwei weitere Immobilien aus dem Bestand eines Mitgesellschafters.

Das Tagesgeschäft nahm seinen Lauf - der beauftragte Architekt hat die Planung gemacht, es wurde ein Modell erstellt, der Vertrieb ging los, etc. Absehbar war aber, dass die vereinbarten 18 Monate Laufzeit des Darlehens nicht ausreichen würden und so haben wir schon frühzeitig eine Prolongation besprochen, die uns mündlich zugesichert wurde - einen Tag vor dem Unterzeichnungstermin der Prolongation kam dann der Hammer per Einschreiben:

Die Sparkasse nahm Abstand von der Prolongation und forderte uns (namentlich mich als GF) auf, das Konto binnen 14 Tagen auszugleichen!

Um es abzukürzen: Zwei Tage vor Ultimo (und nach 12 schlaflosen Nächten) konnten wir bei einer Geschäftsbank umfinanzieren und so das Vorhaben aber auch die anderen Sicherheiten retten!

Wie kam es dazu?

Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!

 

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vor 12 Stunden schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Harter Tobak. 

Ich vermute mit der Sparkasse würde seit her nie wieder ein Geschäft abgewickelt.

Ich vermute eher das ganz normale Geschäft...nicht nur von den Sparkassen. ./

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Am 22.12.2017 um 10:42 schrieb Arnd Uftring:

Beim Kauf des Grundstücks haben wir einen Mitbieter ausgestochen, wie wir später erfuhren eine 100% ige Sparkassentochter. Als man dort mitbekam, dass sich das Vorhaben positiv entwickelte beschloss man Sparkassen-intern die beschriebene Maßnahme, um das Projekt der Sparkassentochter zukommen zu lassen!

Schlechte Verlierer

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vor 17 Stunden schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Ich vermute mit der Sparkasse würde seit her nie wieder ein Geschäft abgewickelt.

Ja, das war von der Sparkasse aber "eingepreist" .....

vor 4 Stunden schrieb Georg J. Heininger:

Ich vermute eher das ganz normale Geschäft...nicht nur von den Sparkassen. ./

Diese Vermutung dürfte sehr nah an der Realität liegen!

Einige Jahre später war ich dann bei einer anderen Sparkasse Nutznießer eines solchen erzwungenen Schuldneraustauschs.

vor 43 Minuten schrieb Stefan-RheinMain:

Schlechte Verlierer

Aber leider mit den besseren Argumenten!

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Hallo @Arnd Uftring,

danke für das Teilen dieser Story.

Ich hab das so verstanden, dass die Sparkasse den Kredit sofort fällig gestellt hat und das nicht erst 14 Tage vor dem Auslaufen der 18 Monate gewesen ist, oder? Gern würde ich fragen, mit welcher Begründung die den Kredit sofort fällig gestellt haben; weil absehbar war, dass das Ziel in den 18 Monaten nicht erreicht werden kann?

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Am ‎24‎.‎12‎.‎2017 um 23:57 schrieb freeone:

Hallo @Arnd Uftring,

danke für das Teilen dieser Story.

Ich hab das so verstanden, dass die Sparkasse den Kredit sofort fällig gestellt hat und das nicht erst 14 Tage vor dem Auslaufen der 18 Monate gewesen ist, oder? Gern würde ich fragen, mit welcher Begründung die den Kredit sofort fällig gestellt haben; weil absehbar war, dass das Ziel in den 18 Monaten nicht erreicht werden kann?

Es war ein seinerzeit übliches Bauträgerdarlehen mit einer Laufzeit von 18 Monaten. Die Prolongation im Anschluss an die erste Vereinbarung wurde besprochen und mündlich vereinbart.

Die Sparkasse ist hier nicht aktiv tätig geworden (im Sinne einer vorfristigen Vertragskündigung), sondern hat uns mit dem Auslaufen des Vertrages mitgeteilt, dass sie von der Prolongation Abstand nimmt und dass wir die Konten bitte mit einer Frist von 14 Tagen ausgleichen mögen. 

Sie haben den Vertrag also einfach auslaufen lassen - für die Verweigerung der Prolongation gab es meiner Erinnerung nach keine Begründung.

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vor 3 Stunden schrieb Frederic:

Wirklich hart, dass man mit eurer Existenz so gezockt hat...

 

Seinerzeit habe ich ähnlich reagiert, heute sehe ich das weniger emotional.

Diese Vorgehensweise ist Teil eines Spiels auf das ich mich einlasse, wenn ich einen Darlehensvertrag unterschreibe! Banken sind keine Freunde sondern Geschäftspartner (siehe oben), die letztlich auch nur ihren Vorteil suchen. Banken bestehen aus Menschen, die wiederum eine Rechtfertigung für ihren Job brauchen, die scharf auf Belobigungen sind, die sich beweisen wollen, etc.

Entscheidend ist, dass ich bereit bin dieses Spiel mitzuspielen und mich nicht als Opfer geriere. Wir waren seinerzeit zu arglos und haben schlicht unsere Hausaufgaben nicht gemacht - und die Gegenseite hat ihre Chance gesehen und genutzt ....

Würde ich heute nicht anders machen!

PS.: Geld verschwindet nicht - es hat nur ein anderer!

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vor einer Stunde schrieb Arnd Uftring:

Würde ich heute nicht anders machen!

Was würdest du heute anders machen? Den Vertrag zeitiger verhandeln und auf den Tisch legen lassen?

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Danke für deine Erfahrung...

Fremdkapital ist leider immer relativ gefährlich. 

Wenn man auf Nummer sicher gehen will sollte man immer einen Plan B haben.
Die Bank kann immer irgend einen Grund vorschieben und einem bitten (nötigen) das Darlehen binnen einer gewissen Frist zurückzubezahlen...

Es kann immer der V e r d a c h t  aufkommen, dass sich die wirtschaftlichen Umstände verändert haben und die Bank möchte das Konto ausgeglichen haben.
Da kann man eine auflaufen lassen ...

Praktisch ist das aber nicht so dramatisch. Wenn sich das Projekt wirklich rechnet dann gibt es von einer anderen Bank auch wieder einen Kredit.

Deshalb sollte man besser nicht zu viel Fremdkapital aufnehmen....  Anderen Banken können die Beleihungswert anders interpretieren...

Wenn man einen Kredit für 1,5% bekommt und sich das Projekt mit 3% immer noch rechnet, dann hat man genug Puffer und solche Spielchen bringen einem nicht aus dem Ruder.. 
Auf dem Stress und der Mehrarbeit bleibt man leider gratis sitzen....

Mein Rat ist deshalb immer nur dann einen Kredit aufzunehmen, wenn man bei einer  anderen  Bank ebenfalls einen bekommen würde und mit schlechteren Konditionen leben kann ohne dass einem die Kalkulation kaputt geht....
Das gilt allgemein und nicht nur bei Immobilien...

Wünsche weiterhin viel Erfolg!

 


 

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vor 2 Stunden schrieb freeone:

Was würdest du heute anders machen?

Der von Dir zitierte Satz bezieht sich auf

vor 3 Stunden schrieb Arnd Uftring:

und die Gegenseite hat ihre Chance gesehen und genutzt ....

Ich würde es also heute nicht anders machen als seinerzeit die Sparkasse - eine Chance zu nutzen, wenn ich sie erkenne (falls es mir in dieser konkreten Situation auch möglich ist)!

Eben weil ich gelernt habe, dass das zum Spiel dazu gehört!

 

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vor einer Stunde schrieb Junginvestoer_Juergen:

Wenn man einen Kredit für 1,5% bekommt und sich das Projekt mit 3% immer noch rechnet, dann hat man genug Puffer und solche Spielchen bringen einem nicht aus dem Ruder.. 

Alles so weit richtig, jedoch ging es im beschriebenen Fall nicht um eine Bestandsfinanzierung sondern um eine Bauträgerfinanzierung, bei der es eben nicht darum geht, einen Renditepuffer für eventuell schlechtere Konditionen zu haben.

Ein nacktes Grundstück hat schlicht keine Rendite.

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33 minutes ago, Arnd Uftring said:

Alles so weit richtig, jedoch ging es im beschriebenen Fall nicht um eine Bestandsfinanzierung sondern um eine Bauträgerfinanzierung, bei der es eben nicht darum geht, einen Renditepuffer für eventuell schlechtere Konditionen zu haben.

Ein nacktes Grundstück hat schlicht keine Rendite.

Mit Immobilien kenne ich mich leider n o c h   nicht aus.
Mit Bänkern und Banken schon sehr gut  :-)  Deshalb bin ich prinzipiell auch gegen Kredit, soweit das halt möglich ist...


Ich kann pauschal jedem nur raten, dass man sich den günstigsten Kredit nehmen sollte aber auch mit dem teuersten den man angeboten bekommt das Projekt auch noch wirtschaftlich ist... Wenn man vorher mehrere anfragt kann man auch zeitnah den Kredit umschulden.... Die Kontakte waren ja schon gemacht...
Für ganz paranoide dann beim schlechtesten Kredit noch 3% Puffer draufrechen.
Dann hat man ein Sicherheitspuffer. Das sollte man i m m e r  bei Summen machen, die man nicht so einfach mal zurückbezahlen kann...
Ähnlich wie bei Steuern. Ein Objekt sollte sich auch ohne Steuervorteile rechnen. Analog gilt es für den Kredit. Ein Projekt sollte sich auch immer mit dem schlechtesten Kreditangebot noch rechnen...
Wenn das Haus brennt will einem keinen mehr versichern...  Wenn man in der wirklichen Not einen Kredit braucht wird es sehr teuer...
Strategisch leihen einem Banken auch ehr Geld wenn man vor ein paar Monaten mal souverän einen Kredit angefragt hat und in den Gesprächen keine Not vermittelt hat. Wenn man innerhalb von 14 tagen umschulden muss ist das nicht einfach.Respekt gute Leistung!

 

Wenn ich hier im Forum so lese was für Finanzierungen machen Investoren akzeptieren, dann drücke ich ihnen von ganzem Herzen alle Daumen dass nix schlimmes passiert...

Vor allem in der Produktionsindustrie versucht machmal die Konkurrenz die Bank zu beeinflussen, dass man dem Konkurrenten etwas ausbremsen kann und ihm Marktanteile klaut, Das ist business as usual in vielen Branchen...   
Als Firma GmbH würde ich auch n i e nach außen preisgeben mit welchem Kreditinstitut ich zusammenarbeiten würde! Dann schaut man mal schnell in den Bundesanzeiger - gibt es auch elektronisch und  kostenlos https://www.bundesanzeiger.de/   und schaut mal wie viel Fremdkapital die Firma in der Bilanz hat. Ist die Summe hoch, kann man mal über 7 Ecken schauen ob man einen guten Draht zu der Bank hat und die Fäden da hintenrum spinnen kann damit die Bank eventuell nen Anreiz hat den Kredit zurückzufordern....
Wenn es ums Geld geht ist die Welt leider fies...
Drum am besten generell auch schweigen mit welcher Bank man zusammenarbeitet...  Trau schau wem!

Vorsicht ist besser als Nachsicht vor allem dann wenn es  um die Kohle geht...

 

Der Bundesanzeiger kann auch ganz gut dazu verwendet werden mal zu schauen ob die Firma vom Handwerker wirklich so groß oder toll ist wie er tut... Oftmals sieht man in der Bilanz, dass nicht mal die Karre die ihm gehört sein eigen ist und in die Bilanz als Eigenkapital dient. Man glaubt nicht wie viele Firman  mies sind. Einen auf tolle Firma machen und in Wirklichkeit kurz vor der Insolvenz stehen...
Diesen Handwerker sollte man vielleicht auch nicht unbedingt beauftragen oder eben gerade deswegen beauftragen da man weiss dass der einen Auftrag braucht um überleben zu können. Eben ganz wie es einem ins Kalkül passt.... Wenn es wurscht ist und die Reperatur einfach ist und sich der Schaden in Grenzen hält kann man ja auch genau so eine Firma beauftragen um die Rendite zu erhöhen...  Bei kritischen  Projekten zahlt man lieber mehr dass im Falle des Falles auch in der Firma noch genügend Eigenkapital oder ein Puffer für den Kredit ist. Wenn da eine Immobilie zum Anlagevermögen gehört kann man die auch beliehen und es ist ausreichend Kohle da wenn der Handwerker gepfuscht hat... Klappt bei allen GmbH s :-)
 


 

Edited by Junginvestoer_Juergen
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vor 10 Stunden schrieb Junginvestoer_Juergen:

Als Firma GmbH würde ich auch n i e nach außen preisgeben mit welchem Kreditinstitut ich zusammenarbeiten würde! Dann schaut man mal schnell in den Bundesanzeiger - gibt es auch elektronisch und  kostenlos https://www.bundesanzeiger.de/   und schaut mal wie viel Fremdkapital die Firma in der Bilanz hat. Ist die Summe hoch, kann man mal über 7 Ecken schauen ob man einen guten Draht zu der Bank hat und die Fäden da hintenrum spinnen kann damit die Bank eventuell nen Anreiz hat den Kredit zurückzufordern....

Wenn es ums Geld geht ist die Welt leider fies...
Drum am besten generell auch schweigen mit welcher Bank man zusammenarbeitet...  Trau schau wem!

Vorsicht ist besser als Nachsicht vor allem dann wenn es  um die Kohle geht...

 

Der Bundesanzeiger kann auch ganz gut dazu verwendet werden mal zu schauen ob die Firma vom Handwerker wirklich so groß oder toll ist wie er tut... Oftmals sieht man in der Bilanz, dass nicht mal die Karre die ihm gehört sein eigen ist und in die Bilanz als Eigenkapital dient. Man glaubt nicht wie viele Firman  mies sind. Einen auf tolle Firma machen und in Wirklichkeit kurz vor der Insolvenz stehen...
Diesen Handwerker sollte man vielleicht auch nicht unbedingt beauftragen oder eben gerade deswegen beauftragen da man weiss dass der einen Auftrag braucht um überleben zu können. Eben ganz wie es einem ins Kalkül passt.... Wenn es wurscht ist und die Reperatur einfach ist und sich der Schaden in Grenzen hält kann man ja auch genau so eine Firma beauftragen um die Rendite zu erhöhen...  Bei kritischen  Projekten zahlt man lieber mehr dass im Falle des Falles auch in der Firma noch genügend Eigenkapital oder ein Puffer für den Kredit ist. Wenn da eine Immobilie zum Anlagevermögen gehört kann man die auch beliehen und es ist ausreichend Kohle da wenn der Handwerker gepfuscht hat... Klappt bei allen GmbH s :-)
 


 

Hallo Junginvestor Jürgen, das ist jetzt alles recht widersprüchlich was Du schreibst, hast Du schon selber mal eine Firmenbilanz gelesen ?

Also nur mal zur Klarstellung: Eine Veröffentlichungspflicht im Bundesanzeiger besteht nur für Kapitalgesellschaften, i.d.R. GmbH und Gmbh & Co. KG. Rechtsformen wie GbR, OHG und KG sind außen vor. Hier wird i.d.R. eine Kurz-Kurzform der Bilanz eingestellt, die nicht so arg viel aussagt. Der Anteil des Fremdkapitals sagt eher wenig aus über die Solidität eines Unternehmens. Ob die Firmenimmobilie der GmbH gehört (und die Fahrzeuge, Maschinen usw.) wird dort nicht erwähnt, kann allenfalls aufgrund der Höhe des Anlagevermögens vermutet werden. In den meisten Fällen steht die Firmen-Immo im Privatvermögen des Hauptgesellschafters und ist von der GmbH gemietet, somit ist kein Haftungsdurchgriff gegeben. Sollte sie Firmeneigentum sein kann man davon ausgehen dass sie als Sicherheit für einen Bankkredit belastet ist.

Einen Einblick in die wirtschaftliche Lage der Firma bekomme ich eher über den Vergleich der letzten Jahre, wenn ich die Entwicklung der Bilanzposten (.z.B. EK) über mehrere Jahre gegenüberstelle.

Jede Beurteilung krankt auch daran dass ja immer das zurückliegende WJ veröffentlicht wird; bis die Bilanz im Bundesanzeiger zu lesen ist kann da durchaus fast ein weiteres Jahr vergehen.

Fazit: Der Bundesanzeiger kann ein Indiz von mehreren für die wirtschaftliche Lage eines Unternehmens sein, ersetzt aber in keinem Fall weitere Auskünfte, insbesondere eine Bankauskunft (am wertvollsten sind die "inoffiziellen" die es nur mündlich gibt), und es bedarf zum "Lesen" der Bilanz auch gewisser Kenntnisse der wirtschaftlichen Zusammenhänge.

(Diese Aussage von mir bezieht sich auf die kleinen GmbH's á la "Klempner Müller GmbH", die uns jeden Tag begegnen. Bei größeren Firmen sind die Bilanzen wesentlich umfangreicher veröffentlicht und enthalten meist auch einen sog. Lagebericht, das ist dann schon aussagekräftiger)

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Quote

Fazit: Der Bundesanzeiger kann ein Indiz von mehreren für die wirtschaftliche Lage eines Unternehmens sein, ersetzt aber in keinem Fall weitere Auskünfte, insbesondere eine Bankauskunft (am wertvollsten sind die "inoffiziellen" die es nur mündlich gibt), und es bedarf zum "Lesen" der Bilanz auch gewisser Kenntnisse der wirtschaftlichen Zusammenhänge.

 

@DiBeJa da hast du vollkommen recht !!!

Ich habe mich glaube ich falsch ausgedrückt.  Der Bundesanzeiger ist lediglich meiner Meinung die erste Überschlagsformel ob sich eine Geschäft lohnt.
Wenn dort in der Bilanzsumme zu viel Fremdkapital auf zu wenige Eigenkapital trifft lohnt es sich vielleicht gar nicht erst in Kontakt zu treten und in tiefere Gespräche zu gehen... Eine Bankauskunft ist natürlich Pflicht.
Gerade beim GmbH & Co KG ist der Bundesanzeiger auch fürn Popo....  Er taugt auch nur für GmbHs.... Ist gratis, innerhalb von ein paar Minuten sieht man die Bilanz. Schaden kann es nix mal reinzuschauen... Aber zu viel positives sollte man sich auch nicht daraus erhoffen...
Man kann halt indirekt durch die Blume Auskünfte ermitteln. Wenn ein Geschäftsführer einer GmbH auf total beschäftigt und erfolgreich macht und seine Firma eine Bilanzsumme von 50 000€ aufweist und dann dazu noch 40 000€ Fremdkapital dann würde ich den Kasper mal fragen wie viel Umsatz er im letzen Jahr gemacht hat. Wenn er dann ehrlich ist müsste er ja mit einer kleinen Zahl rausrücken... Oder er funkelt das Blaue vom Himmel. Dann besser keine Geschäfte mit ihm machen....
Ich war z.B. mal auf einem Kongress für Finanzen, da war z.B. ein Top Speaker dem seine Bilanzsumme der GmbH war gerade mal bei 28 000€ und er hatte noch einen Verlustvortrag. Der war für mich nen kleines Würstchen dessen Haupttalent die Selbstdarstellung ist...   Wenn er so erfolgreich wäre und es so leicht gewesen wäre wie er sagt dann hätte seine Bilanz das nicht ausweisen sollen. Der Bundesanzeiger hat mir halt das erste Indiz gegeben diese Person kritisch zu hinterfragen.... ;-)



 

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Hallo zusammen,

@Junginvestoer_Juergen je nach Geschäftsmodell hat die Bilanzsumme mit dem jährlichen Umsatz wenig bis gar nichts zu tun. Es gibt Unternehmen, die machen Umsätze im 2-3 stelligen Millionenbereich und haben nur sehr niedrige Bilanzsummen. Geschickt angestellt kann man die wahre Größe so verschachteln, dass niemand auch nur eine Ahnung hat, was sich wirklich dahinter verbirgt.

Je nach Branche lesen sich Bilanzen recht unterschiedlich, aber der Umsatz gehört zur G&V und ist nicht in der Bilanz zu erkennen.

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Am 23.12.2017 um 06:56 schrieb Jägermeister Werner Bierme:

Harter Tobak. 

Ich vermute mit der Sparkasse würde seit her nie wieder ein Geschäft abgewickelt.

Würde ich jetzt auch mal sagen ;)

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