Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
jonastws

Cashflow nach Steuern berechnen

Recommended Posts

Moin zusammen,

ich bin relativ neu auf dieser Plattform und beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilien-Investments. Ich habe einige Bücher gelesen und mir einiges an Wissen angeeignet.

Probleme habe ich bei der Berechnung des Cashflows nach Steuern. Ich bin nun auf eine Berechnungen ( A ) gestoßen und frage mich, ob meine eigene Berechnung ( B ) falsch ist. Die Kalkulation A stammt hier aus dem Forum, diese wird also auch korrekt sein. Ich würde nur gerne wissen, ob meine eigene Kalkulation richtig ist, hier geht es mir um den Lern-Effekt, da sich beide Kalkulationen wesentlich im 2. Schritt unterscheiden.

.5a3bb713f2a92_BerechnungCashflow.JPG.f1a79a3ecf450fefc3248f9862660071.JPG

Über Antworten, Hilfestellungen und ggf. Verbesserungen wäre ich sehr dankbar.

 

 

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Stunden schrieb Stefan-RheinMain:

A ist richtig.

 

Cashflow operativ

+ Tilgung

+ Rücklage IHR / Mietausfall

- Abschreibung für Abnutzung (AfA)

= zu versteuernder Cashflow

Danke für die Antwort. Ohne Ihre Kalkulation wäre ich auf meinen Fehler leider nicht aufmerksam geworden, daher an dieser Stelle schon mal vielen Dank. Grundlage ( meiner ) Brechenung war dieses Video. Ab ca. 6:40 Min. wird der Cashflow nach Steuern so wie bei B gerechnet. Ist es dann so, dass Berechnung A einfach genauer ist oder handelt es sich um verschiedene Ansätze? Daher die Verwirrung. Ich würde die Kalkulation gerne nachvollziehen können. 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ab Minute 6:40 wird in dem Video auf Basis der Mieteinnahme und nicht auf Basis des zu versteuernden Cashflows die Berechnung erklärt, das macht hier den Unterschied. Des weiteren wird im Video nur im Nebensatz erwähnt, dass die Rücklage IHR / Mietausfall nicht mehr in den Bewirtschaftungskosten enthalten sein dürfen.
Du landest beim gleichen Ergebnis, wenn Du bei Rechnung B in Block mit dem Ergebnis zum "versteuernden Cashflows" die Kaltmiete (Anstatt des Cashflows) als Ausgangspunkt nutzt also:

        Kaltmiete
        - Zinsen
        - Bewirtschaftungskosten (ohne Rücklage IHR / Mietausfall)
       - Afa
       = Zu versteuernder Cashflow

Man kommt also über einen leicht anderen Rechenweg auf dasselbe Ziel und die exakt selben Zahlen.  

Edited by beaker
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 1.1.2018 um 13:39 schrieb beaker:

Ab Minute 6:40 wird in dem Video auf Basis der Mieteinnahme und nicht auf Basis des zu versteuernden Cashflows die Berechnung erklärt, das macht hier den Unterschied. Des weiteren wird im Video nur im Nebensatz erwähnt, dass die Rücklage IHR / Mietausfall nicht mehr in den Bewirtschaftungskosten enthalten sein dürfen.
Du landest beim gleichen Ergebnis, wenn Du bei Rechnung B in Block mit dem Ergebnis zum "versteuernden Cashflows" die Kaltmiete (Anstatt des Cashflows) als Ausgangspunkt nutzt also:

        Kaltmiete
        - Zinsen
        - Bewirtschaftungskosten (ohne Rücklage IHR / Mietausfall)
       - Afa
       = Zu versteuernder Cashflow

Man kommt also über einen leicht anderen Rechenweg auf dasselbe Ziel und die exakt selben Zahlen.  

Vielen Dank für die Erklärung, dann habe ich es verstanden. Ich war nur sehr verwirrt, dass auf einmal 2 Rechnungen auftauchen und ich konnte nicht nachvollziehen, wo der Unterschied lag.

Welchen Rechenweg würdest Du von diesen beiden bevorzugen ?

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 1.1.2018 um 13:39 schrieb beaker:

Ab Minute 6:40 wird in dem Video auf Basis der Mieteinnahme und nicht auf Basis des zu versteuernden Cashflows die Berechnung erklärt, das macht hier den Unterschied. Des weiteren wird im Video nur im Nebensatz erwähnt, dass die Rücklage IHR / Mietausfall nicht mehr in den Bewirtschaftungskosten enthalten sein dürfen.
Du landest beim gleichen Ergebnis, wenn Du bei Rechnung B in Block mit dem Ergebnis zum "versteuernden Cashflows" die Kaltmiete (Anstatt des Cashflows) als Ausgangspunkt nutzt also:

        Kaltmiete
        - Zinsen
        - Bewirtschaftungskosten (ohne Rücklage IHR / Mietausfall)
       - Afa
       = Zu versteuernder Cashflow

Man kommt also über einen leicht anderen Rechenweg auf dasselbe Ziel und die exakt selben Zahlen.  

Wichtig ist aber auch, dass das FA nicht die Kaltmiete, sondern die Bruttomiete (also inkl Nebenklostenvorauszahlung) als Mieteinnahmen ansetzt!

Edited by nemo
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 5.1.2018 um 23:04 schrieb nemo:

Wichtig ist aber auch, dass das FA nicht die Kaltmiete, sondern die Bruttomiete (also inkl Nebenklostenvorauszahlung) als Mieteinnahmen ansetzt!

Exakt. Sogar die Kaution sollte mit einberechnet werden, wenn man es ganz genau nimmt :-).

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Interessanter Thread.

Ich blicke hier auch noch nicht so ganz durch...

Ich stelle mir aktuell z.B. die konkrete  Frage wenn ich ca. 1400 m2 Wohnfläche im Neubau hätte und die ortsübliche Miete so 10 Euro/m2 kalt ist wie viel Einnahmen nach Steuern ich habe und wie lang es ca. dauert bis der Kredit getilgt ist. 
Es sind ja so 168 000 Euro Mieteinnahmen die man mit dieser Wohnfläche im MFH jährlich generieren kann. Ich bin konservativ und rechne nicht mit 4% Mietausfallwaagnis sonderen besser mit 10%.  Man könnte also so grob überschlagen 150 000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr kreieren.

Aber auch bei einfacheren Immos wie eine ETW stelle ich mit die Frage was denn unterm Strich nach Steuern so ca. jährlich an Einnahmen rauspringt.

Ob es da Sinn macht dafür eine Vermögensverwaltende GmbH zu gründen oder ob man das privat  macht und dann nach dem individuellen Steuersatz besser versteuert. 

 

Könnte vielleicht mal jemand bitte eine Excel Tabelle hochladen mit der man Steuern bezüglich Immobilien allgemein grob für die individuelle Situation überschlagen kann.
 Am besten eine Tabelle die sich in der Praxis schon seit Jahren bewährt hat :-)

 

Es geht mir auch nicht um eine exakte Berechnung. Sondern mehr oder weniger um eine zuverlässige Abschätzung wie viel Ertrag unter dem Strich wirklich wann rausspringt.
Tendenziell sollten im Zweifelsfall ehr mehr als weniger an Steuerlast berechnet werden. Dann ist man im Nachhinein positiv überrascht. :-)

Edited by Junginvestoer_Juergen

Share this post


Link to post
Share on other sites

Das ist kein Thema, welches man "allgemein" besprechen kann / sollte. Hier ist ein Steuerberater gefragt.

Share this post


Link to post
Share on other sites
11 hours ago, Kalle said:

Das ist kein Thema, welches man "allgemein" besprechen kann / sollte. Hier ist ein Steuerberater gefragt.

Ja das ist mir bewusst.
Ich brauche aber vorher mal am besten eine Richtwert um dann mit dem Steuerberater zu besprechen ob es auch so richtig ist.

Alles den Steuerberater zu Fragen ist zu ineffektiv. 
Irgendwie muss es ja berechnet werden :-)  Müsste doch eine Excel Datei geben die man dann halt individuell auf die eigene Situation  anpasst  und dann mit dem Steuerberater darüber spricht ob das so ungefähr hinkommt.

Ich bin mir z.B. nicht sicher was ich die nächsten 15-20 Jahre machen werden.

Lebe ich weiter von Dividenden, werde ich angestellt arbeiten oder selbständig. Ist es besser eine GmbH zu gründen etc. Das hängt letztendlich davon ab was steuerlich günstiger ist und wie das Leben so spielt.
Ich kann nicht vorhersagen wie viel ich die nächsten 15 Jahre arbeiten werde / muss und wie und wo ich es tue. Das geht einfach nicht.


Der Steuerberater den ich bisher habe sagt man kann schon alles machen man muss es mal berechnen. Wie man es berechnet will er nicht direkt verraten oder kann es nicht. Der will vermutlich  halt Kohle dass er erklärt wie man es berechnet :-)


Besser wäre es wenn ich es selbst verstehe, selbst berechne und dann dem Steuerberater vorlege und frage ob das so richtig ist oder ob es noch was zu optimieren gibt und falls ja was genau.
Dann habe ich steuerlich alles optimiert und hatte einen Lehreffekt. Dann weiss ich auch genau ob es sich lohnt wo und wie zu arbeiten oder ob.  Wenn man zu viel Arbeitet und dann die Mieteinnahmen mit 42 Cent pro Euro versteuern muss macht es keinen Sinn so viel zu arbeiten... Dann besser weniger arbeiten und weniger Steuern bezahlen...
Mein Leben ist nicht konstant und ich will das theoretisch mal verstehen wie es funktioniert. Das wäre am besten :-)

Edited by Junginvestoer_Juergen

Share this post


Link to post
Share on other sites

Da hier auch das Thema Cashflow nach Steuern angesprochen wird, hänge ich mich hier einmal ran.

Ich habe bei meinen Immobilien nie die Steuervorteile in meiner Berechnung einfließen lassen. Das war für mich am Ende des Jahres ein nice to have. Nun möchte ich doch gerne einmal wissen, welchen steuerlichen Effekt Immobilie x bei mir immer hat. Gibt es denn eine einfach Möglichkeit, herauszufinden, wie die jeweilige Steuerersparnis durch die jeweilige Immobilie ist, außer, dass ich in meiner Steuersoftware die Einträge zur Immobilie lösche und dann schaue, wie das Ergebnis ist?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...