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Junginvestoer_Juergen

schlüsselfertige neue ETW überteuert ?

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Hallo lieber Forum,

ich bin zwar noch relativer Anfänger was das Immobiliengeschäft angeht und habe mich bisher nur in die Theorie eingelesen. Praktisch habe ich noch keine Erfahrung.

Hier mal die Preisliste neuer schlüsselfertiger ETW KFW 70 Standard in einer Kleinstadt in Süddeutschland mit Zuzug und Urlaubsregion..
Die Lage der Kleinstadt ist also nicht schlecht und die Wohnung ist auch Zentrumsnah.

Aber dennoch ist die Rendite doch mehr als ur mies  

 

 

Hier mal meine Gedanken dazu.

 

 

Gehen wir mal von der  FALSCHEN BERECHNUNG aus.

O h n e  S t e u e r n  und o h n e  K a u f n e b e n k o s t e n  ist diese Wohnung mies. Da hilft auch nicht provisionsfrei als Werbung.

70 m2 kosten beim günstigsten Erdgeschoss 315450€. Es sind also 4500 Euro pro m2

Das Dachgeschoss ist mir ca 60 m2 mit 4800 Euro /m2 noch viel teurer.

Was ich sicher für die Gegend weiss. Der Mietspiegel ist so um 9,50€.
10 Euro pro m2 bekommt man als Miete sicherlich für die Wohnung. Mehr wird schwieriger. 


70 m2 bringen monatlich 700€ bzw.  8400 Euro M i e t e i n n a h m e n pro Jahr. 
Die Wohnung kostet also 315450€.
 

Die Überlegung. Die schlüsselfertige ETW mit 100% Eigenkapital  zu kaufen und zu vermieten.


Die  kleinste Wohnung im Erdgeschoss. 315450€ Kaufkosten ohne Nebenkosten  /  8400€ jährliche unversteuerte Mieteinnahmen = 37,55 Jahre bis der Mieter mir die Wohnung abbezahlt hat und auch nur dann wenn die 37 Jahre und  6 Monate alles gut geht und nichts dazwischen kommt. 

Die Rechnung stimmt so aber nicht da weder Kaufnebenkosten von sicherlich so 7-8% und Steuern auf die Mieteinnahmen sicherlich mindestens 10% unberücksichtigt bleiben.
 

Im besten Fall wird sich die Wohnung vom Mieter abbezahlt haben nach 45 Jahren.  Schätze ich jetzt mal so pauschal...  Sicherlich nicht vor 37,5 Jahren.

Nach 37,5 Jahren ist die Wohnung ja nicht mehr neu.


Fusbodenheizung, Aufzug, Wärmepume ob dies heute in der konsumgelenkten Industrie noch einwandfrei funktioniert..  Sind wir mal pessimistisch, dass die 37,5 Jahre alles gut geht.

Dann kommt aber garantiert nach 37,5 Jahren eine Renovierung und ich muss  die Mieteinnahmen wieder für die Instandhaltung opfern....

Wer weiß ob in ca. 40 Jahren es den Euro noch gibt, ob es wieder Krieg eine Krise  gibt etc. keiner weiß das. 

Auch kommen dann in ca 40 Jahren wieder die  Umweltschutzlobby   etc und die Heizung muss dann erneuert werden oder eine Sonderabgabe  weil zu viel Energie verbraucht wird in Vergleich zur neuen Technik.  Der Schonsteinfeger verkündet einem dann die tolle Nachricht, dass die Werte zu hoch  sind.. 
Vielleicht kommt es schon nach 30 Jahren. Nach 40 Jahren kommt bestimmt aber so etwas...

 

Sehe ich es denn richtig.
So eine Wohnung ist trotz provisionsfrei mies und eine Geldvernichtung und keine Kapitalanlage.
Eine Wohnung  welche man mittels 100% Eigenkapital bezahlt muss nach spätesten 30 Jahren von Mieter abbezahlt worden sein.

Auch als Eigentümer der in der Wohnung wohnen will ist es mies. Mann muss mindestens 37,5 Jahre sicher sein , dass man darin wohnen will. Neuer Job längere Fahrtwege , Änderung des Familienstandes, Kinder, etc ist alles nicht förderlich wenn man hier als Selbstnutzer für 37.5 Jahre gebunden ist damit sich die Anschaffung rechnet.

An politische Dilemmas wie Währungsschnitt, Hauszins, Lastenaugleich etc will man gar nicht denken.... Aber innerhalb von 37,5 Jahren ist das sicher nicht so unwahrscheinlich, dass es mal irgendwo "humort"... Früher kam das auch alles über Nacht. Fragt man heute einen Neugeborenen wie die Welt damals ohne Smatphone Facebook, Internet war, ist für die Person auch unvorstellbar. Deshalb sollte man wenn man sich 37,5 Jahre bindet doch damit befassen ob es eine Zwangshypothek geben könnte.... Heute ist ja das Grundbuch digital und man kann das übers Wochenende mal einprogrammieren wenn der Staat dies wollte/ müsste...

 

Wenn alles gut geht kann man argumentieren, danach hat man sich wenigstens  was "zwangsangespart" und man hat sein Geld nicht verprasst.  
Oder man kann ja verkaufen. Die Region müsste theoretisch auch in 10 Jahren noch eine Zuzugsregion sein. Die Arbeitsplatzsituation wird wohl auch immer ganz ok bleiben...
Dann sollte man aber mindestens die Kaufnebenkosten wieder raus haben. Das könnte eigentlich sehr wahrscheinlich zu realisieren sein... Aber sicher ist das auch nicht.

In meinen Augen ist so eine Wohnung sicherlich keine Kapitalanlage. Oder sehe ich das etwas falsch und mache mir zu viele oder falsche Gedanken.

Da es sich um ein Mehrfahmilienhaus geht habe ich jetzt mal alles vernachlässigt. Wenn z.B. eine Wartung ist und ein Eigentümer / Mieter keinen Schlüssel der Hausverwaltung anvertraut etc dann kann der Kundendienst nicht in die Wohnung und muss erneut anfahren. -> Mehrkosten für die Hausgemeinschaft, potentieller Streit und Prozesskosten unter der Eigentümern etc. Oder mal Leerstand von 1-2 Monaten...
All dies kann auch dazu führen, dass die Mieteinnahmen nicht mehr ausreichen, dass die ETW sich in 37,5 Jahren von den Mietern amortisiert. 

Denke ich hier schon wieder zu pessimistisch?


Dabei wäre ich ja noch der Glückliche und habe mir 100% Eigenkapital bezahlt. Wenn man die Mieteinnahmen jetzt noch zur Tilgung des Kredites und die Kreditkosten berücksichtigt, dann ist die Amortisation dieser Wohnung noch später und man hat sich noch länger Versklavt...
 

Man ganz einfach betrachtet.

Standortfaktoren gut. Urlaubsregion in Süddeutschland,  ETW in stadtnaher Lage in der Kleinstadt, Zuzugsregion seit den letzen 40 Jahren und laut Stadt wird auch in den nächsten 5 Jahren mehr Zuzüge als Abzüge erwartet.
Kaltmiete  pro m2 10 Euro sind sicherlich aktuell und langfristig realisierbar.
Verkaufspreis pro m2 bei dieser Wohnung und in dieser Stadt sind so um 4400 bis 5000€ pro m2.
Die ETWs sind also auch nicht besonders teuer bzw. günstig im Vergleich zu den anderen...

Deshalb 10 Euro pro m2 ohne Steuer berücksichtigt  bei einem Kaufpreis von 4800 Euro  pro m2 ohne ohne Kaufnebenkosten berücksichtigt ist doch eine mieses Verhältnis bzw. eine Miese Rendite ganz gleich ob das ganz "normale" Preise  für schlüsselfertige Neubau ETWs in der Stadt...

Ich bin zwar ein Amateur und habe nur theoretisches Immobilienwissen mir das letze Jahr angeeinget. Fix und Flix,  Aufteilung, Projektentwicklung etc. kommt für mich also nicht in Frage, da zu viele Fussangeln...

Deshalb ist mein Hauptpotential in Einkauf von akzeptablen neuen schlüsselfertigen ETWs.

Diese Wohnung / Stadt kommt aber nicht für mich in Frage. Sehe ich hier etwas falsch?


Was wäre ein guter qm Einkaufpreis  (ohne Kaufnebenkosten betrachtet) für eine Schlüsselfertige KW 70 oder KW55 Neubau ETW bei 10 Euro möglichen Mieteinahmen pro m2. (Ohne Steuern betrachtet)

Besten dank für die Rückmeldung und eure Gedanken.
 

Lieben Gruß

Jürgen

 

 

https://picload.org/view/ddglirci/preislisteetws.png.html

 

 

preislisteetws.jpg

Edited by Junginvestoer_Juergen

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Hallo Juergen,

du hast dir doch alles beantwortet. Üblicherweise bekommst du hier ganz detaillierte Analysen, aber für deine Begriffe schlage ich dir einfach vor einmal den "Maklerfaktor" zu nehmen. Mehr als 20fach der JNM zu bezahlen ist schwierig und verlangt m.E. nach einer klaren Meinung zum Thema Verbesserung der Rendite, sei es durch Wertsteigerung oder Ausschöpfen Marktmiete.

Bei 10 EUR kalt wären das 2400 EUR / qm. Da wir momentan schon aufgrund der ganzen Bauauflagen sicher schon bei Baukosten (also ohne Grundstück) von 2000 EUR pro qm sind wird es sicher im Neubau schwierig.

Natürlich ist das nur ganz grob, aber wenn die Marktpreise bei euch bei 4000 EUR sind dann brauchst du nicht weiter überlegen...

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On 20/12/2017 at 1:48 PM, OF_MZ said:

Bei 10 EUR kalt wären das 2400 EUR / qm. Da wir momentan schon aufgrund der ganzen Bauauflagen sicher schon bei Baukosten (also ohne Grundstück) von 2000 EUR pro qm sind wird es sicher im Neubau schwierig.

Natürlich ist das nur ganz grob, aber wenn die Marktpreise bei euch bei 4000 EUR sind dann brauchst du nicht weiter überlegen...

 

Stimmt dies, dass die Baukosten so um die 2500€ für ein neues Mehrfamilienhaus nach KWF 55  oder KFW 70 Standard ist.
Wenn man dann in guten Gegenden die Grundstückskosten hinzuzieht, dann ist man sicherlich minimal bei 500€/m2 oder mehr.
Somit ist man ja bei 3000€/m2 Herstellungskosten bei denen ein Bauträger noch nichts verdient und nur das Risiko der Projektentwicklung träget.

https://www.zdb.de/zdb-cms.nsf/id/kosten-fuer-den-roh-und-ausbau-eines-typisierten-mehrfamilienhausbaus-de

 

Der Mietspiegel ist bei 10 Euro.  Es würde sicherlich vielleicht 11 / 12 Euro maximal noch an Kaltmiete möglich sein. Aber dann ist definitiv Schluss in dem Ort in dem ich eventuell eine schlüsselfertige neue ETW kaufen will....

Apropos Faktoren der Maklerformel.
Kann man da auch so rechnen ?  Ich finde das dann aussagekräftiger pro m2, da mann dann dir qm Faktoren schnell auswendig lernen kann und weiss ob man sich noch damit befassen soll oder nicht.


Das sind Jahres Mieteinnahmen ohne Steuern und Nebenkosten bei pro Jahr m a x i m a l  von 120€/m2  bei einem Mietspiegel von 10€ Kaltmiete.


Bei einem Kaufpreis ohne Nebenkosten von ca. 3000€/m2  (Boden ca. 500€/m2 und Herstellungskosten für das MFH ca. 2500€/m2) 
Gehen wir mal ohne Maklerkosten  von ca. 7% aus für 2%Notar 5% Grundsteuer je nach Bundesland sind das so ca 3200€ /m2. 
Hier macht dann noch keiner Gewinn. Unter 3000€/m2 wird es dann wohl keine neue Wohnung geben egal wie lange man danach sucht.
 

 

3200€m2 / 120€m2  = 26,66 
Wenn man die ETW mit 100% Eigenkapital bezahlt also vermieten würde, dann würde es im besten Fall 26,66 Jahre dauern, bis der Mieter die Wohnung einem abbezahlt hat.
Ab 27 Jahren  w e n n   a l l e s   g u t   l i e f  und e s  w i e   g e p l a n t   k e in e   e i n z i g e   K o m p l i k a t i o n e n  g i b t  dann hat der Mieter einem die Wohnung dann mitteln den Mieterträgen f r ü h s t e n s    a b b e z a h l t  und man kommt in die Reingewinnzone.


 

Bei Kaufkosten inkl Nebenkosten  von:

4000€m2  / 120€m2 = 33,33 Jahre

4500€m2  / 120€m2  = 37,5 Jahre

5000€m2 / 120€m2 =  41,66 Jahre.    ( Das wäre dann ja schon mal grob 40% des Lebenszyklus des MFH)



Die Miete wird zwar auf Grund der Inflation steigen aber das Geld verliert ja auch an Kaufkraft.  Deshalb immer 120€m2....

Somit hat man mit der Formel   Kaufbetrag pro QM inklusive Kaufnebenkosten  / Einnahmen Kaltmiete pro Jahr   ungefähr grob auf die schnelle die Jahre berechnet nach denen sich die Wohnung amortisiert hat und die Investition einen Reingewinn abwirft unter der unrealistischen Voraussetzung dass es keine Komplikationen und keine unerwartet hohen Reparaturen gab.

Wie oben erwähnt, macht es dann aktuelle eigentlich gar keinen Sinn als Privatperson, die nicht im Baugewerbe ist und sich nur theoretisches Wissen angeeinget hat und es noch tun wird, eine Neubau ETW unter dem Faktor 26 zu suchen, da dies aktuell nicht möglich ist.
Auch vermutlich nicht in den nächsten 5 Jahren. Die Lohnkosten werden ja sicherlich nicht weniger und tendenziell ehr steigen. Selbst sollten die Immobilienpreise und Bodenrichtwerte runtergehen muss das Haus ja gebaut werden...

 

Die B r u t t o r e n d i t e n wären dann
120€/3200€=3,75%
120€/4000€=3%
120€/4500€=2,66%
120€/5000€=2,4%

Auch hier kann man dann im besten Fall wohl eine Br u t t o r e n d i t e von 3,75% erwarten. Realistisch als Privatperson dann vermutlich dann aber nur so um 2,5%


Ich würde mal laienhaft behaupten, was da alles in den bestenfalls 27 Jahren alles schief gehen kann bis sich die Wohnung gerechnet hat, lohnt es sich nicht wirklich so eine neue ETW  als Kapitalanlage zu kaufen um diese dann zu vermieten.  Sicherlich hat man dann bestenfalls in 27 Jahren eine ETW die einem ein Mieterabbezahlt hat und dann ab frühstens 27 Jahren fängt man dann an wirklich Reingewinn zu machen.  
Wenn man es aber mal rational betrachtet, ist es besser, dann in Rohstoffe zu investieren. Da ist man flexibel und hat weniger Risiko und weniger potentieller Ärger und Reibungsverluste....
Dafür hat man dann nach 27 Jahren halt keine neuen Rohstoffe und immer noch mehr oder weniger das gleiche. z:B. 2kg Gold anstatt 1 qm an Steinen in Form einer ETW.....
Man kann dann im Grunde erst nach 27 Jahren sagen, dass man mit einer ETW besser gefahren ist als rein mit einem Rohstoff.  
Vielleicht habe sich in 27 Jahren die Preise ja wieder erholt oder noch teurer....  Mittels Gold ist die Kaufkraft aber historisch mehr oder weniger stabil gewesen.... Definitiv aber stabiler als mit Geld.
Somit kann man sich dann halt je nach Bedarf in 27 Jahren eine neue ETW kaufen...
Entweder es wird bis dahin besser und man kauft wenn die Kanonnen donnern oder man wartet halt ab und unternimmt gar nichts außer es bestehet ein echter Kaufbedarf.

Wenn es sich z.B um  Eigenbedarf sich handelt, dann wohnt man ja aktiv drin und ist halbwegs selbst sein eigener Herr und hat Sicherheit dass einem niemand aus der Wohnung wegen Eigenbedarf schmeißen kann.... Die Nebenkosten kann die WEG ja auch erhöhen....   Dann spielt die Rendite eine nur untergeordnete Rolle...

Sehe ich das denn falsch, dass der Erwerb einer ETW welche eine Bruttorendite von maximal 3,75%und bestenfalls 27 Jahre Amortisation 
dann ja eigentlich gar kein kaufmännisches Handeln ist?     

Oder gibt es da doch noch Wege, wie man sich Wissen aneignen kann um eine höhere Rendite zu bekommen?  
Selbst ohne Praxiserfahrung kann man ja nicht zum Projektentwickler werden... Ein guten Draht zu einem Makler zu bekommen, das  kann einem ja auch nicht viel helfen... Der würde die Wohnung ja auch bestenfalls nur zum Selbstkostenpreis verkaufen bzw. vermitteln. Unter 3200€(2500€ "Steine" + 500€ Grundstück+Nebenkosten) geht dies auch nicht... Sprich eine Bruttorendite von 3,75% ist eigentlich bei Neubau ETW schon sehr hoch bzw. gut wenn man in einer angesagten Lage einkauft? Oder  interpretiere ich das falsch? Keine Profi  (Bauträger, Makler etc.) würde einem die ETW unter dem Selbstkostenpreis verkaufen... Billiger ist also nicht drin.

Wenn man eine höhere Rendite will muss man gezwungener Maßen ETW über 10 Jahre suchen. Vor 10 Jahren würde die kein normaler Mensch, der nicht dringend Kohle braucht verkaufen.... Je älter die ETW, desto höher die Rendite aber eben auch desto höher die möglichen Risiken zwecks Instandhaltungsrückstau oder technischem Verschleiß. Richtig?

Das wird sich wohl auch in 10 -20 Jahren nicht verändern.  Außer die Lohnkosten sollten sinken ( Deflation) Selbst bei einer Immobilienblase dürfte in Deutschland wohl auch niemand unter den Herstellungskosten verkaufen ( Die Bank hat ja z.B. mindestens 60% Beleihungsgrenze, das wird dann wohl so die Herstellungskosten sei). Selbst wenn die Zinsen steigen ist die Nachfrage vielleicht nach neuem Wohnraum in Form eine Kapitalanlage zum vermieten so hoch... Die Preise steigen dann vielleicht nicht mehr an und bleiben konstant.... Die Chance an günstigen neuen Wohnraum in gefragten Regionen in D zu kommen ist dann sicherlich auch nicht viel besser und bleibt bestenfalls mehr oder weniger gleich. Denn wenn die Nachfrage nicht mehr so hoch ist und man nicht mehr mit so viel Gewinn verkaufen kann, dann werden die Bauträger wohl auch weniger Bauen... Was Risiko eine Projektentwicklung ist ja auch nicht gering. 

Habe ich das so alles richtig interpretiert.Falls nein, bitte korrigieren
Danke









 

 

 

 

 

 





 

 

 

 

 

 

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Wenn man mit Immobilien Geld verdienen will in Form einer hohen Rendite dann kann man das nur wenn man Probleme löst oder ein Risiko trägt.
Günstig Einkaufen ist bei Neubau wohl nicht möglich, bestenfalls zu Herstellungskosten. Das erfordert aber auch eine längere Zeit an "Beziehungsmanagement (Arschkriechen) mit den Maklern, Bauträgern oder man tut denen eben andere Gefallen....  Das ist dann aber ja auch Arbeit und man muss auch was geben damit einem jemand die Wohnung zu Herstellungskosten verkauft. Da ist die Frage ob man als Theoretiker eigentlich überhaupt den Maklern / Bauträgern gutes tuen kann.
Ich wüsste spontan eigentlich nur als Tippgeber zu agieren um sie gratis auf gute Bauplätze hinzuweisen... 

Wenn man neue ETW will, dann könnten man natürlich auch die Arbeit aufbringen und eine Bauherrengemeinschaft in Form einer GbR bilden und einen kompetenten Projektplaner anstatt eines Bauträgers  beauftragen. Dann hat man sicherlich die ETW zu Preisen nahe der Selbstkosten. Dann trägt man aber auch das Risko... Ob sich das dann lohnt ist eventuell fraglich.... Möglicher Streit in der Baugruppe etc. Das ist dann ja auch kein Kauf mehr bei dem man mit geringen Risiko eine neue ETW erwirbt... Wenn man sich dann auch nicht praktisch auskennt, dann ist das vielleicht auch zu riskant rein nur praxisfremd schlauinformiert aus Sachbüchern und Youtube etc. 


Generell ist es doch so. Wenn man Probleme löst, dann bekommt man Rendite, dann geht man aber auch Risiken ein...
Theoretisch kann man sich zwar die ganzen Tools aneignen, praktisch ohne Erfahrung ist das Risiko groß dass man Fussangeln sich einfängt und Geld verliert.
Projekte entwickeln geht ja auch nicht. Mal schnell was bauen, das ist das Risiko auch zu hoch für einen Privatmann...  Dann kommt man bestenfalls an die Herstellungskosten dran, wenn man als Bauherr das Risiko trägt und den günstigsten Architekten und Handwerker aussucht. Hierzu braucht man aber wieder mehr Kapital und trägt das Risiko... Also auch nicht mal 500 000€ zu investieren.
Fix und Flip geht ja auch nicht bei Neubau, da es nix zu fixen gibt.
Kann man das also so sagen, dass man mit Neubau ETW eigentlich selten eine höhere Rendite als 4% machen kann. Das zumindest in der aktuellen Marksituation...
Wenn die Zinsen wieder steigen, dann steigen die Langsam. Bis wir mal wieder bei 4% sind  ( wenn überhaupt) dann vergehen auch sicherlich 5 Jahre.... 
Neubau ETW ist aktuell und in absehbarer Zeit eigentlich nichts für Investoren, die Geld mit der Wohnung verdienen wollen. Das geht nur mit gebrauchen Immobilien.

Jeder der nun eigentlich denkt, dass wenn es eh keine Zinsen mehr gibt, dass man dann eben in eine neue ETW investieren muss, damit man wenigstens 3% Rendite bekommt macht eigentlich einen Denkfehler.  Es gibt ja auch noch andere Anlageklassen wie Rohstoffe. Da ist historisch gesehen die Inflation gering man ist flexinel und hat keine Nachschusspflicht...  Eine neue ETW zu kaufen mit 3% Bruttorendite zum vermieten macht meiner unprofessionellen  Meinung nach keine Sinn..
Netto springt da ja viel Weniger raus und das Kapital ist zu fix gebunden und muss mindestens 10 Jahre gebunden werden, damit man im besten Fall durch Wertsteigerungen die Kaufnebenkosten wieder aus hat.  Hier hofft man auf Wertsteigerungen.... Wenn die  ausbleiben, dann ist man unflexibel und hat für eine geringe Nettorendite von 1-2% keine Flexibilität, hat das Risiko auf Nachschusspflicht und Ärger mit dem Vermieter und der Hausgemeinschaft. Das schafft negative Emotionen sowie kostet Zeit...   Wenn man auf Nummer sicher gehen will muss man dann ja auch noch von den 120€ Mieteinahmen pro m2 Sicherheitsrücklagen machen etc... Vielleicht springt dann effektiv im Jahr so 10-30€ pro m2 Rendite raus...
Nach frühestens 27 Jahren ist die Wohnung dann zwar amortisiert.Bei den obigen Zahlen nach 40 Jahren oder später. Dann fallen auch sicherlich Reparaturen an.Man hat dann auch wenn der Mieter die Immobilie abbezahlt hat keine neue ETW mehr und muss gleich mal wieder etwas von der Miete zurücklegen für Instandhaltungen...
Worauf ich hinaus will ist dass wenn man eine neue ETW zu maximal 3,75% Bruttorendite kauft dann lohnt sich das nicht als passives Einkommen.. Man kann zwar die ersten 10 Jahre von der Miete als passives Einkommen leben. Je älter die Wohnung wird, desto ehr geht was kaputt und desto weniger passives Einkommen kann man sich aus der Immobilie ziehen um damit den Lebensunterhalt zu bestreiten...
Kaufen zum Vermieten macht dann eigentlich keinen Sinn. Dann besser einen breit gestreuten ETF oder Gold und Silber. Dann hat man keine Nachschusspflichten und inflationsbereinigt hat man mit weltweit gestreuten ETFs auch sicher 4% Bruttorendite gemacht und dabei den Kapitalwert erhalten. Bei Rohstoffen wie z.B. Gold war inflationsbereigt die Rendite auch bei 3-4% und das Vermögen war ja auch sicher erhalten...
 


Wenn man selbst eine Wohnung nutzen will, dann kann man schon kaufen. Dann gefällt einen die Wohnung und die Lage, man erspart sich die Miete. Man macht zwar keine Rendite aber man lebt ja auch in der Wohnung und sich zumindest sicher vor einer Kündigung.. Auch hier mag es sich vielleicht nicht lohnen die Wohnung zu kaufen bei nur 3-4% Bruttorendite aber mach x Jahren hat man dann wenigstens immer noch was Eigenes...


Auch verstehe ich nicht, wie man hier dann Immopreneur werden kann und von Immobilien leben kann? Sicherlich mittels Leverage Effekt kann man die Eigenkapitalrendite noch erhöhen.... Aber passives Einkommen trifft doch bei Immobilieninvestment nicht zu. Wenn man eine alte Wohnung günstig einkauft, diese dann renoviert und wieder teuer verkauft dann ist das ja auch eine Menge Arbeit. Man muss aktiv Zeit investieren um sein Wissen anzuwenden und Gelegenheiten sehen, Probleme Lösen und geht Risiken ein.  
Wenn man so Alex Fischer, Investment Punkt und sonstige Investoren auf Youtube anschaut,die mit ner dicken Karre fahren und auf Immobilienmillionär machen sind dann doch eigentlich gar keine echten Millionäre... Sie sind Schuldenmillionäre und habe vielleicht nach 15 Jahren harter Arbeit und Risko durch den Kauf von Gebrauchtimmobilien einen hohen Immobilienbestand aufgebaut, der sich dann abbezahlt hat... Mittels neuen Immobilien kann man als Immobilieninvestor gar nicht reich werden, da der Einkauf sicherlich nicht günstig sein kann..  

 

Bitte korrigiert mich kommentiert wenn ich hier Denkfehler mache.
Ich stehe aktuell auf dem Schlauch....
Ich weiss nicht wieso neue ETW bei nur 3-4% Bruttorendite wie warme Semmel weggehen und sogar es teilweise gar nicht so leicht ist diese neu in guter Lage zu kaufen....  
Auch wenn man bei Neubauimmobilien als Privatmann keinen großen Gewinn machen kann, dann entscheidet man sich für eine Immobilie halt unter anderem deswegen, dass man sein Vermögen diversifizieren möchte und somit im Mittelwert über alle Anlagenklassen eine minimale Rendite zu erziehen und in erster Linie Vermögenserhalt zu praktizieren...

Bei neuen ETW kann man auch eigentlich nicht viel Fehler machen. Man  "muss" sich eine teure  ETW kaufen...  Diese ist in einer guten Lage in der man sich auch selbst vorstellen kann länger als 10 Jahre sicher zu leben, bei der die Wahrscheinlichkeit hoch ist dass die Stadt beliebt ist und die Bevölkerung nicht schrumpft...
Dann schaut man sich von den Bauträgern die Referenzprojekte an, schaut in die Bilanz wie viel Eigenkapital ein Bauträger hat (falls Baumängel in den ersten 5 Jahren sind) und fertig ist die Angelegenheit. Da man eh kaum Rendite machen kann, lohnt es sich auch nicht viel Zeit zu investieren... Wenn man sich dann noch vorstellen kann selbst in der Wohnung zu wohnen, dann hat man alles richtig gemacht. Im schlimmsten Fall steht die Wohnung leer, wird als Ferienwohnung angemeldet oder man hat einen Zeitwohnsitz wenn die Preise einbrechen sollten und man nicht verkaufen will....
Ab einem gewissen Kapitalstock braucht man ja Immobilien. Man sollte ja im Rahmen der Risikostreuung in verschiedenen Anlageklassen investiert sein...
Für die meisten "Normalos" von uns werden das etwas Tagesgeld, Wertpapiere, Rohstoffe und eine Immobilie sein. 
Kunst und Oldtimer etc sind ja schon ehr was für Personen die mehrere Millionen haben....
Richtig so? Bitte korrigiert mich auch hier...

Wenn man so die Bücher liest, speziell vom Dr Flo dem Immobilienmillionär, Investmentpunk, Alex Fischer Käselow Jungmillionär oder Immobilien kann jeder etc hat man immer so das Gefühl, dann man sehr leicht mit Immobilien reich werden kann und ein flottes Leben haben kann... 
Ich sehe das leider nich nicht. Selbst dann auch nicht wenn man schon einen ordentlichen Kapitalstock sich erarbeitet hat und "nur" eine neue ETW kaufen will, damit man seinen Cashflow (passives Einkommen) erhöhen kann, die monatliche Arbeitsleistung runterfahren kann um von dem Nießbrauch der Immobilie die Grundkosten zu denken...Selbst das gehr nicht wirklich wenn man sich mal 1 -2 Jahre die Immobilienwirtschaft mittels Youtube, Podcasts und Büchern eingearbeitet hat. 
Mit Neubau, der an geringsten Risiken mit sich bringt klappt das sicherlich nicht.

Danke für deine Meinung

Edited by Junginvestoer_Juergen

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Sorry dass ich hier so viel Content schreibt.. Mir drückt das Thema auf den Nägeln...

Gab es eigentlich schonmal bessere Zeiten mit Neubau ETW?
Vor 40-30-20-10 Jahren konnte man da beim Kauf in guter Lage höhere Bruttorenditen als 5-7% für Wohnimmobilien als Eigenkapitalkäufer erreichen?

Wenn man so das Internet liest von den erfolgreichen Immobilieninvestoren, dann liest man von Renditen wie 15% 25% etc....
Auch hier im Forum liest man ja oft, dass man nach 15 Jahren die Wohnung amortisiert hat und das trotz Kredittilgung.
Bin ich hier einfach zu blöd diese Wohnungen zu finden oder gibt es die beim Neubau nicht?


Egal wie viel ich im Internet auf den Immoblienportalen suche ich finde kaum Neubau ETW  mit einer Bruttorendite über 2-3% in guten Lagen.
Ich meine jetzt nicht in Städte mit Märchenpreisen wie München.


Sondern zentrumsnaheLagen in kleineren Städten in Urlaubs/Ferienorten im Norden nähe der Ostsee, im Süden nähe der Alpen, Bodensee  
bzw. in Großstädten wie Berlin, Hamburg,  Frankfurt, Nürnberg, Stuttgart in zentrumsnahen Lagen... 


Wenn man in Gürtel rausgeht oder abseits von diesen Standorten in die Papa  geht, dann findet man neue ETW mit 5-6% Rendite. Oder teilweise auch mehr.

Dann hat man aber auch nicht mehr den Standortvorteil, dass man selbst oder der Mieter schnell überall ist und dass die Region wirtschaftlich stabil ist und man auch in 20-30  Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit dort noch die Wohnung verkauft bekommt....
Wie auch im Buch System Immobilie gab es ja viele Tipps wie man aus den Lagen etwas machen kann und dann nachträglich mit etwas Arbeit und einer nicht ortsüblichen Vermietung mehr Rendite aus der Wohnung holt (Glücklichmacher, Ausländervermietung, WG, generell Möbliert)
Hier wiess ich wie ich die Miete nach oben treiben kann damit ich mit  i n v e s t i e r t e r   A r b e i t die Miete über 10 Euro kalt signifikant zumindest kurzfristig erhöhen kann...
Das würde ich dann auch eventuell umsetzen. Beim Kauf einer neuen ETW interessiert mich das aber nicht und ich muss von der ortsüblichen Kaltmiete nach Mietspiegel ausgehen.

Direkt konnte ich aus dem Buch leider aber auch hier nichts erkennen, wie man günstig an Neubau ETW kommt...

Man kann sich auch vormerken lassen und neue  Erdgeschlosswohnung etwas marginal günstiger verticket bekommen....
Mir geht es hier aber in erster Linie um Neubau ETW in guter Lage ( Miko und Makro) 
Wenn ich was kaufe, egal wie teuer, dann muss es mir zur Not auch gefallen - wenn der Preis sinkt und ich es nicht mehr verkaufen kann, dann nutze ich es halt selbst...  Und auch ein potentieller Mieter hat sicherlich nichts gegen eine gute Mikro und Makrolage....  Die Wohnung würde ich ja auch mit den Augen meinen anversierten Mieterklientels kaufen...

Leider stehe ich total auf dem Schauch, mit welcher Strategie ich eine günstige neue ETW kaufen kann...  Wobei wenn ich das oben richtig interpretiert habe, finde ich nichts, da es so etwas nicht gibt...  

 

Soll ich das Thema Suche abschreiben, da ich mir sonst nur verrenne und eh nix finde oder hast du einen Tipp für mich?
Danke

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Begehrte Kleinstadt Stadt und beliebtes Urlaubsziel in süddeutschland mit positivem Wanderungssaldo, dazu auch noch eine 1a Lage ? 

Es ist doch logisch das deine Rendite dort gering ist, du hast nunmal so gut wie kein Leerstandsrisiko. Da du aktuell auf dem Tagesgeldkonto keine Rendite bekommst, ist es dort noch möglich sich ein paar Prozent in dieser Nullzinsphase mit hoher Sicheheit zu sichern. Für diese  Sicheheit musst du natürlich Rendite Einbußen, wie bei allen Invetments.  

Gold sehe ich da eher als Ergänzung im Portfolio. Den Ansatz, dass Gold einen Zins hat, kann ich nicht nachvollziehen.

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Zu Deinen Thesen, die m.E. alle richtig sind (ich lebe übrigens seit 8 Jahren ausschließlich von den laufenden Erträgen meiner Immobilien, abgesehen von anfänglichen Wertpapiererträgen):

1. Immobilien, sind in der regel mit sehr viel Arbeit verbunden (für mich  ein Full-time Job). "Passives Einkommen" gibt es vielleicht mit einem ETF (Aktien) aber sicherlich nicht mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien (auch Verwaltungen muß man eng kontrollieren und führen).

2. Neubauimmobilien machen nur Sinn, wenn man diese selbst baut (und auch dann gehen sehr viele Baufirmen/Projektentwickler pleite) und verkauft oder als Family Office behält. Das war eigentlich immer so. Für den normalen Käufer machen Immobilien im Erstbezug keinen Sinn, wenn man vermieten will (bei Hotels gibt es sogar die halb ernst gemeinte Branchenregelt, dass sich diese erst nach der dritten Zwangsversteigerung lohnen).

3. Heute sind fast alle Immobilien zu teuer, um damit risikoadjustiert eine positive Rendite zu erzielen. Hintergrund ist der durch die niedrigen Zinsen auslöste Anlagedruck. So kaufen Institutionelle mittlerweile z.B. in Berlin zu mehr als 30fach Wohnimmobilien in großen Paketen. Da dieses für Verkäufer attraktiver als der Detailverkauf ist, steigen auch die Preise für Gebraucht ETWs.

4. Typischerweise dauert ein Immobilienboom ein paar Jahre und endet eigentlich immer mit einem Preis-Crash. In der Folge gehen viele Projektentwickler, aber auch Käufer von Immobilien pleite. So dauerte in Ostdeutschland der Preisrückgang von 1997 bis 2004, teilweise (Leipzig) bis 2008. Es gab einen Preisrückgang von 60 bis 90% (der DAX ging übrigens zwischen 2000 und 2003 um 75% zurück).

5. Nach einem Crash kann man meist günstig kaufen (wenn man nicht zu früh kauft und dann auch Pleite geht). Wenn einen Alle entgeistert ansehen und fragen, warum man kauft, ist der beste Zeitpunkt (habe ich selbst so erlebt).

6. Übrigens sind in vielen Gegenden (sogar Teile und Umland von Berlin, Erfurt, Leipzig etc.) die Preise für die Mitte der Neunziger Jahre erbauten Immobilien noch nicht auf dem Niveau der damals gezahlten Preise............

7. Also: aktuell Hände weg, es sei denn es handelt sich um ein echtes Schnäppchen.

 

Frohe Weihnachten.

 

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10 hours ago, Bluedream said:

Gold sehe ich da eher als Ergänzung im Portfolio. Den Ansatz, dass Gold einen Zins hat, kann ich nicht nachvollziehen.

Ich finde leider die Studie nicht mehr sonst würde ich sie hochladen.  Warren Buffet ist ja auch gegen das Glitzerzeug...

Direkten Zins bringt es nicht, das klar.  Aufbewahrung kostet Geld und Risiko....
Inflationsbereinigt bringt es aber schon Zinsen.
Gab mal eine Studie von einem Rohstoff Lobbisten der mal gegenübergestellt hat, was man sich mit 1 KG  sowie mit 10 kg 50 kg  und 100 kg Gold und Silber in den letzen 100 Jahren kaufen konnte. Dabei kam raus, dass man keinen Kaufkraftverlust hatte und sich sogar nich mehr kaufen konnte....    Die Studie bezog sich auf Europa, USA, Kanada und Australien....

Sicherlich ist das auch nicht perfekt der Vergleich und angreifbar. Fakt ist jede Währung verliert massiv an Kaufkraft. Rohstoffe verlieren definitiv weniger an Kaufkraft falls überhaupt.
Anlageklassen zu vergleichen macht nicht direkt Sinn....

Nur weil es he u t e  und in 5 Jahren vermutlich keine Zinsen über 5% mehr gibt  und man somit defintiv an Kaufkraft verliert  sich  deshalb eine Immobilie zu kaufen die eine Nettorendite von 2% erwirtschaftet macht nur bedingt  Sinn... Eine Immobilie kauft man für mindestens 10 Jahre. Dann akzeptiert also, dann in 10 bzw 20 Jahren man auch noch eine Rendite um die 2-5% bekommt.  Bei Immobilien hat man immer ein Risiko Geld nachschießen zu müssen.
Auf dem Tagesgeld und bei Rohstoffen ist das nicht der Fall...  
Im ungünstigsten Fall hat man also eine lange geringe Rendite und eventuell auch ein Wertverlust...

Wenn man ausgeglichen sein will und nicht alle Eier in einen Korb legen will, dann muss man halt die Vorteile / Nachteile von allen Anlageklassen gemeinsam akzeptieren und sollte ich auch in allen Anlageklassen etwas auskennen bevor man Kohle investiert.... Nur weil man eine Anlagenkasse versteht heißt das leider nicht dass man andere versteht. Das wird mir auch immer wieder bewusst, dass ich im Grunde weiss, dass ich bezüglich Immobilie viel zu wenig weiss.

80% der Infos ist ehr nur Werbung der Industrie und nicht neutral egal um welche Anlagenklasse es sich handelt.


Falls jemand eine halbwegs neutrale Statistik bezüglich Brutto / Nettorendite von Neubau Immobilien in zentrumsnahen A und B Lagen für Privatpersonen hat wäre ich dankbar. Vielleicht am besten die letzen 100 Jahre betrachtet...

Kaufen "muss" man sicherlich nicht. Aber wenn man ein ausgewogenes Vermögen haben will, dann "muss" man halt doch eine Immobilie  kaufen....   Leider kann man auch nicht als Normalo von dem gewichteten Kapitalkosteneffekt bei Immobilien  profitieren wenn man nicht in einen Immoblienfond investieren will. Ich kann ja nicht alle 5 Jahre egal wie teuer nur ein paar qm einer Immobilie kaufen. 
Auch kann ich nicht 10 ETW mittels Eigenkapital kaufen.... 
Rohstoffe, Aktien etc kann ich davon gebrauch machen und immer wieder kaufen egal wie hoch / tief der Preis ist...
Deshalb "muss" man halt zuschlagen, wenn man insgesamt so 40% des Vermögens in Immobilien investiert haben möchte...
Dass der Preis günstiger wird kann einem ja auch keiner garantieren...

Zu viel Gold, Geld, Immobilien, Wertpapiere etc. sind ja auch schädlich und riskant und bringen garantiert eine statistisch geringe Rendite....

Ebenso wäre ich dankbar wenn es eine gute Strategie geben würde, wie man sich Neuebau Wohnugen als Privatperson in A B Lagen so günstig wie eben möglich einkaufen könnte. Wenn es hier mal ein Podcast geben würde wäre ich auch dankbar.


Ich bin hier auch selbst noch in der Meinungsbildung. Falls ich hier nen totalen Bullshit schreiben sollte, bitte korrigiert mich :-)


Frohe Weihnachten... Lasst euch reich bescheren...


 
 

Edited by Junginvestoer_Juergen

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Es bringt keine Zinsen, denn Zinsen sind jährlicher Cashflow. Gold bringt keinen Cashflow. Es hat vielleicht historisch über Zeitraum X eine positive Rendite, aber das hat mit Zinsen nix zu tun.

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Hallo Jürgen,

 

warum versteifst Du dich trotz der offensichtlichen Renditenachteile auf Neubauwohnungen in der beschriebenen Region? Was spricht gegen eine "Secound Hand Immobilie"?

Zu Deiner Frage wie man am günstigsten an Neubauwohnungen kommt, beschreibt Thomas Knedel in seinem Buch etwas über den günstigen Einkauf übriggebliebener Objekte. Diese beschreibt es halt eben als die nicht sie schönen, nicht zur Sonnenseite ausgerichteten Einheiten. Diese Renitenten werden, so es sie gibt, von Bauträgern mit dem Bestreben wenig gebundenes Kapital haben zu wollen dann, der Beschreibung folgend schnell und dabei auch mal unter Normalpreis verkauft. Ob man diese nicht so schönen Einheiten dann haben will, es sind vermutlich auch die ersten die ggf. weniger leicht zu vermieten usw. sind, muss jeder selbst entscheiden.

Mir wäre jedenfalls ein gutes gebrauchtes Objekt in ordentlicher Lage mit entsprechend besseren Renditekennziffern deutlich lieber.

Schöne Weihnachten!

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Hallo Florian, das mit den "Ladenhüter-ETW's" war früher vielleicht mal eine gute Idee. Tatsächlich habe ich vor Jahren beobachtet, dass vor allem Wohnungen im EG, vor allem zur Straße gelegen, sehr lange bis zum Verkauf "auf Halde" lagen. Größere Bauträger die laufend Objekte erstellen hatten dann oftmals eine "Resterampe" und waren froh über jede verkaufte Wohnung, somit auf zu Zugeständnissen bereit.

Im Moment sehe ich aber dass auch diese Einheiten schnell abverkauft werden und der Bauträger das Objekt damit abschließen kann. Offensichtlich gibt es genug Käufer für diese schlechter zu vermietenden Wohnungen.

 

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On 26/12/2017 at 12:01 AM, FlorianI said:

warum versteifst Du dich trotz der offensichtlichen Renditenachteile auf Neubauwohnungen in der beschriebenen Region? Was spricht gegen eine "Secound Hand Immobilie"?

Ich bin handwerklich nicht begabt und auch kein Auge dafür...
Wenn ich jedesmal einen Baugutachter beauftragen muss bevor ich kaufe - und das muss ich damit ich keinen Schrott kaufe - dann kommt mich das auch teuer und die Rendite geht dann flöten...  Ich kenne mich auch nicht praktisch aus, wie man Hausverwaltungsprotokolle liest. Auch glaube ich denen nicht blind... Vielleicht werden Dinge bewusst totgeschwiegen weil viele in der Wohnung langfristig verkaufen wollen.  Je älter ein Haus desto exponentieller steigen die Instandhaltungskosten....
Wenn es generell schon keine große Rendite gibt dann will ich nicht dass ich noch das Risiko habe plötzlich Geld nachschießen zu müssen und Zeit mit WEG Sitzungen und Beschlüssen verschwenden zu wollen....
Die ersten 20 Jahre müsste eigentlich Ruhe sein. Dann würde ich auch wieder definitiv verkaufen wenn es gerade keine Blase gibt...Falls doch, kann ich noch 10 Jahre aussitzen und die Wahrscheinlichkeit dass höhere Instandhaltungskosten anfallen müssten theoretisch bei einer 30 jährigen Immobilie noch kleiner sein als bei einer dann 60-70-80 jährigen Immobilie..


Ich will investieren und  so weit wie möglich der Bergriff wirklich der Realität entspricht passives Einkommen haben.  Deshalb investier ich auch in keine Einzelaktien sondern nur breiten ETFs. Da habe ich dann wirklich passives Einkommen für das, das ich das Risiko trage...  Eine Immobilie muss auch so  passiv wie eben möglich  sein. Mit aktiv die handwerklichen und notwendige Sachkunde anzueignen um ein Auge bzw. Geschick zu bekommen, das lohnt sich bei mir nicht. So viel Eigenkapital habe ich nicht und so viel Fremdkapital will ich nicht aufnehmen damit es sich rechnen würde hier tiefgründiges Wissen anzueignen. Für mehr als 2 ETW habe ich kein Geld. und das macht auch keine Sinn, da ich breit das Vermögen in verschiedenen Anlageklassen gestreut haben will.
Deshalb muss wenn möglich die ETW so viel wie möglich passives Einkommen stressfreies sicheres konstantes Einkommen produzieren....
Sonst ist die Investition nicht vorteilhaft...
Ich muss auch permanent Zeit in die Weiterbildung in sämtliche Anlageklassen investieren damit ich in allen Welten durchschnittlich gute Investments machen kann und mich von niemandem über den Tisch ziehen lasse...   


Wenn man etwas Neues kauft hat man die ersten 5 Jahre sicher Ruhe und Garantie! und vermutlich auch die ersten 10 Jahre komplett und dann nach 15 Jahren geht es los mit Kleinigkeiten...   Dann wird es Zeit wenn die anderen Eigentümer des MFH anderes denken und etwas renovieren wollen was schön ist aber mir keinen Mehrwert an Rendite bringt dann daran zu denken die Wohnung eventuell wieder abzuschieben und auch 10-15 Jahren auszusetzen falls ich keinen finde bei dem persönliche Gründe eine Rolle spielen und der Verkehrswert nur ein Richtpreis darstellt.


Ich habe jetzt den Fachbegriff vergessen wie der Bergriff lautet. Aber je älter eine Immobilie desto exponentiell steigen die Instandhaltungskosten an.
Den unverhofften Stress will ich mir nicht geben.  So günstig sind gebrauchte ETW jetzt auch nicht oder ich finde sie zumindest nicht. Weil ich jetzt 5% mehr Rendite bekomme aber das Haus schon 40 Jahre alt ist, dann ist die Relation Risiko Rendite nicht proportional verteilt...   Das unverhoffte Instandhaltungsrisiko steigt exponentiell die Rendite aber nur proportional...  
Sich mal schnell von einer hohen Rendite locken lassen das möchte ich nicht... Auch 10% Nettorendite ist zu niedrig wenn man plötzlich mal 25 000€ nachschießen muss. Das Geld habe ich dann nicht frei und einen Kredit muss ich auch erstmals zu günstigen Konditionen bekommen... Auch muss ich dann erstmals die Zeit haben mich gerade zu dem unerwarteten Zeitpunkt darum zu kümmern...  Oder um kompetent abstimme zu können muss ich einen Bausachverständigen beauftragen ob der Mängel wirklich so schlimm ist damit ich mich in der Versammlung für oder gegen eine Reperatur entscheide... Vielleicht habe ich zu dem Zeitpunkt keine Zeit / Lust oder bin nicht ortsnah. Eine kompetenten Experten zu finden lohnt sich bei mir ja auch nicht da ich nicht 10 ETW kaufen kann...

Das Spielchen 20% finanzieren ist mir zu riskant...  Ich brauche auch keinen Vermögensaufbau mehr ich benötige einen sicheren konstanten maximalen Cashlow aus dem erarbeiten Vermögen... Mehr darf es immer werden. Wenn die Mieteinahmen aber nur für die Tilgung  des Kredites draufgeben, dann gehört mir nach x Jahre eine weitere ETW. Das ist schön, ich letze aber jetzt und wer weiss ob ich in 20 - 30 Jahren keinen Krebs habe.  Ich finde auch nicht so einfach jetzt gebrauchte ETW die relativ risikoarm sich innerhalb von 10 Jahren amortisieren und einen Cashflow ausspucken dessen Großteil nicht wieder für eine Instandhaltungsrücklage sicherheitshalber zurückgestellt werden müsste...

J e t z t  brauche ich einen sicheren m a x i m a l e n   j ä h r l i c h e n    C a s h f l o w     um mehr Freizeit zu haben und in billigen Ländern leben zu können um vom starken € Divisenkurs zu profitieren..   
Von der Ferne aus die Probleme eine gebrauchten ETW zu steuern ist nicht so einfach... Da müsste ich schon eine gute Rendite bekommen damit ich einen Rückflug "einpreisen" kann.Das wird mir aber kaum jemand bezahlen wollen :-)
Ich war in den vergangenen 15 Jahren sehr sehr sehr fleißig und hatte zusätzlich  etwas Glück mit der familiären Situation. Deshalb ist Vermögenserhalt und maximaler sicherer Cashflow der mir ein sicheres  Grundeinkommen erzeugt  wichtiger als Vermögensaufbau...  


Danke für den Tipp. Wohnungen im EG gibt es tatsächlich billiger. Zur Not wenn ich nicht vermieten könnte, will ich persönlich nicht im EG wohnen.... Wo ich zur Not nicht selbst mir vorstellen kann, dass ich mal 1-3 Monate  während des Leerstandes mit eine komfortable Luftmatratze in der Wohnung zu schlafen, da investiere ich kein Geld. Egal wie günstig...
Obwohl ich hier in einer reichen Gegend bin, wurde mir gestern am Auto die Steuerplaketten gestohlen...  Das ist ein weiteres Argument gegen EG. Wirklich nötig hat es hier keiner die zu klauen :-)
Ich würde mir aber nur etwas ab 2 Stock kaufen, und auch nur dann wenn man nicht sofort über die Balkone kinderleicht einsteigen könnte... Wenn ich mit  halbwegs gutem Gewissen mal 1 Tag das Fenster offen lassen kann und die Wahrscheinlichkeit hoch ist dass keiner sofort es bemerkt und kinderleicht einstiegen kann dann würde ich die Wohnung kaufen / mieten... Ich weiss, ich bin speziell ;-)

 

Bitte korrigiert mich wenn ich hier Schrott schreibe. Ich bin noch unerfahren mit der Anlageklassen Immobilien.

Bekommt man denn bei 10 Jahre alten Immobilien eine wesentlich höhere Nettorendite in guter Lage im Vergleich um Neubau?  

Edited by Junginvestoer_Juergen

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vor 12 Stunden schrieb Junginvestoer_Juergen:

 

Bitte korrigiert mich wenn ich hier Schrott schreibe. Ich bin noch unerfahren mit der Anlageklassen Immobilien.

Bekommt man denn bei 10 Jahre alten Immobilien eine wesentlich höhere Nettorendite in guter Lage im Vergleich um Neubau?  

Gerne. Deine Aussagen stimmen so nicht: Nach Ablaufen der Gewährleistungszeit (z.B. 5 Jahre) gehen meist die Reparaturen richtig los (im Zweifelsfall übersieht die dem Bauträger geneigte Hausverwaltung auch gerne Fehler bei der Endabnahme vor Ablauf der Gewährleistungsfrist). Dabei habe ich die Erfahrung gemacht, dass ich bei Neubauimmobilien viel höhere Instandhaltungsaufwendungen als bei Altbauten habe, da diese in Boomzeiten (ich habe einige Ostimmobilien Baujahr Ende der 1990er) meist in schlechter Qualität gebaut werden. Hauptprobleme sind Balkonabdichtungen, Tiefgaragen, Wärmedämmung etc.

Die Reparaturen steigen nach den 5 Jahren sehr schnell an, um dann nach 10 oder 15 Jahren auf Normalniveau zu verharren (teilweise gehen sie auch zurück, wenn z.B. die Balkone alle saniert sind). Bei Altbausanierungen ist dagegen die Ruhephase meist länger, da Tiefgaragen, Wärmedämmung meist nicht gemacht werden und Balkonreparaturen nicht so teuer sind.

Da 10 Jahre alte Immobilien meistens sehr viel billiger sind (schätze in Berlin ca. 30% in anderen Städten wie Erfurt ist der Abschlag noch höher) hat man hier, falls es keine sehr harte Mietpreisbremse gibt meist deutlich höhere Renditen. Aus den Protokollen kann man übrigens meist ganz gut die Probleme ersehen. Im Zweifelsfall kalkulieren 5000 Euro Instandhaltungsrückstand pro Wohnung ein (entspricht Neubaukosten von 1 qm in Berlin...). Meistens handelt es sich nicht um so große Summen. Dem steht dann auch die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage gegenüber....

Bei Neubau ist es halt wie bei Autos: Der Kaufvertrag für eine Neubauwohnung kostet ca. 20% Wert (plus Maklercourtage, Grunderwerbssteuer etc)......

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Danke der Aufklärung. Dann sollte ich vielleicht auch mal nach 10 Jahre alten Immobilien Ausschau halten.

Das Risiko, dass der Mieter erst am 10 bezahlt und ich meine Grundkosten schon am ersten bezahlen muss, ist ja unabhängig von der Vermietung...
Mir ist es wie gesagt sehr wichtig, dass ich keinen großen spontan auftretenden Stress und zeitlichen sowie finanziellen Aufwand (Nachschusspflicht ) habe und ich den Cashflow sicher zum Leben einplanen kann.    Ähnlich wie passives investieren mit breiten ETFs..... Ich entscheide  mich für eine Immobilie einzig und alleine nur deswegen damit ich das Risiko auf verschiedene Anlageklassen aufgeteilt habe... Mit Sondersitzungen zwecks Problembesprechung mit der Hausverwaltung etc. will ich so weit es realistisch möglich ist verschont bleiben.... Ich bin die meiste Zeit auch vom Standort der vermieteten Immobilie dann über mehrere 100 oder teilweise 1000km  ortsabwesend.

Was ist das maximale Alter auf das ich mich einlassen sollte? 

Edited by Junginvestoer_Juergen

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vor 43 Minuten schrieb Junginvestoer_Juergen:

Danke der Aufklärung. Dann sollte ich vielleicht auch mal nach 10 Jahre alten Immobilien Ausschau halten.

Das Risiko, dass der Mieter erst am 10 bezahlt und ich meine Grundkosten schon am ersten bezahlen muss, ist ja unabhängig von der Vermietung...
Mir ist es wie gesagt sehr wichtig, dass ich keinen großen spontan auftretenden Stress und zeitlichen sowie finanziellen Aufwand (Nachschusspflicht ) habe und ich den Cashflow sicher zum Leben einplanen kann.    Ähnlich wie passives investieren mit breiten ETFs..... Ich entscheide  mich für eine Immobilie einzig und alleine nur deswegen damit ich das Risiko auf verschiedene Anlageklassen aufgeteilt habe... Mit Sondersitzungen zwecks Problembesprechung mit der Hausverwaltung etc. will ich so weit es realistisch möglich ist verschont bleiben.... Ich bin die meiste Zeit auch vom Standort der vermieteten Immobilie dann über mehrere 100 oder teilweise 1000km  ortsabwesend.

Was ist das maximale Alter auf das ich mich einlassen sollte? 

Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!

Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!

Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!

Immobilien sind immer mit Arbeit verbunden (falls man sich nicht um sie kümmert, kann man dem Wertverlust zusehen und der Leerstand kommt schneller als man sehen kann). Sicheren Cash Flow gibt es nicht (es gibt auch Beamte die plötzlich ihre Miete nicht zahlen (können), auch bei einem Neubau kann man enorme Instandhaltungsausgaben haben, wenn der Bauträger pleite ist und Reparaturen kommen.

Das Alter der Wohnung hängt von der persönlichen Präferenz ab. Ich persönlich bevorzuge kernsanierte Altbauten. Falls die Sanierung  gut gemacht ist, hat man viele Jahre nur relativ geringe Ausgaben für Instandhaltung.  Davon abgehen muß man sich selbst um Neubauimmobilien kümmern (z.B. um die SChönheitsreparaturen, wenn der Mieter nach 1 Jahr auszieht und nicht renoviert). Von Bauten aus der Zeit 1940 bis 1985 würde ich allerdings absehen.....

Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!

Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!

Es gibt kein passives Einkommen bei Immobilien!!!!

 

 

 

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vor 53 Minuten schrieb Andreas:

[...]mmobilien sind immer mit Arbeit verbunden (falls man sich nicht um sie kümmert, kann man dem Wertverlust zusehen und der Leerstand kommt schneller als man sehen kann). Sicheren Cash Flow gibt es nicht (es gibt auch Beamte die plötzlich ihre Miete nicht zahlen (können), auch bei einem Neubau kann man enorme Instandhaltungsausgaben haben, wenn der Bauträger pleite ist und Reparaturen kommen.[...]

Es gibt Leute, die Kaufen sich bevor sie in Rente gehen Mietobjekte zur Altersversorgung. Wenn Sie dann nicht mehr können (körperlich oder geistig) werden Instandhaltungen nicht mehr durchgeführt, Nebenkostenabrechnungen vergessen etc. Es dauert dann oft nicht lange bis es den Besitzern über den Kopf wächst. Zum existentziellen Problem wird es, wenn die Mieteinnahmen zum Lebensunterhalt benötigt werden.

 

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