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Bart Simspon

Auf welche möglichen Mängel bei Objekt aus Jahr 1955 achten

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Hallo zusammen,

mein erster Beitrag und gleich ne Frage:

ich schaue mir morgen Abend ein MFH mit 6 Wohneinheiten aus dem Jahr 1955 an.  Auf sollte ich achten (außer Heizung, Fenster, Risse, Haustür)? Ich habe eine Checkliste, aber mich interessiert speziell auf was man bei diesem Baujahr achten sollte.  Die Immo soll als Cashflow-Immo dienen. Ohne EK komme ich auf ca. 300 Euro Vor Steuern, aber nach Instandhaltungsrücklagen. Preis natürlich nicht verhandelt bisher, aber für den aktuellen Preis würde ich es auch nicht kaufen. Faktor 13 zurzeit. Ich will Faktor 10-11. Aber das nur nebenbei. Wichtig ist mir auf was ich bei dem Baujahr achten sollte.

Danke schon mal für eure Antworten.

Hier einige Eckdaten:

Gas-Zentralheizung

Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer.

Energieausweis:

Energieverbrauchsausweis
Endenergieverbrauch: 219,1 kWh/(m"*a)
Energieeffizienzklasse: G
Wesentlicher Energieträger: Gas
Baujahr: 1955


Fenster:
Kunststoff - Isolierverlasung
KFZ:
eine Garage und ein Stellplatz befinden sich aus dem Grundstück.

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Dach (ist meist nach 40 Jahren fällig), Keller, Feuchtigkeitsschäden, Zustand und Alter Elektro- und Wasserleitungen (insbesondere Stränge), Bäder das übliche halt.

Bei 1950er Bauten kommen häufig Feuchtigkeits/Schimmelschäden vor, da die Wände zu dünn sind (sieht man auch am hohen Energieverbrauch). Ich mag keine Nachkriegsbauten, aber es kommt natürlich auf den Kaufpreis und die Lage an.

Teppichböden sind bei der Vermietung übrigens sehr schwierig. Ich würde hier für die Neuvermietung unbedingt Laminat o.ä. kalkulieren.

Wohnräume im Spitzboden/Dachgeschoß sind häufig nicht genehmigt (sieht auf Foto so aus, als ob 2. Rettungsweg fehlt, Velux-Fenster sind hierfür zu klein auch fehlen Evakuierungsplattformen).

Evtl sind bald Anliegerbeiträge fällig, wenn Stromversorgung unterirdisch verlegt wird.

 

Es gibt so viele Sachen auf die man gerade bei so alten Häusern achten sollte (von außen scheint eine Pinselsanierung gemacht zu sein...)

 

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Hi,

danke. Keller/Feuchtigkeit/Stromleitungen habe ich auch gedacht. Das mit den dünnen Wänden ist auch ein gutes Argument. Genehmigung vom Dachgeschoß auch (könnte man das im Nachhinein beantragen?). Insg. gute Hinweise.

Kaufpreis ist mit 259.000 angegeben. Finde ich aber zu hoch, zumal eine Wohnung gerade nicht vermietet ist. Klar, mit Laminat etc. wäre das schon besser, sind aber auch nochmal kosten. Müsste ich gleich mal einen Modernisierungskredit mit aufnehmen oder die Tilgung ein Jahr später anfangen (wenn die Bank das mitmacht)und dann die Kohle da reinsetzen, nachdem was du da alles sagst.  Wirklich Lust habe ich darauf nicht.
Hm, mal sehen was da immer dran gemacht wurde. Ich schaue es mir mal morgen Abend an.

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vor 40 Minuten schrieb Bart Simspon:

Hi, Genehmigung vom Dachgeschoß auch (könnte man das im Nachhinein beantragen?)

Absolutes K.O. Kriterium hierfür ist, wie von @Andreas erwähnt, der 2te Rettungsweg, und hierfür gibt es spezifische Vorgaben an Größe von Dachfenster, Zugang zum selbigen etc. ansonsten könnte es sein, dass Du einen Mieter mit einkaufst, dessen Wohnung gegen Brandschutzbestimmungen/Bauordnung verstößt - das muss man sich nicht unbedingt geben...

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vor einer Stunde schrieb HenKo:

Absolutes K.O. Kriterium hierfür ist, wie von @Andreas erwähnt, der 2te Rettungsweg, und hierfür gibt es spezifische Vorgaben an Größe von Dachfenster, Zugang zum selbigen etc. ansonsten könnte es sein, dass Du einen Mieter mit einkaufst, dessen Wohnung gegen Brandschutzbestimmungen/Bauordnung verstößt - das muss man sich nicht unbedingt geben...

Vielen Dank. Werde darauf achten und hinweisen.

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Am 12.12.2017 um 13:15 schrieb HenKo:

Absolutes K.O. Kriterium hierfür ist, wie von @Andreas erwähnt, der 2te Rettungsweg, und hierfür gibt es spezifische Vorgaben an Größe von Dachfenster, Zugang zum selbigen etc. ansonsten könnte es sein, dass Du einen Mieter mit einkaufst, dessen Wohnung gegen Brandschutzbestimmungen/Bauordnung verstößt - das muss man sich nicht unbedingt geben...

Einen zweiten Rettungsweg lässt sich oft "nachgenehmigen", soweit überhaupt notwendig. Oft greift der Bestandsschutz. Kleinere Umbauten (zum Beispiel eine Vergrößerung der Dachflächenfenster) sind ggf. notwendig. Größere Umbauten (Zufahrt für Feuerwehr ggf. Feuerwehraufstellfläche herstellen) kommen auch vor. 

Solche Fragestellungen und Mängel sind eine gute Chance für einen günstigen Einkauf. Parallel zu den Ankauferhandlungen  (nicht erst danach !) mit einem Architekten die Problemstellen abprüfen und Budget für einen Umbau berücksichtigen. 

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Wie war die Besichtigung?

Irgendwelche größeren Mängel gefunden?

Es gibt da von der Konkurrenz (AF) eine Liste mit typischen Baumängeln je nach Baujahr. Bin mir unschlüssig ob das hier verlinkt werden darf. Individuelle Baumängel spürt so eine Checkliste aber auch nicht auf.

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Am ‎17‎.‎12‎.‎2017 um 12:37 schrieb Immo-Pfleger:

Wie war die Besichtigung?

Irgendwelche größeren Mängel gefunden?

Es gibt da von der Konkurrenz (AF) eine Liste mit typischen Baumängeln je nach Baujahr. Bin mir unschlüssig ob das hier verlinkt werden darf. Individuelle Baumängel spürt so eine Checkliste aber auch nicht auf.

Hi,

 

ja war sehr interessant: also die Fenster waren uralt (müssten getauscht werden).
Das Dachgeschoss-"Apartment" kann man vergessen: Nicht erlaubt, besteht nur wegen Bestandschutz. Der Zutritt dazu ist "super", man muss wenn man die Treppe im Gebäude hochgeht, dann irgendwann einfach nach Rechts, da ist dann ein Zugang (durch die Wand geschlagen), den man nur durch kann wenn man das Bein doch ungewöhnlich hoch zieht. Drinnen, dann nur sporadisch (wurde für Arbeiter genutzt, die ne kurzfristig ne Bleibe brauchen) .  Sonst wohnt da noch ein Messi in einer Wohnung der im Mietrückstand von 3 Monaten ist. Dann noch zwei Alleinstehende Frauen , vermutlich Arbeitslos (macht mir aber nichts).

Die Heizungskörper muss man früher oder später auch tauschen. Der Zugangsweg ist mit einem weiteren Gebäude geteilt, aber nicht im Grundbuch vermerkt!. Naja, insg. würde ich für das Ding nicht 160 bis 170 K zahlen und dann hätte man noch die illegale Bude da im Dach und wegen Bestandsschutz kann man auch nicht alles ohne weiteres machen. Stromleitungen sind auch noch die ersten.

Ne, also als erste Bude zum Vermieten will ich sowas nicht haben.

Edited by Bart Simspon

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1955 war das erste richtige Boomjahr des Wirtschaftswunders...

Häuser bis ca. 1952 wurden meist aus irgendwelchen Trümmerteilen unter Einbeziehung von Kellern aus der Gründerzeit zusammengestückelt..

1955 hast Du noch Streifenfundamente und keine Bodenplatte, einen richtig trockenen bewohnbaren Keller hat man hier meist nicht, auch wurden hier oft noch Vollziegel mit dünnen Wänden verbaut, Stahl war teuer und es wurde gespart...

Wärmedämmung ist hier ein Thema.

Das Haus ist Hanglage, wie sieht es an der Rückseite mit der Dichtigkeit aus?

Ist das Fundament der Treppe noch OK, nicht abgesackt?

Wurde das Haus "am Stück" gebaut?

Ich denke das es sich hier um eine Serie von Anbauten handelt, jeder Anbau ist ein Kompromiss, besonders im Grundriss, Durchgangszimmer... fehlende Fensterflächen große Flure... Wilde Dachkonstruktionen, unterschiedliche Setzungen an den verschiedenen Gebäudeteilen mit den daraus einhergehenden Rissen..

 

Ist das Dach ausgebaut? Wenn ja, liegt eine Genehmigung vor? Wurde die Dämmung schon erneuert?

Sind die Ziegel schon mal erneuert worden?

Bei der Zentralheizung hatte man keine Umwälzpumpen (Schwerkraftheizung) dafür wurden sehr dicke Stahlrohre verlegt, die an modernen Heizungsanlagen uneffektiver sind...

Wasser(Stahl) + Abflussrohre (Tonrohre) und Heizungsrohre sind wenn noch im Originalzustand ein Sanierungsfall.

Elektro: Zweiadrige Installation war Stand der Technik, wenn man Glück hat, dann wurden wenigstens Leerrohre verlegt, Die Anzahl der Stromkreise ist für heutige Verhältnisse viel zu gering, besonders in der Küche, Telefon und Antennenanschlüsse wurden meist unprofessionell nachgerüstet. Zähleranlagen wurden noch Etagenweise verbaut.

Entspricht der Anschlusswert des Hausanschlusskastens noch den Bedürfnissen des 21. Jahrhunderts.. Ich habe schon Häuser aus den 50ern erlebt die hatten nur 25A Wechselstrom = 5,5 kW = eine Spülmaschine + eine Waschmaschine,

hier sollte man falls noch nicht geschehen eine Rundum Kahlschlagsanierung machen

 

 

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@MattDu hast hier absolut die richtigen Fragen gestellt. Gerade solche älteren Häuser sollte man sehr kritisch prüfen. Irgendwann ist der Moment gekommen an dem es besser ist den Abbruchbagger zu bestellen. Wer solche Objekte kauft sollte sich fragen wie lange er die Nutzungsdauer noch veranschlagt.

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Am ‎19‎.‎12‎.‎2017 um 12:08 schrieb DiBe:

@MattDu hast hier absolut die richtigen Fragen gestellt. Gerade solche älteren Häuser sollte man sehr kritisch prüfen. Irgendwann ist der Moment gekommen an dem es besser ist den Abbruchbagger zu bestellen. Wer solche Objekte kauft sollte sich fragen wie lange er die Nutzungsdauer noch veranschlagt.

Hallo DiBe,

alte Häuser kann man durchaus wirtschaftlich renovieren,  vieles wurde früher deutlich stabiler und langlebiger gebaut als heute...

Wichtig ist: Der Gewinn liegt im Einkauf!

Preis, Lage und Zustand sowie Vermietbarkeit müssen zusammen passen.

Ich selber habe ein 3FH von 1914, und das ist noch wirtschaftlich... Altbau mit 3m Deckenhöhe ist beliebt... und schön..

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@MattDa hast Du Recht. Auch ich habe einen Altbau, 3 FH von 1928, recht aufwendig saniert. Das ist mein attraktivstes Objekt, Top-Mieteinnahmen, und die Interessenten stehen Schlange. 1914 ist sicherlich noch besser, hätte ich auch gerne.

Was ich eher meinte sind die heruntergewirtschafteten Buden, ohne jeden Charme, durch etliche "Sanierungen" verpfuscht, wie auch oben von Dir beschrieben.

Solche Häuser sind Fässer ohne Boden und es wird nie etwas vernünftiges daraus.

Eigentlich dürfte der Preis nur der Baulandpreis abzüglich Abrisskosten sein - in der Realität wird hier noch viel zu viel Geld für bezahlt.

Edited by DiBe
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Am 20.12.2017 um 17:46 schrieb DiBe:

@MattDa hast Du Recht. Auch ich habe einen Altbau, 3 FH von 1928, recht aufwendig saniert. Das ist mein attraktivstes Objekt, Top-Mieteinnahmen, und die Interessenten stehen Schlange. 1914 ist sicherlich noch besser, hätte ich auch gerne.

Was ich eher meinte sind die heruntergewirtschafteten Buden, ohne jeden Charme, durch etliche "Sanierungen" verpfuscht, wie auch oben von Dir beschrieben.

Solche Häuser sind Fässer ohne Boden und es wird nie etwas vernünftiges daraus.

Eigentlich dürfte der Preis nur der Baulandpreis abzüglich Abrisskosten sein - in der Realität wird hier noch viel zu viel Geld für bezahlt.

Ich gebe euch alles Recht. Drum habe ich die Finger von der Bude gelassen :D

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