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den_schub

Mehr Einnahmen durch ETW-Vermietung als 3er WG

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Hallo zusammen,

ich habe mich gestern mit einem Bekannten unterhalten, der einige seiner Immobilien an WGs vermietet, wobei er mit jeder Partei einen Einzelmietvertrag abschließt. Seine Vorteile seien dadurch:

  • Komplette Oberhand über jeden Mieter
  • Mehr Einnahmen durch (z.B.) dreifach-Vermietung der Gemeinschaftsflächen (Flur, Küche, Bad)

Seine Rechnung für eine Immobilie, die er mir beispielhaft zeigte, war wie folgt:

Mietpreis pro Quadratmeter nach qualifiziertem Mietspiegel: 7,10 Euro / m2

70m2 Wohnung * 7,10 Euro / m2 = 497 Euro kalt

Bei Splittung an 3 Parteien einer 3er WG sah es dann so aus:

  • 20 + 25 * 7,10 = 319,50 Euro
  • 15 + 25 * 7,10 = 284,00 Euro
  • 10 + 25 * 7,10 = 248,50 Euro

= 852,00 Euro

Die erste m2-Zahl ist jeweils 1 Privatraum und die 25m2 sind Gemeinschaftsfläche.

Man sieht deutlich, dass die Einnahmen hier enorm auseinanderliegen. Wohlgemerkt, war dies ein Praxisbeispiel aus einer gerade ihm vorliegenden Vermietungssituation.

Für mich ergeben sich hieraus ein paar Fragen:

  1. Kann ich problemlos Gemeinschaftsflächen (Flur, Bad, Küche) mehrmals vermieten? -> Ich kenne das nur aus dem Gewerbe-/CoWorking-Bereich.
  2. Wie sichere ich die Räume, die noch nicht vermietet sind vor Mitnutzung? Verschließen?

Ich könnte mir zudem vorstellen, dass der Vermieter hier Strom und Internet stellen und auf die Nebenkosten draufschlagen sollte. Ansonsten wäre das vertraglich bei drei "fremden" Parteien schwierig. So bekommt man die Wohnung vllt. auch schneller voll.

Meine Fragen:

  • Habt ihr mit so etwas schon einmal Erfahrung gesammelt?
  • Geht ihr hier vllt. mit dem m2-Preis sogar herunter um besser als andere Wohnungen zu sein und trotzdem durch Mehrfachberechnungen Mehreinnahmen zu haben?
  • Wie schätzt ihr das Risiko bei z.B. 3 Parteien ein - man muss diese ja auch immer voll bekommen.

Wie immer besten Dank für jede Beteiligung.

 

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hi ... in einer entsprechenden Stadt sind WGs eine tolle Sache als Investor/Kapitalanleger,
Wichtig: als Investor/Kapitalanleger nur die gesamtschuldnerische Haftung wählen ...
beschäftige Dich damit intensiv, dann wirst Du bestimmt diese Version vorziehen

Edited by Matthias147718
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Kann zeitweise funktionieren nur meine Erfahrung ist, wenn einer der Bewohner sich daneben verhält oder einfach auszieht , dann haste nur Theater - die gesamtschuldnerische Haftung ist Sinnvoll 

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Macht Sinn - denn dann müssen alle gemeinsam kündigen , wenn einer rausgeht - ansonsten läufst Du Gefahr , dass Du zum Schluss nur 1 drin hast , und keine weiteren nachziehen, da WG nicht gewünscht. Auch NK technisch eine Katastrophe - außerdem bist Du nach gemeinsamer Kündigung flexibel 

Edited by Jb007
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Okay, verstehe. Sehe das durchaus auch als Problem. In diesem Fall ist es aber so, dass die Wohnung einheitlich mit 70m2 * 7,10 Euro / m2 vermietet werden würde, oder? Also keine Mehrfachvermietung von Allgemeinflächen.

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vor einer Stunde schrieb den_schub:

Okay, verstehe. Sehe das durchaus auch als Problem. In diesem Fall ist es aber so, dass die Wohnung einheitlich mit 70m2 * 7,10 Euro / m2 vermietet werden würde, oder? Also keine Mehrfachvermietung von Allgemeinflächen.

Genau so ist es - du trägst eine Gesamtmiete ein - ich bin nicht so der WG Freund und hab aber auch nicht so viele Erfahrungen , hab 4-5 WGs gehabt , muss ich nicht mehr haben , genau wie junge Pärchen 

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WG´s sind halt immer auch automatisch mehr Stress. Stress unter den Mitbewohnern (aufräumen, einkaufen, Kosten teilen, usw.) und Stress zwischen Mitbewohner und Nachbarn (Ruhestörungen, Saufgelage, Ordnung in Gemeinschaftsbereichen wie Treppenhaus, Keller, Garten, usw.). Dieser Stress wird früher oder später auch den Vermieter treffen. Die Wohnungen verschleißen schneller. Das muss man einfach wissen und man muss einplanen, dass man mindestens doppel bis dreifach so viel Arbeit hat wie mit einer normalen Vermietung. Wenn einem das Wert ist, dann nur zu. Ich würde es für mich nicht ausschließen, jedoch auch nicht preferieren.

Bei der Vermietung würde ich nicht so ein Heckmeck mit den qm-Zahlen veranstalten. Die WG-Bewohner interessiert es nicht wie viel qm der gemeinsame Bereich der Wohnung hat. Die wollen einen All-Inclusive-Preis haben. Ferner ist es für Vermieter suboptimal mit jedem Bewohner einen eigenständigen Mietvertrag abzuschließen. und zwar aus vielerlei Hinsicht.

1. Muss man sich als Vermieter in erster Linie um die Neuvermietung kümmern, wenn ein Bewohner auszieht.

2. Man hat dadurch auch geringere Einnahmen, wenn ein Zimmer mal leer steht.

3. Die Haftung ist nur auf die eine Vetragspartei beschränkt. D.h. wenn einer nicht zahlt, dann kann ich auch nur an den einen herantreten.

Diese Probleme habe ich nicht, wenn jeder der WG Bewohner einen gemeinschaftlichen Mietvertrag unterschreiben. Dann kümmern sich die Mitbewohner bei Auszug um einen Ersatz, weil sie ja nicht die Miete des Ausgezogenen mitbezahlen wollen. Kommt die Miete von einem der Bewohner nicht, kann ich von allen Bewohnern das Geld eintreiben und nicht nur von dem einen.

Da WG-Bewohner meistens junge Studenten, Schüler, Praktikanten, usw. sind, immer mit Bürgschaften von solventen Eltern, Großeltern usw. arbeiten. Ansonsten läuft man bei Nichtzahlung viele Jahre dem Geld hinterher.

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vor 46 Minuten schrieb Eduard H.:

WG´s sind halt immer auch automatisch mehr Stress. Stress unter den Mitbewohnern (aufräumen, einkaufen, Kosten teilen, usw.) und Stress zwischen Mitbewohner und Nachbarn (Ruhestörungen, Saufgelage, Ordnung in Gemeinschaftsbereichen wie Treppenhaus, Keller, Garten, usw.). Dieser Stress wird früher oder später auch den Vermieter treffen.

 

Das verstehe ich nicht wirklich. Wenn es hausinternen Probleme gibt, wird erst als letztes der Vermieter kontaktiert. Und dann ist auch die Frage wie ernst du kleinere Probleme nimmst oder auch einfach Dinge laufen lässt. 

Zudem kommt es auch auf die Lage an. Wenn du natürlich in einem MFH mit berufstätigen und älteren Menschen eine WG aufmachst, könnte es da eher zu Problemen kommen als in "typischen Studentenlagen". 

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vor 2 Stunden schrieb MrPeanut:

Das verstehe ich nicht wirklich. Wenn es hausinternen Probleme gibt, wird erst als letztes der Vermieter kontaktiert. Und dann ist auch die Frage wie ernst du kleinere Probleme nimmst oder auch einfach Dinge laufen lässt. 

Also da habe ich andere Erfahrungen gemacht. Mich rufen teilweise Nachbarn eines Nebenhauses an, um sich über meine Mieter zu beschweren, bevor sie auch nur ein Sterbenswörtchen mit meinen Mietern gewechselt haben. Heutzutage, so habe ich das Gefühl, scheuen sich die Menschen direkt Kontakt mit der Gegenpartei aufzunehmen. Man versucht es lieber über Telefon oder eMail zu klären. Das liegt wohl einfach am zunehmenden Gesellschaftswandel alles online erledigen zu wollen. Natürlich mische ich mich bei solchen Angelegenheiten in der Regel nicht ein, aber solche Gespräche muss ich trotzdem erstmal führen und ggf., wenn das Problem nicht gelöst werden kann, muss ich auch eingreifen (Briefe schreiben, Mieter aufsuchen, etc.). Sowas hast du bei WG´s halt öfter.

 

vor 2 Stunden schrieb MrPeanut:

Zudem kommt es auch auf die Lage an. Wenn du natürlich in einem MFH mit berufstätigen und älteren Menschen eine WG aufmachst, könnte es da eher zu Problemen kommen als in "typischen Studentenlagen". 

Wenn dein Haus nicht gerade direkt an einer Uni liegt, dann wirst du eher selten reine Studenten MFH´s vorfinden. Natürlich muss man schauen, ob eine WG in das Gesamtbild reinpasst, was aber nichts an meiner obigen Aussage ändert. Auch Studenten sind nicht gleich Studenten. Da gibt es ruhige, die den ganzen Tag lernen und eben die anderen, die den ganzen Tag schlafen und abends die Sau raus lassen. Solche in Einzelwohnungen sind meistens nicht das große Problem, aber in einer Gemeinschaft (WG) wird es dann nochmal lauter, schriller, dreckiger, usw. Das kannst du sicherlich auch an dir selber feststellen. Wenn du alleine zu Hause bist, dann neigst du sicherlich nicht dazu den ganzen Tag Alkohol zu saufen, laute Musik zu hören oder übermäßig Dreck zu machen. Wenn aber deine ganzen Kumpels dabei sind und dann die Gespräche sich unter Alkoholeinfluss in der Lautstärke hochschaukeln, dann ist es etwas ganz anderes. Und nun muss man sich vorstellen, wenn man mit seinen Kumpels nun dauerhaft zusammenlebt. Es wird automatisch ein ganz anderes Wohnklima entstehen. Da braucht es auch keine 70-jährige Rentner in der Nebenwohnung, damit es über Kurz oder Lang Stress gibt.

Ich will das aber alles gar nicht schlecht reden. WG-Vermietung ist lukrativ, wenn man Lust darauf hat. Man sollte aber vielleicht auch die Contra-Seite beachten. Mehr Profit ist vielleicht nicht immer und nicht für jeden das Beste.

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Ich vermiete viel und gerne an WGs in verschiedenen MFHs. Insgesamt habe ich seit über 5 Jahren 6 WGs mit vier (4x) bzw. 3 (2x) Bewohnern und etliche zweier WGs (10?). Zahlungsausfälle hatte ich noch bei keiner WGs. Bisher hatte ich nur einmal mit  einer WG mit drei sehr jungen Herren etwas Ärger, da sich die einige andere Bewohner beschwerten. Ansonsten ist die Verwaltung recht angenehm und das Ausfallrisiko dank Elternbürgschaften quasi null.

Vorteilig ggü. Pärchen und Familien ist die deutlich entspanntere Position ggü. kleineren Mängeln bei Mietsache, Nebenkostenabrehnungen, Mieterhöhungen etc. Einen höheren Verschleiß konnte ich bisher nicht feststellen. Angenehm ist auch, dass sich die Wohnungen quasi von selbst weitervermieten (die WGs bringen mit fast jeder Kündigung einen neuen Mieter mit). Allerdings vermeide ich wenigstens in Berlin die Vermietung als WG-Wohnungen (inkl. beliebige Mieterwechsel). Dies erlaubt mir, die Wohnungen ggf. die Wohnungen komplett neu zuvermieten, falls einer der bisherigen Mieter ausscheiden möchte (interessent insbesondere bei stark steigenden Marktmieten oder falls Mieter in Vergangenheit nervig waren).

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vor 42 Minuten schrieb Andreas:

Vorteilig ggü. Pärchen und Familien ist die deutlich entspanntere Position ggü. kleineren Mängeln bei Mietsache, Nebenkostenabrehnungen, Mieterhöhungen etc.

Kann ich aus eigener Studienzeit bestätigen. Zu Beginn des Studiums in einer fremden Stadt hat man alles mögliche im Kopf - aber kaum in den Mieterschutzverein einzutreten. Zudem mag es in jungen Jahren gerne unkompliziert. Zumal oft die Eltern noch den einen oder anderen Euro beisteuern. 

Berufstätige Mieter, die schlecht verdienen, werden eher Theater wegen 20 Euro Differenz in der NK-Abrechnung machen. 

 

Edited by MrPeanut
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vor 20 Minuten schrieb MrPeanut:

 

Berufstätige Mieter, die schlecht verdienen, werden eher Theater wegen 20 Euro Differenz in der NK-Abrechnung machen. 

 

Am schlimmsten sind: Lehrer, Anwälte, Theologen und allgemein im öffentlichen Dienst Tätige, da sie mit ihrer Arbeit nicht ausgelastet sind und das Gefühl haben,  zu kurz zu kommen. Mit einfachen Arbeitern und Angestellten habe ich meist gute Erfahrungen gemacht. Lehrer nie wieder!!!!!!

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Am ‎02‎.‎12‎.‎2017 um 23:03 schrieb Andreas:

Am schlimmsten sind: Lehrer, Anwälte, Theologen und allgemein im öffentlichen Dienst Tätige, da sie mit ihrer Arbeit nicht ausgelastet sind und das Gefühl haben,  zu kurz zu kommen. Mit einfachen Arbeitern und Angestellten habe ich meist gute Erfahrungen gemacht. Lehrer nie wieder!!!!!!

Lehrer sind mit Abstand am schlimmsten. Wissen alles besser (z.B. als Fachleute vom Bau oder Juristen) und haben Zeit.

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Am ‎02‎.‎12‎.‎2017 um 15:34 schrieb Jb007:

Genau so ist es - du trägst eine Gesamtmiete ein - ich bin nicht so der WG Freund und hab aber auch nicht so viele Erfahrungen , hab 4-5 WGs gehabt , muss ich nicht mehr haben , genau wie junge Pärchen 

Junge Pärchen finde ich nur dann problematisch, wenn sie erst sehr kurz zusammen sind oder womöglich in die erste gemeinsame Wohnung ziehen. Da stehen die Chancen gut, daß das nur ein halbes Jahr klappt.

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