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Djibril

Erste ETW gekauft, eure Meinung ist gefragt

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Guten Tag, 

ich bin noch ziemlich unerfahren in diesem Bereich. Jedoch habe ich letztes Jahr eine ETW gekauft bzw. finanziert und vermietet. Diese soll als Altersvorsorge dienen. Nun würde ich mich über ein paar Ratschläge/Meinungen zu meinem ersten getätigten Investment freuen und wie ihr weiter vorgehen würdet.

 

Ziel: im Laufe der Zeit mehr ETWs kaufen, das Risiko gering halten

 

Informationen erstes Investment

ETW: 70qm, Baujahr 1980

Kaltmiete: 420€

Gesamtkaufpreis: 91.000€

Finanziert: 71.000€

Zinssatz: 1,15% 

Zinsbindung: 10 Jahre (danach wäre der Zinssatz maximal 1,95% durch Bausparer)

Monatliche Abgaben für die Finanzierung: 338,04€ 

(270€ Bauspar + 68,04€ Zinsen)

Rest geht für Hausverwaltung und Rücklagen drauf

 

Wie würdet ihr nun Vorgehen?

  • Schnellstens abbezahlen, danach das nächste Investment?
  • Nach den ersten 10 Jahren die Tilgung gering halten und einen monatlichen Überschuss mitnehmen?
  • Etc.

 

 

Wie gesagt ich würde mich sehr über Meinungen/Ratschläge freuen.

Vielen Dank im Voraus 

 

Gruß 

Djibril

 

 

 

 

 

 

 

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Hi, 

ich meine es nicht böse, aber bei Faktor 18 ist das mit dem Cashflow natürlich so eine Sache. Wenn du die Miete nicht in kurzer Zeit massiv anheben kannst, lass das Ding sich selbst abzahlen. Große Renditen wirst du mit den Eckdaten nicht hinkriegen. Meiner Meinung nach zumindest. Tilge ordentlich, damit du dass Ding in absehbarer Zeit nachbeleihen kannst. 

Als Alternative zur privaten Rentenversicherung ist so eine Immo sicher  in Ordnung. Wenn du aber Cashflow willst:

Wieso kaufst du dann schon mit so viel Eigenkapital??  

Edited by MrPeanut

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Der Fehler war hier neben dem Faktor meiner Ansicht nach der Bausparer. Ansonsten hättest du eine Rate von knapp 200€ gehabt.

ich würde an deiner Stelle schauen wie du die Miete steigern kannst und erst mal in Weiterbildung investieren.

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vor 4 Stunden schrieb MrPeanut:

Hi, 

ich meine es nicht böse, aber bei Faktor 18 ist das mit dem Cashflow natürlich so eine Sache. Wenn du die Miete nicht in kurzer Zeit massiv anheben kannst, lass das Ding sich selbst abzahlen. Große Renditen wirst du mit den Eckdaten nicht hinkriegen. Meiner Meinung nach zumindest. Tilge ordentlich, damit du dass Ding in absehbarer Zeit nachbeleihen kannst. 

Als Alternative zur privaten Rentenversicherung ist so eine Immo sicher  in Ordnung. Wenn du aber Cashflow willst:

Wieso kaufst du dann schon mit so viel Eigenkapital??  

Das mit dem vielen Eigenkapital war um bessere Konditionen zu bekommen.

Der zweite Gedanke war schnell abbezahlen um später irgendwann zusätzlich eine Mieteinnahme (mehr Sicherheit) zu haben für eine weitere Immobilie.

Das mit dem Cashflow habe ich leider erst später aufgeschnappt in diesem Forum.

Zu welchem Faktor würde man denn am besten kaufen? Zur Zeit sind die Preise unnormal.

 

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vor 4 Stunden schrieb Marius Becker:

Der Fehler war hier neben dem Faktor meiner Ansicht nach der Bausparer. Ansonsten hättest du eine Rate von knapp 200€ gehabt.

ich würde an deiner Stelle schauen wie du die Miete steigern kannst und erst mal in Weiterbildung investieren.

Also war es falsch sich mit dem Bausparer niedrige Zinsen für später zu sichern?

Und wie setzt sich die Rate von 200€ zusammen? Bzw. was wäre denn so ein gänglicher Tilgungssatz?

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vor 11 Stunden schrieb Djibril:

Also war es falsch sich mit dem Bausparer niedrige Zinsen für später zu sichern?

Und wie setzt sich die Rate von 200€ zusammen? Bzw. was wäre denn so ein gänglicher Tilgungssatz?

Ich empfehle 2%. Dann sind es 71.000€ * ( 0,02+0,0115 ) / 12 = 186€ pro Monat.

So lässt du dir Luft für weitere ETWs und kannst dir Liquidität aufbauen um dein Risiko zu minimieren.

Aber wie gesagt, es gibt genug Bücher wo das alles beschrieben steht, meine Empfehlung ist erst mal sich da zu Bilden.

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vor 11 Stunden schrieb Djibril:

Zu welchem Faktor würde man denn am besten kaufen?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, da die Antwort abhängig ist von der persönlichen Strategie, von  Objektart, Lage und dem vorgefundenen Mietniveau (x-fach underrent ist anders zu bewerten als x-fach bei ausgereiztem Mietansatz).

Es ist aus meiner Sicht auch die falsche Frage - zielführender wäre: Was ist DEINE Strategie? Warum kaufst DU Immobilien? Was willst DU erreichen?

Willst Du mit einer Immobilie Geld verdienen oder spekulierst Du auf Wertsteigerung?

vor 12 Stunden schrieb Djibril:

Zur Zeit sind die Preise unnormal.

Eine interessante Feststellung - und dennoch hast Du im Markt der "unnormalen Preise" gekauft - warum?

Im aktuellen Marktumfeld wundern sich die Laien über die Preise, die sie mit ihrem laienhaften Kaufverhalten befeuern ....

Es gibt immer auch die Option, nicht zu kaufen - denn es gibt keine Verpflichtung, Immobilien kaufen zu müssen!

PS.: Eine Immobilie kostet Geld, also muss sie Geld verdienen. Mit Deiner obigen Kalkulation wirst Du regelmäßig nachschießen müssen, da Du mit der Immobilie kein Geld verdienst, um die Unwägbarkeiten des Vermieterlebens abzufangen.

Für viele, die von außen (aus anderen Einkunftsquellen) nicht nachschießen können ist eine solche Konstruktion keine Altersvorsorge sondern der Weg in die Schuldenspirale!!!

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Nirgendwo steht, wo die Immobilie ist. Oder habe ich was übersehen?

Hier im Ruhrgebiet wäre Faktor 18 mit Sicherheit nicht so ganz das Richtige. Hier gibt es bessere Angebote. In einer Lage, wo mit Wertsteigerung zu rechnen ist, ist der Faktor ok. Jeder Markt ist anders.Als Anfänger sollte man in der näheren Umgebung was suchen und sich zuerst mit dem Markt dort vertraut machen.

Momentan ist es nicht leicht. Das ist richtig. Wenn nichts da ist, kann man nichts kaufen. Die Zeiten werden sich wieder ändern.

Vielleicht stellst du die nächste Immobilie mal hier vor, bevor du sie kaufst.

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vor 4 Stunden schrieb Wasserturm:

Die Zeiten werden sich wieder ändern.

 

Auch das ist Spekulation. Und man muss auch da unterscheiden. Vielleicht platzt eine Immobilienblase, vielleicht aber auch nicht. Wenn dies jemand genau wüsste, wäre er Immobilien-Billionär ;)

 Meine Empfehlung: Lass die Finger von den 1A-Lagen der Stadt und von allzu speziellen Lagen (insbes. auf dem platten Land), auch wenn es bei letzterem vielleicht momentan Rendite gibt, die dich strahlen lassen. 

Guck nach Wohnungen in ganz normalen Wohngegenden, wo weder mehrheitlich H4-Empfänger noch Besserverdiener wohnen. Ich würde tippen, dass dort die Preise am stabilsten bleiben. Von der Inflation rede ich gar nicht. 

Und tilge anfangs besser 1,5%...so hast du Liquidität und kannst weiter investieren. Klar, ist das nicht völlig ohne Risiko, aber bei o.g. Immobilien meiner Meinung nach noch vertretbar. Anders kannst du dir in 3-6 Jahren gar keinen größere Bestand zusammenbauen, es sei denn du hast schon mehrere 100k Startkapital ;)

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vor 41 Minuten schrieb MrPeanut:

Auch das ist Spekulation.

Dass sich die Zeiten wieder ändern ist keine Spekulation sondern Gewissheit - offen ist nur die Frage, wann der Zeitenwandel eintritt!

vor 42 Minuten schrieb MrPeanut:

Vielleicht platzt eine Immobilienblase, vielleicht aber auch nicht.

Stimmt - aber wesentlich relevanter sind für die meisten Käufer die Veränderungen bei den kleinen Stellschrauben.

Es mehren sich zum Beispiel die Anzeichen stagnierender Mieten in Teilmärkten - das wird nicht wenige in Schwierigkeiten bringen, die auf Basis ausgereizter Mieten gekauft haben und/oder in den Berechnungsprogrammen mit Mietsteigerungen kalkulieren (und hierauf auch angewiesen sind)!

Gleiches gilt bei stagnierenden Kaufpreisen - auch hier braucht es nicht den Crash, um Käufer ordentlich durch zu schütteln.

 

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vor 35 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Dass sich die Zeiten wieder ändern ist keine Spekulation sondern Gewissheit - offen ist nur die Frage, wann der Zeitenwandel eintritt!

Stimmt - aber wesentlich relevanter sind für die meisten Käufer die Veränderungen bei den kleinen Stellschrauben.

Es mehren sich zum Beispiel die Anzeichen stagnierender Mieten in Teilmärkten - das wird nicht wenige in Schwierigkeiten bringen, die auf Basis ausgereizter Mieten gekauft haben und/oder in den Berechnungsprogrammen mit Mietsteigerungen kalkulieren (und hierauf auch angewiesen sind)!

Gleiches gilt bei stagnierenden Kaufpreisen - auch hier braucht es nicht den Crash, um Käufer ordentlich durch zu schütteln.

 

Sicher richtig, insbes. in München, Berlin, D-Dorf und Co. oder?

Für mich passen da zwei Weißheiten:

1.) Die Immobilie muss sich ab Monat 1 i.s.v. Cashflow tragen (es sei denn man fährt bewusst die Strategie einer Altersvorsorge zu bauen)

2.) Mieteinnahmen sind Pflicht, Verkaufsgewinn hingegen schon die Kür. 

 

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