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SebastianSZ

ETW Erbpacht in Bestlage, aber einige Komplikationen

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Hallo zusammen,

seit ich dieses Forum gefunden habe, verbringe ich täglich mehrere Stunden auf diversen Immobilienportalen, danke dafür schonmal xDxD

Jetzt habe ich eine Wohnung gefunden, an der ich sehr interessiert bin, ist allerdings ein komplizierter Fall.

Objekt ist ETW 3 Zimmer, 127 qm2 + EBK + Tiefgarage + Sauna

Baujahr ist 1983, Sanierung 2002.

VB 175.000 Euro 

Kosten für Erbbaurecht monatlich rund 200 Euro.  Das Grundstück gehört einer großen Firma, ist also private Erbpacht und läuft noch bis 2055. Es besteht keine Bereitschaft das Grundstück zu verkaufen. 

Es ergeben sich dadurch einige Probleme: Ich habe gehört, dass Banken i.d.R. keine Immobilien mit privaten Erbpachten finanzieren oder wenn dann mit wesentlich schlechteren Zinsen. 

Absolute Toplage in einer mittelgroßen deutschen Universitätsstadt, gleiche Immobilie ohne Erbbaurecht würde ca. 330.000 Euro kosten. 

Wenn ich die Grundstückspreise rausrechne ist das immer noch außerordentlich günstig, Faktor liegt bei 15, ansonsten findet man in der Gegend kaum was unter 20.

Hausgeld liegt bei Sage und Schreibe 485 Euro, bislang konnte mir der Makler noch nicht sagen, wie viel davon auf den Mieter umgelegt werden kann.

Die Besitzerin der Wohnung ist kürzlich verstorben, da sie insolvent waren ist die Wohnung an ein Konsortium von Banken und Gläubigern übergegangen. Der Makler sagte mir, es sei unwahrscheinlich, dass ich die Wohnung günstiger erwerben kann, da alle Gläubiger diesem Kaufpreis zustimmen müssen. Klingt das für euch glaubwürdig?

Am wichtigsten: Was sagt ihr spontan zu der Wohnung, kaufen oder lassen? Oder fehlen noch Infos?

Vielen Dank!

 

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Hi Sebastian,

welche Stadt ist es denn? Ad hoc ist das Hausgeld natürlich extrem hoch. Auch falls hier ein Großteil umlegbar ist, hast du eine hohe monatliche Belastung (die du ja wieder reinholen musst/magst) alleine durch die zusätzliche Erbpacht.

Nehmen wir einmal ganz vereinfacht an, du möchtest 2% tilgen und der Zins beträgt 1,5%. Es ergäbe sich eine monatliche Annuität von ca. 510€. Zusätzlich Erbpacht 200€ und nicht umlagefähige Kosten (ich nehme einfach einmal konservativ 185€ an). 510€ + 200€ + 185€ = 895 €. Du musst also mindestens 895 € Mieteinnahmen im Monat haben, um deine Kosten gerade zu decken. Der Mieter müsste dann noch 300 € Nebenkosten zahlen. Warmmiete ganz vereinfacht 1.195€. Prüfe, ob das den realisierbaren Mietpreisen am Standort entspricht. Sofern du aber mehr tilgen möchtest und/oder cashflow generieren magst, wird es wohl bei diesem Objekt sehr schwierig. Zudem sind deine Zinsen ggf. höher (wie Du schon gesagt hast). Und in der Zukunft wird es auch nicht einfacher die Wohnung zu verkaufen, da jeder pot. Käufer das Jahr 2055 im Blick hat. Sofern du nach 10 Jahren verkaufen möchtest, denkt dein Käufer mit Sicherheit schon an sein eigenes Szenario in 10 oder mehr Jahren. Hier brauchst du eine gute Strategie.. Rechne dir parallel mal das Szenario ohne Erbpacht aus (die 330.000€ Variante) und stelle dir Chancen/Risiken gegenüber und prüfe, was besser zu deiner Strategie passt.

Gruß

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Hi Stefan,

danke für deine Antwort! Die Höhe der nicht umlegbaren Kosten liebt bei 135 Euro im Monat. 

Ich gehe konservativ von einer Miete von 8 Euro pro Quadratemeter aus (8,50 Euro wären auch erzielbar mMn), Tiefgarage ist auch noch dabei, sind 1066€ kalt.

Mit Rücklage bin ich bei 205€, Annuität liegt bei 503 € (meine Bank hat mir mitgeteilt, dass die grundsätzlich erstmal kein Problem haben mit der Erbpacht) und Erbpacht 200 € sind insgesam 908 €

Dann habe ich noch einen geringen Überschuss oder übersehe ich da noch etwas? 

Beim Verkauf wird es sicher schwieriger. Der einzige Grund warum die Wohnung noch auf dem Markt ist, wird ja sein weil die Leute keine EZW mit Erbpacht kaufen wollen. Wenn ich die gleiche Wohnung für 330.000 Euro kaufe, zahle ich halt jeden Monat zu, dann bin ich bei einem Faktor von ungefähr 30, da würde ich nicht lange überlegen.

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vor 12 Minuten schrieb SebastianSZ:

Mit Rücklage bin ich bei 205€, Annuität liegt bei 503 € (meine Bank hat mir mitgeteilt, dass die grundsätzlich erstmal kein Problem haben mit der Erbpacht) und Erbpacht 200 € sind insgesam 908 €

Was sagt denn der Erbpachtvertrag - in welcher Höhe darf denn beliehen werden?

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10 minutes ago, Arnd Uftring said:

Was sagt denn der Erbpachtvertrag - in welcher Höhe darf denn beliehen werden?

Ist im Vertrag nicht spezifiziert, mir ist aber bewusst, dass die Grundstückseigentümerin der Finanzierung erst zustimmen muss.

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Niedrige Tilgung und wenig Überschuss. Wenn du mich fragst: Das ist auch ohne Erbpacht realisierbar. Sehe hier keinerlei Vorteil! Du gehst ein Risiko ein, ohne auf der anderen Seite einen merklichen Mehrerfolg zu haben.

Warmmiete liegt also bei 1.416€/Monat. Das interessiert den Mieter.

Edited by Stefan-RheinMain
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vor 11 Minuten schrieb Stefan-RheinMain:

Niedrige Tilgung und wenig Überschuss. Wenn du mich fragst: Das ist auch ohne Erbpacht realisierbar. Sehe hier keinerlei Vorteil! Du gehst ein Risiko ein, ohne auf der anderen Seite einen merklichen Mehrerfolg zu haben.

Das sehe ich genau so!

Erbpacht ist kein Killer-Kriterium, eher im Gegenteil - aber der Nachteil "Erbpacht" muss zwingend mit einem deutlichen Vorteil ausgeglichen werden. Der ist aber hier weit und breit nicht zu erkennen!

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Hallo Sebastian, bei einer Wohnungsgröße von 127 qm handelt es sich nur um eine 3-Zi-Wohnung - das ist sehr ungünstig. Wer solch eine große Wohnung anmietet sucht i.d.R. mindestens eine 4 Zi-Wohnung. Das kann dann in der Vermietung ein Nachteil sein.

 

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Auch noch eine kleine Anmerkung zu Erbpacht, falls du da wieder was findest: Wertsteigerung bleibt oft eher aus, sobald es auf den Zenit (Laufzeit) zugeht. Im Gegenteil, sogar oft Wertminderung mit fortschreitender Zeit.

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Noch ein Update von meiner Seite: 

Nachdem ich den Preis auf 160.000 Euro verhandeln konnte und ich nochmal einige Einschätzungen eingeholt habe, was ich realistisch für eine Miete erwarten kann (zwischen 9 und 10 Euro), habe ich die Wohnung gekauft.

Das ganze ist ein klassicher Problemfall, das steht fest, die Vorbesitzerin hat sich mit der gesamten Nachbarschaft angelegt und die Wohnung die letzten Jahre nicht mehr gepflegt. Es ist auch ein vermeintlicher Wasserschaden entstanden, hat sich aber nur als eine defekte Hebeanlage erwiesen. Die Heizungsanlage muss saniert werden, Kosten werden aber interessanterweise zum Teil von der WEG übernommen. 

Insgesamt bin ich bei den Rennovierungskosten derzeit bei 7.000 Euro. Die Wohnung war noch komplett möbiliert mit teuren Designermöbln, trotzdem habe ich mich dazu entschlossen die Möbel räumen zu lassen weil in Bredeney bei solchen Mietkosten die meisten Mieter ihre eigenen Vorstellungen mitbringen. Einbauküche ist neu, die werde ich drin lassen. Eine abschließbarer Tiefgaragenplatz ist auch mit dabei.

Anfang April sollten die Rennovierungs und Reparaturmaßnahmen durch sein, einen Makler habe ich auch, der für mich die Vermietung übernimmt. 

Finanziert ist die Wohnung mit 100% bei 1,79% Zinsen und 2,5% Tilgung auf 10 Jahre, also 4,29% Annuität. Netto Mietrendite liegt bei knapp 6%, gesetzt den Fall ich finde einen Mieter für 9,50. 

Natürlich habe ich immer noch Vorbehalte bezüglich Wertsteigerung, aber bei einer Mietrendite von knapp 6% lohnt sich der Kauf für mich ohnehin. Mit ein bisschen Glück habe ich irgendwann die Chance das Grundstück zu kaufen, das wäre natürlich ein Traum, aber auch so bin ich zufrieden.

 

 

 

 

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Guest Ben

Und bist du im Nachhinein noch zufrieden ? 

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HI würde mich auch interessieren?

Findet man in Essen einen Mieter für 1200€ kalt? und dann für 1550€ Warm? Das ist wirklich schon eine Menge Holz.

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Die Heizungsanlage muss saniert werden, Kosten werden aber interessanterweise zum Teil von der WEG übernommen. 

 
Wer soll die Kosten denn sonst übernehmen? Die WEG bist anteilig DU.

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HI würde mich auch interessieren?
Findet man in Essen einen Mieter für 1200€ kalt? und dann für 1550€ Warm? Das ist wirklich schon eine Menge Holz.
Denke das wird klappen. Geht ja in Gelsenkirchen auch in Einzelfällen. Und Bredeney ist eine schöne Ecke.

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