Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
VincentB67

MFH auf Erbpachtgrundstück als Kapitalanlage?

Recommended Posts

Hallo zusammen,

bei der Suche nach MFH bin ich auf ein Paket von 2 MFHs getroffen, die aber auf einem Erbpachtgrundstück liegen. Erbpachtgeber ist eine mittelarterliche Stiftung, die Stadt verwaltet das Ganze. Die Pacht wird im Zuge des Verkaufs für 90 Jahre verlängert. 

Vorteil bei der Lage: in einer mittelgrossen, attraktiven Stadt und direkt an einer grossen Uni gelegen (andere Strassenseite!). 

IST-Faktor 21 auf Basis der Mietverträge (nach Abzug Erbpacht natürlich, sonst 16!), mit Steigerungspotential auf Faktor 14 durch moderate Anpassung der Mieten (aktuell sehr günstig an WGs gemietet, 600 EUR NKM für 75 qm 3 Zi Wohnung, ich rechne mit 800 EUR NKM in absehbarer Zeit da die Fluktuation hoch ist). 

Ein bekannter Makler hat mich davon abgeschreckt, als Kapitalanlage in Erbpacht-Immobilien zu investieren, diese seien sehr schwer wieder zu verkaufen und die Erbpacht wird erhöht vom Erbpachtgeber, das sei ein No-Go für eine Kapitalanlage usw. Der Erbpachtvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex was ich relativ vorhersehbar finde (sagen wir mal 2% p.a.).

Mein Plan ist, die Objekte zu entwickeln und langfristig Geld damit zu verdienen. Die Kalkulation stimmt und ich habe mit 10 EUR/qm/Jahr Rücklage gerechnet. Ich habe das Gefühl, die Risiken einschätzen zu können.

Nun habe ich nach der Kritik ein schlechtes Bauchgefühl. Was sagen die Profis? Finger weg? worauf achten? Freu mich auf Antworten!

P.S.: ich bin vom wirtschaftsstark genug um etwas an Risiko zu tragen, mir geht es um die Bewertung des ganzen als Investor.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Es ist immer die Frage was Du erreichen willst und wo die Häuser stehen.

Klar, Du wirst die Häuser schlechter finanzieren und verkaufen können. Insoweit ist ein deutlicher Abschlag angebracht. Andererseits Du hast ein paar Vorteile, so kannst Du den gesamten Kaufpreis steuerlich abschreiben. Meist hast Du eine deutlich höhere Rendite (es gibt halt weniger Bieter für solche Objekte). Mir gehört allerdings auch kein Erbpachtgrundstück (bisher ist mir noch kein interessantes Haus angeboten worden).

Allerdings kann ein Erbpachtvertrag desaströs werden, wenn die Gegend sich rapide verschlechert und Mieten fallen und/oder erheblicher Leerstand zu verzeichnen ist. Da gibt es z.B. im Erzgebirge oder Görlitz ein paar Beispiele. Wenn die Gegend Wirtschaftsstark ist, du die Häuser mit deutlichem Abschlags ggü. normalen MFHs bekommt, würde mich dagegen solch ein Kauf nicht abschrecken. Am Ende der Laufzeit bekommen deine Erben ggf. einen Restkaufpreis auf Basis des dann aktuellen Gebäudewerts.

 

Edited by Andreas
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

kann da Andreas nur total zustimmen. Meiner Erfahrung nach wurden Objekte auf Erpachtgrundstücken bis vor einigen Jahren mit erheblichem Abschlag gehandelt.

Verstanden habe ich das nie so richtig, mir hat mal jemand die Begründung geliefert das gerade die Deutschen es nicht mögen wenn Ihnen das Objekt nicht vollständig gehört die Leute ein diffuses Gefühl haben das die Erbpacht Sie in Abhängigkeit des Erbpachtgebers lässt usw.

Habe in letzter Zeit an mehreren Zwangsversteigerungen von Objekten auf Erbpachtgrundstücken teilgenommen in der Hoffnung auf Grund der Erbpacht Schnäppchen machen zu können was nicht realistisch ist. Aktuell wird auch bei Erbpacht der Gutachterwert so dramatisch überboten wie bei anderen Objekten.

Also m.M. nach spricht nichts gegen Erbpachtobjekte, du solltest jedoch berücksichtigen das diese Objekte wenn der Boom vorbei ist wahrscheinlich wieder nur mit erheblichem Abschlag zu verkaufen sind.

Ein weiterer zu beachtender Punkt ist das wenn die Mieten schwächer steigen wie die Verbraucherpreisindex (solche Zeiten soll es geben) sich das Verhältnis der zu zahlenden Erbpacht im Verhältnis zu den Mieterträgen verschlechtert. (wohl auch das Problem in Görlitz Erzgebirge usw.) 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 18 Stunden schrieb VincentB67:

Ein bekannter Makler hat mich davon abgeschreckt, als Kapitalanlage in Erbpacht-Immobilien zu investieren, diese seien sehr schwer wieder zu verkaufen und die Erbpacht wird erhöht vom Erbpachtgeber, das sei ein No-Go für eine Kapitalanlage usw

Wer sich ein wenig mit dem Feld der problembehafteten Immobilien (hierzu zählen landläufig sicher auch Objekte auf Erbpachtgrundstücken) beschäftigt wird schnell feststellen, dass die meisten Makler von Erbpacht und seinen Besonderheiten in der Regel keine Ahnung haben - solche pauschalen Aussagen beruhen nicht selten auf Vorurteilen und Halbwissen.

Da aber viele so reagieren ergibt sich hieraus ein deutlicher Wettbewerbsvorteil für jene die bereit sind, sich intensiver und fachlich fundierter mit der Thematik zu beschäftigen - weniger Nachfrage sorgt für bessere Renditen.

Entgegen solcher Aussagen sind zum Beispiel weite Teile der Stadt Frankfurt auf Erbpachtgrundstücken der Kirche entstanden - und das sind nicht nur Eigennutzerobjekte wie in Eschersheim sondern auch große Bürohäuser wie zum Beispiel das Amex -Gebäude.

vor 18 Stunden schrieb VincentB67:

Nun habe ich nach der Kritik ein schlechtes Bauchgefühl. Was sagen die Profis? Finger weg? worauf achten? Freu mich auf Antworten!

Wie die Dir vorliegenden Objekte zu bewerten sind kann per Ferndiagnose nicht beurteilt werden, grundsätzlich spricht aber nichts gegen den Erwerb von Objekten auf Erbpachtgrundstücken - es ist eine andere Herangehensweise, die man sich aber aneignen kann.

Zur Lektüre

https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html

http://www.beck-shop.de/v-Oefele-Winkler-Schloegel-Handbuch-Erbbaurecht/productview.aspx?product=16441846

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke allerseits für Eure Antworten! natürlich habe ich das Objekt nüchtern durchkalkuliert mit den Bestandmieten und sehe dazu auch das Steigerungspotential on top (wobei das im Chancenbereich ist). Das Risiko dass der Verbraucherpreisindex steigt dafür die Mieten nicht sehe ich in der Konstellation (zukünftig zimmerweise Vermietung an Studenten) als gering. Durch die hohe Fluktuation habe ich zwar Verwaltungskosten, jedoch kann ich die Mieten immer anpassen.
Die Stadt ist stabil aufgestellt, und gut an eine Metropolstadt angebunden! Die dort ansässige Uni gross und renommiert.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...