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dkh99

Wie steht ihr zu 50er/60er Jahre?

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Also bei meiner laufenden Immobiliensuche ist bei mir in der Vergangenheit hängen geblieben: 50er und 60er Jahre = unsexy. Nun beobachte ich hier in Berlin, dass sich mehr und mehr Bauträger auf solche Häuser stürzen und etwas aufhübschen. Auch ich habe mir Anfang des Jahres eine 50er Jahre Wohnung im Berlin gekauft, weil sie recht günstig war und die Rendite gestimmt hat. 

Wie steht ihr zu solchen Objekten? Seht ihr auch bei solchen Immobilien Potential? Oder fixiert ihr euch eher auf klassischen Altbau und/oder Neubau?

 

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Am 3.11.2017 um 21:41 schrieb dkh99:

Auch ich habe mir Anfang des Jahres eine 50er Jahre Wohnung im Berlin gekauft, weil sie recht günstig war und die Rendite gestimmt hat.

Und ist deine Whg mit guter Rendite jetzt auch "unsexy"? Besser ein Altbau oder Neubau mit schlechter Rendite? Stärken, Schwäche, persönliche Präferenzen, etc., da gibt es doch keine pauschale Aussage. Versuche dich auf die jeweils vorhanden Potenziale, Zielgruppe, etc. zu fokusieren um daraus die Möglichkeiten abzuleiten.

Edited by Stefan-RheinMain

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Ist doch super Baujahr. Massive Bauweise, meist gleiche Standards - halt dafür manchmal nicht ganz so schön. Ich kaufe lieber 50er / 60er als Altbau - da hast du gerne mal Überraschungen.

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vor 2 Stunden schrieb nemo:

Ist doch super Baujahr. Massive Bauweise, meist gleiche Standards - halt dafür manchmal nicht ganz so schön. Ich kaufe lieber 50er / 60er als Altbau - da hast du gerne mal Überraschungen.

Wobei frühe 50er in der Bausubstanz auch deutlich schlechter sein können als Immos aus 1900-1920. Nach dem Krieg haben die nahezu alles in den Häusern verarbeitet und an allem gespart. Dazu kamen noch die Anfänge der Asbestzeit, die in den 50ern begann und in den 90ern endete. Alles hat so seine Vor- und Nachteile.

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Ich teile Eduard´s Meinung und investiere entweder in Bauten vor 1920 oder Bauten ab 1995. In Berlin habe ich S-Bahnring nah zwei Altbau -MFH/WGH und im Umland/Stadtrand einen Neubau und 8 Neubau-ETW

Nach dem Krieg hat man sehr viel gepfuscht und billigste Materialien verarbeitet. Hinzu kommen sehr viel dünnere Wände als in den Bauten vor den Kriegen und damit viel eher Schimmel etc. Hieraus resultiert die Notwendigkeit Wärmedämmung zu machen mit all den damit verbundenen Problemen. Hinzu kommen die vergleichsweise niedrigen Decken und uncharmanten Grundriße und Gebäudehüllen. Auch ist die Mieterschaft häufig nicht so gut wie in den bereits sanierten Altbauten oder Neubauten.

Wenn man solche Immobilien billig kaufen kann, o.k., aber normalerweise mag ich diese Häuser nicht, es sei denn die Lage ist wirklich gut (dann findet man manchmal auch gute Bauquailität mit Parkett und offenen Kaminen etc. (ist aber eher selten).

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vor 3 Stunden schrieb Andreas:

Ich teile Eduard´s Meinung und investiere entweder in Bauten vor 1920 oder Bauten ab 1995.

Was denkist du über Liegenschaften die während der Zwischenkriegszeit (also 1920 bis 1939) errichtet wurden?

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vor 8 Stunden schrieb Georg J. Heininger:

Was denkist du über Liegenschaften die während der Zwischenkriegszeit (also 1920 bis 1939) errichtet wurden?

Das liegt meiner Meinung nach irgendwo dazwischen. Damals wurden erstmals Sozialwohnungen etc. in größerem Umfang gebaut. Diese haben häufig eine schlechtere Bauquailität (dünnere Wände, weniger  großzügige Treppenhäuser und Wohnungsgrundschnitte). Hintergrund war die Verarmung des Bürgertums  nach dem Versailler Vertrag.  Die Bauten vor 1914 waren halt wirklich durchoptimiert, da sich in den großen Städten ein reicher Erfahrungsfundus bei Bauherren, Architekten, Handwerkern und Bauämtern gebildet hatte. Die Holzbalkendecken sind gleichzeitig unverwüstlich (bis auf gelegentlich erforderlichen Balkenwechsel) und sehr flexibel. Die Wände  sind dick, Grundriße durchdacht (o.k. bis auf Bäder und Küchen zur Hofseite), Treppenhäuser und Innenhöfe meist großzügig und die  Inneneinrichtigung (Stuck, Dielenböden und Holzkastenfenster)  treffen den heutigen Geschmack.

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vor 30 Minuten schrieb Andreas:

Das liegt meiner Meinung nach irgendwo dazwischen. Damals wurden erstmals Sozialwohnungen etc. in größerem Umfang gebaut. Diese haben häufig eine schlechtere Bauquailität (dünnere Wände, weniger  großzügige Treppenhäuser und Wohnungsgrundschnitte). Hintergrund war die Verarmung des Bürgertums  nach dem Versailler Vertrag.  Die Bauten vor 1914 waren halt wirklich durchoptimiert, da sich in den großen Städten ein reicher Erfahrungsfundus bei Bauherren, Architekten, Handwerkern und Bauämtern gebildet hatte. Die Holzbalkendecken sind gleichzeitig unverwüstlich (bis auf gelegentlich erforderlichen Balkenwechsel) und sehr flexibel. Die Wände  sind dick, Grundriße durchdacht (o.k. bis auf Bäder und Küchen zur Hofseite), Treppenhäuser und Innenhöfe meist großzügig und die  Inneneinrichtigung (Stuck, Dielenböden und Holzkastenfenster)  treffen den heutigen Geschmack.

Sehe ich genau so! Am besten dann noch mit feuchten Keller der andere Interessenten abschreckt weil das geht ja gar nicht ^_^

Man muss nur aufpassen, dass man bei der Sanierung bei den alten Methoden bleibt und nicht altes mit neuem mischt.

Schade, dass heute nicht mehr so gebaut wird.

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Vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Dass die Bauqualität bei Bauten der Zwischenkriegszeit schlechter als vorher, war mir nicht bewusst. Wobei Altbau ja immer wegen Schwammbefall ein Problem darstellt. Wie geht ihr da vor, um euch abzusichern? Gutachter? Oder auf gut Glück, weil man es eh nie ausschließen kann?

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vor 47 Minuten schrieb dkh99:

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Dass die Bauqualität bei Bauten der Zwischenkriegszeit schlechter als vorher, war mir nicht bewusst. Wobei Altbau ja immer wegen Schwammbefall ein Problem darstellt. Wie geht ihr da vor, um euch abzusichern? Gutachter? Oder auf gut Glück, weil man es eh nie ausschließen kann?

Schwamm kommt ja nicht jeden Tag vor. Ich habe Schwammbefall erst bei einem Haus gehabt, wobei dieser auch mindestens 20 Jahre alt war. Normalerweise würde ich immer prüfen, ob irgendwo Feuchtestellen sind. Erst dann macht eine nähere Überprüfung Sinn (wahrscheinlich eher mit Handwerker wie Zimmermann etc.). Aktiven Schwamm kann man übrigens häufig auch ohne Öffnung identifizieren, da irgendwo der Fruchtkörper zu sehen ist (wenn er nicht in der Schüttung ist, was manchmal wohl auch vorkommt). Eine Öffnung wird der Eigentümer normalerweise nicht genehmigen.

Ganz ausschließen kann man Schwamm oder auch andere Holzschädlinge nicht, da derartige Schäden häufig durch tropfende Abwasserleitungen oder im Bereich der Außenwand feuchtwerdenden Balken verursacht werden. Die Wahrscheinlichkeit das es sich wirklich um Schwamm handelt ist dabei eher gering (meistens ganz normale Holzfäule etc.).

Im Dachboden gibt es übrigens auch häufig Befall mit Insekten. Daher sollte man sich die Pfetten auch genau auf Ausfluglöcher und Holzmehl ansehen.

 

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vor einer Stunde schrieb dkh99:

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Dass die Bauqualität bei Bauten der Zwischenkriegszeit schlechter als vorher, war mir nicht bewusst. Wobei Altbau ja immer wegen Schwammbefall ein Problem darstellt. Wie geht ihr da vor, um euch abzusichern? Gutachter? Oder auf gut Glück, weil man es eh nie ausschließen kann?

Jede Bauepoche hat so seine Schwachstellen. Ich persönlich bin aber der Überzeugung, dass ein Bau der schon 100 Jahre steht seine Robustheit und gute Bausubstanz bewiesen hat. 

Bei den Jahren 50-90 wäre ich da deutlich skeptischer und das ganze Thema Richtung Dämmung ist da noch einmal ein ganz anderes Kapitel.

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Also ich kann es nur aus den persönlichen Erfahrungen sagen. Ich hab weniger Probleme mit Nachkriegsbauten als mit Altbauten. Bin aber auch kein Freund von Holzdecken... ist wie ihr schon sagt Geschmackssache. Ich bin eher so der Freund von massiver Bauweise.

 

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Das Problem mit Betondecken ist, dass diese wenig flexibel bei geänderten Anforderungen sind. Hinzu kommt, dass die statischen Normen in den letzten Jahren deutlich verschärft wurden, so daß viele Bauten heute nicht mehr genehmigungsfähig wären. Wenn dann eine Grundrißänderung kommt, kann es schwierig werden.

Bei einem DG-Ausbau kann (und muß ) man meist Holzbalken relativ leicht verstärken. Ich frage mich, wie das bei einer Betondecke  ohne massive Statische Änderungen (mit vielen teuren und häßlichen Trägern) möglich sein soll.

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Auch wenn Beton intuitiv besser und langlebiger klingt, sind Holzbalkendecken überhaupt kein Problem und tendentiell Betondecken (zumindest aus den 50er- und 60er Jahren) deutlich überlegen. Solange man kein Feuchtigkeitsproblem und vermoderte Balkenköpfe hat, halten die Decken ein paar hundert Jahre.

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