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SeKob

Spekulationssteuer bei Umwandlung Gewerbe- in Wohnraum

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Weiß Jemand konkret, wie folgender Sachverhalt steuerlich behandelt wird?
Ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit wird über 10 Jahre gehalten und dann verkauft. Innerhalb dieser 10 Jahre wurde eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umgewandelt. Diese Umwandlung liegt jedoch nicht 10 Jahre zurück. Wirkt sich dies auf die Spekulationsfrist aus, da Herstellungskosten in diesen Zeitraum fielen?
Könnte mir hier mehrere Szenarien vorstellen:
-fällt die Spekulationssteuer bei Verkauf nur anteilig auf die umgewandelte Einheit an?
-könnte man dies durch Aufteilen des Objektes und nur Behalten der jeweiligen Einheit umgehen?

Herzlichen Dank

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Es fehlen viele Angaben:

Wie stark wurde das Gebäude modernisiert (insbesondere in letzten 5 Jahren)? Was hast Du an sonstigen Verkäufen in den letzten 5 Jahren getätigt? Was machst Du beruflich (in Baubranche tätig, dann sind die Fristen länger..)?

Falls Du nicht in Baubranche, als Steuerberater etc. tätig bist, die Umnutzung vor mehr als 5 Jahren war und keine größeren Modernisierungen durchgeführt hast, du in den letzten 5 Jahren keine anderen problematischen Immobilien verkauft hast, wäre ich relativ entspannt. Check am besten beiliegendes Prüfschema und BMF Schreiben.

https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/

 

Aber: in solchen Fällen immer in gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB befragen....

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Hallo Andreas, 

schonmal herzlichen Dank für deine Hilfe und den Link. Diesem werde ich mich später in aller Ruhe widmen^^

Ansonsten wurde in dem Gebäude ansonsten nicht viel modernisiert,  es wurden keine sonstigen Verkäufe in den letzten 5 Jahren gemacht und ich bin auch nicht in der Baubranche tätig.

Allerdings würde die Umnutzung dann erst circa 2 Jahre (vor Verkauf) zurückliegen.

Im gleichen Gebäude gibt es sogar eine weitere ehemalige Gewerbeeinheit, die in den letzten 15-20 Jahren nur als Lager genutzt worden ist. Auch diese kann zu Wohnraum umgebaut werden und es könnte dort sogar weiterer Wohnraum angebaut werden. Spätestens dies würde wohl spekulationssteuerpflichtig werden. Du hast recht, dass dies im Detail mit allen Unterlagen mit einem erfahrenen StB besprochen werden müsste.

Vielleicht hast du ja auf kommende Frage eine spontane Antwort:

-sofern eine Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum beim betreffenden MFH bei Verkauf nicht spekulationssteuerfrei sein sollte (Anteil circa 10-15% vom Gesamtgebäude)... wäre dann nur der betreffende Anteil nicht spekulationssteuerfrei oder könnte es sogar dafür sorgen, dass der Verlauf des gesamten MFH nicht spekulationssteuerfrei funktioniert?

 

 

 

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Am 4.11.2017 um 15:13 schrieb SeKob:

-sofern eine Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum beim betreffenden MFH bei Verkauf nicht spekulationssteuerfrei sein sollte (Anteil circa 10-15% vom Gesamtgebäude)... wäre dann nur der betreffende Anteil nicht spekulationssteuerfrei oder könnte es sogar dafür sorgen, dass der Verlauf des gesamten MFH nicht spekulationssteuerfrei funktioniert?

Du mußt zwei Sachen unterscheiden:

1. Spekulationssteuer (§23 ESTG): hier gilt die 10 Jahresfrist. Du mußt ggf. nur Einkommenssteuer zahlen

http://bmf-esth.de/esth/2016/C-Anhaenge/Anhang-26/inhalt.html

2. Gewerblicher Grundstückshandel: hier gilt meist 5 Jahresfrist mit 3 Objektregel. Ggf. bekommst Du auch bei deinen anderen Objekten Probleme und kannst Afa etc. nicht absetzen und nicht steuerfrei verkaufen und mußt Gewerbe- und EInkommenssteuer zahlen .

zu Deiner Frage: nach meinem Verständnis (bitte StB fragen) wäre -wenn überhaupt (was ich bezweifel) - nur der betreffende Anteil nach $23 ESTG steuerpflichtig. Das restliche Haus wäre m.E. nicht betroffen. Problematischer wird ggf. der gewerbliche Grundstückshandel, da ggf. das ganze Gebäude infinziert würde und du nicht steuerfrei verkaufen kannst. Hier gilt dann das alles oder nichts Prinzip.

Bitte in solchen Dingen erfahrenen StB fragen.

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Ich gehe davon aus, dass sich das Objekt in deinem Privatbesitz befindet und nicht nach WEG aufgeteilt ist.

Da du länger als 10 Jahre Eigentümer bist ist der Verkauf steuerfrei. Das mit der Umwandlung der einen Gewerbeeinheit fällt da nicht ins Gewicht. Da dies jedoch zeitnah am Verkauf des Hauses lag, kann es sein, dass die damit verbundenen Aufwendungen (Baukosten, Genehmigungen usw.) nicht steuerlich als Aufwand verbucht werden können oder falls bereits verbucht dieses wieder "korrigiert" wird.

Aber: keine Steuerberatung - alles ohne Gewähr - frag bitte unbedingt deinen Steuerberater!

Edited by ThorstenHB

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