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Marko V.

Vervielfältiger von 7… und trotzdem kein lohnendes Investment?

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Hallo zusammen,

wie ca. 1.000 andere hier plane ich als Einstieg ins „Investieren“ den Erwerb einer Eigentumswohnung. Ich suche im Kreis Heinsberg (der liegt zwischen Aachen und Mönchengladbach). Die Miete liegt hier bei einer mittleren Wohnung in mittlerer Lage bei ca. 5 bis 6 € pro m².

Wenn ich beispielhaft eine Wohnung mit 80 m² und einer aktuellen Miete von 5 € durchrechne, komme ich zu dem Ergebnis, dass der Einkaufspreis bei höchstens 30.000 € liegen dürfte, damit es sich halbwegs lohnt. Ich hätte also einen Vervielfältiger von unter 7 und trotzdem kein besonders gutes Investment. Und dabei habe ich noch nicht mal besonders konservativ gerechnet.

Könnte evtl. der ein oder andere mal meine Kalkulation überprüfen? Vielleicht habe ich auch einen Rechen- oder Denkfehler.

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Die jährliche Miete (minus die nicht umlagefähigen Kosten) soll also 7 % meiner Gesamtinvestitionskosten betragen. Habe ich jetzt mal so festgelegt.

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Mir stellen sich nun folgende Fragen:

1.) Wo habe ich evtl. Fehler bei der Berechnung bzw. sind die von mir einkalkulierten Zahlen realistisch?

2) Ist es sinnvoll, dass ich gleich 2 mal 11 € je m² als IHR einkalkuliere? Also einmal für das Gemeinschafts- und einmal für das Sondereigentum? (Bei einer Wohnung ohne größeren Instandhaltungsstau) Oder ist das zu viel?

3.) Habe ich bzgl. der AfA und Steuer richtig gerechnet? Denn nach Abzug der Steuern würde mir ein Verlust entstehen. Ziemlich unschön.

Vielen Dank im Voraus für Eure Zeit !!!!

Gruß Marko

Edited by Marko V.
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Bewirtschaftungskosten sind sehr konservativ gerechnet. Fuer SEV lege ich 8 Euro pro Jahr zurueck. 5% ruecklage bedeutet dass mind alle 2 Jahre eine Miete ausfaellt, kommmt sehr auf deine Gegend an. Bei mir liegt der historische mittelwert bei bei 0,5%. Grenzsteuersatz 35 % ??

Zinsen sind auch steuerlich abzugsfaehig, hast du das beruecksichtigt ?

Ansonsten - kommt auf die lage an - komme ich bei Faktor 10-15x auf  Kaufpreis von 48,000 - 72,000 - keine ahnung wie du auf 30,000 kommst.

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Am 31.10.2017 um 21:29 schrieb Marko V.:

Erst einmal vielen Dank für Deine Antwort! Es hilft mir sehr, mich zu dem Thema mal auszutauschen und nicht nur davon zu lesen….

Thema „Steuern“:

Ja, Zinsen habe ich abgezogen. Ich habe gerechnet: 400 € NKM – 38 € Zinsen – 48 € AfA – 25 € Verwaltungskosten (Hausgeld) = 289 € zu versteuerndes Einkommen

Beim Thema „Steuern“ bin ich (zugegeben) noch sehr unbelesen. Ich muss doch nun meinen Grenzsteuersatz kennen und den dann mit 289 € multiplizieren, um zu wissen, was ich an Steuern zahlen muss. Richtig? Sorry, dass ich nach solchen Grundlagen frage!

Kann man den Grenzsteuersatz mit folgenden Daten errechnen? --> Ehepaar, Zusammenveranlagung, Steuerklassen 4/4, jährliches Brutto ca. 80.000 €. Kommt man dann nicht ungefähr auf 35% ?

Thema „Maximaler Einkaufspreis“:

Ich habe eine gewünschte Nettorendite von 7 % vorausgesetzt. Also jährliche NKM minus alle nicht umlagefähigen Kosten geteilt durch 7, mal 100. Hierbei habe ich mich am Autor Florian Roski orientiert.

Die so ermittelten Gesamtinvestitionskosten habe ich dann um die Kaufnebenkosten bereinigt. Also in dem Beispiel 35.714 € geteilt durch 112, mal 100. So komme ich auf einen maximalen Einkaufspreis von 31.888 €. Die 30.000 € waren also nur ein ungefährer Wert. Mit den von Dir vorgeschlagenen 8 € für die SEV und die 0,5 % für Mietausfall würde ich auf ca. 37.800 € kommen.

 

 

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Hallo @Marko V.,

grundsätzlich finde ich es gut, dass Du den Weg retrograd gehst und Dir ein wünschenswertes Verhandlungsergebnis vor Augen führst. Das schützt Dich vor überzogen tiefen oder zu hoch abgegebenen Geboten.

Ob der Kaufpreis aber realistisch ist, kann ich nicht einschätzen. Ich wäre vorsichtig bei der Betrachtung der nichtumlagefähigen Kosten, da die mir sehr hoch erscheinen. Es ist schwierig zu sagen, welcher Faktor hier treffend ist, sollte es ein fiktiver Wert sein. Das wurde hier schon an anderer Stelle mal diskutiert. Ich würde vorschlagen, dass Du Dir reale Objekte nimmst, die Fakten zusammensuchst (wie von Dir oben bereits fiktiv gemacht) und dann besonders in Punkto Hausgeld (nichtumlagefähige Kosten) detailliert aufführst. Denn ob die umlagefähigen Kosten pro Monat 15,-€ mehr oder weniger sind, kann Deine Rendite extrem verändern.

Wie gesagt, mir erscheinen die 192,-€ nichtumlagef. Kosten sehr hoch. Der Zinssatz von 1,6% bei einem Volumen von nichtmal 30.000€ erscheint mir auch sehr hoch. Wenn das ein reales Objekt ist, schau Dir die tatsächliche Verteilung der Kosten des Hausgeldes an. Dort wirst Du dann auch sehen, wieviel IHR angewendet wird.

VG
Pfalzgraf

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Hallo Pfalzgraf,

danke für Deine Antwort!

Ich denke mir halt, wenn ich einmal die komplette Renditeberechnung für ein Musterobjekt von A bis Z (auch unter steuerlichen Aspekten) verstanden habe, kann mir diese Berechnung für alle eventuellen, realen Investments als Vorlage dienen. Klar: Jedes Objekt ist anders…

So eine Beispielrechnung finde ich natürlich in jedem Buch zum Thema Immobilien. Hierbei fallen mir aber 2 Probleme auf:

1.) In den Büchern wird oft von Objekten gesprochen, bei denen die nicht umlagefähigen Kosten 20-30 % der NKM ausmachen. Denn bei diesen Objekten ist die NKM relativ hoch. In meiner Gegend herrscht aber ein relativ niedriges Mietniveau. Die Verwaltungskosten und die IHR verhalten sich aber nicht korrelativ zu den Mieten, sondern gelten je Objekt bzw. je m². Dies führt bei mir dazu, dass die nicht umlagefähigen Kosten oft mehr als 40 % der NKM ausmachen. Selbst wenn ich die Werte von Jonathan Cordero nehme, liege ich noch bei ca. 38 %. Faktor 10 in der Gegend um Frankfurt ist für mein Verständnis also etwas ganz anderes als Faktor 10 in meiner Gegend. Und ich meine eben nicht nur das Risiko. Sondern die Auswirkungen des Mietniveaus auf die Nettoberechnung.

2.) In den Büchern, die ich gelesen habe steht zwar immer eine Empfehlung bzgl. der durchschnittlichen IHR. Hier wird aber nicht so richtig zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Nebenbei bemerkt: Wenn ich für das Gemeinschaftseigentum eine IHR von 10 € für vernünftig halte, die Hausverwaltung aber unvernünftig ist und nur 6 € kalkuliert, würde ich mir als vorsichtiger Mensch auch immer 4 € selbst zur Seite legen, um für eventuelle Sonderumlagen gewappnet zu sein. Darum interessieren mich auch in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Durchschnittswerte. Ok, das ist sehr objektabhängig! Sagen wir mal bei einem 8 Parteienhaus aus den Siebzigerjahren, ohne Instandhaltungsstau und größere Vorhaben.

Meine Beispielrechnung orientiert sich jedenfalls sehr stark an realen Objekten aus meiner Gegend, zu denen ich mir die letzten Hausgeldabrechnungen habe zuschicken lassen.

Hierüber zu diskutieren ist für mich persönlich viel hilfreicher, als die Berechnungen in den Büchern.

Welche Positionen der nicht umlagefähigen Kosten sind aus Deiner Sicht denn zu hoch? Oder magst Du das (ohne ein reales Objekt zu kennen) gar nicht bewerten? Jonathan Cordero sagte ja schon: evtl. weniger für die SEV und für das Mietausfallwagnis.

Gruß Marko

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Ich finde gut, dass du mit relativ konservativen Annahmen kalkulierst. Hier im Forum sind zu viele Gesundbeter unterwegs.

Regional sind viele Kosten aber auch Mieten unterschiedlich. So liegen die Verwaltungskosten in Ostdeutschland bei 15 bis 20 Euro pro Monat, während in München oder Hamburg wohl 10 Euro mer anzusetzten sind). Instandhaltungskosten unterscheiden sich ähnlich stark.

Zu Deinen Punkten: Du machst eine langfristige Betrachtung. Insoweit würde ich alle Kosten (inkl. Instandhaltungsrücklage, auch wenn diese in manchen Jahren auch gespart wird, dafür wird in anderen Jahren mehr aufgelöst) als steuerlich abzugsfähig ansehen. 22 Euro Instandhaltung pro Monat all in finde ich extrem hoch. Ich würde in einer WEG eher mit 10 bis 15 Euro rechnen (ich bin nur in Ostdeutschland unterwegs). Hängt natürlich von Region und Zustand ab. Wenn Du viel instandhaltung einplanst, solltest Du auch Mietsteigerungen berücksichtigen.  

Mit einer Gesamtkapitalrendite von 7% hast du meine volle Sympathie (ich strebe sogar noch etwas mehr an). Allerdings dürfte dieser Wert für die meisten Regionen in Deutschland aktuell nicht erreichbar sein (es sei denn man hat sehr viel Glück, sonst hätte ich alles Interesse an Käufen aufgegeben...).

 

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Hallo Andreas,

auch Dir vielen Dank!

Ich glaube, so langsam wird mir einiges klarer. Und ich komme auf etwas erfreulichere Zahlen, ohne mir die Sache schönzurechnen.

Das mit der Steuer hatte ich nicht bedacht. Das heißt, ich kann sämtliche Rücklagen rausrechnen, sowohl die IHR für das Gemeinschaftseigentum, als auch für meine Wohnung und auch die Rücklage für den Mietausfall. Korrekt? Denn auch wenn diese Rücklagen nicht abzugsfähig sind, kommt es zum Steuerabzug, sobald die jeweiligen Kosten tatsächlich entstehen. Richtig?

Bzgl. der IHR: Wenn man von 10 bis 15 € je m² hört bzw. liest, sind also in der Regel das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum gemeint?

Dein Hinweis in Bezug auf die Mietsteigerungen ist auch noch mal gut! Ich habe mich immer gefragt, was ich mit bspw. 7 € je m² anfangen soll. Eine Badsanierung bei Mieterwechsel nach 10 Jahren und das Geld ist fast weg. Ich glaube, ich habe hier gedanklich Instandhaltung mit Modernisierung verwechselt. Theoretisch wäre es doch nicht einmal schlimm, wenn ich für eine Badsanierung (wenn sie denn zu einer Wertsteigerung führt) keine IHR bilde, sondern sie „von außen“, also aus eigener Tasche bezahle. Oder? Denn meine zusätzliche Investition wird sich ja amortisieren. Ist der Gedankengang richtig? Oder wie Du sagst: Mehr IHR einplanen, aber dann auch die Mietsteigerung einplanen.

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Bitte nicht totanalysieren mit benchmarkzahlen. Ob du jetzt 8 oder 12 euro IHR ansetzt hat mit der Realitaet erstmal wenig zu tun. Es geht darum die grossen Kostenpositionen zuegig einzuschaetzen um ein Gefuehlt fuer die Profitabilitaet zu bekommen. Ob am Ende 7% oder 6,3% herausgekommen ist nicht so wichtig, wie heute festzustellen, dass mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr als 5% herauskommen und man es besser bleiben lassen sollte. 

Mietsteigerung und andere Fantasiewerte ausserhalb der Anpassung an den Mietspiegel immer herauslassen. Bad muss sicherlich innerhalb von 10-20 Jahren mal gemacht werden. Wenn du dir unsicher bist, einfach mal bottom up rechnen: Neues Bad 5000 Euro, alle 10 Jahre = 52ct ruecklage pro monat/ m2. 

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Am 2.11.2017 um 22:02 schrieb Marko V.:

Das mit der Steuer hatte ich nicht bedacht. Das heißt, ich kann sämtliche Rücklagen rausrechnen, sowohl die IHR für das Gemeinschaftseigentum, als auch für meine Wohnung und auch die Rücklage für den Mietausfall. Korrekt? Denn auch wenn diese Rücklagen nicht abzugsfähig sind, kommt es zum Steuerabzug, sobald die jeweiligen Kosten tatsächlich entstehen. Richtig?

Bzgl. der IHR: Wenn man von 10 bis 15 € je m² hört bzw. liest, sind also in der Regel das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum gemeint?

Dein Hinweis in Bezug auf die Mietsteigerungen ist auch noch mal gut! Ich habe mich immer gefragt, was ich mit bspw. 7 € je m² anfangen soll. Eine Badsanierung bei Mieterwechsel nach 10 Jahren und das Geld ist fast weg. Ich glaube, ich habe hier gedanklich Instandhaltung mit Modernisierung verwechselt. Theoretisch wäre es doch nicht einmal schlimm, wenn ich für eine Badsanierung (wenn sie denn zu einer Wertsteigerung führt) keine IHR bilde, sondern sie „von außen“, also aus eigener Tasche bezahle. Oder? Denn meine zusätzliche Investition wird sich ja amortisieren. Ist der Gedankengang richtig? Oder wie Du sagst: Mehr IHR einplanen, aber dann auch die Mietsteigerung einplanen.

Die Instandhaltungsrücklage ist nicht sofort abzugsfähig. Der Mechanismus ist so wie von Dir beschrieben.

Ja. Es ist in der Regel beides gemeint, wobei manche WEGs sehr hohe Ausgaben haben (insbesondere sehr große und im Osten Neubauten der Jahre 1990 bis 2000).

Ich schließe mich Jonathan an. Auch ich würde keine Mietsteigerungen ansetzen und bei 10 bis 15 Euro pro qm Instandsetzung bleiben (bei über 20 Euro sieht die Welt allerdings anders aus). Die Kostenschätzung von 5000 Euro stimmt. Wann Du das Bad machen mußt, ist m.E. abhängig vom Markt, Mieterwechseln und Qualität der Arbeiten. Alle 15 oder 20 Jahre würde ich einplanen, wobei ich auch schon nach 7 Jahren Bäder erneuert hat (allerdings getrieben vom Mietspiegel).

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Nochmal Danke für Eure Rückmeldungen!

Damit habt Ihr meine wichtigsten Fragen schon mal beantwortet. Da ich nichts anderes gehört habe, gehe ich mal davon aus, dass die Berechnung der AfA und Rechnung mit dem Grenzsteuersatz grundsätzlich stimmen. Falls nicht, lasse ich mich natürlich gerne belehren.

@Andreas Wie viel würdest Du denn für Mietausfall zurücklegen? Ich denke hier daran, dass ich vor einem Mieterwechsel evtl. mal etwas renovieren muss und dadurch zumindest einen Monat Leerstand habe.

 

 

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Mietausfall hängt von vielen Faktoren ab, die man nicht so pauschal beantworten  kann

1. Echter Leerstand, d.h. Zeit bis zur Wiedervermietung (hängt stark von Lage und Ausstattung der Wohnung ab, bei Gewerbe teilweise sehr hoch)

2. Modernsierungsbedingter Leerstand: Zeit  um eine Wohnung nach längerer Vermietung wieder herzurichten (z.B. Umbau Badezimmer, Aktualisierung Elektrik etc.)

3. Mietausfall wg. nicht Zahlens plus Räumungsklagen (hängt stark von Mieterauswahl ab, ein 50 jähriger höherer Beamter wird wohl nur sehr selten seine Miete nicht zahlen können. Gastronomie hat dagegen ein sehr hohes Leerstandsrisiko).

Für Sozialwohnungen wird kalkulatorisch ein Leerstand von 2% berücksichtigt. Bundesweit stehen ca. 5% der Wohnungen leer. Insoweit würde  ich mindestens 5% ansetzen (ohne Modernisierungsbedingten Leerstand, aber dann hat man ja auch höhere Mieteinnahmen.

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Mit meinen Annahmen ( 4% Kreditrate und 10€ pro qm Instandhaltung) lande ich bei diesen Zahlen für dein Beispiel:

Mieteinnahme 400,00
Kreditrate 106,29
Instandhaltung               66,67
Mietausfall 12,00
Verwaltungskosten 20
Steuer 69
Cashflow 126,37

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@Marius Becker: Danke für Deinen Beitrag!

Ja, die Rechnung kann ich nachvollziehen. Fremdfinanzierung über den kompletten Einkaufspreis und 3 % für Mietausfall von der NKM. Auf die Steuer komme ich auch ungefähr.

Ok, man kann natürlich weniger tilgen. Ich hatte ja insgesamt mit 5 % gerechnet.

Bei den Hausgeldabrechnungen, die ich mir angeguckt hatte, war von der WEG oft schon eine IHR von 8-10 € angesetzt. Da wird es mit einer Kalkulation von 10 € insgesamt natürlich sehr schwer.

 

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vor 47 Minuten schrieb Marko V.:

Bei den Hausgeldabrechnungen, die ich mir angeguckt hatte, war von der WEG oft schon eine IHR von 8-10 € angesetzt. Da wird es mit einer Kalkulation von 10 € insgesamt natürlich sehr schwer.

Ich würde nicht immer an den aktuellen Hausgeldabrechnungen kleben. Der Kauf einer Wohnung ist eine sehr langfristige Investition (wg. Steuer mindestens 10 Jahre). Deher sollte die aktuelle Instandhaltungsrücklagenzuweisung nur eine sehr geringe Rolle spielen (es sei denn es sind umfangreiche Aufwendungen im Gemeinschaftseigentum zu befürchten).

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