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swsakard

Kauf erste ETW: Gute Investition?

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Hallo Liebe Commity,

ich möchte mir eine Wohnungm in Nürnberg zulegen (Zentrale Lage zwischen Nürnberg und Fürth, gute Verkehrsanbindung zu BuS (direkt vor der Türe) und UBahn (15-20 min Laufweg) 80qm in einem Mehrfamilienhaus BJ 70, (8Parteien: Rücklagen iHv 45.000€) EG Wohnung vor 2 Jahren saniert und renoviert. Kaufpreis 200.000 €. 

Vollfinanzierung zu 1,5 % bei einer deutschen Großbank. (800€ monatliche Tilgung, mit Sondertilgungsoption)

Möchte die Wohnung erst 2 Jahre selber bewohnen dann weiter vermieten. Potential mindestens 750 € Kaltmiete + 50 € Garage.

 

Was sagt Ihr soll ich den Kauf tätigen?

 

 

Edited by swsakard

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Hallo swsakard,

wenn du die komplette Kaltmiete inkl. Garage für die Bank brauchst, wirst du auf Dauer Geld zuschießen müssen. Es gibt Nebenkosten, welche du nicht auf den zukünftigen Miete umlegen kannst. Außerdem hast du keinen Pufer um Rücklagen für eigene Instandhaltungen oder jene der WEG aufzubauen. 

Aus Eigennutzer Sicht ist die Wohnung sicherlich OK. Aus Sicht des Vermieters nicht. Du wirst einen negativen CF bekommen. Für mich und viele andere ist das ein K.O.-Kriterium. Du wirst jetzt antworten wollen, dass die Miete ja steigen wird und damit ein positiver CF generiert werden wird. Ist mir zu viel Spekulation auf die Zukunft. Oder mit den Worten des Frängischen Weltmeisters: " Wäre, wäre Fahrradkette, oder so."

VG Tobias

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Muss meinen Vorrednern Recht geben: Das und wie Fu das vorhast ist das keine Investition mit der Du Geld verdienen wirst. Auch hast Du mit dieser Investition die Risiken nicht im Griff. Um für die wesentlichen Risiken vorzsorgen, solltest Du Instandhaltungsrücklagen für die Wohnung (die Rücklagen und die Rücklagen i M Hausgeld sind für das Gemeinschaftseigentim der WEG) und Rückstellungen für Mietausfall bilden! Und bei den Zahlen ist das nicht möglich! Also zahlst Du letztendlich drauf! Auch steuerlich wirds teuer, da Du die Miete versteuern musst ohne Abschreibungen, Zinsen und Aufwendungen absetzen zu können. Der Schuß wird nach hinten losgehen!

Oder haben wir Deine Strategie nicht verstanden? Wie ist Deine Strategie mit dieser Konstellation?

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Servus,
zu den Zahlen wurde imho schon alles gesagt.
Ich möchte noch was zu den Zahlen und der Lage an sich kommentieren.

Du sprichst zentral zwischen N und FÜ, d.h. imho liegen irgendwo in Muggenhof oder Gostanbul ;)
Jedoch nicht direkt, denn sonst würde man nicht ca 20 Minuten zur Ubahn laufen,
also reden wir entweder nördlich davon oder südlich.
Der Kaufpreis liegt bei runde 2500€/m².
Liegen wir nördlich der B8 ist das aufgrund der Nähe zum Stadtpark recht günstig.
Nordwestlich wirds mit der Nähe zur Kläranlage schn schwieriger (Geruch!)
Südlich der B8 ist die Mietlage sowie das Mietklientel ein ganz anderes.
Schaus Dir mal vor Ort, dann weisst Du was ich meine. Und genau das solltest Du zwingend tun.
Geh vor Ort und schau Dir die örtlichen Gegebenheiten an.

Wie ist die Nachbarschaft, konkret due dilligence der Mikrolage!
Das Gebiet was Du beschreibst hat Autobahn, Bahn und Ubahntrasse in direkter Umgebeung.
Es kann dort aber Mikrolagen geben, wo Du das weder siehst noch "spürst".
Also, an sich sind 2500€/m² KP recht normal, zum investieren aber dennoch zu teuer.

Zum Vermieten sind Deine avisierten 9,38€/m² nicht zu sportlich, da könnte (Optik, Zustand der Wohnung etc.) noch was gehen,
aber zu konservativ is das auch nicht!

1,5% Zinsen klingt aber allenfalls gut!

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Hi Domi,

danke für die Tipps! Immo liegt in Höfen/Richtung Großreuth bei Schweinau in einem gut bürgerlich bewohntem Umfeld. Vom Umfeld her ist es viel besser als Gostenhof oder Muggenhof. Wie liegen die qm Preise hier? Denke 2500 € is trotzdem gerechtfertigt, da immobilie sehr sauber ist.

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Niemand kann in die Zukunft sehen. Es bringt Dir nix, wenn hier jemand aus dem Forum schreibt, dass Du in 5 Jahren 100 Euro mehr für den Qm bekommst oder wenn er schreibt, dass Du 200 Euro weniger bekommen wirst. Die Zukunft kennt niemand.

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@Fröhn hat es schön auf den Punkt gebracht, dem is nix hinzuzufügen.

Die Details haben wir mal per PN besprochen und mein Fazit ist, dass die Wohnung für Eigennutzer tatsächlich recht interessant sein kann.

Für den Investor wird die Sache aber schon grenzwertig.
Das liegt ganz einfach an den o.g. Zahlen, dass die erzielbare Miete schon gut gerechnet ist, aber irgendwo auch endlich ...
Zudem ist das - wie wohl überall - den immens steigenden Preisen geschuldet.

Klar kann man versuchen mit mehr Miete zu kalkulieren und diese auch verlangen, aber damit steigt auch das Risikio,
entsprechend stark bei Mietausfall.

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Wenn nach kauf dieser Wohnung, nach abzug aller kosten (Haushalt, Kredite etc.) noch 700 € (unter dem Strick - Kalkulation Bank) zusätzlich in der Haushaltskasse bleiben.

Bis zu welcher Summe kann man sich eine weitere Wohnung leisten?

Danke.

Edited by swsakard

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So einfach und generell lässt sich das nicht beantworten.

Aber folgendes kann man als generelle Eckpunkte ansehen:

Ein satter Gesamtüberschuss ist für Folgefinanzierungen essentiell.
Weiteres EK ebenso.
Die Bank sieht auch gern niedrige Beleihungsausläufe in aktuellen Finanzierungen oder anders gesagt geringe Restschulden, was im Allgemeinen ein geringeres Gesamt-/Restrisiko mit sich bringt.

Nach Aussage eines bekannten Bankers wird oder erscheint man "ungesund" für Banken,
wenn der Kapitaldienst (= monatl. Gesamtraten für Zins und Tilgung) ~43 % vom Einkommen
(Nettogehalt + 75 % [je nach Bank] aller JNK) erreicht bzw. übersteigt.

/Dominic

Edited by Dominic S
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vor 30 Minuten schrieb Dominic S:

Nach Aussage eines bekannten Bankers wird oder erscheint man "ungesund" für Banken,

wenn der Kapitaldienst (= monatl. Gesamtraten für Zins und Tilgung) ~43 % vom Einkommen
(Nettogehalt + 75 % [je nach Bank] aller JNK) erreicht bzw. übersteigt.

Danke, sehr interessant!

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Ich gehe zwar davon aus, dass es in deinem Internet auch eine Suchfunktion gibt, trotzdem hier je eine Definition.

 

Quelle: www.privatimmobilien.de

Gestehungskosten: 

Der Begriff Gestehungskosten ist im Prinzip gleichzusetzen mit den Anschaffungs-, Fertigungs- oder Herstellungskosten. Von den Gestehungskosten spricht man im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Erstellung einer Immobilie. Die Begriffe Anschaffungs- oder Erwerbskosten verwendet man in der Regel nur beim Kauf einer Immobilie. Von den Herstellungskosten dagegen spricht man, wenn man selbst eine Immobilie erricht oder errichten lässt. Bei den Herstellungskosten handelt es sich demnach um eine Reihe von verschiedenen Kosten, wie beispielweise Grundstücks-, Erschließungs-, Bau-, Ingenieur-, Architekten-, Behörden-, Gerichts- oder Maklerkosten. Hinzu kommen Positionen wie die Grunderwerbssteuern, die Finanzierungskosten oder auch Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen. Aber auch die Anschaffungs- bzw. Erwerbskosten bestehen nicht nur aus dem reinen Kaufpreis. Zum Beispiel werden Modernisierungs-, Renovierungs-, Makler- und Notarkosten ebenfalls hinzu gerechnet. Einerseits sind die Gesamtkosten entscheidend für die Finanzierung einer Immobilie. Andererseits dienen sie aus steuerlichem Gesichtpunkt zur Berechnung der Abschreibung.

Beleihungswert:

Der Beleihungswert gibt den Wert eines Objektes (Grundstück, Immobilie) aus Sicht des Kreditinstitutes an. Dabei handelt es sich um einen Wert, den die Bank auch über einen langfristigen Zeitraum als realisierbar hält. Schließlich handelt es sich bei dem Objekt gleichzeitig um eine Sicherheit für den Kreditgeber, denn dieser kann das Objekt, bei einem potentiellen Ausfall des Kunden, verwerten. Daher orientiert sich der Beleihungswert in der Regel nicht nach dem sogenannten Verkehrswert des Objektes. Die Ermittlung des Beleihungswertes orientiert sich an den Richtlinien für die Erstellung von Gutachten. Ein Mitarbeiter des jeweiligen Kreditinstitutes, der befugt ist und über die erforderlichen Sachkenntnisse verfügt, legt den Beleihungswert fest. Daher kann es unter Umständen vorkommen, dass dieser Wert von dem errechneten Beleihungswert abweicht. Es gilt bei der Festlegung immer das Niederstwert Prinzip. Grundsätzlich gilt die Regel: das der Beleihungswert den Verkehrswert nicht überschreiten sollte.

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