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MrPeanut

Erste Wohnung zu 115% finanzieren, wenn man EK "zum zeigen" hat?!?

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Hallo zusammen,

ich habe schon von verschiedenen Quellen gehört, dass sie die ersten 1-3 Objekte - insbesondere wenn sich nicht gerade um Mio.-Summen handelt - zu etwas schlechtern Zinsen finanzieren, wenn man EK z.B. durch Spar- oder Tagesgeldkonto zum zeigen hat.

Beispiel: Die Immo kostet 100k, 15k sind NK. Ich kann der Bank nachweisen, dass ich theoretisch morgen 15k überweisen könnte, aber es gerne vorerst als "Liquiditätspuffer" behalten will. Dass die Bonität hierbei glänzen muss, ist klar. 

Machen das die Banken (teilweise) wirklich mit?

Wenn dem so wäre, fände ich es gerade als Anfänger reizvoll bzw. auch beruhigend, da Liquidität mMn auch aus psychologischer Sicht ein wichtiger Faktor bei der Immobilieninvestition ist.

Edited by MrPeanut

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Man liest diesen Wahnsinn immer öfters, Anfänger (erste 1-2 Immos) investieren mit einer 115% Finanzierung ?
Woher kommt denn diese unnötige hohe Risikobereitschaft ?
Immoinvest's (wenn die nicht was denn sonst ???) müssen aus dicken Säulen bestehen
(das ist doch genau der Punkt beim Betongold).
Immer aus Sicht der Bank denken, nach der Investition sollte man "nicht" schlechter da stehen als vorher.

Edited by Matthias147718

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Welche Strategie steckt dahinter?

Die Bank wird Dir keinen höheren Kreditrahmen geben, nur weil Du irgendwo Geld liegen hast, über das Du die Verfügungsgewalt hast. Entweder Du verpfändest Dein Depot/Tagesgeldkonto etc. oder sie wird es nur zur Kenntnis nehmen, aber es wirkt sich nicht auf Deine Finanzierungsmöglichkeiten aus. Merke und verstehe: Selbst eine 100%-Finanzierung ist nicht alleine durch die Immobilie gesichert, sondern es steckt dort immer auch ein bonitätsabhängiger Blankoanteil mit drin.

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1) Es gibt Geschäftsbanken die bei solventen  Gutverdienenden die Kondition weniger am Beleihungsauslauf als an der Bonität festmachen, zumindest bei so kleinen Beträgen. Ich habe zB bei meinem zweiten Objekt eine 100 Prozent Finanzierung mit nur 10 bp Aufschlag auf die 60 Prozent Finanzierungskondition bekommen 

2) Üblicherweise wird aber Verpfändung verlangt. Das macht Sinn wenn du zB noch  zu guten Konditionen festgelegtes Festgeld hast. Dabei ist auch der steuerliche Effekt üblicherweise positiv.

bitte aber halbwegs risikoäquivalent anlegen!

 

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Hatte meine ersten 3 Immobilien zu 110% (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten) finanziert, ohne viel EK vorzeigen zu können. Hatte einfach eine gute Bonität und war schon 10 Jahre bei dieser Bank. Geht also alles. Fragt sich halt nur, ob du auch eine gute Bonität hast und es in deine Immobilien-Strategie passt. Risiko musst du selber abwägen
 

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Bei einer sehr hohen Beleihung dürfte die Bank regelmäßig sehr genau deine Bonitätsentwicklung verfolgen. Falls sich diese deutlich verschlechtert wird sie Sicherheiten fordern. Falls Du diese nicht leisten kannst, kommt die Zwangsversteigerung (falls nicht der Wert der Immobilien sich drastisch erhöht hat).

Ich würde sehr vorsichtig agieren. Bei meinen Immobilien habe ich anfänglich  im Schnitt 80% FK und 20 % EK plus NK finanziert.

Auch solltest Du keine  Immobilien nur als Beimischung bzw. weil Du so gute Kreditkonditionen erhälst kaufen, sondern da sie - selbst unter Einbeziehung der Opportunitätskosten einer schlechteren Bonität - sich deutlich rechnen.

Vergiß auch nicht: falls Du irgendwann Dir einmal eine ETW oder ein EFH zur Eigennutzung kaufen möchtest, könntest Du diesen Schritt mit einer hohen Verschuldung bei deinen Mietobjekten deutlich erschweren.

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Vielen Dank für eure Rückmeldungen!

Risiko besteht ja bei 115% dadurch, dass meine Darlehensbelastung einfach am höchsten ist und am wenigsten Luft zwischen Miete vs Monatlicher Bankrate/Instandhaltung ist --- richtig? Zudem tilge ich die ersten Jahre weiche Nebenkosten und habe noch nix an Vermögen gewonnen (Es sei denn der Wert steigt so extrem wie die letzten 3 Jahre in Berlin oder München) - richtig?

Weniger als 100% zu finanzieren macht aber mMn aber auch nicht so viel Sinn, da 

die liquide EK-Rendite ja je höher wird, desto mehr FK drin steckt - richtig?

Ich frage mich ob es grad als Anfänger nicht da klügste ist von privat zu kaufen

und somit nur Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche zu zahlen.

Selbst bei 150k sind 5,95% Maklerprovision ganze 8925,- die für Anfänger schon ne Hausnummer sind, wenn man nicht mit mindestens 100k Eigenkapital startet ;)

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Ob eine gewisse Finanzierung Sinn bzw. keinen Sinn ergibt, hängt ganz eindeutig von der Strategie ab.

Sätze wie "Weniger als 100% zu finanzieren macht aber mMn aber auch nicht so viel Sinn" müssen immer im Zusammenhang mit der Straetgie gesehen werden. Wenn jemand sehr viel EK auf dem Konto hat und schnell günstige, runtergeockte Buden kaufen, aufwerten & flippen möchte, dann ergibt 100% EK durchaus sehr viel Sinn.

Es kommt sehr stark auf deine Bonität und das Objekt an!

Die Bank bewertet die Immobilie, die du kaufen möchtest. Sagen wir mal ein kleines Studio-Apartment für 100k€ - Annahme: Dieser Kaufpreis entspricht dem Marktwert. Wenn es hart-auf-hart kommt, weiß die Bank, dass sie bei einer Zwangsversteigerung abzüglich allem Aufwand und aller Kosten vielleicht 80k€ zurückbekäme. Das heißt, eine 100%-Finanzierung für dich (100k€) bedeutet für die Bank schon einmal 125% Finanzierung (100k€ auf 80k€).

Wenn du jetzt noch die Nebenkosten mitfinanzieren möchtest (sagen wir 12% von 100k = 12k€) liegt die Bank schon bei einer 140%igen Beleihung im Worst-Case (112k von 80k).

Die 25% (KNK aus EK) bzw. 40% (KNK mitfinanziert) sind der Blanko-Anteil - also der Wert, den die Bank dir ohne Sicherheiten zugesteht. Diesen Betrag geben sie dir nur auf Basis deiner Bonität.

Natürlich sieht die Bank es gerne, wenn du Bares auf dem Konto hast oder andere abezahlte Vermögenswerte besitzt.Aber zugreifen kann sie darauf nicht! Daher erhöhen diese Werte ggf. leicht deine Bonität, aber ebenso wie ein hohes Gehalt oder dein Auftreten reduzieren sie nicht den Blanko-Anteil.

Anders sieht es aus, wenn du der Bank zusätzliche Sicherheiten gibst - ein verpfändetes Konto oder eine erstrangige Grundschuld auf einer anderen Immobilie. Das erhöht den Wert und senkt somit den Blanko-Anteil.

 

Ich bin ein großer Fan von Vollfinanzierungen - also am besten 100% plus KNK plus Renovierungen - am besten alles aus Fremdkapital. Denn (wie du richtig gesagt hast) erhöht dies den Hebel und deine Eigenkapital-Rendite. Vorausgesetzt natürlich, man ist sich seiner Sache SEHR sicher und hat genügend EK in der Hinterhand, um Eventualitäten überbrücken zu können, ohne sich in die Insolvenz zu stürzen.

PS: bisher habe ich solch eine >100% Finanzierung (trotz hervorragender Bonität) noch nicht bekommen :) .. Wenn du ein Objekt mit Markt-Wert von 500k zum Preis von 300k bekämst, würde das vielleicht anders aussehen. Derartige Schnapper konnte ich bisher leider noch nicht aufreißen.

Quote

Ich frage mich ob es grad als Anfänger nicht da klügste ist von privat zu kaufen

Wieso sollte hier ein Unterschied zwischen Anfänger und Profi bestehen? Natürlich, wenn du das selbe Objekt zum selben Kaufpreis von Privat und von einem Makler angeboten bekämest, würdest du wohl von Privat kaufen und die die Courtage sparen. Aber so sieht es ja in der Realität nicht aus. Der Makler bringt den Verkäufer und dich ja überhaupt erst zusammen - dafür erhält er die Provision. Aber hey, wenn du ein tolles Objekt von privat findest, nur zu!

Quote

und somit nur Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche zu zahlen.

Es geht dir also um das Einsapren der Courtage? Hmm, sein wir mal ehrlich: wenn du durch den Makler das richtige Objekt findest und günstig einkaufst, dann sollte die Courtage auch noch drin sein.

Edited by Kalle

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vor 11 Stunden schrieb MrPeanut:

Ich frage mich ob es grad als Anfänger nicht da klügste ist von privat zu kaufen

und somit nur Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer aus eigener Tasche zu zahlen.

Selbst bei 150k sind 5,95% Maklerprovision ganze 8925,- die für Anfänger schon ne Hausnummer sind, wenn man nicht mit mindestens 100k Eigenkapital startet ;)

Hast du schon mal bedacht, dass Privatkäufer versuchen könnten, den Anteil, den sie an den Makler als Provision zahlen müssten, auf den Kaufpreis aufzuschlagen? Und dass ein Makler dafür sorgen könnte, dass der Verkaufspreis marktgerecht ausfällt, da er sonst nicht erfolgreich ist.

Ich beobachte immer wieder, dass gerade Privatverkäufer ihre Immobilie zu irrwitzigen Preisen anbieten, und diese dann teilweise sogar verkauft bekommen, da der Käufer meint, dass er richtig gespart habe, da er ja keine Maklerprovision zahlen musste (aber mE viel zu teuer gekauft hat).

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@ekki54 Dein Post kommt mir sehr bekannt vor :D

http://immopreneur.de/forum/topic/3537-markler-provision-scherz/?tab=comments#comment-31099

Quote

Habe schon mehrfach im Freundeskreis erlebt, dass Leute lieber ein teureres Objekt ohne Provi nehmen, als ein günstiges mit Provi...
"Was hat der denn schon gemacht? Der hat uns einmal 10 Minuten die Wohnung gezeigt und das war's .. Dafür will er jetzt x000€, das finde ich unverschämt, die Wohnung kann er behalten" ..
Diese Leute nehmen dann echt lieber die Wohnung, die 100€/m2 teurer ist, dafür aber keine Provision anfällt.

 

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vor einer Stunde schrieb ekki54:

Ich beobachte immer wieder, dass gerade Privatverkäufer ihre Immobilie zu irrwitzigen Preisen anbieten, und diese dann teilweise sogar verkauft bekommen, da der Käufer meint, dass er richtig gespart habe, da er ja keine Maklerprovision zahlen musste (aber mE viel zu teuer gekauft hat).

Mir kommt es mittlerweile so vor, als wenn sich die Makler absprechen und fast alle die gleichen überteurten Preise anbieten, die man dann jeweils 10-15% runterhandeln kann:rolleyes: 

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passender Textauszug "Neulinge im Immobiliensektor" von Thomas

" ... Bei solchen Deals verlieren dann aber gerade Neulinge einen wichtigen Aspekt aus den Augen: Wenn eben bei einer Immobilie unerwartet Ausgaben in Höhe von beispielsweise 10% des Kaufpreises hinzukommen, dann ist das finanzielle Polster schnell aufgebraucht, im Beispiel sind das 25.000 € – die dann eben nicht mehr vorhanden sind.

Insofern ist es ratsam, erst einmal ein kleines Objekt wie ein Apartment oder eine kleine Wohnung zu kaufen. Hier können Sie schon mit maximal 100.000 € starten. Der Vorteil liegt dabei klar auf der Hand: Wenn Sie hier 20% Eigenkapital aufbringen, sind es eben nur maximal 20.000 €. Bei dem beispielhaften Eigenkapital von 50.000 € bleibt dann auch noch genügend finanzieller Spielraum für unerwartete Ausgaben.

Unerwartete Ausgaben können Eigenkapital schnell aufzehren

Diese unerwarteten Ausgaben können bei Objekten immer wieder auftreten. Und damit solche Ausgaben dann nicht eine finanzielle Schieflage hervorbringen, ist es tatsächlich ratsam, das Risiko nicht zu hoch zu wählen ..."

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Matthias,

was möchtest du damit sagen?

Eine 115% -Finanzierung wäre hier doch noch besser, da dann das EK-Polster von 50t€ gar nicht angerührt wird... Von daher halte ich eine 115%-Finanzierung (EK wird behalten und geschont bzw. für Eventualitäten bereitgehalten) immer noch für besser als eine 90%-Finanzierung.

.. vorausgesetzt man bekommt diese Finanzierung und die Konditionen geben das her.

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Sehe ich genauso...kritisch ist es doch erst recht wenn das EK in der Immo auf ewig versenkt ist...Immer schön liquide bleiben...

Ich verstehe das nicht so recht...was ist wohl riskanter?

1.) Das EK in der finanzierung versenken und "hoffen" das man immer schön die kleinere Rate zahlen kann?

ODER

2.) Keinen Cent zahlen und sein EK schön im Hintergrund hüten. Und wenn was sein sollte - einspringen und die Bank bei Laune halten 

Risikofaktoren sind mMn nach

Hauptrisiko: Ein zu teures Objekt gekauft (alles ist einfach scheiße, kein Puffer, von Anfang an kleiner Cashflow, Mietausfall reißt mich sofort rein)

Nebenrisiko: Instandhaltungskosten. Sehe ich aber entspannt, da der kluge Investor 12 Euro pro qm und Jahr sowieso zurücklegt und sich große Sanierungssachen mit einem fachkundigen Kumpel zu 90% vorher klären lassen...

Edited by MrPeanut

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gehen wir mal von folgendem Fall aus:
1.) erste Immo
2.) 15K Erspartes ist vorhanden (kein eigenes Immobilienvermögen vorhanden)
3.) Immo kostet 100K
wenn man dann die 15K als EK Sicherheit ansetzt, wo ist dann die entscheidende "Liquidität", das kann doch auf Dauer nicht aufgehen ?
oder habe ich einen Denkfehler, ich finde das alles zu knapp .. high risk am Anfang nicht zu empfehlen,
bei der ersten Immo würde ich das nicht empfehlen ...

Edited by Matthias147718

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vor 5 Stunden schrieb Matthias147718:

gehen wir mal von folgendem Fall aus:
1.) erste Immo
2.) 15K Erspartes ist vorhanden (kein eigenes Immobilienvermögen vorhanden)
3.) Immo kostet 100K
wenn man dann die 15K als EK Sicherheit ansetzt, wo ist dann die entscheidende "Liquidität", das kann doch auf Dauer nicht aufgehen ?
oder habe ich einen Denkfehler, ich finde das alles zu knapp .. high risk am Anfang nicht zu empfehlen,
bei der ersten Immo würde ich das nicht empfehlen ...

Stimme ich 115% - hahaha:D - zu

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vor 9 Stunden schrieb MrPeanut:

Mir kommt es mittlerweile so vor, als wenn sich die Makler absprechen und fast alle die gleichen überteurten Preise anbieten, die man dann jeweils 10-15% runterhandeln kann:rolleyes: 

Das ist doch immer so, auf allen Märkten. Liegt an der menschlichen Psyche. Die Hose, wo 120,- dransteht, ist ein Ladenhüter - aber wenn du 150 aufs Etikett druckst, die durchstreichst und "Reduziert: 120,-" danebenschreibst, geht sie weg wie warme Semmeln.

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Die Probleme entstehen meistens nicht, wenn man 50k EK hat und eine 115 %-Finanzierung macht, um das EK zu schonen oder ein Teil davon als Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben zu behalten. Probleme tauchen erst auf, wenn man eine 115 %-Finanzierung macht und fast kein EK hat oder sein EK für anderes verbrät. Dann habe ich nämlich die hoch beliehene Immobilie und weder Rücklagen für Reparaturen noch Sicherheiten für die Anschlussfinanzierung, falls der Immomarkt mal leicht dreht.

Und genau das findet man eben oft in letzter Zeit vor. Unbedarfte Immoinvestoren, die keine liquiden Mittel auf der hohen Kante haben aber >200k mit 115% finanzieren. Das geht über Kurz oder Lang schief. Da braucht es noch nicht mal eine Zinssteigerung auf 4% bei der Anschlussfinanzierung, sondern vielleicht "nur" eine kaputte Heizungsanlage, eine fällige neue Dacheindeckung oder ein paar Mieterprobleme, die man nur gerichtlich lösen kann.

115 %-Finanzierungen sind durchaus sinnvoll, wenn man weiß, was man da macht. Ich setze so wenig EK wie möglich ein, habe aber auf meiner Vermögensseite neben hohen Cashreserven auch eine unbelastete Immobilie, die ich im Notfall beleihen/verkaufen kann.

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Zur Ausgangsfrage:

Ob sich die 115%-Variante rechnet, entscheidet die Due-Dilligence. Wenn sie sich rechnet und man sie bekommt, wäre EK-Einsatz eher weniger sinnvoll. Vorausgesetzt man hat keine "spezifische" Cashflow-Vorstellung. Und die Konditionen werden auch durch das Konzept auf Basis der Due Dilligence und Deiner Bonität bestimmt. Eine sehr vielschichtige Angelegenheit.

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vor 11 Stunden schrieb Pfalzgraf:

Und die Konditionen werden auch durch das Konzept auf Basis der Due Dilligence und Deiner Bonität bestimmt. Eine sehr vielschichtige Angelegenheit.

Das heißt: Je weniger Eigenkapital besto besser muss die Selbstauskunft und das Objekt (Faktor/Ertragskraft) sein.

Jetzt wird mir auch klar wieso der 0-8-15-Eigenheim Kunde, der ein überteuertes Haus kauft und noch Konsumkredite laufen hat, immer gesagt kriegt: Man muss mindestens 30 Prozent EK mitbringen, alles andere ist nicht seriös:biggrin:

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So ungefähr ;-)
Wobei der Zins fürs Eigenheimdarlehen im direkten Vergleich mit dem Darlehen für Vermietungsobjekte etwas attraktiver sein könnte. Man hört ja so viel von Risikoaufschlägen für Investoren.

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Was spricht denn dagegen dein EK was du "zum zeigen" hast, an die Bank abzutreten und nach Tilgung in Höher deiner Abtretung das Geld wieder auszahlen zu lassen? Du hast es dann zwar nicht durchgehend verfügbar, aber deine EK Rendite bleibt hoch und das Risiko es zu verprassen verfällt ebenfalls. 

  • Like 1

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