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den_schub

Zu geringe Miete meist ein Problem

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vor 2 Stunden schrieb Matthias147718:

trifft dich also weniger aktuell, allerdings langfristig ... mmh ?

Das ist nur wichtig zu wissen, wenn man die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhen will. 

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In Berlin war es so bis vor ein paar Jahren noch wohl durchaus nicht unüblich, dass man Mietern mit Altverträgen Cash geboten hat, wenn sie dafür ausziehen. Teilweise fünfstellige Summen. Ob das heute noch klappt, kann ich mir aber nur schwer vorstellen, dafür ist der Wohnungsmarkt inzwischen zu tight und die Mieter wollen sich ohne Not keine Wohnungssuche antun.  

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vor 11 Stunden schrieb den_schub:

Hat jemand für euch eine Erklärung, warum viele Verkäufer so schlechte Vermieter (in wirtschaftlicher Sicht) zu sein scheinen? Häufig ist die Miete so derart niedrig (Verträge laufen dann meist bereits 8 oder 6 Jahre), dass ein Ankauf nicht lohnt wegen der Kappungsgrenze. Ich finde das quer durch die ganze Stadt in allen Lagen, Vierteln und Standards. Das frustriert mich echt...

Lasst ihr sowas links liegen oder habt ihr da einen Plan den aktuellen Mieter "rauszubekommen". Finde das eigentlich keine gute Art, mit so einem Plan ranzugehen. Bei Nachfragen wurde mir natürlich stets gesagt, dass die aktuellen Mieter keine Anstalten machen zu gehen - kein Wunder bei dem Mietpreis.

In Berlin bin ich seit 2009 recht aktiv (2 teilweise recht große MFH am Rande des S-Bahnrings in passablen Lagen). In der Neuvermietung vermiete ich zu 10 bis 12 Euro und habe keine Probleme die Wohnungen vollzubekommen.

In Deinen Augen bin ich deshalb auch ein schlecher Vermieter, da ich trotz teilweise vielfachen Mieterhöhungen immer noch nicht bei allen Mietverträgen die Miete über 5 oder 6 Euro habe erhöhen können. Ursächlich sind hier Verträge aus der Zeit vor 2010. Die Neuvermietung wurde vom Vor- und Vorvoreigentümber teilweise zu 3 oder 4 Euro pro qm für teilweise schön sanierte Wohnungen durchgeführt. Der letzte derartige Mietvertrag stammt aus 2007. Irgendwann werde ich vielleicht auf die lt. Mietspiegel erlaubten 8 bis 9 Euro kommen, aber das wird dauern...

Teilweise habe ich in den Jahren 2010/11 auf Basis der damaligen Marktmiete selbst zu 5 oder 5,5 Euro vermietet. Da ich Staffelmietverträge und anschließender Indexmiete abgeschlossen habe, hänge ich auch dort noch bei 6 bis max. 7 Euro. Mehr kann ich trotz höher liegenden Mietspiegel nicht verlangen, da ich nur auf Basis der vereinbarten Staffelmiete bzw. danach auf Basis der Inflation erhöhen darf.

Also:

Solche Wohnungen kann man kaufen, allerdings solltest Du prüfen:

1. Wie sieht der Mietvertrag aus (falls ohne Staffel etc. kannst Du auf Basis Mietspiegel erhöhen).

2. Wie sind die Erhöhungsmöglichkeiten lt. Mietspiegel (hängt stark von Ausstattung Wohnung und Haus ab, hier muß man sich die Details ansehen, da der Berliner Mietspiegel der m.E. komplizierteste mir bekannte ist (und ich kenne inkl. HH einige).

3. Wie ist die Lebenssituation der Mieter? Wenn ein junges Paar in einer Einzimmerwohnung lebt, spricht einiges dafür, daß diese irgendwann einmal ausziehen.

Ansonsten: In Berlin werden aktuell die MFH zum 30fachem verkauft. Das 26 fache ist damit gar nicht so teuer....

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vor 9 Stunden schrieb den_schub:

Hat den einer von euch noch Gedanken zum Thema Bank & Finanzierung in diesem Fall? Wie ist hier so die Resonanz zwecks des anfänglich hohen Faktors, aber der möglichen Entwicklung? Gehen die da mit?

Die Bank prüf deine Haushaltsrechnung mit deinem gesamten Einkommen inkl. Miete der zu erwerbenden ETW. Wenn diese einen ausreichenden Überschuss ergibt, um die Kreditrate zu bezahlen, wird die Finanzierung klappen (Annahme: es finden sich keine sonstigen "Störfaktoren" bei dem Objekt und deiner Bonität). Der hohe Faktor spielt eine untergeordnete Rolle, wenn der KP pro qm angemessen ist und deine Einkommenssituation dir bequem erlaubt, die monatliche Unterdeckung zu tragen.

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vor 8 Stunden schrieb Matthias147718:

trifft dich also weniger aktuell, allerdings langfristig ... mmh ?

Ja, bei ETWs vermutlicher weniger. Aber zwecks MFHs sollte man das auf dem Schirm haben.

 

vor 54 Minuten schrieb Andreas:

In Deinen Augen bin ich deshalb auch ein schlecher Vermieter, da ich trotz teilweise vielfachen Mieterhöhungen immer noch nicht bei allen Mietverträgen die Miete über 5 oder 6 Euro habe erhöhen können.

Hey, das hast du jetzt gesagt! ;) Nein, natürlich nicht. Kommt ja auch darauf an, mit wie viel Kapital  man reingeht und wie lang der Atem ist bzw. wie auch die Strategie aussieht. Ich hatte das für mich aber erst einmal nicht so auf dem Schirm.

 

vor 34 Minuten schrieb Andreas_:

Die Bank prüf deine Haushaltsrechnung mit deinem gesamten Einkommen inkl. Miete der zu erwerbenden ETW. Wenn diese einen ausreichenden Überschuss ergibt, um die Kreditrate zu bezahlen, wird die Finanzierung klappen (Annahme: es finden sich keine sonstigen "Störfaktoren" bei dem Objekt und deiner Bonität). Der hohe Faktor spielt eine untergeordnete Rolle, wenn der KP pro qm angemessen ist und deine Einkommenssituation dir bequem erlaubt, die monatliche Unterdeckung zu tragen.

Ja, das ist klar. Ich hatte das eher darauf bezogen, ob die nicht die Nase rümpfen nach dem Motto "Na da hat aber einer ein schlechtes Auge für gute Immo-Faktoren..." oder ob sie halt sagen "Wow, clever gemacht, erst einmal Minus, aber auf lange Sicht gute Chancen. Weiter so."

 

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