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Gerrard

Immobilie vom privaten Bestand steuerneutral in eine VVGmbH überführen

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Die Frage hatte ich die Tage auch gestellt bei unserer Stammtischgruppe. Wurde mir verneint, dass dies nicht möglich sei.

Wenn wer hier vielleicht doch einen Weg kennt, wäre ich ebenfalls dankbar :)

 

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Nach Ende der Spekulationsfrist (d.h. in der Regel 10 Jahren) sollte diese möglich sein. Dabei kann man im Rahmen des Verkaufs an eine VvG i.d.R. sogar einen Step-up durchführen, d.h. man kann dadurch höhere Abschreibungen bei der VvG generieren. Falls man das im Rahmen einer GmbH &Co KG macht, kann man m.E. sogar die Grunderwerbssteuer sparen.

Keine Steuerberatung. Besser Steuerberater fragen.

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vor 19 Stunden schrieb Andreas:

Nach Ende der Spekulationsfrist (d.h. in der Regel 10 Jahren) sollte diese möglich sein. Dabei kann man im Rahmen des Verkaufs an eine VvG i.d.R. sogar einen Step-up durchführen, d.h. man kann dadurch höhere Abschreibungen bei der VvG generieren. Falls man das im Rahmen einer GmbH &Co KG macht, kann man m.E. sogar die Grunderwerbssteuer sparen.

Keine Steuerberatung. Besser Steuerberater fragen.

Das mit der GmbH & Co KG zur Umgehung der Grunderwerbsteuer habe ich auch schon irgendwo aufgeschnappt.

Kann dazu eventuell jemand aus Erfahrung berichten oder Literatur empfehlen?

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Funktionierte in einem mir bekannten Fall. Würde ich aber nur mit hierin erfahrenen StB machen, da hierzu meist auch ein Bewertungsgutachten erforderlich  ist (Kaufpreisfestlegung). Bei größerem Volumen empfiehlt sich unbedingt Einschaltung einer größeren Kanzlei, da Wald- und Wiesen StB hiermit überfordert sind....

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Aber im Fall der GmbH & Co, ist die GmbH Komplementär und somit idR immer nur Vollhafter. Das Grundvermögen hält die KG und somit verliert man den Vorteil der Thesaurierung und des niedrigen Körperschaftsteuersatzes.

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Am 4.10.2017 um 22:36 schrieb Andreas:

Nach Ende der Spekulationsfrist (d.h. in der Regel 10 Jahren) sollte diese möglich sein. Dabei kann man im Rahmen des Verkaufs an eine VvG i.d.R. sogar einen Step-up durchführen, d.h. man kann dadurch höhere Abschreibungen bei der VvG generieren. Falls man das im Rahmen einer GmbH &Co KG macht, kann man m.E. sogar die Grunderwerbssteuer sparen.

Keine Steuerberatung. Besser Steuerberater fragen.

Dazu die Frage: was nützt dir die AFA in der GmbH? Kurzfristig verstehe ich es, weil man auf diese Weise aktuell weniger versteuern muss und damit mehr Kapital zum Investieren in der GmbH hat. Langfristig ist doch der Nachteil in der GmbH, dass die über Jahre gezogene AFA den Anfangswert des Objekts nach unten drückt und ich bei Verkauf dann die Differenz zum Verkaufspreis verteuern muss. Beispiel KP: 100.000, AFA in den ersten 10 Jahren: 20%, d.h. korrigierter Anfangswert (100.000-20.000)=80.000. Verkaufe ich nun zu 120.000, so muss ich die 40.000 Differenz versteuern.

Wie sieht es eigentlich bei einer GmbH&Co. KG aus? Kann die KG analog zum Privatinvestor nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, d.h. die Abschreibung wird nicht wie bei der GmbH betrachtet?

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Am 1.4.2018 um 16:29 schrieb axwi:

Dazu die Frage: was nützt dir die AFA in der GmbH? Kurzfristig verstehe ich es, weil man auf diese Weise aktuell weniger versteuern muss und damit mehr Kapital zum Investieren in der GmbH hat. Langfristig ist doch der Nachteil in der GmbH, dass die über Jahre gezogene AFA den Anfangswert des Objekts nach unten drückt und ich bei Verkauf dann die Differenz zum Verkaufspreis verteuern muss. Beispiel KP: 100.000, AFA in den ersten 10 Jahren: 20%, d.h. korrigierter Anfangswert (100.000-20.000)=80.000. Verkaufe ich nun zu 120.000, so muss ich die 40.000 Differenz versteuern.

Wie sieht es eigentlich bei einer GmbH&Co. KG aus? Kann die KG analog zum Privatinvestor nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, d.h. die Abschreibung wird nicht wie bei der GmbH betrachtet?

Ich persönlich würde eine Einbringung in eine reine GmbH (als Tochter einer Holding, am Besten in Luxemburg) inkl. Hochschreibung auf Marktwerte bevorzugen. Hierzu wäre allerdings eine entsprechende Kapitalausstattung der GmbH vor Verkauf notwendig, da die Finanzverwaltung eine reine Sacheinlage zu Marktwerten nicht akzeptiert. Vorteil wäre in diesem Fall der niedrige Steuersatz einer GmbH (15% plus Soli bei Thesuaiereung; selbst bei Vollausschüttung deutlich niederigere Steuerbelastung als bei GmbH&CO KG oder Direktbesitz)  inkl. der Möglichkeit die GmbH praktisch steuerfrei als Share Deal zu verkaufen.

Der Vorteil einer EInbrinung in eine GmbH &Co KG ist die Hochschreibung bei der Einbringung. Der spätere Verkauf ist dann aber steuerpflichtig, so dass sich solche Modelle nur bei Immobilien lohnt, die man ewig halten möchte oder die wie Bürogebäude deutlich an Wert  über Zeit verlieren.

Beipiel: Kauf zu 1 Mio. Restwert nach 10 Jahren 0,8 Mio. Einbringungswert in Gmbh&Co KG 10 Mio., Veräußerungserlös ist jetzt steuerfrei. Jährliche Afa erhöht sich von (Annahme) 20.000 Euro p.a. auf z.B. 150.000 Euro p.a.. Jährlicher Steuervorteil: ca. 60.000 Euro p.a. ((150.000 Euro - 20.000 Euro) X ca.knapp 50% Steuern). Bei einem Verkauf wäre allerdings der Veräußerungsgewinn voll zu versteuern.

Da viele nicht die freien Mittel für ein hohe EK Ausstattung einer reinen GmbH haben, gibt es vielfach  die GmbH & Co KG Modelle.

Keine Steuerberatung. Bitte ggf. sehr erfahrenden StB kontaktieren.

Edited by Andreas
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Die große Frage hier ist doch das Thema Grunderwerbsteuer, denn die Macht Evtl mehr als die JNK aus und damit rechnet sich alles weitere immer nur recht schwer

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Am 1.4.2018 um 20:20 schrieb Andreas:

...allerdings eine entsprechende Kapitalausstattung der GmbH vor Verkauf notwendig, da die Finanzverwaltung eine reine Sacheinlage zu Marktwerten nicht akzeptiert....

Kannst Du bitte erläutern, warum die Finanzverwaltung eine Sacheinlage zu Marktwerten nicht akzeptiert? Gibt es Beispiele hierzu?

Wenn nicht zu Marktwerten, zu welchem Wert denn sonst, soll eine Immobilie in eine GmbH eingebracht werden?

Muss die Frage nicht vielmehr lauten: wie ermittelt man den Marktwert und wie kann man diesen dem Finanzamt nachweisen?

Zudem wird sich die Finanzverwaltung doch wohl eher an einem zu geringem Marktwert wegen der Grunderwerbsteuer stören als an einem zu hohen Marktwert wegen der späteren Abschreibungen, oder?

Und warum sollte es wesentlich anders aussehen, wenn die GmbH die Objekte später gegen eine Bankfinanzierung erwirbt?

 

 

 

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