Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
John_Wissensdurst

Verkauf strategisch gut vorbereiten

Recommended Posts

Hallo liebes Forum.

Ein Grundstück verkauft man ja sicherlich nicht mal so wie ein Fahrrad.

Wie geht man hier richtig vor.

Entweder verkauft man es mit oder ohne Makler.


Nehmen wir mal an, man hätte jemanden gefunden, der einen gewünschten Betrag bezahlen will. Der Makler sagt auch, dass der Preis gut ist und meinte die Preise fallen bald drum schnell verkaufen. Kann stimmen muss aber nicht stimmen. Laut Stadt steigen die Bodenrichtwerte vermutlich tendenziell ehr. 

Eigentlich sollte man bei Beträgen um die Million wohl ehr einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Der Makler schlägt vor zu einem von ihm benannten Notar zu gehen.

Kann das ein Vorteil / Nachteils ein. Tendenziell da Süddeutschland bekommt der Makler mehr Provision von Käufer und man hatte in der Vergangenheit gemerkt, dass er ehr zum Verkäufer steht (die Provision ist höher)

Der Makler hat eine Art Kaufvertrag und schlägt diesen vor zu verwenden. Keine Ahnung, ob der gut ist und ob man so leichter fährt, wenn man dies Vorlage vom Makler nimmt, oder ob man damit leichter fährt, wenn man selbst zu einem RA geht und dann dem Makler den Kaufvertrag gibt.

 

Ich habe mal einen RA gefragt, der mir wie folgend geantwortet hat.

"Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Es ist deshalb wenig sinnvoll, vorher schon mit einem Entwurf aufzuwarten.
Ich arbeite regelmäßig mit dem hiesigen Notar Dr.  XXX zusammen, der es strikt ablehnt, fremde Vorformulierungen zu übernehmen. Ihm reichen Stichworte, die er dann korrekt in seinen Sprachduktus überträgt.

Wichtig ist für Sie, dass jede Haftung für Sach- und Rechtsmängel ausgeschlossen wird. Dieser Forderung wird ein Käufer – je nach Cleverness – nur teilweise nachkommen. Es muss dann verhandelt werden.

 Gängig ist die Formulierung, dass jede Haftung für Sachmängel, auch für etwaige Altlasten und Beschaffenheit des Baugrunds, ausgeschlossen wird, der Verkäufer aber versichert, dass ihm keine derartigen Mängel bekannt sind. Das ist fair. – Erfahrene „Bauigel“ bestehen in diesem Fall teilweise auf Probebohrungen, wobei die Kostenfrage geklärt werden muss. Ich würde in diesem Fall eine Kostenübernahme ablehnen und den Kaufinteressenten darauf verweisen, dass man ihm ja immerhin erlaubt, auf einem fremden Grundstück zu bohren.

 Einzelheiten besprechen wir aber besser konkret, wenn Sie einen Käufer „an der Angel“ haben.

 

Den Anwalt werde ich sicherlich aufsuchen, jetzt ist es denke ich noch einen Tick zu früh, da nicht entscheiden wird ob ich mich auf die Bauvoranfrage einlese sowie ob diese 1100 qm Wohnfläche ergibt.

Ein Bauträger will eine Bauvoranfrage machen wenn 1100 qm rauskommen, will er das Grundstück zeitnah erwerben. Wenn ich dann nicht verkaufe soll ich ca. 6000 Euro bezahlen. Das ist der aktuelle Stand. Hier fühle ich mich aber einseitig behandelt. Der stellt eine Anfrage, ich reserviere ihm das Grundstück gratis, ohne dass er beim Notar dies kauft und dann eine Rücktrittsoption macht. Da hat der Makler bwz. Bauträger meine Opportunitätskosten vergessen. Ich könnte schließlich aus dem Grundstück so 1700€ Mietertrag pro Monat rausziehe. Ich sehe da prinzipiell nicht ein, dass ich das Grundstück dann reserviere, dass er eine Bauvoranfrage tätigt. Wenn er nicht mit 1100 qm durchkommt, dann muss er nicht kaufen, hat eben die Kosten für die Bauvoranfrage gehalten. Ich habe dann aber wieder Zeit verloren und kann dann nicht an jemand anderes verkaufen, bzw. wenn ja, dann kostet es mir ca. 6000€ für die Bauvoranfrage.    Ist das üblich so?
Eigentlich sollte man doch,  wenn ich jemandem etwas "reserviere" und wenn er er dann nicht nimmt, weil die Bauvoranfrage negativ ist, auch etwas bezahlen müssen, wenn er schon Geld für die Bauvoranfrage in Rechnung stellt. 
 

 

 

Wie läuft das allgemein am besten zu seinem Vorteil ab, wenn man ein Grundstück verkaufen will?


Aus dem Bauch heraus weiss ich, dass die Mehrkosten für einen Zusätzliche Rechtsanwalt gut angelegt sind, damit es keine Komplikationen gibt.
Als ich mal bei einem Rechtsanwalt war, meinte der man könne jetzt im Vorhinein kein Blanko Vertrag machen bei dem man nur den Verkaufswert einsetzen würde.

 


Wie solle man ein Grundstück am besten zu sehen Gusten mit bzw. ohne Maklervermittlung verkaufen?
Was kann man schon vorbereiten? Ab wann macht was Sinn?

Wie würdet ihr strategisch zu euren Gunsten am beten vorgehen.

Besten Dank im Voraus für die Rückmeldung.
Sorry für die naiven Fragen. Ist das erste Grundstück welches ich Gedenke zu  verkaufen ;-)



 


 

 

 

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites
  • Einen KV-Entwurf bekommt man beim Notar und nicht vom Makler!
  • Was hat ein Rechtsanwalt mit einem not. KV-Entwurf zu tun und warum übergibt man ihn dem Makler?
  • Im Grundstücksgeschäft müssen zur Rechtswirksamkeit ALLE Vorverträge der Formvorschrift des Hauptvertrages genügen (notarielle Beurkundung!!). Genügen Vorverträge dieser Formvorschrift nicht sind Sie unwirksam - anders ausgedrückt könnte man in einem solchen Falle vereinbaren was man wollte - es wäre ohnehin nicht einklagbar!
  • Warum immer wieder der Rechtsanwalt?
  • Ob man sich gegenseitig für nicht erfolgte Handlungen entschädigt ist eine Verhandlungsfrage - statt zu lamentieren solltest Du besser verhandeln!

Erlaube mir eine persönliche Einschätzung:

Es macht den Eindruck, als ob jede Information, die Du bekommst Dich noch verwirrter zurück lässt! Du formulierst und bastelst hier völlig wirre Konstruktionen, denen wahrscheinlich die wenigsten hier noch folgen wollen und können - dabei sind die Vorgänge eigentlich völlig banal und simpel in Theorie und Praxis (zumal Du sie vertrauensvoll in die Hände von Fachleuten (Notar) geben kannst).

Ich empfehle Dir dringend einen Reset Deiner persönlichen "Immobilien-Festplatte" und zumindest einen zeitweiligen Ausstieg aus Deinem "Immobilien-Hamsterrad" - Du scheinst mir vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr zu sehen!

 

  • Thanks 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Nachtrag:

Darüber hinaus empfehle ich Dir dringend beim Grundstücksverkauf fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen! 

Damit ist nicht der / ein Makler gemeint sondern ein Berater auf Honorarbasis, der Deine Interessen vertritt!

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke für den Hinweis. 

Das ist wohl auch dem Makler verschulet, der immer irgendwie Angst einredet und meinte, man müssen den richtigen Bauträger haben, sonst gibt es Probleme.

Einen Honorarberater gibt es leider hier in der Gegend nicht. Der wäre sicherlich meine beste Anlaufquelle gewesen. Gibt es hier vielleicht eine Auflistung bei welcher sämtliche Honorarberater zu finden sind?

Ich bin nun halt misstrauisch, nicht vor Gier, sondere weil ich bisher schon schlechte Erfahrungen gemacht habe.

Mir ist es eben wichtig, dass wenn ein Vertrag dann beim Notar abgeschlossen wird, dass man dann diesen nicht mehr Rückwirkend machen kann und dass im Nachhinein nichts mehr kommt. Der Makler meinte, wenn der Boden schlecht wäre- was er angeblich ist- dann würde der Bauträger dann etwas anfechten.
Der Makler ist sicherlich kein guter Kontakt für mich. Das ist mir gut. Er hatte jetzt aber einen Bauträger gefunden, der 1 Million bietet.


Dieser will nun eine Bauvoranfrage machen, wie oben beschrieben. 
Der Text hat der Makler aber formuliert. Ich traue dem Makler nicht mehr, habe schon paar Mal ihn beim Flunkern erwischt.

Da ich mich selbst eben mir Verträgen nicht auskenne würde ich bei der Summe eben sicher gehen wollen dass im Nachhinein nichts schief geht.
Der Gau wäre für mich, für 1 Million verkauft und dann später eine Rückabwicklung mit Opportunitätskosten etc.

Sicherlich ist die Theorie einfach. Man geht zum Notar, der setzen einen Vertrag auf und dann ist gut. Ich traue hier der Situation eben nur bedingt, denn der Makler bestellt ja immer den gleichen Notar. Wer weiss, ob der Notar so neutral ist. Schließlich ist der Makler und der die Bauträger ja in der gleichen Branche und die sind froh, dass wenn der Notar dein Auftrag vom Makler bzw. Bauträger bekommt. Da wird in der praxis im Zweifelsfall sicherlich ehr zur Branche gehalten. Mir mir macht man ja nur 1 Mal einen Vertrag.

 

General hat du aber recht. Ich sollte mal locker machen. Ich habe mir schon unzählige Podcasts, YouTube Videos über Immobilien angeschaut. Ich bin zu sehr der Theoretiker und kann das wissen praktisch auch nicht wirklich umsetzen...

Danke für die Rückmeldung

 

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
15 hours ago, Wladimir Simonov said:

Durch Gier immer verblendeter und misstrauischer - aber ich persönlich halte @John_Wissensdurst mittlerweile einfach für einen Troll der nicht mal einen Cent Geld oder QM Grund hat.

Ich habe etwas besseres im Leben zu tun als meine Zeit sinnlos im Internet als Troll zu vergeuden...
Finde ich schön, dass du deine Lebenszeit so verschwendetest und im Grunde genommen mir hier eigentlich nur als Idiot darstellst.
Mag sein, dass ich mich auch wirklich wie einen verhalte. Ein ehrliches Danke von meiner Seite  für deinen Hinweis. 

Ich sollte bei diesem 1 und vermutlich letzen großen Immobiliengeschäft mich allerdings richtig verhalten. Hier 50 000€ zu wenig zu bekommen, wäre eine Menge Geld, für das man hart arbeiten muss.  Deshalb drehe ich mich lieber 2 Mal zu viel im Kreis als 1 Mal zu wenig.

Leider sieht man hier auch nur die halbe Sache. Das Problem mit dem depressiven Vater etc. schlägt mir auch auf die Birne und die Frau ist im Ausland und selbst lebt man wieder in der Kleinstadt... Da gibt es viele "Spannungsfelder" und viele Personen würden jetzt sicherlich merken, dass sie überall gegen die Wand laufen und eifach mal schnell verkaufen, da ein Angebot vorliegt und nicht noch 2 Schritte weiterdenken, da dies sicherlich der einfachere Weg wäre...
Sogesehen ist des auch kein normaler Verkauf und ich bin zugegebenermaßen etwas verwirrt :-) Nen Troll der keine Cent habt, bin ich aber sicherlich nicht :-)
Das ist momentan die wohl wichtigste Entscheidung meiner Neugliederung meiner finanziellen Situation, die ich unter den ungünstigsten Umständen treffen "muss".   Hier denke ich liebe 2 mal zu viel Nach und mache es etwas zu kompliziert als im Nachhinein dann unwiderruflich falsch gehandelt zu haben und dies dann zu bedauern. 
 

Edited by John_Wissensdurst
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo,

als Verkäufer den Verkaufspreis zu maximieren ist dein natürliches Recht.

Wenn das Grundstück in einer stark nachgefragten Gegend liegt (so hören sich deine Äußerungen an) und du offenbar unerfahren bist (so scheint es) würde ich an deiner Stelle wie folgt verfahren:

1.bei der örtlichen Gemeinde bzw. beim Bauamt die Kaufpreissammlungen nach dem Bodenwert abfragen. So kannst du leicht selbst den möglichen Verkehrswert annähernd bestimmen.

2. lass völlig unabhängig voneinander drei größere Immobilienmakler antanzen. Gerne bekannte Unternehmen wie Engel & Völkers oder von Poll. Höre dir gut an, wie sie die Verkaufschancen einschätzen und wie sie auf welchen Preis kommen. Überlege zudem, welcher Makler den kompetentesten und seriösesten Eindruck macht

3. erteile an einem der Makler einen Maklerauftrag, allerdings nur auf maximal 6 Monate befristet und ohne Aufwendungsersatz

4. im Regelfall wählt der Käufer den Notar aus. Allerdings kannst auch du als Verkäufer das. Wünscht du zusätzliche Rechtsberatung (erscheint nicht sinnvoll) - so schalte einen Anwalt deines Vertrauens ein der den Notarvertragsentwurf im Vorfeld überprüft

5. Sack die Kohle ein und leg sie gut an! Bon chance! 

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke für deinen Hinweis und deine mir gewidmete Zeit.



Ja die Lage ist gefragt, da habe ich bei der Geburt beim "Samenbingo"  mehr Glück als Verstand  gehabt, dass ich in eine gefragten Kleinstadt bezüglich Immobilien geboren bin :D


Punkt 1 wurde erledigt.
Ein Gutachter hatte mir auch einen Preis genannt unter dem ich nicht verkaufen sollte. Alles andere ist Spekulation kann gut gehen muss aber nicht.

Punkt 2 ist jetzt wieder frei, da der Makler dann mit dem qualifizierten Alleinauftrag wieder raus ist. 
Aktuell liegt ein Gebot von einem Bauträger welcher der Makler gebracht hat und welcher über dem  Preis des Gutachters war vor.
Wie es der Zufall so will. Gerade heute kam nochmals ein gebot privat rein, welches auch über dem Verkehrswert des Gutachters liegt.

Sollte ich  jetzt definitiv verkaufen wollen, dann  werde ich vermutlich jetzt zuschnappen. Das privat vermittelte Gebot von einem anderen Bauträger ist noch höher als das vom dem vom Makler vorgeschlagenen.  Der qualifizierte Alleinauftrag des Maklers ist auch gerade ausgelaufen und somit sind 2 "sichere"  2 Kaufoptionen angeboten. Ein Bekannter von einem Freund wollte auch noch ein gebot abgeben.  Das niedrigere Gebot vom Maker (bei dem noch 1.1% Provision) fällig wird und die anderen würden ab nächsten Monat möglich werden, da dann Makler aus dem Rennen ist.

Privat habe ich auch noch inseriert auf den gängigen Immobilienportalen.

3 Der aktuelle Makler würde falls ich mich gegen die Summe entscheide oder falls mir die Käufer wegfallen wieder einen Alleinauftrag bekommen. Aber keine qualifizieren, sondern nur einen einfachen. Ich wollte ihm mal 3 Monate zeit geben, sollte ich nicht aktuell nicht  verkaufen wollen bzw. können.
Die Idee finde ich aber gut, dass man die großen Makler noch mit ins Boot nimmt.

Ich inseriere auch mal in der lokalen Zeitung, dass ich einen Honorarberater für den Immobilienverkauf suche.

4) Hier sehe ich die großen Schwierigkeiten. Der Makler hatte mir so richtig Angst gemacht. Der meinte eben dass die Bodenqualität schlecht wäre und man duktile Pfähle etc. benötigen würde etc. Man müsse da aufpassen wer ein Grundstück kauft. Wenn man an den falschen Immobilienhai gerät, dann landet alles vor Gericht und der möchte den Kaufvertrag rückabwicklen. Deshalb bin ich Überhaut auf die Idee gekommen nochmals zu einem Rechtsanwalt einzuschalten. 
Ein Notar sollte theoretisch neutral sein, praktisch hält er aber wohl immer ehr zum Geldgeber. Vor allem dann, wenn der Käufer in der Immobilienwirtschaft tätig ist und regelmäßig Aufträge beim Notariat aufgibt könnte das zu einem Interessenkonflikt  kommen.
Ich will hier jetzt sicherlich nicht paranoid werden. Der Maker hat hat mir aber echt Angst gemacht und meinte dass man ganz schnell mehr Stress mit einem Grundstück hat und dass es ganz schnell eine Rückabwicklung geben könnte, wenn man bei den Verkaufsangaben etwas falsch macht etc...Deshalb auch so meine "Panik". Es handelt sich ja um hohe Summen, die man machen im Prinzip 1500- 2000€ auch nichts aus, die ein RA noch zusätzlich bekommt. Bei dem RA bei welchem ich war war es allerdings so, dass ich auch das Gefühl hatte, dass der nur mein Geld möchte und auch gerne indirekt einen bekannten Notar "wirbt" zu dem man gehen sollte...  Ich möchte hier nicht übertreiben, aber eben auch die notwendige Sorgfalt walten lassen, so dass ich nicht im Nachhinein eine böse Überraschung erlebe und es dann doch viel weniger Geld wird.


 

 

 

 

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Stunden schrieb John_Wissensdurst:

Man müsse da aufpassen wer ein Grundstück kauft. Wenn man an den falschen Immobilienhai gerät, dann landet alles vor Gericht und der möchte den Kaufvertrag rückabwicklen. Deshalb bin ich Überhaut auf die Idee gekommen nochmals zu einem Rechtsanwalt einzuschalten. 

Diffuse Ängste vor irgendeiner undefinierten Gefahr helfen nie weiter! Vor welchen Szenarien hast Du denn Angst - eine Rückabwicklung braucht immer einen Grund!

Rückabwicklung oder Kaufpreisreduzierung wäre denkbar, wenn sich nachträglich eine Kontaminierung des Bodens herausstellen würde - eine Bodenkontamination fällt aber nicht vom Himmel. Da das Grundstück aber aus dem Familienbesitz kommt kannst Du doch nachvollziehen, wie es einstmals genutzt wurde.

War es eine Gärtnerei musst Du Dir keine Gedanken machen, bei einer Nutzung als Tankstelle, Kaserne, im Rahmen der Textil- oder Schwerindustrie, etc. solltest Du hellhörig werden und im Vorfeld Bodenproben nehmen lassen.

Das ist alles kein Hexenwerk!

Und selbstverständlich kannst Du auch den Notar auswählen (der nicht aus Deiner Stadt sein muss) und mit ihm im Vorfeld einen KV-Entwurf erarbeiten, der Deine Handschrift trägt und an dem sich die Gegenseite dann abarbeiten kann.

Und je nach Änderungswünschen kann es dann notwendig sein, einen Rechtsanwalt (ggfls. auch einen Steuerberater) die Änderungen auf mögliche Folgen überprüfen zu lassen - zunächst einmal wird der Anwalt nicht gebraucht.

vor 2 Stunden schrieb John_Wissensdurst:

Ich inseriere auch mal in der lokalen Zeitung, dass ich einen Honorarberater für den Immobilienverkauf suche.

Davon würde ich abraten, da Du dann nur die "üblichen Verdächtigen" anziehst, denen Du schon jetzt nicht vertraust!

Wenn Du Unterstützung brauchst biete ich mich gerne an, melde Dich einfach und wir werden uns schon einig!

 

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Wenn du Bedenken bezüglich der Auswahl des Notars hast falls dieser vom Käufer gestellt wird solltest du darauf bestehen, dass du den Notar auswählst!

Das kannst du - denn das ist ja schließlich verhandelbar.

Aber hier noch einmal ein ganz wichtiger Tipp: wenn das Grundstück sich in gefragter Lage befindet, bist du in sehr guter Verhandlungsposition. Da du ja offenbar bereits zwei Kaufangebote vorliegen, könnte das ein Indikator dafür sein. Ich weiß definitiv von Bauträgern, dass gute Grundstücke rar sind. Die bauen dann da so ein 08/15 Gebäude drauf und verdienen derzeit einen Haufen Kohle, teilweise sind da Gewinnspannen von 30% drin bei Aufteilung nach WEG und Abverkauf. Das Problem der Bauträger besteht dadrin, gute Grundstücke in attraktiven Lagen zu bekommen.

Tipp: nutze deine Marktchancen!

Edited by ThorstenHB
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke mal für das Feedback.

Es war die letzen 120 Jahre definitiv keine Fabrik etc.
Die Hauptangst,  welche vom Makler eingeredet wird ist da mal ein Bauträger ein Bodengutachten genommen hatte. Dann meinte dieser, die Bodenqualität sein nicht gut und man brauche duktile Pfähle.  Darauf müsse ich jeden potentiellen Käufer nun hinweisen, das es mir ka nun bekannt wäre, dass die Bodenqualität so schlecht wäre...
Der Makler hatte immer wieder darauf rumgehackt, wie wichtig es ist einen seriösen Käufer zu finden und das übliche Blabla, dass er die sorgfältig auswähle etc. , da sonst im Endeffekt auch nichts übrigbleibt und nur die Anwälte verdienen und von dem angeblich hohen "Lockangebot" dann am Ende auch nicht viel weniger übrig bleiben würde...



Das ist eigentlich meine Hauptsorge. Der Makler behauptet, einer der viel Geld bezahlt würde danach dann ich versuchen mit andren Mitteln indirekt den Preis zu drücken...  Der Makler und der Notar sind definitiv ein eingespieltes Team. Der Makler hat sogar die Visitenkarten vom dem Notar auf dem Tisch... Drum war ich da auch misstrauisch :-)

Der Makler hatte eigentlich einen guten Job getan und mir ein "schlechtes" Gewissen eingeredet.
Der Maker hatte mir auch einen Bauträger genannt, der zum Bodenrichtwert das Grundstück kaufen würde und nicht mehr. Das ist ein Witzangebot in der guten Lage. Dieser Bauträger schriebt auch in der Zeitung, dass er händeringend Bauen will, aber es keine Grundstücke gibt. Er vergisst aber dabei zu erwähnen, dass er nichts bezahlen will. Der Makler wusste dies sicherlich und hatte somit auch argumentiert, dass es kaum einen Markt gibt. Das stimmt aber nicht.


Bei der Rückabwicklung hatte er ich aber dennoch irgendwie in meine Wunde getroffen...

Sonst komme ich eigentlich klar. Im Internet ist es auf diversen Portalen "verdeckt" inseriert, ohne die direkt Lage zu nennen. 
Da gibt es immer wieder Anfragen und im das eigentliche Verhandeln mache ich mir keine Sorgen.Den Mindestverkaufspreis vom Gutachter ist mir ja auch bekannt. Somit ist alles sicher und ich fange an zu spekulieren in der Hoffnung dass ich einen guten Preis bekomme.  Meine prinzipiell gute Ausgangssituation ist mir bewusst.

I

Danke für den Tipp mit dem Notar selbst auswählen. Ich kann dann ja mal zu einem Notar  in der Umgebung gehen und mit ihm einen KV Entwurf besprechen.
Der müsste mich dann ja beraten können. Der bekommt dann ja einen Auftrag und Notare sind ja alle gleich bezüglich der Kosten. 

Ich habe mal im Vertrieb gearbeitet und weiss eben wie das mit den indirekten Push und Pull ist. Auch so neutrale Personen sind dann doch nicht so neutral, wie sie es eigentlich sein sollten. Das war eine andere Branche...

 

 

 

 

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Darauf müsse ich jeden potentiellen Käufer nun hinweisen, das es mir ka nun bekannt wäre, dass die Bodenqualität so schlecht wäre...

Was für ein Quatsch - das solltest Du ganz schnell wieder vergessen!

 

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Liebes Forum,
 
 
nach viel Hin und Her und widersprüchlichen Wegen bin ich gerade am Verkauf etwas weitergekommen. Ich fahre ja mehrgleisig. 
 
Es werden voraussichtlich 1100 Wohnfläche rausspringen. So 10-12 ETW eben je nach große mit TG Stellplätzen.
Maximal möglicher Verkaufspreis in der Region ist 5000€ m^2. Unter 3500€/m^2 gibt es nix neu, , laut Makler wird es ab 4400€/m^2 schwer zu verkaufen.
In Internet sieht man Neubau Wohnungen nicht unter 4700m^2.
 
Ich habe mir folgen  aktuellen Optionen erarbeitet:
 
 
A)
Der Makler ist jetzt mit dem qualifizierten Alleinauftrag raus und hatte mir zuvor das Angebot vom Bauträger schriftlich per Einschreiben geschickt.
Der Bauträger will das Grundstück zeitnah für 1 Mio  erwerben, wenn die Bauvoranfrage  mit mindestens 1100 DIN  rauskommt.
Es könnte aber auch mehr qm rauskommen. Keine Ahnung, dafür kenne ich mich zu wenig aus.
Wenn die Bauvoranfrage positiv ist und ich nicht verkaufe kostet es mich ca. 6000 Euro für die Aufwendungen der Bauträgers.
Der  Bauträger  wurde noch vom Makler vermittelt während der Frist des qualifizierten Alleinauftrages.
Der Bauträger  muss schonmal  Käuferprovision bezahlen,die er mir nicht direkt mehr bezahlen kann.
Ich muss den Makler ja auch noch Provision bezahlen.
Der Makler hat im Grunde genommen alles am Grundstück nur schlachtgeredet um den Preis zu drücken.
 
Ich habe mich bisher nicht mehr beim Makler gemeldet. Werde aber diese Woche mal anrufen und sagen dass ich mehr Geld möchte :-) Was könnte ich hier am besten zu ihm sagen ?
 
 
B)
Ich habe über Mundpropaganda dann letztendlich durch einen Studienfreund  noch einen Kontakt zu einem Großindustriellen Geschäftsführer erhalten.
Dieser hat gerade zu viel Bargeld und ist von der kalten Enteignung durch den Negativzins genervt. Er hatte das Grundstück schon angeschaut und den Lageplan erhalten. Er findet es gut und will es kaufen ich sollte aber einen Preis nennen. Dieser ist Multimillionär kennt sich aber in der Baubranche auch gut aus und lässt sich sicherlich nicht veralbern. Sein Geld verpufft normalerweise in Häusern, die dann teilweise leerstehen. Hauptsache das FI-Amt bekommt so wenig wie möglich. Theoretisch hockt er auf einigen Millionen zu viel Geld. Die Firma läuft unerwartet gut. Was für ein Luxus :-) 
Der Studienfreund hatte mir auch gesagt, dass dieser verzweifelt nach einem Grundstück sucht und denkt es wäre schwer in dem Ort eines zu bekommen. 
Er denkt also definitiv anderes, da sein Geld auf dem Konto von der Inflation vernichtet wird. 
Ich meinte ab 1 Mio. Genau weiss ich es aber noch nicht, das ich in der Marktpreisfindung bin.
 
 
C)
Einen Schulfreund der einen Bauträger kennt hatte auch mal den Lageplan diesem geschickt und der will auch ein Angebot abgeben. Vermutlich nächste Woche.
 
 
D)
Eine weiterer Geschäftsführer hatte das Grundstück auch mal angeschaut und meinte er würde sich wieder melden, als ich gesagt habe, dass es ab 1 Mio im Bieterverfahren losgeht und wir uns noch in der Marktpreisfindung befinden. Keine Ahnung viel Geld dieser hat. Interesse hatte er sicherlich.
 
 
E)
Da ich nun “maklerfrei” bin, habe ich mein Grundstück auch mal in sämtlichen  Internetplattformen inseriert. Es könnte noch etwas neues kommen :-) 
Zu lange warten will ich aber auch nicht. Es gibt ja schon Optionen.
 
F)
Ich habe noch ein weiteres Angebot von eine Handwerker, der es für einen Bekannten vermittelt.  Wahrscheinlich damit die den Auftrag bekommt. Er meinte, dass er mir auch bei der Projektierung behilflich sein könnte falls ich es nicht verkaufen möchte.
 
 
Ich sollte mal einen direkten Preis für seinen Interessenten nennen.
Das wäre ihm am liebsten, offen und direkt einen Preis nennen.
Ich habe ab 1 Mio gesagt und wollte nichts konkretes nennen, da ich noch in der Marktpreisfindung bin.
 
Der Handwerker meinte, dass ich ein tolles Grundstück habe in guter Lage und dass ich immer 1 Mio bekommen kann.
Das Gespräch war sehr nett. Der Mann hatte Ausstrahlung und hat nichts kritisiert ehr gelobt. Aber auch immer wieder betont, dass er in Deutschland  die Märkte sehr gut kennt. 1.5 Mio würde ich nie bekommen. Da ist er sich sicher. Ich habe da mal geblufft, dass ich einen Professor hätte, der es für 1.5 Mio kaufen wollte.
 
 
Im Gespräch habe ich dann entnommenen, dass 1,1 Mio für den Bekannten sicherlich ok wären. Schriftlich hat er es mir aber nicht gegeben. 
 
Er ist sichtlich enttäuscht gegangen, da ich meinte ich müsse noch auf die anderen Angebote warten. Als er ging, meinte er noch, dass ich er bitte wieder anrufen sollte und bei der Gebotsabgabe berücksichtigen sollte, damit sie noch eine Chance hatte an dieses Grundstück zu kommen. Das fade ich offen und nett und hatte mich beeindruckt.
 
 
Der Käufer  den er vermittelt ist ein Bekannter von ihm mit zu viel Eigenkapital, das steuerlich bis zum Jahresende investiert werden muss. Der will sich dann in aller Ruhe damit überlegen, was er damit machen will. Das weiss er selbst noch nicht genau. Aber Paragraph 34 gibt ihm ausreichend Sicherheit. 
 
Mein Gefühl spricht für den Handwerker, er war eigentlich sehr nett und ehrlich  - bzw. hatte er mir diesen Eindruck vermittelt. 
 
Die Handwerker  welche für den Käufer spricht mit 1,1 Mio möchte auch keine Bauvoranfrage machen sondern ist mit Paragraph 34 einverstanden und will gleich zum Notar. Ihr Bekannter kennt sich gut aus in der Baubranche und brauch keine Bauvoranfrage.
Er meinte der Bauträger den ich habe, der will nun auch nur spielen mit der Bauvoranfrage und dann eventuell nochmals den Preis von 1 Mio drücken.
 
Laut Gutachter sind 1 Mio ein guter Preis. Zumindest sicherlich kein schlechter Preis. Er würde es dafür verkaufen. Aber er hat auch betont, dass er nicht spekuliert sondern lieber den Spatz hat als die Taube auf dem Dach. Ich bin ehr ein Zocker.
Der Handwerker  meint für 1 Mio kann man es immer wieder verkaufen.
Das hört sich fast zu gut an um wahr zu sein.
Der Käufer will einen Notar bestellen. Das kann zeitnah passieren. Er kennt viele Notare.
Kann man da irgendwie reinfallen? Laut vorheriger Antwort im posting eigentlich nicht.
 Auch das kann alles problemlos bis zum Monatsende stattfinden.
 
1,1 Mio wäre für mich auch gut, wenn man dann noch vielleicht in den Vertrag eine Klausel setzt, wenn bei einer Bebauung von mehr als xy qm z.B. 1500 noch zusätzlich zu 1,1 Mio pro qm der x € pro qm rausspringt.
 
Was wären hier gute Werte, ab welcher Fläche man wie viel Euro pro qm zusätzlich rausbekommt, dann auch noch indirekt davon profitiert. Dann hätte ich den Fall abgefangen, dass man da plötzlich noch einen weiteren Stock draufsetzen dürfte. Der Bodenrichtwert ist so um die 400€/m^2  450€/m^2 nach NHK 2010. Das Grundstück liegt eigentlich genau zwischen 2 Richtwerten.
Ich werde dies dann auch noch beim Vertrag offen ansprechen und fragen, welche Obergrenze für fair finden. 
 
 
Bei dem Handwerker will ich eigentlich gar nicht so dreist sein.  Ich will hier  halt im Rahmen des realistischen und nicht unverschämten noch eine faire Mehrzahlung vereinbaren. Wäre schön, wenn man mehr bauen darf, dass dann beide profitieren und ich auch noch einen kleinen Obolus abbekommen, für das dass die die gute Verhandlungsarbeit mit den Behörden machen. Ich habe da Gefühl, dass die viel rausholen können. Menschlich war der top und so jemand will man ja nur ungern Steine in den Weg legen. Gier soll mein Hirn nicht fressen. Er hat auf jeden Fall ein gutes Netzwerk. Er meinte auch ehrlich, dass einem keiner wirklich die Wahrheit sagt, was man nachher mit dem Grundstück wirklich machen möchte. Wichtig ist, dass für mich der Preis stimme und ich ein gutes Gefühl habe, egal was nachher rausspringt. Da finde ich auch offen und ehrlich.
 
Aber wir die Zahlen spielen ja eine Rolle.
 
Ich sollte jetzt schneller handeln.  Ende der Woche  will ich etwas tun und die diversen Optionen kontaktieren. 
Ab Montsende bin ich dann wieder im Ausland bis Weihnachten und nicht mehr so mobil für einen Notartermin. Dann wieder erst vor Weihnachten. Dann sind die Käufer aber vielleicht weg.
 
Ich will  jetzt dann zeitnah zum Vertragsabschluss kommen. Wir haben ja ausgiebig darüber im Forum diskutiert. Selbst als Investor auftreten ist für mich theoretisch sehr gut möglich, paktisch habe ich aber keine Ahnung. Ein bekannter Architekt meinte, dass alles nicht so wild wäre und er mich unterstütze wollte und selbst mit ins Boot eventuell gehen wollte da dann für ihn eine ETW rausspringt. Mit Bekannten will ich aber nichts ins Geschäft gehen. Die  Schulbeaknntschaft soll nicht gefährdet werden wenn etwas schief geht und alleine habe ich praktisch keine Ahnung. Auch wieso ich nicht, ob ich im 100% trauen kann.
 
 
Mit dem Vater ist auch alles scheiße. Ob er ins Heim oder betreutes Wohnheim kommt ist noch offen. Ein Pfegegrad  wurde jedenfalls genehmigt. Aktuell kümmere ich mich um ihn. Kann das aber langfristig nicht machen.
Meinem Vater geht es gesundheitlich auch mies  und der Verkauf sollte bald abgeschlossen sein so dass meine Vater dann noch bis Sommer/ Herbst 2018 in der Wohnung wohnen darf und dann der Preis bezahlt wird, wenn ausgezogen wird. Davor wird wohl keine bezahlen ? Ist wohl auch besser, wenn ich das Geld dann erst beim Auszug bekommen Zinsen gibt es ja aktuell nicht und da muss ich mir auch noch Bildung aneignen, was ich mit dem Geld wieder sinnvoll mache. Ich will mit auch 1 ETW kaufen.
 
Wäre es sinnvoller, wenn ich mal pauschal bei allen behaupte, ich habe jetzt einen  Käufer von 1,2 oder 1.3 Mio und dann mal schaue wer noch mitspielt?
 
 
Jeder, der das Grundstück  kaufen will, kennt sich indirekt in der Baubrache  gut aus.  Ist ja nicht gerade ein kleines Grundstück mit ca. 1400 qm.
 
Es gibt 2 Arten von Käufertypen die ich hier wohl habe.
 
Typ 1 Bauträger die Geld verdienen müssen da das ihr Beruf ist: Da gibt es nichts zu verschenken.
                 Bauträger sehen das ja anders und müssen Gewinn machen, da diese das “dreckige" von den Banken geschöpftes  
                 Giralgeld verwenden und dann mittels des Leverage Effektes und den niedrigen Bauzinsen am Ende des Projektes 
                 zumindest mit einer Null rauskommen.
 
Typ2  Käufer mit zu viel Eigenkapital  das Kaufkraft verliert.
                  Viel Geld auf dem Konto zu habe und durch die Inflation dieses nicht mehr vom Staat kalt einteiget haben wollen. Ich
                    tue diesen Käufern ja einen Gefallen, dass ich ihnen das Geld abnehme und sie vor den  Negativzinsen “rette” :-)  
                   Die haben ja die Chance ihren Geldwert der sicher an Kaufkraft verliert in einen soliden Sachwert tauschen, der 
                    zumindest nicht großartig an Wert verliert und tendenziell ehr steigt. Die wollen nicht Gewinnmaximum sondern 
                   einfach weniger Minus dann sind die schonalt glücklicher.
 
Sehe ich das so richtig mit den Käufertypen? Typ 2 ist sicherlich besser?
 
 
 
 
Letztendlich würde ich es dann an alle verkaufen ;-)
Die Anfrage des Bauträgers nehme ich auf jeden in 2 Wochen an bevor ich ins Ausland gehen muss.
Handele da aber noch aus, dass ich wenn er nicht damit durchkommt, dann für 3 Monate 5000€ verlange (3x 1600 entgangene Mieteinnahmen pro Monat) Der darf ja schließlich auf meinem Grundstück eine Bauvoranfrage stellen und muss nicht beim Notar das Grundstück reservieren.
Auch darf ich dann dem Makler 1,1% von der Mio bezahlen und habe keine volle Mio. Sollte der Bauträger daran auch das nicht wollen, dann gehe ich auf Nummer sicher, und zahlt halt ca 6000 Euro +  die ca 12000€ Maklerprovision Wenn ich es für mehr verkaufe habe ich das Geld ja wieder drin :-) Das war dann der Preis für meine Absicherung.
 
 
 
Wie würdet ihr am besten in in dieser Situation argumentativ zocken?
Wäre 1,3 Mio utopisch oder realistisch für mein Grundstück? Im Internet ist es aktuell für 1.25 Mio angeboten aber es meldet sich keiner.Der Preis scheint mir hoch zu sein. Ich habe bei der Annonce aber auch gleich erwähnt, dass ich sofort einen Bonitätsnachweis von Pauschal 1,25 Mio will. Davon sollte man nich gar nicht erst kontaktieren. Das schreckt vielleicht ab.
 
 
 
 
Ich will am Montatsende am Besten beim Notar sein und wenn alle schief geht dann  dem Bauträger vom Makler vermittelt die Bauvoranfrage machen lassen.
Zu viel Stress will ich ja nicht haben und will jetzt das beste aus meinen Optionen machen. Lange warten bringt nix. Unwahrscheinlich dass die Preise sinken, aber aktuell sind sie zumindest hoch und werden laut Stadt  wohl noch weiter steigen.
 
 
Das Grundstück befindet sich im Ortsether. Paragraph 34 greift. GRZ soll angeblich >=0,4 sein. Das hatte der Makler gesagt. Ob das stimmt, weiss ich nicht.
Ortsether und Paragraph 34 bin ich mir sicher.

Bei vermutlich 1100 bebaubarer Fläche springt ja so jährlich 170 000- 200 000 Miete raus und in  spätestens ca. 20 Jahren ist sind  Wohnung abbezahlt.
Dann bin ich aber zu alt, für das rießen Geld. Jetzt bräuchte ich es :-) In den nächsten 5 Jahren sind keine Kinder sind geplant und ich bin generell auch nicht der Typ für Kinder.
In der Gegend in der meine Eltern wohnten, will ich eigentlich keine ca. 12 ETW haben. Das wäre dann wohl meine keine Immobilienfirma, von der ich leben könnte.
 
Der  potentielle Käufer mit Eigenkapital hat dann definitiv eine Immobile die  ordentlich Mieteinnahmen pro Jahr erwirtschaftet.
Das hätte  ich auch gerne, aber für mich ist der Stress  und das Risiko dann wohl zu hoch bis ich diese kreditfrei habe. Darüber haben wir ja schon geschrieben.
Der bekannt Architekt sieht das anders. Der ist aber auch noch unter 35 und eventuell naiv. 
Außerdem wäre es dann ein Klumpenrisiko. Zu viel Vermögen in der gleichen Stadt auf einem Grundstück. Dann besser "nur" 1 Mio in verschiedene Anlageklassen investiert und vorerst mal keinen Stress im Leben.  1 ETW soll definitiv wieder gekauft werden.  Mieter sind Menschen die Probleme erzeigen können, gerade dann, wenn man es nicht braucht und die Hausverwaltung kann vielleicht schlecht sein.
Ich will jedenfalls so weit wie möglich ortsunabhängig sein. Darauf habe ich bisher mein Leben im Consulting ausgerichtet und die Frau lebt ja auch im Ausland und ist dort beruflich gebunden. Hier Pendel ich auch  zwischen den Kontinenten um Beruf, Frau und Vater in Einklang zu bringen. Nicht einfach :-)
 
Die Börsianer “preisen” ja die potentielle Gewinne auch mit in den Preis ein.  Das wollte ich bei den Eigenkapitalkäufern auch noch argumentieren, dass er hier ja immerhin nen kleine "Mietfabrick" mit jährlich mindestens sicher 150 000 Mieteinnahmen erzeugen kann. 
Der Bauträger denkt natürlich anders, der will alles in ETW umwanden und verkaufen... Den interessiert der Cashflow wohl nicht.
 
 
Ich hoffe, ihr hält mich nicht für verrückt ;-)  Wladimir`s  Meinung kenne ich ja schon. Besonders von ihm wäre ich mal auf einen konstruktiven Kommentar gespannt, wie er die Situation auflösen würde.
 
Danke für euer Feedback und eure mir gewidmete Zeit.
Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites

Himmel !!! 

Du hast Dich ja völlig verrannt !!!

Warum sortierst Du die Käufer ? Und warum glaubst Du irgend jemand gäbe sein Geld lieber Dir als dem Finanzamt ?

Da lese ich ja die blanke Gier in deinem Post....

Aber noch einmal zur Sache:

Wenn Dein Grundstück nach § 34 beurteilt wird ist das leider ein echter Nachteil. Es gilt dann nämlich kein Bebauungsplan sondern das Bauvorhaben muss sich nach Art und Umfang in die Nachbarbebauung einfügen. Ein Bauträger wird dann immer nur nach Bauvoranfrage kaufen.

Du hast hier im Forum schon so viel geschrieben zu deinem Grundstück und jetzt so eine wichtige Info !

Wenn Du hier wirklich Hilfe haben willst musst Du schon detaillierte Informationen preisgeben.

Also Ort, Lage, vielleicht ein Foto der Umgebung, damit wir uns überhaupt eine Vorstellung machen können.

Oder Du suchst Dir tatsächlich einen Profi der das für Dich macht !

 

  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke für den Feedback.

 

Ja ich weiss, alles läuft chaotisch. Das hatte sich so ergeben nach dem Tod der Mutter.
Mit §34 Einfügen weiss ich auch erst seit kurzem bescheid. Davor wusste ich nicht den Unterscheid zwischen Bebauungsplan etc.  Sorry der Verwirrung.
Laut bekannten Schulfreund, der heute Architekt ist und sich alles angeschaut hat wären 1 Mio definitiv kein schlechter Preis sondern ehr gut. Er ist alledings nicht der Spekulant und weiss ich nicht was Maximal am Markt geht. Aber 1,5 Mio sind definitiv ausgeschlossen. Das bestätigt auch die Anzeige beim Immobilienportal. Da reist mir das Grundstück auch niemand sofort aus der Hand.

Drum sollte ich nun am besten aus den Aktuellen Gegebenheiten eine entscheidung treffen.
 

Kunden sortieren ist halt deshalb verrückerweise schon interessant, weil ich von allen Optionen ein Kaufangebot von mindesten 1 Mio habe. Alle wollen es für 1 Mio kaufen.  Schriftlich hat es bisher der Bauträger bekundet. Die andern sagen alle, ich solle ein Preis nennen und sie wollen bescheid wissen, bevor ich es verkaufe. Mündlich sind die alle am Kauf interessiert und würden für 1 Mio kaufen.
Außer der Bauträger, der "zickt" rum mit der positiven Bauvoranfrage an die er die Kaufbedingung knüpft. Sonst will der nicht kaufen.


 

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 51 Minuten schrieb John_Wissensdurst:

Außer der Bauträger, der "zickt" rum mit der positiven Bauvoranfrage an die er die Kaufbedingung knüpft. Sonst will der nicht kaufen.

Der zickt nicht rum sondern handelt professionell!!

Niemand der bei Verstand ist kauft ein Baugrundstück ohne zu wissen, was man da bauen darf! Dabei spielt es keine Rolle, ob man für den Bestand oder den Verkauf baut - der Wert eines Baugrundstücks bemisst sich im Wesentlich an der Höhe der Ausnutzung.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass Deine anderen Interessenten blanko kaufen und sich dann mal überraschen lassen ...

Share this post


Link to post
Share on other sites
26 minutes ago, Arnd Uftring said:

Ich kann mir nicht vorstellen, dass Deine anderen Interessenten blanko kaufen und sich dann mal überraschen lassen ...

Danke der Rückmeldung.
Ich weiss, das der Handwerker deren Käufer blanko kauft. §34 ist ihm ausreichend.Das ist mündlich sicher. Ich sollte mich melden, wann ich einen Notartermin wollte. Dann gehe alles einfach und ich habe den Verkauf beendet und könnte mich auf die Zukunft konzentrieren, wie ich das Geld wieder reinvestiere. Der Vater kann auch noch bis Mitte nächsten Jahres zu Hause bleiben. Die Käufer wollte eben jetzt sich das Projekt noch sichern damit er dann in 2018 damit planen kann. Er könne es sich auch leisten, es auch mal einfach liegen zu lassen und später bauen. Die Investition muss aber zwingend in 2017 getätigt werden aus steuerlichen Gründen.
Bei den anderen weiss ich es nicht, was die machen. Beim Bauträger ist es klar, der muss professionell Handeln. Der Käufer des Handwerkers hat angelich genug Geld geerbt und der will eben nur keine Totalverlust. Das hat er sicherlich nicht.  Er würde auch schon 30 Jahre in der Baubrache beruflich tätig sein und brauche kein Bauvoranfrage wenn §34 gelte.  Der hätte auch gute Kontakte und würde immer einen finden an der noch an dem Grundstück Interesse hat. Ob es stimmt, weiss ich nicht. Sagen kann man vieles.
Emotional scheint der Käufer wohl zu sein, aber er hat auch 30 Jahre Erfahrung und er Baubranche. Ich habe  keine Ahnung, wie viel Geld der verbannen kann. Ebenfalls kein Ahnung, wie viel der Großindustrielle verbrennen will. Können tuen es beide sicherlich. Bei Großindustriellen könnten ich den Studienfreund mal indirekt nach der Stimmungslage ausfragen.  Ob das etwas bringt, ist halt die andere Sache.  Mehr als 1 Woche kann ich aber nicht verlieren. 
Eine geschickte Verkaufstaktik wie ich die einzelnen Interessenten dazu bringen könnte, das Maximum zu bezahlen wäre nützlich. Ich sollte dabei keinen Kontakt verbrennen aber auch nicht zu wenig Geld aushandeln. Das Leben des Psychisch kranken Vaters nach dem Todesfall ist schon teuer genug.

Geld ist halt auch relativ. Je mehr man hat, desto ehr nimmt der Grenznutzen ab und man kann emotionaler entscheiden... 100 euro sind für den Penner für die Hure, für den Priester, für den Ingenieur, für den Bürgermeister und für den Superstar nicht gleich werthaltig...

 

Danke für eure mir gewidmete Zeit.


 

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites

So dumm ist mit Sicherheit niemand, der etliche Millionen selbst erarbeitet hat. Er kennt den Wert des Geldes und die Entbehrungen, die damit einhergehen. 1 Mio würde eh schon rund 50% über dem ermittelten Wert des Gutachters liegen. Besonders die Gier an der Arbeit des Käufers, der ein hohes finanzielles Risiko eingeht, über Nachschläge mitverdienen zu wollen, ist obszön. Aber naja, sowas wird 100% von Karma bestraft ;-)

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 hour ago, Wladimir Simonov said:

So dumm ist mit Sicherheit niemand, der etliche Millionen selbst erarbeitet hat. Er kennt den Wert des Geldes und die Entbehrungen, die damit einhergehen. 1 Mio würde eh schon rund 50% über dem ermittelten Wert des Gutachters liegen. Besonders die Gier an der Arbeit des Käufers, der ein hohes finanzielles Risiko eingeht, über Nachschläge mitverdienen zu wollen, ist obszön. Aber naja, sowas wird 100% von Karma bestraft ;-)

Danke für deine Meinung Ich nehme sie mir zu Herzen und respektiere sie.
Im Leben ändert sich viel. Der Sachwert der 2 Häuser ist 250k€ und ist gleich geblieben. Der Bodenrichtwert ist nun auch gestiegene  auf 450€ = 620k€.  Die Region ist sehr gefragt obwohl Kleinstadt. Der Gutachter meinte auch mit 1 Mio ist es sicherlich ok bis gut. Aber spekulativ geht mehr. der Trend ist Preisanstieg. Aber  es kann auch sinken.  Aber er darf nicht spekulieren und tut es nicht. Er würde es für 1 Mio verkaufen, da er niemals zockt und wenn der Preis ok ist, gibt es sich mit dem zu frieden. Er meinte aber ehrlicherweise auch, das jeder Gutachter es anders sieht und bewertet. In kleineren Städten sind Gutachten teilweise eh für den Arsch und nur für den naiven Käufer.. Es sei alles politisch. Wer wessen Arsch leckt und wer mit dem vervögelt und verwandt ist. Das hatte er mir natürlich erst dann gesagt, als er die 3500€ auf  dem Konto hatte... Der eine bezirzt den Oberbürgermeister, der dem Bearbeiter vom Baurechtsamt auf seine Position indirekt befördert hat weil der X vom Y mal mit z gevögelt hat und deshalb gut kann. Öffentlich ist natürlich alles korrekt. Das war ein 67 Jähriger Gutachter mit Lebenserfahrung, der deshalb Gutachter ist, weil er einfach ne stupide Theorie so subjektiv wie er es eben meint anwenden würde. Gutachten ist teures Papier war wahrscheinlich richtig ist aber sicher ist es auch nicht... Er meinte im Leben würde er niemals bauen lassen. Drum ist er mal Architekt gewesen. Da "spielt" er mit dem Geld der anderen und haftet nicht dafür bzw. nur in geringerem Maße. Er kaufe neue Eigentumswohnungen und sei dann total penibel bei den 5 Jahren Baumängel um den Preis im Nachhinein zu drücken... Das gelingt im auch oftmals. Er kauft auch niemals ohne mindestens 40% EK zu haben, da er in seinem Leben schon viele "Mietergesockse" gesehen hätte. Auch Dr. Titel schützt vor Messi oder Überschuldung nicht. Und was auf dem Papier in der Theorie stimme, wäre praktisch ganz anderes. Er hatte mir auch aktiv dazu geraten, noch ein paar andere Leute zu fragen um noch verirrter zu sein. Beim Chaos kommt letztendlich das beste raus, da verrückte Leute mit verrückten Leuten Geschäfte machen und einer ordentlich die Zeche zahlt  :-) Es sei wie im Restaurant. Beide bestellen ohne auf die Karte zu schauen was es kostet in schicker Kleidung, haben aber zu wenig Geld. Der Wirt ist von der pompösen Kleidern beeindruckt und feuert die noch zu Bestellen an.
Sicherlich kommt die Rechnung am Schluss. Einer der 3 Beteiligen zahlt drauf. Fuzzy logic ist halt nicht`s für Normalos die Verhaltensmuster brauchen.. Genau so sein es mit Gutachtern. Die Bodenrichtwerte in Kleinstädten wären auch politisch in der Höhe gewählt.

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich finde du machst dir viel zu viele Gedanken, wer warum wieviel bietet und welche Story dahintersteht. Die jeweiligen Argumente können dir egal sein, Fakten zählen.

Da du zudem ja offenbar auch in den Internetportalen inseriert hast, ist doch schon sehr viel zur Vermarktung getan. Und da das Grundstück ja "nur" auf dem Dorf ist, ist es jetzt eh am Markt bekannt. Sprich: alle die, die in Frage kommen, kennen das Grundstück.

Folglich: sortiere die konkreten Gebote (nicht das Gelaber) und ziehe dann deine Rückschlüsse auf die Ernsthaftigkeit. 

Kleiner Tipp: machen dich die letzten 5% - 10% des Verkaufspreises glücklich und musst du diese unbedingt haben? Eventuell gefährdest du damit den Deal insgesamt und musst anschließend erneut in der Vermarktung gehen - dann mit wesentlich geringeren Preisvorstellungen, da da Objekt am Markt "verbrannt" ist.

Meine Meinung: lieber nicht alles herauskitzeln, dafür sicher und seriös verkaufen und den Deal einsacken!

Ich glaube ich hätte den Bauträger genommen.

  

Edited by ThorstenHB
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 5 Stunden schrieb DiBe:

Wenn Dein Grundstück nach § 34 beurteilt wird ist das leider ein echter Nachteil. Es gilt dann nämlich kein Bebauungsplan sondern das Bauvorhaben muss sich nach Art und Umfang in die Nachbarbebauung einfügen. Ein Bauträger wird dann immer nur nach Bauvoranfrage kaufen.

Absolut richtige Bemerkung von DiBe ...

Ich würde sogar behaupten, dass die meisten professionellen Bauträger (jedenfalls hier im Rhein-Main-Gebiet) es ablehnen, lediglich auf der Grundlagen von § 34 BauGB zu bauen. Das Verfahren bietet einfach nicht genug Rechtssicherheit: Wieso sollte man hohe Summen in ein Projekt investieren, wenn alle Nachbarn klagebefugt sind, nur weil sie eventuell der Meinung sind, dass sich das Projekt nicht in die Nachbarbebauung einfügt. Hier vor Ort wird in diesen Fällen von den Bauträgern oftmals vorher ein Bebauungsplan eingefordert. Die Klagebefugnis der Nachbarn (nach § 34) kann kann einem sonst zeitlich und finanziell jegliche Kalkulation ruinieren. 

 

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
5 hours ago, ThorstenHB said:

 

Kleiner Tipp: machen dich die letzten 5% - 10% des Verkaufspreises glücklich und musst du diese unbedingt haben? Eventuell gefährdest du damit den Deal insgesamt und musst anschließend erneut in der Vermarktung gehen - dann mit wesentlich geringeren Preisvorstellungen, da da Objekt am Markt "verbrannt" ist.

 

  

Danke für den Hinweis.

Das ist eben der Deal meines Lebens. Ich verkaufe nur 1 Mal so ein großes Grundstück.
Wie gesagt ich will jetzt nochmals kurz den Preis freundlich oben "zocken" aber auch so, dass es nicht beleidigend ist und ich immer noch eine Rückzugmöglichkeit habe  und wenn es dann nichts wird, dann nehme  ich jeden der mit mir zum Notar geht.  

Ja Pareto 20/80 sind okay für mich.   80% Aufwand um die letzen 20% rauszukitzeln sind mir prinzipiell egal. 1 Mio ist definitiv kein Abzockpreis laut Gutachter.

Der Bauträger ist sicherlich derjenige mit den ersthafen Interesse. Der will jetzt ja den Gewinn mitnehmen und macht es nicht zum Spass.

Könntest du bitte mal das am Markt  " verbrannt" genauer erläutern? Der Wert ist doch immer noch vorhanden? Der Wohnraum ist in der Kleinstadt ja nachweislich knapp.


Danke im Voraus für deine mir gewidmete Zeit.

 

Edited by John_Wissensdurst

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Der Wert ist doch immer noch vorhanden?

Welchen Wert meinst Du? Eine Immobilie hat keinen fest definierten Wert (Du selber jonglierst hier beim selben Grundstück mit unterschiedlichen Zahlen) und an einem eventuellen Wertverlust sind die Verkäufer häufig nicht unbeteiligt!

Grobe Definition: "Der (Verkehrs-) Wert einer Immobilie entspricht immer genau dem Preis, den ein Interessent zu einem Stichtag bereit ist zu bezahlen."

vor einer Stunde schrieb John_Wissensdurst:

Könntest du bitte mal das am Markt  " verbrannt" genauer erläutern?

Kaufinteressenten beobachten in der Regel den Markt und vergleichen Angebote. Heute macht man das mit speziellen Programm, früher ging das manuell - die relevanten Immobilienanzeigen der wichtigsten Zeitungen wurden ausgewertet.

Auf diese Weise bekommt man einen Überblick über den Markt und kann die Entwicklungen der einzelnen Angebote verfolgen. Wer das regelmäßig macht identifiziert Objekte anhand weniger Kennzahlen - da hilft dann auch kein umschreiben / weglassen / hinzufügen. 

Wenn Objekte zu häufig, mit unterschiedlichen Preisen, von unterschiedlichen Maklern und auch über längere Zeiträume angeboten werden oder den relevanten Käufern immer wieder angeboten werden ergibt sich beim Betrachter das Bild einer eher unverkäuflichen Immobilie (die Immobilie ist dann am Markt "verbrannt") - Interessenten reagieren mit Zurückhaltung, was den Verkauf zusätzlich verkompliziert und den Preis unter Druck setzt.

Häufig handeln private Verkäufer nach dem Motto "viel hilft viel" - sie meinen es gut, erreichen aber genau das Gegenteil. Wenn dann eine Situation wie oben beschrieben eintritt ist es nicht selten ratsam, die Vermarktung mal für zwei oder drei Jahre auszusetzen.

  • Like 1
  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Eine Immobilie hat keinen fest definierten Wert

Hierzu noch eine Ergänzung:

Der Wert eines Baugrundstücks bemisst sich vor allem an der Ausnutzung. Die eigentliche Bemessungsgrundlage ist hier nicht die Größe des Grundstücks sondern der Grundstücksanteil (Kaufpreis) je qm zu errichtender Nutzfläche.

Häufig werden in diesem Zusammenhang Besserungsscheine vereinbart - darf der Käufer mehr bauen als zunächst vermutet gibt es Nachschläge auf den Kaufpreis.

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

 

Ich will mal auch selbst das Baurechtsamt fragen um zu sehen oben der aktuell gebotene Preis gut ist oder der potentielle Käufer noch mehr mit dem Grundstück anfangen kann.
Sind diese von mir formulieren Fragen gut? Oder habt ihr noch etwas wichtiges hinzuzufügen oder besser wegzulassen?
Besten Dank für eure mir gewidmete Zeit.

Bodenrichtwerte

Die letzte Veröffentlichung der Bodenrichtwerte war in 2014. 

- Wann werden die neuen Bodenrichtwerte veröffentlicht? 

- Wie hoch wird deren ungefähre Höhe sein?

- Ich gehe aktuell davon aus, dass vermutlich in der Richtwertzone die Preise bei der nächsten Veröffentlichung um die 400-450€ pro m^2 liegen werden. Ist meine Spekulation realistisch?

- Wie ist die Tendenz? Stark sinkend /  stagnierend / steigend ?
 

Maß der baulichen Nutzung 

Wie hoch sind die maximale möglichen Werte für:

- Grundflächenzahl GRZ

- Geschossflächenzahl GFZ

- Baumassenzahl BMZ

- Anzahl der Vollgeschosse oder die Höhe (z. B. Erdgeschossfußbodenhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe)

 

Aktuell wird Paragraph 34 BauGB (Einfügungsgebot in der näheren Umgebung) angewandt? 

Ist in den nächsten Jahren ein Bebauungsplan geplant oder wird voraussichtlich weiterhin Paragraph 34 BauGB angewandt?

Im Falle eines möglichen Bebauungsplanes würden die Werte dann tendenziell ehr höher oder niedriger ausfallen? 

Gibt es die Möglichkeit, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Ausnahmen oder Befreiungen von den festgesetzten Maßen zu beantragen?

Wie hoch könnten die jeweiligen Werte maximal überschritten werden?

Wie ist die Tendenz? Stark sinkend /  stagnierend / steigend ?


 

Mögliche Nutzung des Gebäudes
Gehe ich richtig der Annahme, dass in den nächsten Jahren die Nutzung ausschließlich für Wohnzwecke sein wird?

Könnte es möglich sein, dass hier ein potentieller Käufer ein Hotel oder Sonstiges bauen darf, was einen deutlich höheren monatlichen Cashflow abwirft als bei  “normaler" wohnlicher Nutzung bei klassicher Vermietung?

 

Meine zentrale Frage ist eigentlich die Folgende:

Ist der Wert von ca. 1100 qm Wohnfläche nach DIN ein maximal realistischer Wert für das Grundstück, oder wäre durchaus einiges an Wohnfläche mehr möglich?

Ich benötige eigentlich die wesentlichen Kerngrößen für das Residualwertverfahren.

Die groben maximal möglichen Werte für:

- die  Wohnfläche

- Anzahl der Tiefgaragenstellplätze 

- sowie Außenstellplätze

Ich gehe laienhaft so von maximal 12 ETW 12 Tiefgaragenstellplätzen und keinen Außenstellplätzen aus. Ist dies eine realistische Vorstellung?

Wie ist die Tendenz für die nächsten paar Jahre ? Stark sinkend /  stagnierend / steigend ?
 
 
 
 
 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...