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Mietvertrags-Klausel - merkwürdig

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Hallo Leute,

habe mir eben die Kopie vom Mietvertrag gezogen und jetzt sehe ich da diesen Paragraphen:image.png.392cf3986eaa891bbe9904e83637d7ee.png

Wie hab ich das einzuordnen? Vielen Dank für eure Hilfe

cheers

Franky

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Hallo Franky, wenn ich Dich richtig verstehe wohnt der Mieter bis jetzt noch in der Wohnung, und es wurden zeitlich nach diesem Mietvertrag keine weiteren (schriftlichen) Vereinbarungen niedergelegt.

Korrekt ? (Wenn Du deine Frage richtig präzisierst bekommst Du hier auch konkretere Antworten, da wir ja alle den Fall nicht kennen).

Sollte das so sein handelt es sich nun um ein ganz normales Mietverhältnis. Eine "stillschweigende" fortlaufende Befristung die den Mieter zum Auszug zwingen würde kann aus dieser Mietvertragsklausel nicht abgeleitet werden.

Ich bin auch skeptisch dass der Befristungsgrund "Aufgrund der besonderen persönlichen Umstände des Mieters" vor Gericht Bestand hätte; einen Prozess würde ich damit auf jeden Fall nicht anstrengen. Wie hinlänglich bekannt sind die Gerichte in der Regel eher mieterfreundlich.

Schreibe doch gerne noch die Hintergründe zu Deiner Frage !

 

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Hallo DiBe,

danke für die rasant schnelle und ausführlich Antwort. In der Tat ist der Mieter in der Wohnung und das Miet-Verhältnis wurde stillschweigend fortgeführt. Der vereinbarte Mietzins beschert mir bei einfacher Übernahme der Immobilie >8%. Somit wäre ich eigentlich schon zufrieden gestellt.

Es ist vielmehr die Ungewissheit, wie ich mit so einem Passus umgehen muss, weshalb ich hier frage, wie ich diesen Passus zu werten habe. Also brauche ich mir keinerlei Gedanken machen und einfach die Wohnung inkl. Mieter übernehmen, sofern mir alle Zahlen gefallen und ich muss aus diesem Passus keine nachteiligen Konsequenzen erwarten? Ich denke das ist es worum es mir eigentlich geht. Habe ich aus dem Passus Konsequenz in irgendeiner Form zu befürchten, die negativ für mich sein könnten?

Vielen Dank 

Franky

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ok weiterlesen hilft manchmal:

image.thumb.png.586ec14e7282a771a0b9dbbd831a2548.png

Ich gehe mal davon aus, dass Betreuer hier Bewährungshelfer heißt. Hab ich hier eine rechtliche Handhabe, wenn ich den raus haben will oder ist der Ärger bereits vorprogrammiert? 

cheers

2

Edited by 2cents

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Aha, so wie sich das liest steht der Mieter unter Betreuung, d.h. es wird vom Betreuungsgericht ein amtlicher Betreuer bestellt der seine Angelegenheiten regelt. Da wäre jetzt die Frage ob diese Betreuung mittlerweile noch besteht. Für Dich macht das aber eigentlich keinen Unterschied aus, solange das Mietverhältnis normal läuft. Wenn es mein Mieter wäre würde ich versuchen das irgendwie (diskret) in Erfahrung zu bringen. Mit Bewährungshilfe hat das nichts zu tun.

Es wäre in jedem Fall für mich ein Warnsignal diesen Mieter und die Wohnung gut im Auge zu behalten, um bei Problemen (Vermüllung, Verwahrlosung...) schnell reagieren zu können.

Daher:

- herausfinden ob die Betreuung noch besteht

- unabhängig davon gelegentlich die Wohnung besichtigen. Mit etwas Fantasie findet sich dafür bestimmt ein Vorwand, und wenn Du nett fragst sollte das  normalerweise kein Problem geben. Die freundliche Tour bringt in aller Regel mehr als die harte (Recht des Vermieters auf Kontrolle der Wohnung). Vielleicht müssen ja mal die Heizkörper entlüftet werden, man muss auch mal nachsehen ob die Fenster noch gut schließen....

 

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Ich hab das Schreiben vom Amtsgericht. Da kann ich ja ohne Bedenken anrufen und mich nach dem Stand der Dinge erkundigen oder? Vielen Dank DiBe für deine Unterstützung.

 

Edit: Ich habe zwei Einheiten im besagten Hause im der genaueren Betrachtung. Die eine Einheit ist wirklich interessante. Die oben besprochene hat leider zu wenig Miet-Zins, aber dafür nen attraktiven Preis. Jetzt könnte ich die Mieten anpassen, bin mir aber in so einer Konstellation nicht sicher, ob das so einfach geht. Betreuer - Gericht - langer Mietvertrag. Kannst du mir hierzu ein wenig was sagen?

danke

Edited by 2cents

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Da würde ich durchaus drüber nachdenken. Wenn der Preis gut ist; die Miete bekommst Du immer angepasst oder der Mieter zieht aus. Du hast durch die Betreuung keinerlei Nachteile. Nur das Prozedere ist manchmal etwas komplizierter. Ich habe auch gerade ein Zweifamilienhaus aus der Betreuung heraus gekauft, auch zu einem angenehmen Preis.

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Naja da schwingen ja jetzt doch noch moralische Aspekte mit und auch rationale.
moralisch: Ich will ja den armen Tropf nicht auf die Straße schmeißen, wer weiß was der für Probleme hat
rational: die Bude ist halt schon so vom Typ her 80er Jahre, mit diesem Rosé-farbenen Bad und dem Mosaik-Fließen in der Uralt-Küche.

Lass ich den Typen ausziehen, weiß ich nicht, ob da jemand gleich auf so ne Bude anspringt. Dennoch der Preis liegt 20k unter der Anderen und die andere hat bereits ne Rendite >7%

Edited by 2cents

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Ich würde zunächst die Gründe für die Betreuung in Erfahrung bringen (evtl. kann man in der Mieterakte noch die Tel. Nr. des Betreuers finden).

Falls es ein junger Mieter ist, könnte möglicherweise die Drogensucht ein Grund für die Betreuung sein (habe ich einmal gehabt inkl. Totaltschaden der Wohnung und Mietrückstände über insges. gut 20.000, da der Betreuer erst vom Gerichtsvollzieher beantragt wurde).

 Falls der Mieter dagegen älter/alt ist, ist wahrscheinlich nur verwirrt (kommt auch häufig vor). In diesem Fall sollte es keine größeren Probleme geben (ich habe allerdings einen betreuten Frührentner, wo der Betreuer die Nebenkostenabrechnung jedes mal bis ins Detail hinterfragt. Da die Betreuer nur schlecht bezahlt werden, ist das aber wahrscheinlich eine Ausnahme)

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Auch Danke für deine Antwort, Andreas. Der Kamerad ist BJ 1994, als tippe ich mal auf Drogen-Missbrauch. Da der MV seit 2014 besteht und alle Halbjahre neu besprochen wird, denke ich kann man davon ausgehen, dass er sich am Riemen reißt, oder?

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vor 9 Minuten schrieb 2cents:

Auch Danke für deine Antwort, Andreas. Der Kamerad ist BJ 1994, als tippe ich mal auf Drogen-Missbrauch. Da der MV seit 2014 besteht und alle Halbjahre neu besprochen wird, denke ich kann man davon ausgehen, dass er sich am Riemen reißt, oder?

 

Ich habe bisher nur zwei Drogensüchtige in der Wohnung gehabt und räumen müßen. Der erste war wohl ursprünglich ein Drogenhändler, der nach langer Mietdauer ins Gefängnis kam und danach seine Kunden angeblich verloren haben soll, wodurch er dann sein bester Kunde wurde  (Chrystal Meth) und nach einigen Monaten die anderen Mieter stark belastete. In etwa zeitgleich zahlte er seine Miete nicht, so dass die Räumungsklage schnell durchlief und nur die Räumung durch Einschaltung einer Betreuerin sich stark verzögerte.

Beim anderen Drogensüchtigen fing der Ärger am ersten Tag an (wohl auch Alkohol und Chrystal Meth).

Ich wäre bei jungen Betreuten extrem vorsichtig. Falls der Mieter kippt, kann die Angelegenheit sehr schnell sehr teuer werden.

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@2cents Oben schreibst Du

vor 1 Stunde schrieb 2cents:

 das Miet-Verhältnis wurde stillschweigend fortgeführt.

und jetzt

 

vor 14 Minuten schrieb 2cents:

und alle Halbjahre neu besprochen wird

 

Was stimmt denn jetzt ?

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vor 15 Minuten schrieb Andreas:

 

Ich habe bisher nur zwei Drogensüchtige in der Wohnung gehabt und räumen müßen. Der erste war wohl ursprünglich ein Drogenhändler, der nach langer Mietdauer ins Gefängnis kam und danach seine Kunden angeblich verloren haben soll, wodurch er dann sein bester Kunde wurde  (Chrystal Meth) und nach einigen Monaten die anderen Mieter stark belastete. In etwa zeitgleich zahlte er seine Miete nicht, so dass die Räumungsklage schnell durchlief und nur die Räumung durch Einschaltung einer Betreuerin sich stark verzögerte.

Beim anderen Drogensüchtigen fing der Ärger am ersten Tag an (wohl auch Alkohol und Chrystal Meth).

Ich wäre bei jungen Betreuten extrem vorsichtig. Falls der Mieter kippt, kann die Angelegenheit sehr schnell sehr teuer werden.

Ok, dazu muss ich dir jetzt erzählen, dass im WEG-V-P in einem Jahr ein Hinweis erging, dass ein bestimmter Vermieter (jemand anderes als hier) seinen Mieter fristlos kündigen soll, wenn dieser die Hausordnung nicht einhält. Ich glaube ich werde da sehr vorsichtig sein. Zumal die andere Wohnung solide an eine Studentin mit schöner Rendite vermietet ist. Also checke ich mal bei den Marklern, was realistische Mieten sind im Falle einer Neuvermietung. Das wird interessant, wenn die Studentin auszieht und für den Typen überlege ich mir, ob ich mir die Bude kaufe und ihn dann ausziehen lassen. Dazu muss ich aber auch erstmal mit paar Marklern sprechen, ob so ne 80er Jahre Uralt-Bude in der Gegend überhaupt Absatz findet.

vor 13 Minuten schrieb DiBe:

@2cents Oben schreibst Du

und jetzt

 

 

Was stimmt denn jetzt ?

Im Miet-Vertrag steht ja drinne, dass jedes halbe Jahr mit dem Betreuer besprochen wird, ob der Mietvertrag weiter besteht. Also kann ich entscheiden, wie ich will.

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Wenn das in der Vergangenheit nicht fortlaufend der Fall gewesen (und auch dokumentiert worden) ist wirst Du das nicht so ohne weiteres wieder aufleben lassen können. Das ist ein wichtiger Punkt den ich an deiner Stelle klären würde.

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Ja ok danke für die Unterstützung. Hab am Freitag von meinem Nebenjob Urlaub genommen und werde dann genau diese Sachen klären. 

- kann ich die halb Jahres Absprache übernehmen

- hat es in der Vergangenheit Probleme gegeben 

- besteht die Betreuung nach wie vor

- kann ich die Miete erhöhen, wenn ja wieviel. Ich glaube gelesen zu haben das Anpassungen max. Zu 20% angepasst werden dürfen.

meine besten Grüße

franky

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Hast du den Mieter schon persönlich getroffen? Verstehe nämlich den Zusammenhang von Betreuung und Drogenverhältnis nicht. Gibt ja noch tausend andere Gründe für eine Betreuung. Es können auch einfach psychische Probleme oder eine Behinderung vorliegen. Da kannst du wie immer Glück oder auch nicht Glück mit dem Mieter haben: total unkompliziert oder mega anstrengend. Wie Andreas erwähnt, können die Betreuer sich auch sehr unterschiedlich verhalten. Handelt es sich hierbei um einen Berufsbetreuer oder jemanden aus dem Umfeld des Mieters? Welche Bereiche umfasst die Betreuung? Und natürlich ganz wichtig, ob die Betreuung überhaupt noch fortbesteht.

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Also der arme Kerli ist geistig zurück geblieben. 

Ich habe generell nichts dagegen, wenn er drinne bleibt, weil a) es vernünftig vermietet ist und b) es am wenigsten Arbeit macht.

ABER

Für denn Fall, dass ich dann doch kündigen möchte, kann ich dann ohne weiteres den Herren kündigen oder hat er Sonderrechte, wegen seiner besonderen Lebenssituation?

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Er hat genauso viel Sonderrechte wie du, naemlich keine!

Die Klausel ist komplett unwirksam und gilt als nicht existent. Da steht rechtlich gesehen nichts.

Kuendigen kannst du nur nach den normalen gesetzlichen Vorschriften.

  • Like 1

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vor 1 Stunde schrieb Matthias Renner:

 

Er hat genauso viel Sonderrechte wie du, naemlich keine!

 

Hallo, das stimmt nur teilweise, wenn es zum Kündigungsprozess vor Gericht kommt hat der Mieter u.U. gute Chancen als Härtefall zu gelten, das bedeutet dass die Hürden für eine Kündigung noch einmal deutlich höher hängen als ohnehin schon.

Aber lass Dich davon nicht beirren, sieh es auch als Chance, da viele "Nebenbei-Anleger" solch einer Konstellation aus dem Weg gehen.

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Das mag sein, aber darum geht es hier nicht.

Der Te will wissen, ob er auf der Basis dieser Klausel kuendigen kann.

Bei einer Raumungsklage die auf einer Kuendigung basiert,  die sich auf diese Regelung in diesem Mietvertrag stützt, wird gar nicht bis zum vorbringen von Haertegrunden kommen. Die wird direkt als unbegründet abgewiesen, weil das Kuendigungsrecht dass der Vermieter sich hier vorbehalten hat, unwirksam ist.

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Bei dem Mietvertrag sind noch Mieterhöhungen möglich bis zur Vergleichsmiete sind es ca. 0,50€. Da kommen dann noch zusätzliche Bedenken hinzu:

1. wenn er geistige Probleme hat, evtl. Versteht er gar nicht was ich da will

2. Hab ich ein ungutes Gefühl so nem armen Kerl jetzt auch noch ne Mieterhöhung aufzuhalsen 

Die Maklerin hat mir angeboten, den Herren in einer andere Bude von dem Verkäufer unter zu bringen. Damit wäre aber meine Regel, die erste Wohnung als unkomplizierte Rendite Immobilie zu kaufen, verletzt.

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vor 46 Minuten schrieb 2cents:

1. wenn er geistige Probleme hat, evtl. Versteht er gar nicht was ich da will

Deswegen hat er einen Betreuer. Mit dem musst du reden.

 

vor 47 Minuten schrieb 2cents:

2. Hab ich ein ungutes Gefühl so nem armen Kerl jetzt auch noch ne Mieterhöhung aufzuhalsen 

Er bezahlt die Miete mutmaßlich sowieso nicht, sondern das Amt, eine Versicherung oder sonst wie. Er kann ja für seinen Lebensunterhalt wahrscheinlich nicht aufkommen. Von daher tust du ihm nicht weh, solange du in dem Korridor bleibst, den der Kostenträger akzeptiert.

 

Wenn er bereits seit 2014 dort ohne Beanstandungen wohnt, dann ist die Chance recht hoch, dass es auch in Zukunft so sein wird. Geistig Behinderte werden in der Regel enger betreut als z.B. Drogenabhängige. Die haben nicht selten auch eine Vollbetreuung mit Essen, Haushaltshilfe, usw. Solche entgleisen eher selten, zumal die Miete wahrscheinlich von irdendeinem externen Kostenträger bezahlt wird.

 

vor 3 Stunden schrieb Matthias Renner:

Die Klausel ist komplett unwirksam und gilt als nicht existent. Da steht rechtlich gesehen nichts.

Kuendigen kannst du nur nach den normalen gesetzlichen Vorschriften.

Damit hat Matthias vollkommen Recht. Die komplette Klausel wird niemals gerichtlich standhalten. Das ist ein unbefristeter Vertrag und nur so solltest du ihn auch wahrnehmen. Du hast keine Chance ihn aufgrund der Klausel in einem halben Jahr herauszubekommen!

 

Mein Tipp: Kalkuliere mit der IST-Miete. Danach setzt du deinen Kaufpreis fest. So ist jede Mieterhöhung ein Bonus, aber keine Notwendigkeit für deinen Deal. Damit fährst du am besten.

Lass dir vom Verkäufer schriftlich bestätigen, dass die Mieten stets pünktlich gezahlt wurden und gut ist.

  • Like 1

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Ok. Dann geb ich mal mein Gebot ab. Rendite und unkomplizierte Miet-Eingänge mit Erhöhungspotential und zentraler Lage mit renovierungspotential (Bad, Küche) sind gute Argumente zu zugreifen 

Edited by 2cents

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