Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
enterpreneur

Sanierungskosten

Recommended Posts

Hallo,

ich würde gerne die Sanierungs-Erfahrenen fragen, ob ich mit 1000€/m² hinkomme, wenn folgendes bei einem kleinen sanierungsbedürftigen MFH gemacht werden muss:

- Neues Dach
- Dämmung des Daches, damit es wohntauglich wird
- Neue Elektrik
- Malern komplett Innenbereich und Putz ausbessern Innenbereich
- Überall neue Böden (Laminat)
- 3x neue Bäder
- Kleinere Grundrissänderungen (Wände wegnehmen, neue Wände ziehen)

Alles andere ist in Ordnung, insbesondere die neue Heizung mit neuen Wasserleitungen. Fassade ist neu gemacht. Fenster weiß ich gerade nicht, muss ich noch mal checken.

Das MFH hat 3 Wohnungen, jeweils eine pro Etage: 1.OG, 2.OG, DG.  EG ist keine Wohnung sondern "Kellerersatz". Wohnungsgrößen um die 50m².
Ich warte auch auf eine Schätzung des Architekten, allerdings denke ich, dass die Architekten oft zu hoch liegen und es auch günstiger geht. Deshalb die Frage nach Eurer Einschätzung.
Allerdings sollte ich erwähnen, dass ich keine Sanierungserfahrung habe und deshalb auch kein Netwerk besonders günstiger Handwerker oder andere "Tricks" im Köcher hab, was sich demenstprechen negativ auf die Kosten auswirken wird.

Vielen Dank für Eure Einschätzung!

Edited by enterpreneur

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ohne Objekt genau zu kennen

Dach 30.000 Euro

Dämmung des Daches+ Trockenbau 5000 Euro

Elektrik 10.000 Euro

Malerarbeiten 15.000 Euro

Laminatboden (zu 15 Euro m2)  5000,00 Euro

Bäder (je nach der Größe) 10.000 Euro

Richtwert bei so einer Sananierung von 300 Euro bis 600 Euro (ohne Dach) pro m2.  Mit einem Allrounder genau so wie dem Architekten wird es ehe schlecht  funktionieren. Für das Dach und Elektrik braucht man schon jeweils einen Fachmann. Für den Architekten ist der Bauvolumen zu gering, sodass der wenig Interesse an den Ausschreibungen usw hat.

Darf ich fragen wo liegt die Immobilie? Sonst könnte ich ein Paar empfehlungen aussprechen...

 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Die Beträge von @eugkollkann ich in etwa bestätigen, dann hat man aber auch ordentliche Arbeit und nicht nur husch husch schick fürs Auge. Z.B. bei den Bädern auch die Rohrleitungen erneuert (würde ich immer empfehlen bei Häusern vor ca. Bj 1970), nicht das allerbilligste Laminat.

Wenn eben möglich versuche es ohne Architekt zu machen, der macht es teuer und schreibt dir auch noch eine ordentliche Rechnung. Außerdem gibt es eine Menge Architekten die keine Ahnung haben wie man gut und zweckmäßig saniert !!! (Sorry an alle guten Architekten)

Eine Warnung an @Entrepreneur "Kleine Grundrißänderungen" gehen richtig ins Geld, sind alles Stundenlohnarbeiten, der Aufwand ist immer größer als man glaubt. Würde ich nur machen wenn es wirklich viel bringt. Das geht eigentlich nur mit einem 1-Mann-Allround-aus-Polen-Unternehmen, ein "richtiges" Bauunternehmen da im Stundenlohn einzusetzen ist unbezahlbar.

 

 

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Stunden schrieb eugkoll:

Ohne Objekt genau zu kennen

Dach 30.000 Euro

Dämmung des Daches+ Trockenbau 5000 Euro

Elektrik 10.000 Euro

Malerarbeiten 15.000 Euro

Laminatboden (zu 15 Euro m2)  5000,00 Euro

Bäder (je nach der Größe) 10.000 Euro

Richtwert bei so einer Sananierung von 300 Euro bis 600 Euro (ohne Dach) pro m2.  Mit einem Allrounder genau so wie dem Architekten wird es ehe schlecht  funktionieren. Für das Dach und Elektrik braucht man schon jeweils einen Fachmann. Für den Architekten ist der Bauvolumen zu gering, sodass der wenig Interesse an den Ausschreibungen usw hat.

Darf ich fragen wo liegt die Immobilie? Sonst könnte ich ein Paar empfehlungen aussprechen...

 

Eugkoll, danke, das ist extrem hilfreich.
Wenn ich mal vom oberen Ende ausgehe, also 600€/m² + Dach 30.000, dann komme ich bei einer Wfl. von ca 130m² auf Sanierungskosten von 830€/m².
Mit anderen Worten ich müsste wohl mit meiner Annahme von 1000€/m² auf der sicheren Seite sein.

Dann würde ich wohl am besten für das Dach und die Elektrik einheimische Meisterbetriebe nehmen und für alles weitere (Malern, Böden, Bäder) nach günstigen Handwerkern suchen, nach der Art "polnischer Bautrupp".

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 6 Stunden schrieb DiBe:

Die Beträge von @eugkollkann ich in etwa bestätigen, dann hat man aber auch ordentliche Arbeit und nicht nur husch husch schick fürs Auge. Z.B. bei den Bädern auch die Rohrleitungen erneuert (würde ich immer empfehlen bei Häusern vor ca. Bj 1970), nicht das allerbilligste Laminat.

Wenn eben möglich versuche es ohne Architekt zu machen, der macht es teuer und schreibt dir auch noch eine ordentliche Rechnung. Außerdem gibt es eine Menge Architekten die keine Ahnung haben wie man gut und zweckmäßig saniert !!! (Sorry an alle guten Architekten)

Eine Warnung an @Entrepreneur "Kleine Grundrißänderungen" gehen richtig ins Geld, sind alles Stundenlohnarbeiten, der Aufwand ist immer größer als man glaubt. Würde ich nur machen wenn es wirklich viel bringt. Das geht eigentlich nur mit einem 1-Mann-Allround-aus-Polen-Unternehmen, ein "richtiges" Bauunternehmen da im Stundenlohn einzusetzen ist unbezahlbar.

Was du bzgl Architekt schreibst, sehe ich genau so. Der Architekt hat mich in der Zwischenzeit wissen lassen, dass man im allgemeinen von Sanierungskosten i.H.v. 1.500€/m² ausgehen kann. Ich denke, das geht zu guter Qualität wesentlich günstiger und ich müsste mit meinen 1000€/m² bereits am oberen Rand liegen. Vermutlich kommt man bei dem Projekt mit 800€ inklusive Dach gut hin.

Danke für deinen Hinweis bzgl. "Kleine Grundrissänderungen". Das bereitet mir auch etwas Kopfschmerzen, weil ich hier die Kosten noch schwerer schätzen kann. Leider sind bei dem Objekt diese Änderungen zwingend notwendig, um eine ordentliche Vermietbarkeit herzustellen.

Share this post


Link to post
Share on other sites

@eugkoll @DiBe

Am 26.9.2017 um 08:02 schrieb eugkoll:

Richtwert bei so einer Sananierung von 300 Euro bis 600 Euro (ohne Dach) pro m2

 

Am 26.9.2017 um 09:17 schrieb DiBe:

Die Beträge von @eugkollkann ich in etwa bestätigen


Darf ich noch mal kurz bei Euch nachfragen, welche Gewerke ihr bei den 300-600€ abgedeckt seht:

Also Böden, Malerarbeiten, Bäder sind wohl enthalten.
Dach, wie eugkoll schreibt, nicht dabei.
Ist komplett neue Elektrik und neue Wasserleitungen dabei?
Neue Heizungsanlage und neue Heizkörper wohl nicht dabei?
Fenster vermutlich auch nicht dabei?

Danke nochmal!

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 25.9.2017 um 23:50 schrieb enterpreneur:

Hallo,

ich würde gerne die Sanierungs-Erfahrenen fragen, ob ich mit 1000€/m² hinkomme, wenn folgendes bei einem kleinen sanierungsbedürftigen MFH gemacht werden muss:

- Neues Dach
- Dämmung des Daches, damit es wohntauglich wird
- Neue Elektrik
- Malern komplett Innenbereich und Putz ausbessern Innenbereich
- Überall neue Böden (Laminat)
- 3x neue Bäder
- Kleinere Grundrissänderungen (Wände wegnehmen, neue Wände ziehen)

Alles andere ist in Ordnung, insbesondere die neue Heizung mit neuen Wasserleitungen. Fassade ist neu gemacht. Fenster weiß ich gerade nicht, muss ich noch mal checken.

Das MFH hat 3 Wohnungen, jeweils eine pro Etage: 1.OG, 2.OG, DG.  EG ist keine Wohnung sondern "Kellerersatz". Wohnungsgrößen um die 50m².
Ich warte auch auf eine Schätzung des Architekten, allerdings denke ich, dass die Architekten oft zu hoch liegen und es auch günstiger geht. Deshalb die Frage nach Eurer Einschätzung.
Allerdings sollte ich erwähnen, dass ich keine Sanierungserfahrung habe und deshalb auch kein Netwerk besonders günstiger Handwerker oder andere "Tricks" im Köcher hab, was sich demenstprechen negativ auf die Kosten auswirken wird.

Vielen Dank für Eure Einschätzung!

Hallo,

Die  Sanierungskosten hängen sehr stark von der Gegend ab (in München sind die Kosten sicherlich mehr als doppelt so hoch wie in Sachsen-Anhalt).

Generell neigen die meisten bei Renovierungen/Sanierungen (mich eingeschlossen) die Kosten zu gering zu schätzen, da immer neue Sachen dazu kommen bzw. die Arbeiten viel aufwändiger werden als geplant.

Ohne Erfahrung in einfachen Renovierungen und Netzwerk von Handwerkern (das kann man auch mit einem Handwerker starten, den man um Empfehlungen bittet) würde ich eine solche Sanierung lassen.

Was heißt neues Dach: nur neue Eindeckung (dann aber wohl auch mit Wärmedämmung) oder auch Dachklempnerarbeiten oder gar neuen Dachstuhl/Austausch von Pfetten etc?

Kompletten Innenausbau habe ich in Magdeburg einfach für 250 Euro pro qm (ohne Heizung, Fenster, nur wenig Elektroergänzungen) hinbekommen. In Berlin würde ich dafür ca. 350 Euro pro qm ansetzten (habe aber bei kleiner Einheit schon 600 Euro pro qm inkl. Abriß ausgegeben).

Insoweeit kann ich zu Deinen Fragen keine Schätzung liefern.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 32 Minuten schrieb Andreas:

Hallo,

Die  Sanierungskosten hängen sehr stark von der Gegend ab (in München sind die Kosten sicherlich mehr als doppelt so hoch wie in Sachsen-Anhalt).

Ja, da gibt es schon regionale Unterschiede. Die liegen laut Aussagen von einigen Bauträgern, mit denen ich mal gesprochen hatte, deutschlandweit bei  +/-10%. Ausnamen bilden Top-Standorte wie München, Hamburg, etc.,  mit deutlichen höheren Sanierungskosten.
Hilfreich finde ich in diesem Zusammenhang eine "Regionalfaktoren- Karte" des BKI (=Baukosteninformationszentrum). So kann man einfach von Baukosten am Standort X auf Baukosten am Standort Y schließen.

vor 32 Minuten schrieb Andreas:

Generell neigen die meisten bei Renovierungen/Sanierungen (mich eingeschlossen) die Kosten zu gering zu schätzen, da immer neue Sachen dazu kommen bzw. die Arbeiten viel aufwändiger werden als geplant.

Das glaub ich sofort und habe da Respekt/Angst vor.

vor 32 Minuten schrieb Andreas:

Ohne Erfahrung in einfachen Renovierungen und Netzwerk von Handwerkern (das kann man auch mit einem Handwerker starten, den man um Empfehlungen bittet) würde ich eine solche Sanierung lassen.

Ja, dazu habe ich mich jetzt auch in den letzten Tagen entschieden. Ich werde von dem konkreten Objekt mangels Sanierungserfahrung Abstand nehmen.
Dennoch habe ich mir zum Ziel gesetzt, mich jetzt in die Frage der Berechnung von Sanierungskosten einzuarbeiten, da mir immer wieder renovierungsbedürftige Objekte begegnen und ich dann irgendwie nicht weiß, wie ich denn nun die Sanierungskosten berechne.

Andreas, fand ja wie gesagt Deine Buchempfehlung "Schmitz, Krings - Baukosten Altbau" sehr interessant. Hab mir jetzt mal die Ausgabe von 2012/13 bestellt, nachdem die neueste wohl erst Anfang nächsten Jahres erscheint. Ich hoffe, ich kann mit der 2012er Ausgabe die aktuellen Baukosten anhand des Baupreisindexes auf 2017 hochrechnen.
Sind dir eigentlich die Bücher des BKI bekannt? Die haben 3 Bücher zum Thema Sanierungskosten Altbau:
http://www.bki.de/altbau-299.html
http://www.bki.de/objektdaten-altbau/bki-objektdaten-altbau-a10.html

Sind recht teuer mit 100€ pro Buch, aber wenn es mir hilft.

 

vor 32 Minuten schrieb Andreas:

Kompletten Innenausbau habe ich in Magdeburg einfach für 250 Euro pro qm (ohne Heizung, Fenster, nur wenig Elektroergänzungen) hinbekommen. In Berlin würde ich dafür ca. 350 Euro pro qm ansetzten (habe aber bei kleiner Einheit schon 600 Euro pro qm inkl. Abriß ausgegeben).

Danke fürs Teilen dieser Erfahrungen. Ich gehe davon aus, dass Du damit  neue Böden, Malern/Putz ausbessern, neue Bäder und eben ein paar Elektroergänzungen meinst.

Edited by enterpreneur

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Minuten schrieb enterpreneur:

Ja, da gibt es schon regionale Unterschiede. Die liegen laut Aussagen von einigen Bauträgern, mit denen ich mal gesprochen hatte, deutschlandweit bei  +/-10%. Ausnamen bilden Top-Standorte wie München, Hamburg, etc.,  mit deutlichen höheren Sanierungskosten.

Abweichungen von lediglich +/-10% halte ich basierend auf meinen eigenen Erfahrungen für ein Gerücht. Ich zahle in Berlin ca. 30% mehr als in Magdeburg oder Erfurt. Meine Mutter zahlt  in Hamburg noch einmal deutlich mehr. Generell sind Baustoff (z.B. Zement) und Entsorgungskosten regiional sehr unterschiedlich.

Traditionell ist Bayern sehr viel teurer bei Zement (da gibt es halt nur 1 großen Anbieter und keine Konkurrenz durch Importe via Schiff......(ich hatte mal ein Projekt in der Branche).

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 35 Minuten schrieb enterpreneur:

Sind dir eigentlich die Bücher des BKI bekannt? Die haben 3 Bücher zum Thema Sanierungskosten Altbau:
http://www.bki.de/altbau-299.html
http://www.bki.de/objektdaten-altbau/bki-objektdaten-altbau-a10.html

Sind recht teuer mit 100€ pro Buch, aber wenn es mir hilft.

 

Danke fürs Teilen dieser Erfahrungen. Ich gehe davon aus, dass Du damit  neue Böden, Malern/Putz ausbessern, neue Bäder und eben ein paar Elektroergänzungen meinst.

Vielen Dank für den Buchtip. Ich habe mittlerweile fast alle Gewerke durch (bis auf Dachstuhlerneuerung). Insoweit werde ich mir diese Bücher sparen.

Ja. In den Beträgen waren der komplette Innenausbau wie von Dir dargestellt (plus einfache Einbauküche) enthalten. Wobei bei der kleinen Wohnung in Berlin ein Bad nach Teilung einer Einheit komplett neu eingebaut werden mußte.

Man kann die Kosten des Innenausbaus nur sehr schwer von außen per Ferndiagnose abschätzen, da es sehr stark auf individuelle Gegebenheiten ankommt.

Edited by Andreas
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...