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enterpreneur

Berechnung Netto-Rendite

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Hallo!

Besteht eigtl. hier im Forum bzw. unter Investoren allgemein Einigkeit, welche Punkte im einzelnen bei der Berechnung der Netto-Rendite Berücksichtigung finden?

- Ich gehe davon aus, dass Kaufnebenkosten sowie Renovierungs-/Sanierungskosten miteinfließen bei der Berechnung
- Was wird von der Miete abgezogen:
* Nicht umlagefähige Kosten
* Instandhaltungskosten Sondereigentum
* Mietausfallwagnis
* Zinsen
* Steuern

Um zu verhindern, dass der eine von einer anderen Rendite spricht als der andere.
Vielen Dank!
 

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Es gibt keine festen Definitionen von "Faktor", "Rendite" oder "Cashflow" .. Für mich machen diese Netto-Rechnereien auch relativ wenig Sinn, da sich jeder die Zahlen so schön/schlechtrechnen kann, wie er/sie will.

  • Mietausfallwagnis? Wer weiß denn schon vor dem Kauf, wie viele Monate ein Objekt leerstehen wird?
  • Steuern: Der eine zahlt 0 Steuern, der nächste zahlt Reichensteuer ...

Der eine rechnet die Tilgung in seine Rendite ein, der nächste lässt sie raus. Der eine zählt die Kosten für eine Grundbesitzer-Haftpflicht mit rein, der andere nicht... Alles viel zu individuell bzw. theoretisch imo.

Ich nutze zunächst immer Brutto-Werte. Also: Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (!) geteilt durch Jahresnetto-Kaltmiete. Nur so kann ich schnell und einigermaßen objektiv Objekt A mit Objekt B vergleichen. Wenn dieser Faktor schon über 15 liegt, brauche ich mir das Objekt gar nicht erst mit einem Netto-Faktor schönzurechnen ("Kauf von privat", "wenig Leerstand in dieser Lage", "Mietsteigerungspotenzial", ...)

Im zweiten Schritt gehe ich dann durch mein Excel-Sheet und treffe ein paar Annahmen - um zu sehen, ob am Ende ein positiver Cashflow übrig bleibt (nach Zins, Tilgung, nicht-umlagefähiger Kosten und Eventualitäten). Das sind dann aber m.E. Feinheiten.. Eine Brutto-Faktor 22 Wohnung rechnet sich nicht. Eine Brutto-Faktor 8 Wohnung rechnet sich auf jeden Fall.. Dazu brauche ich keine Netto-Rechnung.

Steuern lasse ich generell raus. Wenn es sich vor Steuern lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern. Wenn es sich vor Steuern nicht lohnt, dann lohnt es sich auch nach Steuern nicht :)

 

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Danke, Kalle für die Erläuterungen.
 

vor 45 Minuten schrieb Kalle:

Ich nutze zunächst immer Brutto-Werte. Also: Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (!) geteilt durch Jahresnetto-Kaltmiete

Das mach ich eigtl genau so. Geht so am schnellsten. Bzw. sieht man ja auch schon am qm-Preis, obs ein gutes Investment sein könnte (soweit man die Region und den üblichen qm-Preis kennt).

Wollte einfach nur mal verstehen, wenn ich hier im Forum oder irgendwo anders etwas von einer Rendite x lese, was genau darunter zu verstehen ist. Scheint also recht schwamming zu sein und ohne weitere Angaben (ob mit Kaufnebenkosten oder ohne, etc.) nicht sehr aussagekräftig.

Danke nochmal!

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44 minutes ago, enterpreneur said:

Scheint also recht schwamming zu sein und ohne weitere Angaben (ob mit Kaufnebenkosten oder ohne, etc.) nicht sehr aussagekräftig.

Das scheint dir korrekt ;)

Edited by Kalle
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