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Fröhn

ETW in Gera

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- Schöne Altbauwohnung mit Tageslichtbad, 2 Zi, 57 qm, zentrale Lage, 19k, 

- ich schätze, dass man die Whg für 210 Euro (konservativ) schnell vermietet bekommt, wenn sie wieder schön ist.

- Man muss streichen, Laminat verlegen und eine gebrauchte EBK reinmachen.

- Provision fällt keine an. Siehe Expose´

 

 

Exposé_Gera.pdf

Edited by Fröhn
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Kenne mich in Gera nicht aus, aber normalerweise ist die Wohnung ein Schnapper. Die Renovierung würde mich eher freuen als abschrecken. Die Miete ist zwar gering aber wohl ortsüblich. Daher die Frage nach dem Cashflow.

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@immo2027 Ich gebe Dir recht, die Renovierung ist überschaubar - mir macht das ja auch Spaß. 

Für alle, die 200.000 Euro Schulden machen wollen, um 600 Euro Miete zu erzielen, sollte sich mal über folgendes Gedanken machen.

- 19k sind aufgerufen, also - wer 16k auf den Tisch legt, kann die Whg höchstwahrscheinlich einpacken und mitnehmen.

- dann zahlt man noch zwei Minibeträge für Grunderwerb und Notar. Das kostet hier so ca 1200 zusammen.

- Bankenverwertung (Der Typ muss verkaufen ! )

- Kein Makler

- Leicht renovierungsbedürftig - drückt den Preis und ist am Ende einfach in Schuss zu bringen

- Man hat 0 Euro Schulden  und damit kein Bankenrisiko

- Man hat ein freies Grundbuch

- Wenn die Whg 2500 erwirtschaftet, dann hat man ca 2000 Überschuss (vor Steuer)

- Wenn man ein Kind hat, schreibt man die Whg auf das Kind und zahlt gar keine Steuern. :D

- Die Risiken liegen hier beim potentiellen Mieter, bei den anderen Mietern, und in der Vermietung. Der Punkt muss sauber gelöst werden. Man muss die Whg erst mal vermietet bekommen, das ist kein Selbstläufer in Gera und man braucht dazu auch noch einen zuverlässigen Mieter. Das ist die größte Schwierigkeit bei der Sache.

- Die HV sollte aus Gera kommen, sonst würde ich das lassen und die anderen Mieter in dem MFH würde ich auch kurz abprüfen. Genauso die ET-Protokolle lesen usw.. Das Übliche eben.

 

Man kann mit dem Objekt ganz gut anfangen und üben. Nochwas. Ich kenn die Whg nicht, hab sie noch nicht gesehen und ich kenne die Verkäufer nicht und bekomme auch keine Provision für den Verkauf. (Und ich finde sie für 16k immer noch zu teuer und stelle sie deshalb hier rein.) Aber wenn sie einer kauft, freut sich das Forum über Berichterstattung, wie die Sache weitergegangen ist.

 

 

Edited by Fröhn

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vor 4 Stunden schrieb Fröhn:

Man kann mit dem Objekt ganz gut anfangen und üben. Nochwas. Ich kenn die Whg nicht, hab sie noch nicht gesehen und ich kenne die Verkäufer nicht und bekomme auch keine Provision für den Verkauf. (Und ich finde sie für 16k immer noch zu teuer und stelle sie deshalb hier rein.) Aber wenn sie einer kauft, freut sich das Forum über Berichterstattung, wie die Sache weitergegangen ist.

Hey Fröhn, also ich kenne mich in Gera sehr gut aus und denke auch wie du, dass Sie noch zu teuer ist. Das Leerstandrisiko bei der Wohnung ist enorm hoch, ich glaube nicht das man die Vermietet bekommt.  In Debschwitz stehen hunderte Erdgeschosswohungen leer. Aber trotzdem super das du die hier hochgeladen hast.

Edited by Bluedream

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@Fröhn Die Wohnung kann man vermutlich nehmen. Erdgeschoss und Debschwitz Ost (die genaue Lage kann ich Dir jetzt auf Anhieb auch nicht sagen) macht wie Du schon selbst sagst, die Vermietung nicht zum Selbstläufer. Trifft halt eben nicht den Grundsatz, wenn schon eine Stadt wie Gera, dann dort die besseren Lagen/Objekte. Leider haben bei guten Objekten die Preisanstiege auch vor Gera nicht halt gemacht. Aber Wohnungen sind aktuell deutlich preiswerter und weniger nachgefragt als MFH`s in Gera.

Ein gutes MFH zu einem Faktor <= 10 ist kaum zu bekommen. Wer ein entsprechendes Angebot kennt, darf mich gerne informieren, falls er es nicht selber nimmt.

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@Fröhn ich finde es gut, dass du hier so ein Objekt zur Diskussion stellst. Ich kenne den Markt in Gera nicht. Wenn der Leerstand dort aber so hoch ist, ist ja zu befürchten, dass auch die WEG, in die man sich hier einkaufen würde, in Schieflage gerät, weil die Eigentümer mangels Mieteinnahmen Probleme haben das Wohngeld zu zahlen.

Du schreibst, dir wäre die Whg für 16k zu teuer. Für welchen Preis würdest du sie kaufen?

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vor 14 Stunden schrieb Andreas_:

@Fröhn . Wenn der Leerstand dort aber so hoch ist, ist ja zu befürchten, dass auch die WEG, in die man sich hier einkaufen würde, in Schieflage gerät, weil die Eigentümer mangels Mieteinnahmen Probleme haben das Wohngeld zu zahlen

Andreas_ Du hast recht. Das kann passieren. Aber das bekommst Du vor dem Kauf raus, weil es die ETW Protokolle der letzten Jahre gibt und aus denen wird das deutlich. Aber wenn es so wäre, dann dann würde ich die anderen Wohnungen, die in Schieflage geraten sind versuchen, für wenig Geld dazuzukaufen. Und das dürfte in Gera kein Problem sein.

Ich kenne mich in Gera auch nicht richtig gut aus. Ich beobachte seit einiger Zeit den Markt mit einen Kumpel zusammen im Internet und wir schicken uns gegenseitig Exposes zu. Er hat dort schon in kurzer Zeit so um die 30 Einheiten  gekauft.

Ich war da immer dabei - bin aber für mich nicht fündig geworden. Vor einem halben Jahr hat er mir dann über die DKB (wo auch die Whg her ist, die ich hier eingestellt habe) ein kleines MFH mit 4 Einheiten angeboten. Ich habe daran kein Interesse gezeigt, er hatte keine Zeit, das fertig zu machen, Die Heizung musste man vom Keller wegen Hochwasser aus dem Keller in den Dachboden verlegen. Und ein bißchen hier und da pinseln. Ein paar Wochenenden Arbeit eben. Das Haus stand aber leer und mußte noch vermietet werden. Das hat er inzwischen geschafft und aktuell wirft das Haus  knapp 1000 Euro NKM ab. Gekauft hatte er es für (ich glaube 15k) und hat in etwa die gleiche Summe nochmal reingesteckt. Alles in allem kam er auf Faktor 2,6 oder so ähnlioch.

Klar - hätte - hätte - hätte. Aber das Leben ist kein Konjunktiv. 

 

Und zur DKB - Wohnung für 16k. Ja, das ist mir für Gera zu viel. In Leipzig würde ich für 16k zuschlagen, (siehe meine letzte Whg) - aber für Gera ist mir das noch zu hoch. Aber jetzt ist man schon im Feintuning. Ich würde bei ernsthafen Interesse da hinfahren und bei der Hausverwaltung nachfragen, was da los ist, mir die Lage anschauen - eben DD - und dann auf der Heimfahrt im Auto überlegen, ob ja oder nein.

 

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vor 2 Stunden schrieb Fröhn:

Andreas_ Du hast recht. Das kann passieren. Aber das bekommst Du vor dem Kauf raus, weil es die ETW Protokolle der letzten Jahre gibt und aus denen wird das deutlich. Aber wenn es so wäre, dann dann würde ich die anderen Wohnungen, die in Schieflage geraten sind versuchen, für wenig Geld dazuzukaufen. Und das dürfte in Gera kein Problem sein.

Ich kenne mich in Gera auch nicht richtig gut aus. Ich beobachte seit einiger Zeit den Markt mit einen Kumpel zusammen im Internet und wir schicken uns gegenseitig Exposes zu. Er hat dort schon in kurzer Zeit so um die 30 Einheiten  gekauft.

Ich war da immer dabei - bin aber für mich nicht fündig geworden. Vor einem halben Jahr hat er mir dann über die DKB (wo auch die Whg her ist, die ich hier eingestellt habe) ein kleines MFH mit 4 Einheiten angeboten. Ich habe daran kein Interesse gezeigt, er hatte keine Zeit, das fertig zu machen, Die Heizung musste man vom Keller wegen Hochwasser aus dem Keller in den Dachboden verlegen. Und ein bißchen hier und da pinseln. Ein paar Wochenenden Arbeit eben. Das Haus stand aber leer und mußte noch vermietet werden. Das hat er inzwischen geschafft und aktuell wirft das Haus  knapp 1000 Euro NKM ab. Gekauft hatte er es für (ich glaube 15k) und hat in etwa die gleiche Summe nochmal reingesteckt. Alles in allem kam er auf Faktor 2,6 oder so ähnlioch.

Klar - hätte - hätte - hätte. Aber das Leben ist kein Konjunktiv. 

 

Und zur DKB - Wohnung für 16k. Ja, das ist mir für Gera zu viel. In Leipzig würde ich für 16k zuschlagen, (siehe meine letzte Whg) - aber für Gera ist mir das noch zu hoch. Aber jetzt ist man schon im Feintuning. Ich würde bei ernsthafen Interesse da hinfahren und bei der Hausverwaltung nachfragen, was da los ist, mir die Lage anschauen - eben DD - und dann auf der Heimfahrt im Auto überlegen, ob ja oder nein.

 

Also ich finde, du hast die Erklärung ja hier bereits gegeben, wenn man es schafft für 30k ein Mehrfamilienhaus zu bekommen dann ist eine schlecht vermietbare Wohnung für 15k definitiv zu teuer ;).

Dein Kumpel hat durch seine Käufe sicherlich Kontakte in die Banken oder woher erfährt er von den Verwertungen?

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@daeda ist ist aber auch für mich nicht so, dass die Deals überall an den Bäumen hängen und ich muss nur zugreifen. 99,9% aller Exposes landen auch bei mir in der Tonne. Von dem MFH hatten bestimmt 5 Leute in userer Gruppe gewußt, aber keiner hat das angefasst. Hinterher, wenn jeden Monat 1000 Euro fließen,  ist es dann ein super Deal. Aber, Du mußt hier auch etwas leisten.

1. Keine Bank gibt Dir dafür Geld - Du brauchst also schon vorher selber Geld

2. Du mußt handwerklich etwas können - wie sonst kommt die Heizung ohne zusätzuliche Kosten in den Dachstuhl?

3. Du mußt Bock haben, die das Ding überhaupt anzusehen und durchzurechnen. Ich muss allein dafür 300 km fahren (einfach)

4. Du mußt richtig gut Vermieten können, - die 4 Wohnungen mußt Du erst mal voll kriegen

5. Du mußt Potential erkennen können. Daran lag es an mir. Ich habe es einfach nicht erkannt und dann gleich in die Tonne gekloppt.

Ich habe stattdessen die kleine Whg in Leipzig fertig gemacht. Dafür bekomme ich jetzt 310. Und mit nur etwas mehr Aufwand hätte ich auch Gera fertig machen können. Dann hätte ich jetzt 1000 monatlich. Aber was soll ich jetzt machen? Is halt so. Weiter gehts....

 

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vor 4 Stunden schrieb Fröhn:

@daeda ist ist aber auch für mich nicht so, dass die Deals überall an den Bäumen hängen und ich muss nur zugreifen. 99,9% aller Exposes landen auch bei mir in der Tonne. Von dem MFH hatten bestimmt 5 Leute in userer Gruppe gewußt, aber keiner hat das angefasst. Hinterher, wenn jeden Monat 1000 Euro fließen,  ist es dann ein super Deal. Aber, Du mußt hier auch etwas leisten.

1. Keine Bank gibt Dir dafür Geld - Du brauchst also schon vorher selber Geld

2. Du mußt handwerklich etwas können - wie sonst kommt die Heizung ohne zusätzuliche Kosten in den Dachstuhl?

3. Du mußt Bock haben, die das Ding überhaupt anzusehen und durchzurechnen. Ich muss allein dafür 300 km fahren (einfach)

4. Du mußt richtig gut Vermieten können, - die 4 Wohnungen mußt Du erst mal voll kriegen

5. Du mußt Potential erkennen können. Daran lag es an mir. Ich habe es einfach nicht erkannt und dann gleich in die Tonne gekloppt.

Ich habe stattdessen die kleine Whg in Leipzig fertig gemacht. Dafür bekomme ich jetzt 310. Und mit nur etwas mehr Aufwand hätte ich auch Gera fertig machen können. Dann hätte ich jetzt 1000 monatlich. Aber was soll ich jetzt machen? Is halt so. Weiter gehts....

 

Das habe ich auch nicht behauptet :) Ich wollte das auch nicht schmälern. Nur den Vergleich mit der Wohnung lag nahe und hilft bei einer Preisbildung ungemein. Wenn du dann natürlich noch Infos gibst was in den Endpreis des Hauses alles eingegangen ist dann hilft das umso mehr.

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