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enterpreneur

Nicht umlagefähige Kosten ETW

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Hallo,

könnt Ihr mir mal kurz helfen, wie ich bei einer ETW die nicht umlagefähigen Kosten (also Instandhaltungsrücklage Gemeinschaftseigentum und Verwaltungskosten) sowie die Instandhaltungskosten für die ETW  (Sondereigentum) im allgemeinen ansetzen kann?
Z.B. in €/m².

Vielen Dank!

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mein grober daumen in der ankaufsvorprüfung:

nicht umlagefähige NK = 1/3 vom Hausgeld

IHR Sondereigentum = 10€ pro m² und Jahr

Sind aber wie gesagt nur erste grobwerte. was du genau ansetzt hängt dann von der zusammensetzung des Hausgelds, dem spezifischen objektzustand, ... ab

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vor 5 Stunden schrieb Aleks Otasevic:

mein grober daumen in der ankaufsvorprüfung:

nicht umlagefähige NK = 1/3 vom Hausgeld

IHR Sondereigentum = 10€ pro m² und Jahr

Sind aber wie gesagt nur erste grobwerte. was du genau ansetzt hängt dann von der zusammensetzung des Hausgelds, dem spezifischen objektzustand, ... ab

Danke, Aleks!

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vor 2 Stunden schrieb enterpreneur:

Und anders gerechnet:
Würde ich denn grob mit 27% der Kaltmiete richtig liegen für Nichtumlagefähige Kosten + Instandhaltungsrücklage Sondereigentum?

Das kannst Du nicht pauschal so rechnen, denn es ist stark vom Objekt abhängig. Hier solltest Du unbedingt die Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und am besten auch die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. Baut  z.B. die Eigentümergemeinschaft hohe Instandhaltungsrücklagen auf, um eine größere Sanierung zu finanzieren, können die NUK(nicht umlegbaren Kosten) prozentual gesehen zur Nettokaltmiete sehr hoch sein. Ich habe schon Objekte geprüft, wo die NUK bei über 50% lagen. Solche Objekte fliegen dann bei mir sofort raus.

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vor 18 Stunden schrieb envriel:

Das kannst Du nicht pauschal so rechnen, denn es ist stark vom Objekt abhängig. Hier solltest Du unbedingt die Hausgeldabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und am besten auch die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen. Baut  z.B. die Eigentümergemeinschaft hohe Instandhaltungsrücklagen auf, um eine größere Sanierung zu finanzieren, können die NUK(nicht umlegbaren Kosten) prozentual gesehen zur Nettokaltmiete sehr hoch sein. Ich habe schon Objekte geprüft, wo die NUK bei über 50% lagen. Solche Objekte fliegen dann bei mir sofort raus.

Danke, ja, da hast du schon recht, das muss man immer anhand der Unterlagen einzeln am jeweiligen Objekt prüfen.

Ich meinte eher für eine Schnellprüfung, was man da allgemein annehmen kann als nicht umlegbare Kosten für eine ETW (ohne Sondersitutationen wie Aufbau einer hohen IHR). Wenn ich einfach schnell ein immoscout-Objekt kalkulieren möchte, noch bevor ich weitere Unterlagen anfordere.

- Aleks hatte ja schon geschrieben 1/3 vom Hausgeld
- Woanders hatte ich gelesen 75€ für eine 2-Zimmer-Whg.

Gibt es auch eine Berechung "x nicht umlegbare Kosten pro qm Wfl." ?
Könnte man 1,40€/m² Wfl annehmen?

Geht mir nur um eine schnelle ungefähre Erstberechnung.
Danke!
 

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Oder nochmal anders gefragt:
- Wie hoch kann man ungefähr die Zahlungen für die IHR des Gemeinschaftseigentum ansetzen in €/m² Wfl. des Sondereigentums?
- Und wie hoch kann man die Kosten für den Verwalter ansetzen pro Wohnung?

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Ich habe mir die selbe Frage wie Du vorher auch gestellt und alle möglichen Leute befragt, was denn "normal" sei. Ich erhielt immer eine andere Antwort (von 0% bis 60%).

Heute nehme ich 45% nichtumlagefähigen Anteil an den Nebenkosten an. Diesen Satz habe ich mir aufgrund der in meinem Bestand befindlichen Objekte inklusive Puffer errechnet. Damit habe ich zumindest bei einer Ankaufsprüfung ohne tiefere Kenntnis der Kostenstruktur bei einem interessanten Objekt ein gutes Gefühl.

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vor 1 Stunde schrieb enterpreneur:

Oder nochmal anders gefragt:
- Wie hoch kann man ungefähr die Zahlungen für die IHR des Gemeinschaftseigentum ansetzen in €/m² Wfl. des Sondereigentums?
- Und wie hoch kann man die Kosten für den Verwalter ansetzen pro Wohnung?

Für die erste Kalkulation nehme ich 25% der Nettokaltmiete insgesamt für Verwaltung und IHR des Gemeinschaftseigentums.

Der zweite Blick (in die Unterlagen) zeigt dann aber die Realität, die oft davon abweicht. Allgemein lässt mich ein sehr hohes Hausgeld aufhorchen. Hier muss man aber auch differenzieren, ob die Heizkosten enthalten sind (Zentralheizung).

Edited by envriel
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@Pfalzgraf
danke für die Infos!
 

vor einer Stunde schrieb Pfalzgraf:

Heute nehme ich 45% nichtumlagefähigen Anteil an den Nebenkosten an

Die 45% beinhalten wahrscheinlich nicht Instandhaltung des Sondereigentums sowie Mietausfallwagnis?

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vor 21 Minuten schrieb envriel:

Für die erste Kalkulation nehme ich 25% der Nettokaltmiete insgesamt für Verwaltung und IHR des Gemeinschaftseigentums.

Ok, dann kommt IHR Sondereigentum sowie Mietausfallwagnis noch on top zu den 25%? Wie setzt du die jeweils an?
Danke!

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Die 45% beinhalten die IHR (weil diese nicht umlagefähig ist), aber nicht das Mietausfallwagnis. Ich kalkuliere in meine Entscheidungen generell keine Mietausfallwagnis ein, weil ich nicht in die Zukunft sehen kann und diese auch nun rein hypothetisch ist. Und somit für mich nicht valide. Wenn ich immer einen Mietausfall in gleicher prozentualen Höhe kalkulieren würde, könnte ich ihn auch weglassen und pauschal eine um diesen Satz höhere Rendite beanspruchen wollen. Wenn der Mietausfall immer eine andere Höhe hätte, müsste ich erstmal wissen, wie man sich Mietausfälle prognostiziert. Das weiß ich nicht.

In C-Lagen sollte die Rendite höher sein als in A Lagen (zumindest habe ich es so gelernt). Und somit ist das Mietausfallrisiko damit abgepuffert.

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Grundsätzlich sehe ich Objekte kritisch, deren Verkäufer/Makler mir nicht alle Unterlagen liefern können um eine ordentliche Ankaufsprüfung zu machen. Dazu gehören eben auch eine einwandfrei aufgestellte Aufschlüsselung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, sofern eine Verwaltung/fachkundiger Verkäufer im Spiel ist. Ich würde immer weiter nachbohren.

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vor 36 Minuten schrieb enterpreneur:

Ok, dann kommt IHR Sondereigentum sowie Mietausfallwagnis noch on top zu den 25%? Wie setzt du die jeweils an?
Danke!

Das Mietausfallwagnis handhabe ich so ähnlich, wie @Pfalzgraf . Es gibt zwar teilweise Leerstandsanzeiger oder auch Statistiken über prozentuale Leerstände für bestimmte Standorte; Diese sind aber meistens quantitativ. Für Leerstände gibt es nämlich erstaunlich viele Gründe. Wenn Du selbst ein Objekt in einem "normalen" Zustand in "normaler Lage" hast und zu einer "normalen" Miete mit "normalen" Nebenkosten vermieten willst, solltest Du auch kein Problem damit haben, einen Mieter zu finden.

Die IHR für das Sondereigentum kalkuliere ich überhaupt nicht. Das liegt aber daran, dass ich hier nach Bedarf investiere und allgemeine Rücklagen dafür bilde. Es ist (mir zumindest) kaum möglich, hier einen genauen Maßstab zu finden. Wenn die Gastherme repariert werden muss, dann bist Du dafür verantwortlich. Du musst aber z.B. nicht jede Schönheitsreparatur mitmachen, weil es Dir Dein Mieter i.d.R. nicht bezahlt.

Edited by envriel

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Nachtrag:
@envriel: Ich muss hier zur IHR differenzieren.... Ich gehe bei der Ankaufsprüfung von der bestehenden IHR laut Abrechnung/Wirtschaftsplan aus bzw. wenn laut WEG-Protokoll etwas ansteht kalkuliere ich das natürlich mit.

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vor 18 Minuten schrieb Pfalzgraf:

Nachtrag:
@envriel: Ich muss hier zur IHR differenzieren.... Ich gehe bei der Ankaufsprüfung von der bestehenden IHR laut Abrechnung/Wirtschaftsplan aus bzw. wenn laut WEG-Protokoll etwas ansteht kalkuliere ich das natürlich mit.

Das sehe ich ganz genau so. Diese Informationen sind sehr wichtig und wer mir die Unterlagen nicht zur Verfügung stellen kann, dem kann ich kein Angebot machen.

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vor 17 Stunden schrieb Pfalzgraf:

Dazu gehören eben auch eine einwandfrei aufgestellte Aufschlüsselung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, sofern eine Verwaltung/fachkundiger Verkäufer im Spiel ist. Ich würde immer weiter nachbohren.

 

vor 16 Stunden schrieb envriel:

Das sehe ich ganz genau so. Diese Informationen sind sehr wichtig und wer mir die Unterlagen nicht zur Verfügung stellen kann, dem kann ich kein Angebot machen.

Ok, das werde ich mir mal zu Herzen nehmen, bzgl. Unterlagenbeschaffung hartnäckig zu sein.
Vielen Dank nochmal für Eure Hilfe!

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