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immo2027

Wie kann das Wirtschaftsgebäude genutzt werden

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Hallo zusammen,

ich habe seit längerem ein Objekt im Auge, dass auch seit langer Zeit , ca. 2 Jahre immer wieder inseriert wird. Ich suche daher den Haken bei dem Objekt. Für mich scheint es das Wirtschaftsgebäude zu sein, da es sehr alt ist. Interessant für mich sind die Baugrundstücke und die Stellplatze. Das Wohnhaus ist völlig in Ordnung. Da ich aber bisher nur Wohnungen erworben habe, würde ich gerne von Euch Fachleuten Eure bedenken hören.

Vielen Dank

Hier die Angaben zum Objekt:

Auf dem ca. 1.971 m² großen Grundstück befinden sich 2 Gebäude und eine ca. 4-fach Garage. Das Anwesen kann in 3 Baugrundstücken aufgeteilt werden. Nach derzeitigem Stand würden Sie nach der Teilung 2 vollerschlossene und ein teilerschlossenes Grundstück erhalten. Auf Grund eines abgeschlossenen Baulandumlegungsverfahren ist das genannte Grundstück aufgeteilt, jedoch noch nicht parzelliert wurden.
Das Wohnhaus mit ca. 141 m² Wohnfläche wurde zuletzt 2012 saniert. Im Zuge der letzten Sanierung wurden die dreifachverglasten Fenster eingebaut und eine Holzpelletheizung installiert. Der Dachstuhl kann als vollwertige Etage ausgebaut werden und bietet somit die Möglichkeit den Wohnraum zu vergrößern und um min. 3 Zimmer zu erweitern.
Das im Hof befindliche Wirtschaftsgebäude wurde im Jahr 1956 erbaut und so aufgeteilt, dass verschieden große Räumlichkeiten dort zu finden sind. Derzeitig wird dieses Gebäude als Werkstatt sowie Lager genutzt und befindet sich in einem Top Zustand. Wasser und Strom sowie Kunststofffenster und verschiedene Ebenen bieten Ihnen die Möglichkeit einer vielseitigen Nutzung.
Des Weiteren ist auf dem Anwesen ein Schuppen zu finden der als 3er oder 4er Garage verwendet werden kann.

 

 

Edited by immo2027

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Die Fachleute sagen dazu wahrscheinlich erst mal nichts, sondern fragen nach dem Ort und den Zahlen... 9_9

Verlink doch einfach vielleicht eins der vielen Inserate.

Edited by Nick Random

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Mit den Zahlen komme ich klar, deswegen ist es ja in der engeren Auswahl, Ich würde gerne in Erfahrung bringen, was man mit diesen 400qm Wirtschaftsgebäude als Investor anfängt.

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Hier in der Gegend hat die Eigentümerin einer abgefuckten 100jahrealten leerstehenden Lagerhalle am A. der W. aus Not heraus eine Art "Hobby-Handwerker-Künstler-Coworking-Konzept" aufgebaut. Das Gebäude nutzen aktuell 12-14 Parteien, die sonst wahrscheinlich daheim schrauben müssten (oder nicht mehr durften) und zahlen teilweise pro Nase 200-300e mtl oder auch mal mehr aber es läppert sich. Mittlerweile hat sich so eine Eigendynamik entwickelt, dass mit der Zeit immer mehr Leute dazugestossen sind und bereitwillig ihren Ertrag erhöhen obwohl es in dem Ding nicht mal eine Heizung gibt. Auf die Art hat sie mittlerweile ein Vielfaches an Miete wie sie mit einem Gesamtmieter in diesem Zustand oder dieser Lage jemals erzielen hätte können. Mir wurde es zum Kauf angeboten, zum Faktor 8 aktuell und ausbaufähig durch zB mehr Handwerker/Künstler, Proberäume für Bands, etc auf Faktor 4-5. Ich überlege allerdings trotzdem noch weil Zustand echt desolat inkl etwaiger Boni wie Feuchtigkeit 2m hoch an den Wänden, Asbestdach, schiefer und kaputter Holzboden, Brandschutzfail, evtl Fundamentrisse, etc pp. Mein Architekt und mein Handwerker meinten auf jeden Fall im Chor, ich käme in Knast wenn ich es so weitervermieten würde und da würde was passieren. 

Long story short: Bedarf an sowas mal abchecken, Arsch baurechtlich/juristisch an die Wand bekommen, profitieren. 

Edited by Wladimir Simonov
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Danke schonmal vorab Wladimir. Die Idee würde hier ebenfalls passen- Wir haben hier großen Bedarf an Garagen etc.. Hier in der Gegend sind viele Wohngebäude mit ehemaligen massiven Scheunengebäuden zu verkaufen nur keiner packt die an. Ist eine Umnutzung wirklich so schwierig?

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vor 40 Minuten schrieb Wladimir Simonov:

Inwiefern Umnutzung? Gewerbe bleibt Gewerbe, musst halt beachten ob irgendwelche Auflagen bestehen :-)

Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Es gibt sehr unterschiedliche Genehmigungen für Gewerbe (Bar, Restaurant, Laden, Büro etc. etc.). Ohne Umnutzung darf man z.B. kein Restaurant aus einem Laden machen (ich habe sogar eine Umnutzung von Bar in Restaurant gemacht...). Bei jeder Umnutzung müßen die aktuellen Brandschutzbestimmungen gemacht werden. Also Vorsicht.

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Hallo Immo2027 -  ein Hinweis zu der von dir überlegten Garagennutzung: Es gibt eine Garagenverordnung die alle Details zu dieser Nutzung regelt! Alles was keine Garage ist, darf als solche in der Regel auch nicht genutzt werden. Dies ist besonders hinsichtlich der Gebäudeversicherung zu beachten, welche regelmäßig als Voraussetzung für den Versicherungsschutz als Pflicht für den Versicherungsnehmer in den Vertrag schreibt: "... alle getzlichen Bestimmungen sind zu beachten...". Wenn dann das Fahrzeug im "Wirtschaftsgebäude" (das keine Garage ist) die Brandursache ist, kann der Versicherer mit Recht die Leistung verweigern!

Das Thema Brandschutz sollte (unabhängig von dem, was das Bauamt dazu sagt) bei Nutzungsänderungen nicht unterschätzt werden! Da läuten bei dem beschriebenen "Hobby-Handwerker-Künstler-Coworking-Konzept" ggf. auch die Alarmglöckchen - wenn da einer in der Kunstschmiede-Ecke schweißt, der nächste daneben als Hobbytischler Holzlager und Holzbearbeitung betreibt... usw..

Ich will hier nicht Angst machen und die Kreativität vergraulen, empfehle nur bei allen Aktivitäten auch  hinsichtlich der Gebäudeversicherung ein waches Auge für die Risiken zu behalten. Übrigens: man kann für manche "knifflige" Gebäudenutzungen gelegentlich auch individuelle Vertragslösungen mit dem Versicherer aushandeln.

 

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Ja, so wie unsere Rahmenverträge Gebäude, Hausrat und Gewerbe wo neben dem Einwand der groben Fahrlässigkeit auch auf den Einwand der Verletzung von gesetzlichen, behördlichen und vertraglichen Sicherheitsvorschriften oder Obliegenheiten verzichtet wird - lustigerweise ohne Aufpreis bei mittlerweile über 10 namhaften Versicherern möglich :-)

Sorry für Werbung, war leider zu gute Vorlage :D

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Vielen Dank für eure Hinweise zum Thema Garagenverordnung. Werd ich mich einlesen. Gibt's eine Definition für “Wirtschaftsgebäude“ und deren Nutzung? Es handelt sich hierbei um eine ehemalige Scheune. Kann der Makler das einfach als Wirtschaftsgebäude deklarieren oder steht das im Grundbuch und wenn ja, für welche Zwecke kann ich es nutzen? 

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Erster Besichtigungstermin hat stattgefunden. Das Wirtschaftsgebäude scheint der Knackpunkt zu sein. Es ist eine ehemalige Scheune die momentan genutzt wird. Aber weder Brandschutz noch sonst irgend etwas ist gewährleistet. Das Gebäude hat keine Heizung und nur Kaltwasser. Auch die Decken tragen nicht mehr die volle Last. Kosten ca. 50k €. Dann ist es nutzbar. Es dürfte sogar Wohnraum werden wenn man weiter investieren will. Mietverträge gibt's wohl nicht, alles nur mündlich. Beide Gebäude machen ca. 40% des Kaufpreises aus. Ich könnte ein teilerschlossenes Baugrundstück einzeln verkaufen und den Erlös investieren.

Also alles gute Gründe für eine neue Preisverhandlung. Die Frage ist nur ob sich die Arbeit lohnen wird oder ob es einfachere Objekte gibt.

Wenn ihr es machen würdet, was wären eure nächsten Schritte?

Edited by immo2027

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