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J.W.

ETW in München 500.000€/60qm/leer

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Hallo zusammen,

nachdem ich hier nun schon einige Tage mitlese und etwas angefixt bin vom Immobilienthema würde mich eine Einschätzung zu folgender Investchance interessieren. Mir geht es vor allem um Sicherung meiner Kaufkraft bei der aktuellen Geldschwemme und Erschließung passiven Einkommens.

 

Folgendes Angebot in München; zentrale Lage fussläufig zur LMU

ETW 2 Zimmer ca. 60qm + Küche (EBK vorhanden) + Balkon + Fahrstuhl

Haus ist ca. BJ 1960 aber vor 3 Jahren grundlegend saniert und ausgebaut

Die Wohnung ist leer bei der Vermietung besteht also Gestaltungsspielraum.

(Laut wenigermiete.de kann auf 14€/qm gekürzt werden; wobei Neuvermietungen eher bei 25€/qm liegen ... für unbefristete Standardmietverträge)

Leerstand oder Instandhaltung ist in nächster Zeit nicht zu erwarten

 

GIK ca. 530.000€; EK max. 20%; eher 0-10%

Was haltet ihr davon? Wie würdet ihr Vorgehen bzgl. Zinsbindung, EK etc.?

 

PS: Super Forum!! Danke

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Hallo 

Den Markt in München kann ich nicht einschätzen da er 650km weit weg liegt. Und ich habe gehört das in München ganz andere Gesetze herrschen.

Rein Gefühlsmäßig würde ich da nichts kaufen für so einen hohen Faktor. Die Rendite ist einfach zu gering. Wir haben zur Zeit einen Verkäufermarkt und viele Reden von eine Blase. Ist vielleicht übertrieben aber die Preise können nicht immer so weiter steigen. Obwohl das vor ein paar Jahren ein paar schlaue Leute auch schon gesagt haben, und trotz alle dem ging es weiter nach oben. Ich würde nicht soviel Geld in die Hand nehmen für so wenig Wohnung. Dafür kaufe ich hier ein 9 Familienhaus aus den 90er Jahren leicht reparaturbedürftig.

Edited by Jägermeister Werner Bierme

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Hi,

Danke für die Einschätzung. 

9 Familien heißen aber auch 9x Aufwand und sicher nicht 9x Ertrag !??

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Hi J.W.,

ich sehe das ähnlich wie Jägermeister. Klingt für mich schon im Angebot zu teuer (wobei in München wirklich jeder Preis seinen Käufer zu finden scheint).

Bei den von Dir genannten Parametern und Deinen Zielen (Sicherung Kaufkraft UND Erschließung passiven Einkommens) müsstest Du, 2% Tilgung vorausgesetzt, schon min 23€/m² verlangen um einen Cashflow vor Steuern = 0 zu erwirtschaften (nach Steuern zahlst Du da wohl dennoch monatlich drauf, und das je nach Steuersatz nicht zu knapp) und nach > 35Jahren dann ein passives Einkommen zu haben. Mit dem Mietpreis wärst Du gefühlsmäßig gut 15-20% über (voll ausgereiztem) Mitspiegel. Ob man das wirklich machen will muss jeder für sich entscheiden, man sollte sich nur der Risiken bewusst sein und ggf. in seinem Exit-Szenario berücksichtigen. Zu guter letzt: falls die Immobilie schon auf dem Markt ist (per Immoscout o.ä.) kannst Du davon ausgehen, dass sich die Interessenten grad bei der Lage bis in interessanteste Bereiche hinein überbieten werden. Mein Favorit aus eigener Erfahrung: 62m² in München - Laim, Preis laut Exposé: 295.000, ging am Ende für 420.000 (!) weg...

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vor 4 Stunden schrieb J.W.:

Hi,

Danke für die Einschätzung. 

9 Familien heißen aber auch 9x Aufwand und sicher nicht 9x Ertrag !??

Bestimmt 9x mehr Arbeit, sollte aber mal eine Miete ausfallen tötet es mich nicht. Bei nur einer Miete mit der selben Rate kann man schnell Privatinsolvenz anmelden sollte die ausfallen.

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