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Aleks Muc

Kaufpreisaufteilung für Afa in München?

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Hallo Allerseits,

ich stehe kurz vor Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine ETW in München / Moosach, am Donnerstag ist es soweit, und zerbreche mir noch den Kopf über das Thema Kaufpreisaufteilung für Afa. 

Mein Kenntnisstand: eine Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag ist hilfreich da bindend für das FA (außer sie ist komplett unrealistisch). Die meisten FA akzeptiere 80% Gebäude und 20% Grund. Das BFM hat eine Rechenhilfe zwecks Ermittlung auf Basis Bodenrichtwert veröffentlicht. 

Nun liegt der Bodenrichtwert des betreffenden Objekts bei 3850€/1,5M (!), gemäß der BFM-Rechenhilfe komme ich grad mal auf 10% Gebäudeanteil :-(... Das mag ich einfach nicht glauben. 

An die Münchner Investoren da draußen: wie sind eure Erfahrungen mit dem FA? Welche Aufteilung wurde bei euch akzeptiert?

Bin für jeden Hinweis sehr dankbar!

Viele Grüße, Aleks

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Hallo Aleks,

schau Dir mal bei einer gutachterlichen Bewertung über ZVS-Info die Aufteilung der Ertragswerte auf Bodenwert und Gebäudewert an. In der Regel benötigst Du dann die gesamte Wfl. des Gebäudes, dies wird dann mit dem Bodenrichtwert multipliziert und ergibt den Bodenwert des gesamten Gebäudes. Der Bodenwert deiner Wohnung sollte sich dann als MEA-Anteil auf Basis der gesamten MEA der WEG ergeben. Was kommt in diesem Fall raus?
VG, Jens 

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Hi Jens,

Danke Dir für Dein schnelles Feedback!

Wahrscheinlich eine Newbie Frage, aber was is "ZVS-Info"? Eine Google-Suche nach dem Stichwort bringt mich nur zur Vergabestelle für Studienplätze :confused:...

Wenn ich die Berechnung richtig interpretiere heißt das in meinem Fall:

  • Grundstück: 1914m² (davon gefühlt 3/4 bebaut mit ETW/Garagen, der Rest sind Grünflächen, Zufahrten zu Garagen und sonst. allg. Stellflächen)
  • MEA: 25/1000
  • Bodenrichtwert: 3850€/m² /1,5M

Macht 184.222€ und somit bei einem Gesamtkaufpreis von 273T€ (ohne NK): 67% des Kaufpreises.

Wenn ich die Berechungshilfe des BFM nutze komme ich auf sogar auf einen Grundstückanteil von 78% (Wohnfläche 56m², Gebäude Bj. 61, inkl. Berücksichtigung von Erneuerung/Modernisierung Dach, Fenster, Außentüren, Wärmedämmung Außenwände, Innenausbau).

Beide Werte sind irgendiwe mies. Mach ich einen Fehler oder ist das der Bereich auf den ich mich einstellen muss? Wie sind eure Erfahrungen mit dem FA München? Welches Verhältnis habt ihr bisher "durchbekommen"?

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Hallo Aleks,

wahrscheinlich habe ich mich falsch ausgedrückt, ich meinte https://www.zvg-portal.de/. Dort kannst Du Dir mal Gutachten ansehen, es wird bei Wohnungen nach dem Ertragswertverfahren gearbeitet und dort abgeleitet der Bodenwert.

Lies Dich mal ein, Deine zweite Rechnung sieht schon sinnvoller aus. Die Berechnung des BFM kenne ich nicht. Ich müsste auch noch einmal genau nachsehen, ich nehme immer die Wohnfläche des Gebäudes als Basis für die Berechnung. Evtl. weiß jemand anderes noch mehr hinsichtlich der richtigen Verwendung des BMF-Formulars, gib doch mal Bodenwert oder so ähnlich im Forum in der Suchfunktion ein. Ich meine, dort gab es mal eine Diskussion über das Thema.

VG, Jens

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Hi Jens,

danke nochmal für deine Hinweise, haben mir geholfen! Bin gespannt ob das FA mit meinem Ansatz (Berechnung anhand BMF-Formular, abgeglichen mit Infos aus ZVG) mitgeht.

Viele Grüße,

Aleks

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Hi Aleks, 

ich kann berichten das bei mir das FA aufgrund des hohen Bodenrichtwert (Münchner Norden) meine ETW AfA auf 40% des Kaufpreis reduziert hat. 😤. Muss mal schauen was da noch geht. Leider sind die Grundstückpreise in den letzten Jahren so gestiegen das die AFa darunter leidet. Dafür ist der cash Flow gut mit den Mieten. 

Gruss Mo

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Am 29.8.2017 um 19:26 schrieb Aleks Otasevic:

Hi Jens,

Danke Dir für Dein schnelles Feedback!

Wahrscheinlich eine Newbie Frage, aber was is "ZVS-Info"? Eine Google-Suche nach dem Stichwort bringt mich nur zur Vergabestelle für Studienplätze :confused:...

Wenn ich die Berechnung richtig interpretiere heißt das in meinem Fall:

  • Grundstück: 1914m² (davon gefühlt 3/4 bebaut mit ETW/Garagen, der Rest sind Grünflächen, Zufahrten zu Garagen und sonst. allg. Stellflächen)
  • MEA: 25/1000
  • Bodenrichtwert: 3850€/m² /1,5M

Macht 184.222€ und somit bei einem Gesamtkaufpreis von 273T€ (ohne NK): 67% des Kaufpreises.

Wenn ich die Berechungshilfe des BFM nutze komme ich auf sogar auf einen Grundstückanteil von 78% (Wohnfläche 56m², Gebäude Bj. 61, inkl. Berücksichtigung von Erneuerung/Modernisierung Dach, Fenster, Außentüren, Wärmedämmung Außenwände, Innenausbau).

Beide Werte sind irgendiwe mies. Mach ich einen Fehler oder ist das der Bereich auf den ich mich einstellen muss? Wie sind eure Erfahrungen mit dem FA München? Welches Verhältnis habt ihr bisher "durchbekommen"?

Ich stand bis vorgestern auch vor der Frage der Aufteilung. Werde heute Morgen den Kauf eines 9 Familienhauses Beurkunden. Bin bei Boris (Bodenrichtwert) auf die Seite. Der hat mir dann den Richtwert ausgespuckt. Der gilt bei uns für ein Baugrundstück von 650qm. Da das Grundstück aber 1100qm hat, wusste ich noch nicht den genauen Wert. Also habe ich beim Gutachterausschuss angerufen die mir eine Tabelle genannt haben die im Grundstücksmarktbericht 2017 stand.  In meinem Fall musste ich mit Faktor 0,73 multiplizieren. Komme so auf einen Grundstücksanteil von 14% des Kaufpreises. Habe ich kleinere Grundstücke wie diese 650qm kann der Schuss nach hinten losgehen.B|

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Guest Thomas
Am 30.8.2017 um 21:52 schrieb Aleks Muc:

Hi Jens,

danke nochmal für deine Hinweise, haben mir geholfen! Bin gespannt ob das FA mit meinem Ansatz (Berechnung anhand BMF-Formular, abgeglichen mit Infos aus ZVG) mitgeht.

Viele Grüße,

Aleks

Hallo Aleks,

wie ist denn die Sache bei dir ausgegangen? Ich befinde mich gerade in ganz ähnlicher Lage und weiß nicht was ich tun soll.

Viele Grüße

Thomas

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Guest Rosi1986
vor 7 Stunden schrieb TheNewNeo1980:

Hi 

 

würde mich auch interessieren. Hab in meinen Kaufverträgen auch immer 80/20 mit aufgenommen.

Hallo TheNewNeo1980,

 

hat bei dir das Finanzamt die 90/20 Regel akzeptiert?

Gruß Rosi

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Hi 

kann ich dir leider erst nächstes Jahr sagen. Meine Wohnung 1 und 2 aus Jahr 2018 hatten die Aufteilung noch nicht im Kaufvertrag stehen. Ich hoffe der Steuerberater holt was gutes raus.

Die Wohnungen aus 2019 haben es im Vertrag drin. Sehe ich also erst 2020.

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