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Julian2612

Hausgeld nur 0,70 €/m² p.a.?!

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Liebe Kollegen,

ich beschäftigte mich als Neuling gerade zum ersten Mal mit der ersten Analyse von WEG-Unterlagen bezüglich einer Eigentumswohnung.

Es geht um eine 8-Parteien-WEG in einem MFH von 1920 und als konkretes Objekt um eine 61 m² 2-Zimmerwohnung.

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten 2 Jahre ist nun ersichtlich, dass das Hausgeld in dieser Gemeinschaft bei lediglich 0,70 €/m² p.a. liegt.

Die Instandhaltungsrücklage beträgt 5000,- und es wurden die letzten 10 Jahre offensichtlich keine größeren Sanierungsmaßnahmen (Fassade, Heizung, Dach) durchgeführt.

Ich habe nun etwas recherchiert und Rechtsprechung gefunden, die ausführt dass selbst eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 €/m² p.a. einer ordnungsgemäßen

Verwaltung nicht genügt.

Insofern scheint mir dieser Fall doch sehr bedenklich und ich vermute die Gefahr eines Instandhaltungsstaus und künftiger Sonderumlagen.

Wie schätzt Ihr das Ganze konkret ein? Wie hoch sollten Hausgeld und Instandhaltungsrücklage denn beruhigenderweise gemeinhin sein?

Vielen Dank!

Julian

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Wie hoch das Hausgeld und die Rücklage sein soll ist nicht immer so pauschal zu sagen.

In deinem konkreten Fall allerdings sind 0,70€/m² p.a. eindeutig zu wenig! Damit kann man eigentlich nicht einmal die laufenden Kosten bedienen.


Was 5000€ Rücklagen angeht...sowas ist eher ein Witz als ernst zu nehmen.
Offenbar wollen die Besitzer kein Geld ins Haus stecken oder können es nicht.

Fazit: Finger weg!

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@Julian2612

Ich halte niedrige Instandhaltungsrücklagen per se nicht für ein KO-Kriterium. Und ob man über Sonderumlagen oder über die IHR zahlt ist im Endeffekt rechnerisch für die Zuführung egal. Allerdings scheuen sich viele Eigentümer vor Sonderumlagen, obwohl diese steuerlich de-facto besser für einen Investor sind. Daher besteht natürlich die Gefahr, dass das Haus verwahrlost. Insgesamt muss man sich dann den Zustand des Hauses anschauen und zukünftige Maßnahmen mit einkalkulieren. Hier sollte man sich unbedingt die Protokolle anschauen und ggf. auch mal mit der Verwaltung reden, ob die Eigentümer kein Geld haben oder wie die Zusammenarbeit so ist. Das kann ein Risiko sein, aber auch ggf. eine Chance dort weiter einkaufen zu können. Säumige Eigentümer sind sicher eher bereit Wohnungen zu verkaufen, falls doch mal eine Sonderumlage kommt.

Bei meiner letzten Eigentümerversammlung wollte ein Großinvestor die Instandhaltungsrücklage nicht von 1,20EUR/qm/a auf 2EUR/qm/a erhöhen, weil das einfach seinen Cashflow schmälert, ohne, dass er was davon hat; das Geld fehlt ihm dann an anderer Stelle.

Allerdings muss man sich des Risikos bewusst sein, dass man für den Zustand des Hauses und natürlich ausbleibende Hausgeldzahlungen bzw. Sonderumlagen indirekt mithaftet, wenn die jemand nicht zahlt.

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Vielen Dank schonmal für die Antworten!

 

Ich denke ich werde von diesem Objekt Abstand nehmen. Die Verwaltung und die Eigentümergemeinschaft scheinen äußerst sorglos, wenn nicht gar grob fahrlässig, mit dem Thema Instandhaltung umzugehen. Dies wirft aus meiner Sicht bereits ein sehr schlechtes Licht auf die gesamte Organisation.

Wie kann man als Verwalter ein Wohngeld i.H.v. 0,70 €/m² tolerieren, wenn die Rechtsprechung bereits davon ausgeht, dass  eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 €/m² einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG widerspricht?

Hier nochmal ein Auszug des Urteils des AG Neustadt vom 09. Februar 2015, 20 C 687/14 für diejenigen die es interessiert: 

 

"Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung stellt gemäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltungen dar, zu der die Wohnungseigentümer verpflichtet sind. Eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 €/qm/p.a. genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Instandhaltungsrückstellung in der Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde, wobei die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen ist.(...)Der derzeit geltende Betrag von 2,50 €/qm/p.a. ist keineswegs angemessen und ist von dem weiten Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümerversammlung bei der Entscheidung über die Höhe der Instandhaltungsrückstellung nicht mehr gedeckt. Dies folgt aus der erheblichen Abweichung zu der gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung geltenden Instandhaltungspauschale und der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zur Zeit lediglich 2.203,52 € beträgt. Die derzeitige Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht ausreichend, um dem Zweck der Instandhaltungszurückstellung gerecht zu werden. "

 

Mich würde noch interessieren, wie hoch für Euch die ANGESPARTE Instandhaltungsrücklage bei kleineren Objekten (6-10 Wohneinheiten) sein sollte?

 

 
   
   
Edited by Julian2612

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vor 14 Minuten schrieb Julian2612:

Ich denke ich werde von diesem Objekt Abstand nehmen. Die Verwaltung und die Eigentümergemeinschaft scheinen äußerst sorglos, wenn nicht gar grob fahrlässig, mit dem Thema Instandhaltung umzugehen. Dies wirft aus meiner Sicht bereits ein sehr schlechtes Licht auf die gesamte Organisation.

Dann wirst Du von fast allen Angeboten Abstand nehmen müssen, die Du am Markt so findest!

Irgendwas ist immer falsch geregelt, nicht rechtskonform oder entspricht nicht den eigenen Vorstellungen. Unterlagen fehlen, Verwalter sind eher unmotiviert, etc. Entscheidend sind doch nicht die Problemstellungen sondern der Umgang damit!

Zu Deinem Fall:

Die Wohnung "passt" ansonsten? Dann könntest Du die geringe Rücklage als Verhandlungskriterium nehmen und / oder ein eigenes separates Rücklagenkonto mit der Differenz füllen!

Der Einkauf von Immobilien ist immer die Suche nach Problemen - denn nur so lassen sich akzeptable Renditen erzielen!

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Ich habe die Wohnung ansonsten noch nicht besichtigt.

Sie scheint jedoch sehr viel Potential zu haben, da sie sich in einer Top Lage befindet, eine alte Bestandsmieterin mit 90er-Jahre DM-Mietvertrag hat, die kaum Nebenkosten zahlt und deren Miete sich mit 5,70 €/m² etwa 40 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von ca. 8,00 €/m² befindet.

Die Wohnung ist, unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Miete, mit einem Faktor von 31 angeboten. (4172 JNK bei 130.000 €).

Hier scheint es also durchaus Potential zu geben, gerade auch um den Preis massiv nach unten zu korrigieren. Allerdings weiss ich noch nicht ob so ein "Problemfall" für mich als Einstiegsimmobilie sinnvoll ist und in Betracht kommt.

Gerade auch, weil es Mehrheiten in der Eigentümergemeinschaft gibt, d.h. zwei Eigentümer haben mehrere Wohnungen und stellen insgesamt bereits 5 von 9 Wohnungen zu zweit in der Gemeinschaft..

Edited by Julian2612

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Hallo,

Aufgabe für Dich wäre unter den widrigen Rahmenbedingungen (geringe Instandhaltungsrücklage und mehrere Fragezeichen bezüglich des zukünftigen Modernisierungs- /Sanierungsbedarfs) den "richtigen" Preis zu definieren. Sicher, wenn diesbezüglich viele Infos nicht vorhanden sind (ideal wäre eine Liste des Verwalters mit kurz-, mittelfristigem und langfristigem Bedarf; gibt es zumindest Begehungsprotokolle?), wird das eher zum Blick in die Glaskugel... Ergebnis: Risiko unbekannt.

Früher oder später wird es bei dem Objekt Sanierungsmaßnahmen geben (müssen), vor dem Hintergrund des Anspruchs auf die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum. Wie geht dann die Gemeinschaft mit den Kosten um? Die klassischen Möglichkeiten:
- Instandhaltungsrücklage ist ausreichend zur Durchführung der Arbeiten (bei Dir nicht der Fall),
- Sonderumlagen (kann bei Dir schnell in die Tausende gehen),
- WEG nimmt einen Kredit auf (würde dann auf Mehrheitsbeschluß basieren, also in Deinem Fall durchaus realistisch).

Ohne nun die Lage des Objekts zu kennen - persönlich wäre ich ebenfalls skeptisch. Jedoch wie gesagt: Der Preis ist die relevante Stellschraube...

Eränzender Tip: Schau Dir das Objekt und das Gemeinschaftseigentum mit einem Sachverständigen an, insbesondere in einem solchen (unsicheren) Fall vor dem Kauf empfehlenswert.

 

 

Edited by Norbert S.

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vor 48 Minuten schrieb Norbert S.:

Hallo,

Aufgabe für Dich wäre unter den widrigen Rahmenbedingungen (geringe Instandhaltungsrücklage und mehrere Fragezeichen bezüglich des zukünftigen Modernisierungs- /Sanierungsbedarfs) den "richtigen" Preis zu definieren. Sicher, wenn diesbezüglich viele Infos nicht vorhanden sind (ideal wäre eine Liste des Verwalters mit kurz-, mittelfristigem und langfristigem Bedarf; gibt es zumindest Begehungsprotokolle?), wird das eher zum Blick in die Glaskugel... Ergebnis: Risiko unbekannt.

Früher oder später wird es bei dem Objekt Sanierungsmaßnahmen geben (müssen), vor dem Hintergrund des Anspruchs auf die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum. Wie geht dann die Gemeinschaft mit den Kosten um? Die klassischen Möglichkeiten:
- Instandhaltungsrücklage ist ausreichend zur Durchführung der Arbeiten (bei Dir nicht der Fall),
- Sonderumlagen (kann bei Dir schnell in die Tausende gehen),
- WEG nimmt einen Kredit auf (würde dann auf Mehrheitsbeschluß basieren, also in Deinem Fall durchaus realistisch).

Ohne nun die Lage des Objekts zu kennen - persönlich wäre ich ebenfalls skeptisch. Jedoch wie gesagt: Der Preis ist die relevante Stellschraube...

Eränzender Tip: Schau Dir das Objekt und das Gemeinschaftseigentum mit einem Sachverständigen an, insbesondere in einem solchen (unsicheren) Fall vor dem Kauf empfehlenswert.

 

 

Den Bemerkungen von Norbert kann ich mit Einschränkungen NICHT zustimmen:

Den Sachverstand, eine Immobilie dieser Art durchzurechnen und diese für eigene (Zwischen-) Ziele zu bewerten, sollte man sich unbedingt selbst „draufschaffen“ oder soll man im Ergebnis etwa für 100 Besichtigungen 100 Sachverständige bezahlen? Wenn man das (noch) nicht selbst kann, sollte man das üben und unbedingt (noch) die Finger von Immobilien lassen...

Oben wurde außerdem bereits erwähnt, dass fehlende bzw. sehr geringe Instandhaltungsrücklagen aus verschiedenen Gründen sehr häufig anzutreffen sind und daher Chancen bei Preisverhandlungen und beim späteren Zukauf weiterer Einheiten der gleichen Liegenschaft bieten.

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Hallo,

die Einschaltung eines Sachverständigen dient der Risikominimierung bzw. der Aufdeckung von (versteckten) baulichen Risiken - nicht mehr und auch nicht weniger. Das Rechnen ist hier nicht Aufgabe des Sachverständigen, sondern des Investors.

Die mögliche Einschaltung eines Sachverständigen ist als fachliche Rückversicherung der letzte Schritt vor dem Kauf und dessen Sinnhaftigkeit hängt sicherlich von dem konkreten Objekt ab. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein MFH Baujahr 1920, die zurückliegenden und möglichen zukünftigen Sanierungserfordernisse sind offensichtlich unklar, Instandhaltungsrücklage ist gering - das sind die Fakten.

Wer aus dem Baufach kommt, der mag aus Berufserfahrung den "richtigen" Blick bereits in gewissem Umfang einbringen. Andere Investoren mögen sich selbst fragen, ob sie sich in einem solchen Fall mit zahlreichen baulichen Unsicherheiten den Sachverständigen sparen... Ok, dann ist das (bauliche) Risiko einfach etwas höher.

 

 

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Da es durchaus diskutiert wird, zu jeder Erst-Besichtigung einen Fachmann/Sachverständigen hinzu zu ziehen dürfte das hier der entscheidende Punkt sein

vor 42 Minuten schrieb Norbert S.:

ist als fachliche Rückversicherung der letzte Schritt vor dem Kauf und dessen Sinnhaftigkeit hängt sicherlich von dem konkreten Objekt ab

 

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Die Instandhaltungsrücklage ist halt immer so ein Thema. Ich persönlich kaufe mich natürlich lieber in Gemeinschaften mit ordentlich Rücklage ein. Maßgebliches Kriterium ist aber immer der Preis. Wenn der gut ist, dann kaufe ich auch - Rücklage hin oder her.

Wenn ich einmal investiert bin ist mir aber eine möglichst niedrige Rücklagenumlage am liebsten. Wie @freeone schon erwähnt hat sinkt sonst mein CF. Rücklagen bilde ich lieber privat auf meinem Konto...

Außerdem habe ich die Erfahrung gemacht, dass Eigentümer und besonders Hausverwalter (es mag an den in den Verwalterverträgen vereinbarten Regiekosten liegen :kaffeetrinker_2:) bei ordentlich gefüllten Kassen dazu neigen die Kohle rauszuwerfen!!! Da wird mal ein Dach gemacht, obwohl es nicht nötig ist :autsch: u.s.w. - Der Verwalter greift sich dann gern nochmal 2-5% als Regiekosten ab. Da muss man aufpassen.

Wird dann gerne mit Energieeinsparung usw verkauft. Die mir als Vermieter ehrlichgesagt ziemlich Latte ist...

Eigentümer neigen bei Sonderumlagen dazu sich die Sache gut zu überlegen und Instandsetzungen/Modernisierungen nur anzupacken, wenn sie auch wirklich notwendig sind - und nicht früher. : ) Das ist durchaus ein Vorteil.

Den technischen Zustand kann man m.E. ganz gut selbst beurteilen, wenn man mit offenen Augen durchs Haus läuft... Ich selbst würde von einem Gutachter/Sachverständingen (sofern er Geld kostet und nicht zB aus dem Bekanntenkreis kommt) eher absehen. Die meisten Sachen erkennt man schon selbst...

Edited by nemo
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