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David.W

3 Objekt Grenze auch nach 10 Jahres Frist?

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vor 20 Minuten schrieb Wladimir Simonov:

Richtig. Allerdings wahrscheinlich nicht, wenn (kurz) vorher nach WEG aufgeteilt oder saniert/modernisiert ;-)

Wenn man nur ein kurz vorher aufgeteiltes Objekt verkaufen möchte, bei dem man nicht groß modernisiert/saniert hat, dürfte man nach 10 Jahren Haltedauer m.E. noch nicht die Probleme mit dem gewerblichen Grundstückshandel bekommen (Annahmen: weitere Häuser wurden nicht aufgeteilt).

Der Verkauf eines modernisierten oder sanierten ungeteilten Hauses sollte nach 10 Jahren ebenfalls unproblematisch sein, wenn man nicht weitere Zählobjekte innerhalb von 5 Jahren verkauft und die Modernisierung nicht kurz vor Verkauf erfolgte.

Aber wie immer: besser wirklich erfahrenen StB fragen. Keine Steuerberatung.

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Nach meiner Einschätzung dürften solche Informationen vom zuständigen Finanzamt gebührenfrei sein. Die sind häufig durchaus hilfsbereit und kooperativ.

Nur: mach es nicht. Denn du stößt das Finanzamt ja regelrecht darauf. Und das willst du nicht wirklich?

Wir reden die ganze Zeit hier von einen der letzten vorhandenen Steuerschlupflöchern, die es gibt. Wie hieß noch die Strategie aus dem Podcast? 10/3 Strategie? Wer clever ist....

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Wenn du aber nachversteuern musst ist die Kacke am dampfen.

Wieso findest du es nachteilig dort nachzufragen? wenn die verbindlich sagen: OK ist steuerfrei! Dann würde ich verkaufen, wenn nicht wärs mir zu heiss.

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Das Posting von Heiko gestern hat in meinen Augen eigentlich zweifelsfrei geklärt, dass Immobilien, die länger als 10 Jahre im Privateigentum sind, im verkauf steuerfrei sind - oder nicht?

Hier noch einmal beim Finanzamt nachzufragen wäre so wie mit echten Schwarzgeld zur Polizei zu gehen und es auf Blüten prüfen zu lassen.

Aber mach ruhig, wenn du dann besser schlafen kannst.

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vor 21 Minuten schrieb ThorstenHB:

Das Posting von Heiko gestern hat in meinen Augen eigentlich zweifelsfrei geklärt, dass Immobilien, die länger als 10 Jahre im Privateigentum sind, im verkauf steuerfrei sind - oder nicht?

Hier noch einmal beim Finanzamt nachzufragen wäre so wie mit echten Schwarzgeld zur Polizei zu gehen und es auf Blüten prüfen zu lassen.

Aber mach ruhig, wenn du dann besser schlafen kannst.

Also:

Unter normalen Umständen ist der Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei (sowohl aus einkommensteuerlich als auch gewerbesteuerlich). Aber:

Bei aus Sicht der Steuerverwaltung gewerblich erscheinenden Aktivitäten kommt zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns inkl. des Wegfalls aller Abschreibungen seit Beginn der Aufnahme des Grundstückshandels. Hierfür gibt es das bereits erwähnte Schreiben und zahlreiche Urteile.

Falls Du nach 10 Jahren Haltefrist nur ein MFH verkaufen möchtest (ob geteilt oder ungeteilt) und dort in den letzten 5 Jahren keine wesentlichen Modernisierungs- oder Erweiterungsinvestitionen vor genommmen hast, dürftest Du keine Probleme bekommen (insbesondere wenn Du nicht beruflich im Bereich der Immobilienwirtschaft oder  Steuerberatung tätig bist).

 

Keine Steuerberatung. StB fragen.

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Zum Thema verbindliche Auskunft: Ich habe eine solche beruflich im Unternehmenssteuerbereich (nicht Immobilien) in den letzten Jahren mehrfach einholen lassen. Zwei Erkenntnisse meinerseits:  1. Die FA geben diese nicht mehr kostenlos oder zu geringen Gebühren sondern verfahren jetzt nach Aufwand. das kann also teuer werden. Falls dein Steuerberater gute Kontakte zu den Steuerbehörden hat, sagen die ihm vielleicht vorher indikativ was es kosten wird. 2. Auf Sachverhalte die erst in mehreren Jahren eintreten werden wirst du höchstwahrscheinlich keinerlei verbindliche Auskunft bekommen, die Finanzbehörden müssen diese nicht geben.

Ich wäre aber an Erfahrungen aus dem eher privaten Immobilienbereich interessiert.

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Hallo Zusammen,

habe hier seit längerem mal wieder rein geschaut. Das Thema wird für mich jetzt immer interessanter.
Falls hier jemand sein sollte der sich damit auskennt würde ich mich über eine ANtwort freuen..

Gruß David

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Unser Finanzamt habt das so, unter 3 Objekte kein Problem,  über 3 Objekte unabhängig von der Haltedauer führt zu Problemen, ich habe den Eindruck die Vorgehensweise ist nicht einheitlich geregelt. 

 

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@merlinbanderas Wir leben in Deutschland in einem Rechtsstaat. Was Du vor hast ist Harakiri. Was ist, wenn der Leiter des FA wechselt - vermutlich reicht es auch schon aus, wenn der Sachbearbeiter wechselt, der dazu eine andere Meinung hat - und dann? Der eine sagt "Du hast kurz vorher nicht groß modernisiert -  ok"  Der andere sagt - doch das war schon "groß". Was heißt "kurz vorher" ? Alles Harakiri - meiner Meinung nach. 

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Ja ich weiß, ich verkaufe aktuell auch nicht,  nur ich habe festgestellt dass die Finanzämter hier unterschiedlich vorgehen und das finde ich ehrlich gesagt nicht toll.

Falls es je dazu kommen sollte würde ich eine kostenpflichtige Antwort gerichtlich erzwingen, kostet natürlich, auch im Auskunftsverfahren aber dieses Geld ist gut angelegt.

Ich wollte mit meinem Beitrag nur sagen dass die Finanzämter hier irgendwie nicht ei heitlich verfahren,  der andere sieht es so, der andere wiederum nicht

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Die Finanzämter gehen, zumindest solange eine BFH-Rechtssprechnung vorliegt, nicht unterschiedlich vor, sondern die Sachverhalte und die Sachbearbeiter sind sehr unterschiedlich und Fehler werden auch gemacht. Normalerweise werden diese nach Widerspruch und nachfolgender Beschwerde von der Beschwerdestelle behoben.

Im "BMF-Schreiben vom 26.03.2004" (googlen) ist dazu doch eigentlich alles gesagt einschließlich eines einfachen Prüfschemas. Veräußerung von mehr als 3 Zähl-Objekten in einem 5-Jahreszeitraum führt zur Annahme eines gewerblichen Grundstückhandels. Nicht zu den Zählobjekten zählen jedoch Objekte, die mindestens 10 Jahre vermietet oder 5-Jahre selbst genutzt wurden.

Was mich nun interessieren würde, ist, ob es trotz Einhaltung dieser Vorgaben Sachverhalte gab, die zu Schwierigkeiten mit dem Finanzamt führten?

Edited by tubarao
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Hallo,

habe für finanzielle Unabhängigkeit und Alterssicherung diverse ETW und ein MFH vor 25 Jahren als Privatperson gekauft. Teilweise sind die normal vermietet, tws. Kurzzeitvermietung! Dazu vor ca. 13 Jahren diverse unbebaute Grundstücke an der Ostsee in den privaten Vermögen erworben!

Die unbebauten Grundstücke verkaufe ich jedoch seit Jahren, nach und nach! Manchmal 1, manchmal 2 pro Jahr. 

Ist es gewerblich oder doch nicht?

Was ist mit der zukünftigen Veräußerung der ETWs und des MFH?

Was ist Eure Meinung?

Gruß Viki

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Kollege hat sich professionell beraten lassen. Auch nach 10 Jahren gelten Verkäufe als Zählobjekte. Er kann daher aktuell alles oder nichts verkaufen. Er hatte schon 3 Objekte innerhalb 10 jahren verkauft. Damit wäre man auch branchenkundig lt seinem Berater. 

das prüfschema wäre keine garantie, der Finanzbeamte kann das selbst anders auslegen.

Es ist echt ätzend, man ist überall verhaftet, was ärgerlich ist, ist halt die Tatsache das nun auch noch Gewerbesteuer drauf kommt. Echt abzocke. Viele ETWs machen daher mE keinen Sinn 

Edited by Jb007

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vor 16 Stunden schrieb Jb007:

Kollege hat sich professionell beraten lassen. Auch nach 10 Jahren gelten Verkäufe als Zählobjekte. Er kann daher aktuell alles oder nichts verkaufen. Er hatte schon 3 Objekte innerhalb 10 jahren verkauft. Damit wäre man auch branchenkundig lt seinem Berater. 

das prüfschema wäre keine garantie, der Finanzbeamte kann das selbst anders auslegen.

Es ist echt ätzend, man ist überall verhaftet, was ärgerlich ist, ist halt die Tatsache das nun auch noch Gewerbesteuer drauf kommt. Echt abzocke. Viele ETWs machen daher mE keinen Sinn 

Wir leben halt im Rechtsstaat. "Der Beamte kann das Auslegen wie er will." Menschen die branchenkundig sind werden anders beurteilt wie Menschen, die nicht branchenkundig sind. Gibt viele die denken, dass man von dem Gesetz gleich wäre. 

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im zweifel muss man halt klagen. da man das ja schon einkalkulieren kann lohnt sich ne rechtsschutzversicherung für 300€ im jahr alle mal.

meines erachtens gibts doch die prüf prozedur der finanzverwaltung.

 

https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2018/C-Anhaenge/Anhang-17/anhang-17.html

alles was da nicht klar ist muss vor gericht geklärt werde. an der RV im privaten darf man nie sparen. für die objekte brauch man in der regel keine. 

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vor 8 Stunden schrieb Fröhn:

Wir leben halt im Rechtsstaat. "Der Beamte kann das Auslegen wie er will." Menschen die branchenkundig sind werden anders beurteilt wie Menschen, die nicht branchenkundig sind. Gibt viele die denken, dass man von dem Gesetz gleich wäre. 

Dementsprechend können sie auch sagen dass man mit 10-20 Objekten automatisch branchenkundig ist.

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Am 24.5.2020 um 22:59 schrieb Jb007:

Kollege hat sich professionell beraten lassen. Auch nach 10 Jahren gelten Verkäufe als Zählobjekte. Er kann daher aktuell alles oder nichts verkaufen. Er hatte schon 3 Objekte innerhalb 10 jahren verkauft. Damit wäre man auch branchenkundig lt seinem Berater. 

das prüfschema wäre keine garantie, der Finanzbeamte kann das selbst anders auslegen.

Es ist echt ätzend, man ist überall verhaftet, was ärgerlich ist, ist halt die Tatsache das nun auch noch Gewerbesteuer drauf kommt. Echt abzocke. Viele ETWs machen daher mE keinen Sinn 

Bei dem Thema gewerblicher Grundstückshandel gibt es viel Verwirrung, kaum einer durchschaut dieses Thema. Auch ist das Prüfschema nur eine grobe Richlinie.

Allerdings: das ganze Thema hat sich im Wesentlichen über die Rechtsprechung in den letzten 100 Jahren entwickelt und ist entsprechend schwer auch für Steuerberater nachzuvollziehen (gibt halt kein Gesetz mit Richtlinien, wo man einfach nachschlagen kann). Auch die Fallkonstruktionen sind sehr unterschiedlich. So kann es in Ausnahmefällen wirklich dazukommen, dass auch wie von Hjalmar dargestellt bei einer Vielzahl von An- und Verkäufen bei Branchenkundigen Objekte auch nach 10 Jahren Haltedauer als Zählobjekte zählen können. Dieses ist aber die absolute Ausnahme.

Generell sind die typischen Immobilien (Kauf mit EIgenkapital und 10 Jahre Haltedauer, größere Instandhaltungssachen werden nicht in den letzten 5 Jahren vor Verkauf getätigt) insbesondere bei Nichtbranchenkundigen keine Zählobjekte, insbesondere wenn man nicht das Geld gleich wieder in den Kauf neuer, privat gehaltener Immobilien steckt.

Zur Sicherheit empfehle ich gemeinsam mit einem im gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB (und da gibt es nicht so viele) eine verbindliche Auskunft einzuholen. Das ist zwar fast soviel Arbeit wie die Vorbereitung auf einen Gerichtsprozess vor dem Finanzgericht (kostet auch so viel) aber im Zweifelsfall hat man schon bei der Erstellung die eigene Rechtsposition richtig eingeschätzt und dargestellt, so dass der Finanzbeamte einem die gewünschte Aussage machen muß (aber: bitte immer den Sachverhalt vollständig und korrekt darstellen). Andernfalls sollte man das Vorhaben abbrechen.

Nur meine Meinung (und Erfahrung), keine Steuerberatung.

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vor 10 Stunden schrieb Andreas:

Zur Sicherheit empfehle ich gemeinsam mit einem im gewerblichen Grundstückshandel erfahrenen StB (und da gibt es nicht so viele) eine verbindliche Auskunft einzuholen. Das ist zwar fast soviel Arbeit wie die Vorbereitung auf einen Gerichtsprozess vor dem Finanzgericht (kostet auch so viel) aber im Zweifelsfall hat man schon bei der Erstellung die eigene Rechtsposition richtig eingeschätzt und dargestellt, so dass der Finanzbeamte einem die gewünschte Aussage machen muß (aber: bitte immer den Sachverhalt vollständig und korrekt darstellen). Andernfalls sollte man das Vorhaben abbrechen.

Nur meine Meinung (und Erfahrung), keine Steuerberatung.

 

Kannst du hier einen empfehlen? 

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vor 10 Stunden schrieb Marius B:

Dementsprechend können sie auch sagen dass man mit 10-20 Objekten automatisch branchenkundig ist.

ja das ist so. Da gab es auch eine Rechtsprechung zu.

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vor 5 Stunden schrieb Jb007:

ja das ist so. Da gab es auch eine Rechtsprechung zu.

Nein, dass ist nicht so. Ich habe selbst als Privatperson (ohne GmbHs) über 50 Immobilien (die meisten Häuser sind mittlerweile WEGs). Trotzdem hat mir das Finanzamt in der verbindlichen Auskunft bestätigt, dass ich nicht branchenkundig bin. Branchenkundig wird über die Haupttätigkeit definiert. Ein Lehrer oder Arzt sollte normalerweise nie branchenkundig gemäß gewerblichen Grundstückshandel werden. Siehe auch:     BFH vom 14.11.1995 VIII R 16/93 Ziffer 18).

 

 

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