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Jens Z

Steigendes Hausgeld in ETW-Anlage

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Hallo,

bei der kaufmännischen Prüfung eines Objektes beunruhigt mich aktuell etwas die Entwicklung des Hausgeldes.

Dazu einmal die Rahmendaten:

Baujahr 1985 (Komplex mit 4 geschossiger Bauweise). Die Wohnung ist aktuell seit ca. 1 Jahr vermietet inkl. TG-Stellplatz. 

Hausgeld gesamt 322,62
   
nicht umlagefähig 72,102
umlagefähiger Anteil 153,04
IHR im Hausgeld 97,487
ca. 50 qm Wohnung  
   
   
Kaltmiete inkl. TG-Platz 325 €

In den Protokollen der WEG (mehrere Gebäude sind zu einer WEG zusammengefasst) wurden regelmäßig Instandhaltungen getätigt, die Protokolle waren recht ausführlich. In der WEG wurden seit 2012 eine jährliche Instandhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan von 20k € auf nun 100k€ hochgeschraubt, auch, um eine spezielle Sanierung (500k€ Planbetrag) zu finanzieren. Da anhand der o.a. Daten die Wirtschaftlichkeit der Wohnung schwierig ist (100% Finanzierung angenommen mit 2% Zins und 2% Tilgung auf 10 Jahre) macht mir die Entwicklung des Hausgeldes etwas Sorgen. Nach meinen Berechnungen bin ich bei einem leicht negativen CF, was für mich ein Ausschlußkriterium ist. 

Meine Frage ist nun, ob nach der Aufstockung der IHR nun in der Folge wieder mit einer Reduzierung der IHR vom Niveau von jährlich 100k€ zu rechnen ist, da die Reparaturmaßnahmen laut WP mit Ausblick auf die nächsten 3-5 Jahre nach Aussage der Verwaltung nicht in deutlichem Volumen anstehen (Sanierung sollte 500k € kosten, es wurde vereinbart, dies nun sukzessive und kostenschonend zu machen, ein genauer Kostenbetrag wurde nicht genannt).

Habt Ihr hier Erfahrungen oder würdet Ihr hier generell andere Überlegungen anstellen?
Danke Euch!

 

 

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Das Hausgeld ist tierisch hoch. Da stimmt was nicht. Ca 180 Euro wären für 50qm normal - eher weniger. Ruf einfach den Hausverwalter an. Vielleicht will er die IHR schnell auffüllen, weil er das Geld für ein neues Dach oder eine neue Heizung braucht.

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Hallo Fröhn,

die Verwaltungsprotokolle aus den EVT sind recht ausführlich, es handelt sich hier in der Vergangenheit um Instandhaltungen für alle möglichen Schäden wie Abwasserrohre, Rohrbrüche, Aufzug, Fenster, Heizungen usw. Für die nächsten Jahre 3-5 Jahre rechnet man mit einem Aufwand von mind. 155k € zusätzlich zum Sanierungsaufwand (dargelegt mit 500k €). Dieses Thema wurde kontrovers diskutiert, auch aufgrund der steigenden Belastungen. Somit macht das schon Sinn, der Sinn stellt sich nur, ob in dieser Anlage von 1985 auf Dauer mit manigfachen Reparaturen zu rechnen ist, die die Zuführung zur IHR bei jährlich mindestens 100k € belassen. 

Daher meine Frage, ob Ihr Euch über so ein Objekt weiter Gedanken machen würdet bzw. die Sanierungsthematiken in die Preisverhandlung einbauen würdet, evt. würden Eigentümer aufgrund dieser Hausgeldbelastung gerne verkaufen. Am monatlichen Cashflow kann ich hier natürlich nicht viel ausrichten, das Mietverhältnis steht und die steigenden Hausgelder lassen keinen Ausweg zu. Auf aktuellem Stand ist die Wohnung cashflowseitig nicht ok.

Danke Euch!

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@Jens Z die Frae ist doch immer, warum soll ich mir das antuen?  Wenn es sich tierisch lohnt mache ich alles. Aber lohnt sich die ETW - das ist doch die Frage.

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Ich bin noch am Überlegen....aber im Grunde ist diese Analyse schon am Kippen. Das Kostenrisiko steigt weiter, und der Druck auf die Rendite nimmt zu. Denke, eine Wiedervorlage für später (wenn noch andere Objekte auf den Markt kommen, momentan ist eine Tendenz durch vermehrte Anzeigen aus dem Komplex zu sehen) macht Sinn. Ggf. ist dann der Sanierungsblock abgearbeitet.

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Hallo,

der Preis muß das regeln - falls das hohe Hausgeld in den Kaufpreis eingepreist ist / wird, dann wäre ein Investment wohl denkbar. Ansonsten besser "Finger weg".

Wie Du schon schreibst, hättest Du in Deinem Fall kaum Rendite und falls ein Wiederverkauf anstehen sollte, werden Deine Kaufinteressenten - wie Du jetzt - ebenfalls skeptisch sein. Ein hohes Hausgeld senkt die Attraktivität einer ETW enorm, ob als Investor oder auch als Eigennutzer. Dass ein Hausgeldbetrag zukünftig wieder maßgeblich sinkt, halte ich bei Betrachtung meiner Erfahrungen für eher unwahrscheinlich. Ist eine Sanierung abgeschlossen, treten oft dann (plötzlich) wieder neue bauliche Probleme auf.

Falls Du weiter an der Wohnung interessiert sein solltest, dann erstmal viele Informationen sammeln (mit Verwalter, Verwaltungsbeirat, Hausmeister, anderen Eigentümern sprechen), die in den letzten Jahren erfolgen Instandhaltungskosten (Plausibilität?!) und die geplanten Sanierungen / Modernisierungen auswerten.

Dann ergeben sich verschiedene Möglichkeiten:
a) Der laufende und geplante Instandsetzungsbedarf ist plausibel und liegt hinsichtlich Baujahr, Ausstattung, Bausubstanz etc. im vergleichbaren Rahmen mit anderen Objekten.
b) Hausgeld / Instandhaltung ist so hoch, weil nach und nach zahlreiche Baumängel hervortreten ("Baupfusch" in der Bauerstellungsphase!?), die behoben werden müssen.
c) Verwalter und Handwerker verdienen sich in informeller Absprache die berühmte "goldene Nase" bzw. sind korrupt. Viele Verwalterverträge enthalten z.B. Sondervergütungsvereinbarungen infolge von Modernisierungen / Sanierungen oder Verwalter bevorzugen bestimmte Handwerksfirmen, die sich dann in vielfältiger Form erkenntlich zeigen (anfällig sind für diese Methoden besonders größere Wohnkomplexe).

 

 

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Hallo Norbert,

danke für Deine Einschätzung. In der Tat ist meine größere Sorge, dass der Cashflow nach meiner dargestellten Kalkulation aufgrund des hohen Hausgeldes nicht auskömmlich ist, und ich möchte für ETW-Käufe kein laufendes Geld einbringen und eine Farm aus "Alligator-Investments" aufziehen...

Die bisherigen Informationen zu Instandhaltungen waren recht ausführlich, die Verwaltung versucht auch anfänglich, mit kleineren Reparaturen zu flicken. Allerdings scheinen mittlerweile einige Probleme aus dem Bau selbst oder durch die Zeit angefallen zu sein (Rohrbrüche tauchen häufig auf, Heizungen durch Einrohrsystem funktionieren nicht, Dach wird gemacht, Fenster haben zu schlechte U-Wert mit 3, daher Austausch der Fenster angedacht). 

M.E. sind hier eine Verkettung von fälliger Instandhaltung und Mängel des Baujahres zusammen aufgetreten. Interessanterweise "fliehen" nun auch einige Miteigentümer aus diesem Komplex...

Wenn ich das Hausgeld auf dem bisherigen Stand übernehme, bin ich im negativen Cashflow nach kalkulatorischen Kosten, gerechnet nach KM- nicht umlagefähigem IST-Hausgeld gemäß WP und nach Finanzierung bin ich knapp auf Null ohne Puffer. 

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Hallo Jens,

ich würde mein Angebot in der Höhe abgeben, dass die Wohnung nach Finanzierung CF-neutral ist. Natürlich auf Basis der aktuellen, höheren Umlage. Wenn die angesparten Rücklagen auch direkt in dem Jahr in das Haus investiert werden, dürftest du mit der Steuer erst mal nichts zu tun haben. 

Wenn die Wohnung nicht für den Preis zu haben ist.....  abwarten und evtl. woanders suchen. Wenn die Vermieter mit der Zeit verkaufen wollen wird sich das auf die Preise auswirken. Dann kannst du ja noch mal dort gucken.

VG Tobias

Edited by Tobias Röhrig

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Hallo Tobias,

vielen Dank für den Hinweis. Ich habe ein Angebot vom Makler für 51k, nach Telefonat meinte er, der VK würde auf 44-45k runter gehen. Nach Rechnerei mit dem Hausgeld und unter der Prämisse, dass ich wie immer pauschal 100% Finanzierung, 2% Zins und 2% Tilgung ansetze, sowie eine Mindestrendite von 7% (Jahreskaltmiete auf GIK) erwarte (dies ist erfüllt), habe ich immer noch einen negativen CF (nach Steuern, Finanzierung, eigene SE-IHR, nicht umlagefähige Betrk.) von -11 € p. Monat bei einem Netto-KP von 38k €. Kalkulatorischer Mietausfall ist hier nicht angesetzt.

Rechne ich das zu streng?

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Hallo Jens,

ich würde die Positionen auch aufführen. Mit einer Ausnahme: Steuern. 

Wenn die Sonderumlage dazu da ist, um Renovierungen bzw. Modernisierungen durchzuführen hast du ja auch Werbungskosten, die du wiederum abziehen kannst. Ob das deine CF-Rechnung ins positive dreht, müsste noch mal gerechnet werden. 

Und wenn die Werbungskosten wegfallen dürfte ja aich die Sonderumlage erledigt sein. Dann könnte es mit dem positiven CF passen. 

VG Tobias

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Hallo Jens,

eine Rendite von 7 % (GIK) wäre ja traumhaft. In welcher Region liegt die ETW denn?

Viele Grüße!

 

Edited by Norbert S.

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Am 16.8.2017 um 15:23 schrieb Jens Z:

In der WEG wurden seit 2012 eine jährliche Instandhaltungsrücklage laut Wirtschaftsplan von 20k € auf nun 100k€ hochgeschraubt, auch, um eine spezielle Sanierung (500k€ Planbetrag) zu finanzieren.

Das ist der Klassiker, 30 Jahre lang zu wenig gespart und jetzt steht man vor einer massiven Belastung, die weder aus den vorhandenen Mitteln, noch der (zu niedrigen) laufenden Ansparung finanzierbar ist. Die Instandhaltungskosten entwickeln sich exponentiell und nicht linear, das sollte jeder Wohnungseigentümer wissen!

Für mich stellt sich die Frage, warum man seitens der Verwalter nicht über die Inanspruchnahme eines Sanierungsdarlehens nachdenkt, die Zinsen sind historisch niedrig und bei einer aktuell dermaßen hohen monatlichen Belastung wäre das mittels Kredit leicht abzufedern.

Wenn es sich nur um eine viergeschossige Anlage handelt, wäre interessant wie viel Fläche vorhanden ist, weil € 500k für Fenster und Dach klingt ohne mehr zu wissen, ein wenig überteuert... Im gleichen Zug sollte man allerdings auch bedenken, dass das gut und gerne die teuersten Investitionen sind, die man in einer Liegenschaft tätigen kann, thermisch wird es vermutlich auch etwas bringen (wurden Musterberechnungen vorgelegt?), also eine Aufwertung der Liegenschaft, was bei einem späteren Verkauf ertragbringend sein könnte.

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Hallo RP_VIE,

der bisherige U-Wert der Fenster liegt bei 3, das ist zu hoch, es wurde auch ein besonderer Bauausschuss für das Thema Sanierung der Fenster und sonstigen Gewerke gebildet. Man befasst sich anscheinend stark mit dem Thema, allerdings wirkt die WEG etwas aufgeschreckt durch die steigenden Kosten in den Protokollen. Die Fenstersanierung wurde nun abgemildert und wird sukzessive getätigt mit Rücksicht auf die Eigentümer. Das Gebäude hat teilweise Erker aus Glas. Die Heizung scheint auch ein Problem zu haben. M.E. wurde - wie Du schon sagtest - das Gebäude seit Bau 1985 nicht weitergehend modernisiert. Hinsichtlich sonstigem Erhaltungszustand und Tatkraft der Hausverwaltung kann ich noch nicht viel sagen, ich hatte lediglich letztlich die Klingelschilder eines Hauses gesehen, die waren voll, allerdings recht schlampig und uneinheitlich verklebt. Ich müsste an die Sanierungsberichte aus dem Beirat kommen, um das Kostenrisiko abzusehen. Tendenziell finde ich das Objekt interessant, da es auch in einer sehr ruhigen und guten Bebauung liegt. Meine Idee wäre ein Gebot (nach Besichtigung) wenn ich mehr Einsicht in die Sanierung habe und dies einpreisen kann. 

@Norbert S.: das Objekt liegt im weiteren Einzugsgebiet der Rheinschiene, die 7% Rendite sind aber wohl eher eine Ausnahme.

VG, Jens

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