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MrBastey

Große Wohnkomplexe vs. kleine Wohnkomplexe

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Hallo,  

ich möchte gerne mit euch die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung in einem großen Wohngebäude (Beispiel: 60-80 Wohneinheiten ) gegenüber einer ETW in einem 3-4 Mehrfamilienhaus aus Investorsicht besprechen.  

Hintergrund ist der, dass ich eine absolute Topwohnung gefunden habe, welche vor kurzem grundsaniert wurde und zusätzlich auch noch billiger ist als andere Wohnungen. Sie befindet sich aber in einem riesigen Wohnkomplex.

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Hi,

 

aus meiner Sicht gibt es hier 2 Themenkomplexe:

1) Wie sehen Mieter das Thema: Große Wohnkomplexe sind m.M. nach etwas weniger beliebt. Insbesondere natürlich Hochhäuser und 70iger Jahre Bunker. Bei Neubauten und Zügen mit max 5 Stockwerken ist das natürlich etwas anderes.

2) Risiken/Probleme aus der WEG: Hier wirst du im Zweifelsfall kaum eigene Interessen durchsetzen können, da dein Anteil verschwindend klein ist. Im Allgemeinen hat der Hausverwalter hier faktisch eine große Macht, da oft der Großteil der (Anleger-) Eigentümer ihm eine Vollmacht geben. Das kann natürlich auch Vorteile haben, denn dann gibt es nicht so viele Sonderkonstellationen emotionaler Natur wie in einem kleinen Haus mit überwiegend Eigennutzern.

Auch außerhalb des WEG Rechts sind deine Einflußmöglichkeiten beschränkt, insbesondere wenn du beispielsweise die Mietklientel aufwerten möchtest. Weitere Nachteil der bei mir persönlich aufgetreten ist, ist dass sich bei großen Gemeinschaften der Verwalter oft übergenau an die Bestimmungen hält und regelmässig Feuerwehr und Bauamt vorbei schauen und teilweise unsinnige Forderungen stellen (bei meiner Tiefgarage muss nun täglich der Füllstand der Sprinkleranlage kostenpflichtig geprüft werden....)

Aber Killerkriterien sind das keine

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Wie siehts mit dem Hausgeld aus?

Da es umgelegt wird, dürfte der monatlich bezahlte Wert aufgrund der größeren Anzahl an Parteien niedriger sein.

Allerdings existiert auch mehr Potenzial für Reparaturen.

Mitteln sich diese Effekte raus, so dass wir unterm Strich ähnliche Werte haben?

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Das ist theoretisch richtig. Praktisch ist es aber meist anders, da grosse Komplexe teure Technik (Aufzug!) haben und jegliche Dienstleistung (Treppenhausreinigung, Hausmeister, etc) professionell geleistet und abgerechnet wird, während sich bei kleineren Einheiten manchmal die Mieter kümmern. Und Rabatt auf die Hausverwaltergebühren gibt es auch nicht ;-) Ich bin da aber für andere Erfahrungswerte dankbar.

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Hallo,

hier greift dann wirklich eher die pauschale Aussage "es kommt auf den Einzelfall an". Wenn Du wirklich Deine Top-Wohnung gefunden haben solltest und mit dem Sondereigentum alles stimmt, dann als nächsten Schritt näher das Gemeinschaftseigentum unter die Lupe nehmen, also die klassische Prüfung der WEG-Versammlungsprotokolle (besser die letzten 5 Jahre), Entwicklung der Instandhaltungskosten verfolgen, Höhe der Instandhaltungsrücklage oder hat die WEG gar Schulden.... Vielleicht auch mal den ein oder anderen Eigentümer ansprechen, wie denn das "Klima" zwischen den Eigentümern und der Verwaltung so ist. Gibt es im Idealfall Übersichten der Verwaltung mit dem kurz- mittel- und langfristigem Instandsetzungsbedarf?!

Wie hoch die Instandhaltungskosten in Zukunft sein werden - bei dieser Frage eher auf das Baujahr und die Qualität der Bausubstanz achten (Stichwort: ggf. Sanierungsstau vorhanden? Sonderumlagen in Planung?). Die Höhe des aktuellen Hausgelds - und besonders der Anteil an der Instandhaltungsrücklage - ist sicherlich ein Faktor, welcher die Rendite wesentlich beeinflußt. Daher versuchen, möglichst viele Informationen über geplante Instandsetzungsmaßnahmen oder Modernisierungen in Erfahrung bringen. Und falls Zweifel aufkommen, besser dann auch mal ein Rundgang mit einem Bausachverständigen in Erwägung ziehen.

Wichtig: Ein vergleichsweise hohes Hausgeld drückt den Kaufpreis und beeinflußt auch den möglichen Wiederverkauf negativ. Die Anzahl der Wohneinheiten würde ich als Kriterium bei der Kaufentscheidung als nachrangig sehen.

 

 

 

Edited by Norbert S.

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vor 20 Stunden schrieb MrBastey:

Hallo,  

ich möchte gerne mit euch die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung in einem großen Wohngebäude (Beispiel: 60-80 Wohneinheiten ) gegenüber einer ETW in einem 3-4 Mehrfamilienhaus aus Investorsicht besprechen.  

Hintergrund ist der, dass ich eine absolute Topwohnung gefunden habe, welche vor kurzem grundsaniert wurde und zusätzlich auch noch billiger ist als andere Wohnungen. Sie befindet sich aber in einem riesigen Wohnkomplex.

Ganz pauschal: Es kommt auf Baujahr und Ausstattung des Hauses an. 

Ich verwalte Liegenschaften von 3 bis 250 Wohneinheiten und könnte diese Frage pauschal nicht beantworten. Je technisch komplexer die Häuser sind, desto weniger spannend, generell kommt es stark auf den Verwalter an, wie gut ein Haus bewirtschaftet wird/werden kann.

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Am 15.8.2017 um 13:38 schrieb MrBastey:

Hallo,  

ich möchte gerne mit euch die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung in einem großen Wohngebäude (Beispiel: 60-80 Wohneinheiten ) gegenüber einer ETW in einem 3-4 Mehrfamilienhaus aus Investorsicht besprechen.  

Hintergrund ist der, dass ich eine absolute Topwohnung gefunden habe, welche vor kurzem grundsaniert wurde und zusätzlich auch noch billiger ist als andere Wohnungen. Sie befindet sich aber in einem riesigen Wohnkomplex.

Hi @MrBastey,

zusätzlich zu den bereits erwähnten Punkte möchte ich darauf hinweisen, dass Du typischerweise auch für das Hausgeld aller anderen Parteien in der WEG haftest. Du solltest also prüfen ob die in der Lage sind (und sein werden) ihren Teil des Hausgeldes beizusteuern. Sind 50% der WEG-Eigentümer pleite macht das keinen Spaß. Was weisst Du über die anderen Eigentümer bzw. über die Eigentümerstruktur? Ist erstmal unabhängig von der Größe der WEG, in großen Wohnblocken halten aber häufig Firmen viele Anteile - da kannste mal versuchen was über die finanzielle Situation zu finden.

Schlecht wäre wenn Du in einer 250er WEG der einzige zahlungsfähige Eigentümer bist ;-)

Q.

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Hallo  Quillian,

vielen Dank für deinen Kommentar.

Dieser Umstand war mir nicht bewusst und kann natürlich einen erheblichen Einfluss auf die Rendite haben.

Sollte also bereits ein Eigentümer nicht zahlungsfähig sein, so wird der Beitrag auf die anderen Eigentümer aufgeteilt, wenn ich das richtig verstanden habe.

Habe ich denn Möglichkeiten im Vorfeld Imformationen über das Zahlungsverhalten der Eigentümer zu sammeln?

 

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vor einer Stunde schrieb MrBastey:

Habe ich denn Möglichkeiten im Vorfeld Imformationen über das Zahlungsverhalten der Eigentümer zu sammeln?

 

In der Regel kannst du über die WEG-Verwaltung etwas erfahren. Auch stehen solche Probleme sehr oft in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Deshalb lasse dir immer die letzten drei Protokolle geben. Aus denen kann man in 95 % der Fälle die meisten Probleme in der WEG ausfindig machen.

Auch wenn @Quillian natürlich recht hat, wäre es schon ziemlich unwahrscheinlich, dass in einer so großen Anlage 50 % zahlungsunfähig wären. Dann würde man das der Wohnanlage definitiv ansehen, da dann kein Geld mehr für Investitionen in das Objekt mehr vorhanden sein dürften und das Objekt dann langsam zerfällt. Ein Nichtzahler in einem kleinen MFH wird dich sehr wahrscheinlich viel mehr finanziell belasten als ein paar Nichtzahler in einer sehr großen Wohnanlage. Aber die Prüfung dieses Punktes ist natürlich wichtig und zwar unabhängig von der Größe des Objektes.

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Hallo zusammen,

um jetzt keinen neuen thread aufzumachen eine Zusatzfrage zu diesem Thema aus 2017:

Wie sind Eure Meinungen und Erfahrungen bei kleinen WEG, bei denen die Hausverwaltung einer der Eigentümer selbst ausführt? Also keine professionelle Hausverwaltung.

Solche Konstellationen sehe ich hin und wieder und hatte mich davon bisher eher abschrecken lassen. Ein Vorteil könnten geringere Verwaltungskosten sein. Ich halte das aber insgesamt eher für nachteilig:

- fehlende Qualifikation beim "Verwalter"?

- Mehr Prüfungsaufwand und mehr Zeitaufwand für mich?

- Mehr Streitigkeiten, weil es keine neutrale Instanz gibt?

Wenn die Wohnung, die Leute und das Haus ansonsten sehr gut sind, wäre es für mich aber kein K.O.-Kriterium.

Was ist Eure Meinung?

Gruß Marko

 

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Vorab: ich habe ein Fernstudium zum WEG Verwalter gemacht und ich habe in meinem Bekanntenkreis diese Konstellation:
- alle machen mit, da sie es nicht besser wissen
- sämtliche Beschlüsse oder Versammlungen halten keiner rechtlichen Prüfung stand
- sobald auch nur einer ausschert gibt es massive Probleme da gegen das WEG Gesetzgebers verstoßen wurde (Höhe des Hausgeldes, etc.)
- und, und, und: sobald sich 3 bis 7 Parteien einig sind und eine® die Verantwortung übernimmt funktioniert es, aber wehe auch nur eine® schert aus - dann passiert eine mittlere Katastrophe (bis zum Verlust der...)
Ja, ich hätte Beispiele und nein ich werde sie euch nicht nennen...

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ok, danke für Deine Einschätzung. Bestätigt ja in etwa meine Befürchtungen. Du würdest Dich also nie in eine WEG ohne HV einkaufen?

Kommende Woche habe ich einen Besichtigungstermin in einem 4 Parteienhaus. Auch hier hat der Verkäufer bisher die Verwaltung gemacht. Keine Ahnung, was die WEG nun vor hat. Letztens hatte ich einen ähnlichen Fall und hab mir das erst gar nicht angesehen. Diesmal wollte ich mal hinfahren.

" mittlere Katastrophe (bis zum Verlust der... )" heißt ?

 

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Wenn Du dort etwas kaufst bist Du automatisch! Mitglied der WEG mit allen! Rechten und Pflichten. Einer der anderen Eigentümer muss sich ja kümmern. Du kannst ganz alleine verlangen das eine professionelle WEG-Verwaltung eure Verwaltung übernimmt, ist gesetzlich so geregelt. Nach Möglichkeit solltest Du auf einen Verwaltungsbeirat drängen und nach Möglichkeit auch den Vorsitz übernehmen. So sei mir nicht böse, aber für weitere Fragen sende mir bitte eine PN - wir können dann gerne telefonieren.

Ein schönes Wochenende
Wilhelm

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Das problem was du haben wirst ist: Du wirst vermutlich keine HV finden oder es wird S******ß teuer.

Ich hab schon von einigen Verwaltern gehört, dass sie mittlerweile kleine MFHs ablehnen da Aufwand und Ertrag zu gering sind. Gerade wenn dann noch Selbstnutzer im Haus sind und dadurch auch keine SEV Gebühren fließen.

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