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StefanH34

Kaution einbehalten bei Nichteinhalten der Kündigungsfrist

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Hallo!

Mein Mieter ist mit 01.02.2016 aus der Wohnung ausgezogen und hat sich nicht an die Kündigungsfrist gehalten. Es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag den eine Rechtsanwaltskanzlei erstellt hat und im August 2014 unterschrieben wurde und bis 2017 laufen sollte.

Eine Woche davor hat er mir telefonisch mitgeteilt, dass er ausziehen wird. Ich habe ihn auf die Kündigungsfrist hingewiesen worauf er gemeint hat, er habe einen sicheren Nachmieter, der die Wohnung so wie sie ist übernehmen würde. Auf diese mündliche Zusage haben wir dann einen Termin für die Übergabe ausgemacht.

Gestern dann bei der "Übergabe" stellte sich heraus, dass weder die Wohnung ausgeräumt war (es war ersichtlich dass der Mieter auszieht und seine Sachen schon gepackt hat) und auch der neue Mieter hatte kein Interesse an der Wohnung.

Bis jetzt habe ich noch keine schriftliche Kündigung.

Kann ich jetzt die Kaution als Entschädigung einbehalten, oder bekomme ich damit Probleme?

Lg und danke für Antworten

 

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vor 13 Minuten schrieb StefanH34:

Bis jetzt habe ich noch keine schriftliche Kündigung.

Die Kündigung bedarf der Schriftform!!!!

Falls keine schriftliche Kündigung vorliegt ist das Vertragsverhältnis auch nicht gekündigt und beide Parteien müssen sich weiterhin an die Vereinbarung halten.

Mieter => Verpflichtung zur Zahlung besteht weiterhin

Vermieter => Die Mietfläche muss dem Mieter weiter zugänglich sein!

Die Frage der Kaution stellt sich nach dem Sachverhalt nicht!

Edited by Arnd Uftring
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danke für die Antwort.

Ich weiss schon dass er nur schriftlich kündigen kann. Aber er wird im Laufe der Woche ausziehen und definitiv seine Zahlungen einstellen.

Die Frage ist wie ich damit umgehe.

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Es ist das gute Recht des Mieters, die Wohnung zu nutzen oder auch nicht. Der Abschluss eines Mietvertrages beinhaltet keine Nutzungsverpflichtung!

Davon unberührt bleibt der Anspruch des Vermieters auf die vereinbarte Mietzahlung. Zahlt der Mieter nicht bleibt der Klageweg.

Einen Anspruch auf Abrechnung der Kaution hat der Mieter nicht, da das Mietverhältnis weiter besteht.

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@Arnd Uftring d.h. dass der Eigentümer auch keinen Nachmieter reinlassen darf, so lange der Mietvertrag noch "aktiv" ist, spätestens dann bis zum Auslaufen des Zeitvertrages in 2017?

@StefanH34 ich vermute, dass es im schlimmsten Fall eine komplizierte Geschichte werden könnte. Ein Gang zu einem Rechtsanwalt wäre eventuell zu empfehlen.

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vor 3 Minuten schrieb Alexander Konstanz:

d.h. dass der Eigentümer auch keinen Nachmieter reinlassen darf, so lange der Mietvertrag noch "aktiv" ist, spätestens dann bis zum Auslaufen des Zeitvertrages in 2017?

Der Mietvertrag ist nach obiger Darstellung nicht gekündigt, entsprechend kann der Vermieter nicht über die Mietsache verfügen. Aus meiner Sicht gibt es zwei Möglichkeiten.

  1. Der Vermieter reicht Zahlungsklage ein und versucht die Mieten solange einzutreiben, bis er selbst einen Nachmieter gefunden hat und bietet dem aktuellen Mieter dann eine Aufhebung des Vertrages an.
  2. Eine Zahlungsklage kostet Geld, Zeit und Nerven und macht eigentlich nur den Anwalt reich - im Zweifelsfall ist der Mieter nicht einmal mehr zahlungsfähig. Um das abzukürzen einigt man sich sofort auf eine Vertragsaufhebung (möglicherweise inklusive der Einbehaltung der Kaution) und der Vermieter kann in die Neuvermietung gehen. Der eventuelle Mietausfall bis zur Neuvermietung ist aller Wahrscheinlichkeit nach günstiger als der Klageweg.
    vor 11 Minuten schrieb Alexander Konstanz:

    ich vermute, dass es im schlimmsten Fall eine komplizierte Geschichte werden könnte. Ein Gang zu einem Rechtsanwalt wäre eventuell zu empfehlen.

    Die Hinweise hier ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung!

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vor 45 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Vermieter => Die Mietfläche muss dem Mieter weiter zugänglich sein!

Dieser Punkt ist bei einer eventuellen Zahlungsklage nicht unbedeutend!

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Er wird die Wohnung am Freitag zurückgeben, da wird es dann am besten sein, wenn ich ihm eine Kündigung unterschreiben lasse.

Das es keine rechtsverbindliche Auskünfte sind, ist hoffentlich jedem klar, wenn er sich in einem Forum befindet ;)

Habe mit der Kanzlei telefoniert die den Mietvertrag erstellt hat und die haben gemeint, man kann schon die Kaution einbehalten - unter Umständen sogar eine Klage auf Schadenersatz.

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Die Frage ist immer : was hast du im Endeffekt tatsächlich davon? Kannst du einen Schaden herleiten, der ersatzpflichtig ist für den Mieter und wenn ja, wieviel kannst du mit einer Klage reinholen und was kostet dich der Prozessweg? Ich behaupte mal in vielen Fällen ist es nicht rentabel, ausser für die Anwälte der Nation.

Die Kaution würde ich in jedem Fall einbehalten, diese ist mit fehlenden Mietzahlungen verrechenbar. Wenn die Kaution wegen anderer Mängel nicht einbehalten werden kann, ggf warten mit Unterschrift bis die fehlende Miete die Kaution aufgebraucht hat, dann den Aufhebungsvertrag machen. Wenn du per sofort einen Aufhebungsvertrag aufsetzt, kannst du die Kaution nur bei entsprechenden Mängeln oder Forderungen einbehalten.

Welche Forderungen können aus der Mietkaution getilgt werden?

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Der Thread ist zwar schon etwas älter. Gleichwohl eine Anmerkung:

Der Hinweis von Ihnen, Herr Uftring, dass eine Kündigung der Schriftform bedarf, ist dem Grunde nach natürlich richtig. Die Frage ist allerdings, ob der Mieter überhaupt eine Kündigung erklärt hat, oder ob Mieter und Vermieter nicht einen mündlichen Aufhebungsvertrag abgeschlossen haben. Ein solcher Aufhebungsvertrag unterliegt anders als die Kündigung grundsätzlich keinen Formerfordernissen (ob sich ein Schriftformerfordernis mit einer etwaigen Schriftformklausel im Mietvertrag begründen ließe, wird häufig höchst zweifelhaft sein).

Mir erscheint dies deshalb erwähnenswert, weil der Fall sehr schön zeigt, dass man ein wenig aufpassen muss, was man als Vermieter im Zusammenhang mit einer vorzeitigen Beendigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter kommuniziert....

 

 

Edited by EAEA

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sry....

 

Ich habe einfach 1/3 der Kaution einbehalten und bin jetzt froh dass er draussen ist, die Wohnung wurde danach saniert und steht jetzt wieder zur Vermietung frei

Bei der Einbehaltung von dem Drittel hat der Mieter zwar ein wenig gejammert, aber dann doch eingesehen, dass es für ihn besser ist die 2/3 in der Hand zu halten als am Ende gar nichts.

 

 

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