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Bluedream

MFH Kalk. Nicht umlegbare Kosten

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Guten Abend Community,

bei der Kalkulation von MFHs, komme ich immer auf nur ca. 15% nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten. Ich bin bis jetzt nur ETWs gewohnt und hatte hier immer um die 25%.

Es fallen natürlich die WEG-Verwaltungskosten und die WEG-Rücklage weg. 

Die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten setzen sich also nur aus IHR und kalk. Mietausfall zusammen. (Verwaltung wird selbst übernommen).

Kalkuliert ihr hier trotzdem mit den gängigen 25%, indem ihr die IHR höher oder kalk. Kosten für die eigene Verwaltung ansetzt? 😛

Gruß Blue

 

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das würde ich vorher gar nicht so tief kalkulieren.. Sind ja eh alles nur Annahmen.

Im Zweifelsfall bin ich bei Wlad. Bei einem MFH kann jahrelang nichts sein und plötzlich ist das Dach undicht und die Heizung geht kaputt.

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Ich rechne mit 5% für Leerstand, 10 Euro/qm Instandhaltung (allerdings sind alle meine Häuser in letzten 20 Jahren kernsaniert oder neugebaut worden. Auch befinden sich alle in Ostdeutschland, wo die Kosten mindestens 30 bis 50% unter dem Schnitt in Westdeutschland/Bayern liegen) und die vereinbarten Verwaltergebühren (von 2 bis 6% der Nettokaltmiete). Insgesamt komme ich so auf ca. 22% für ein Business at Usual (d.h. keine Modernisierungen, keine Rechtsstreitigkeiten, keine Gutachten z.B. für Mieterhöhung etc. etc.).

In den letzten Jahren hatte ich deutlich höhere Instandhaltungkosten und Leerstand, da  ich die noch niedrigen Handwerkerkosten und die niedrigen Zinsen für verstärkte Instandhaltung genutzt habe. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten. Insgesamt habe ich so sicherlich deutlich über 50% der Soll-NKM für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltungskosten ausgegeben (allerdings konnte ich auch die Mieten deutlich steigern).

Alles was unter 20% liegt halte ich für pures Wunschdenken, realistisch dürften für Häuser in normalen Zustand eher 25 bis 30% sein (bei Neubau nach ein paar Jahren ca. 20%).

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Kalkuliert ihr in die Leer-Stands-Quote auch die Maklerkosten für die Neuvermietung ein?

Bisher hatte ich nie Leerstand, da ich bei Bekanntgabe der Kündigung sofort einen Makler beauftragt habe, der eine Neuvermietung mit fließenden Übergang organisiert hat. Somit habe ich zwar 0% Leerstand, aber halt Maklerkosten.

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vor 10 Stunden schrieb Alexander Raue:

Kalkuliert ihr in die Leer-Stands-Quote auch die Maklerkosten für die Neuvermietung ein?

Bisher hatte ich nie Leerstand, da ich bei Bekanntgabe der Kündigung sofort einen Makler beauftragt habe, der eine Neuvermietung mit fließenden Übergang organisiert hat. Somit habe ich zwar 0% Leerstand, aber halt Maklerkosten.

Die Maklerkosten sind bei mir in den Kosten der Hausverwaltung (wenigstens Besichtigungen machen fast alle meine MFH-Verwaltungen im Rahmen der Verwaltergebühr) und in meiner 5%igen kalkulatorischen Leerstandsquote. Die Leerstandsquote würde ich nicht unterschätzen. Neben dem klassichen Leerstand aus Mieterwechseln gibt es alle paar Jahre Leerstand, da die Einheit renoviert oder saniert werden muß (dauert bei mir in Berlin aufgrund der schlechten Verfügbarkeit der Handwerker z.B.  bei Badezimmerumbau o.ä. aktuell teilweise 1/2 Jahr) und wirtschaftlich aus Zahlungsausfall (bis zur Räumung mit Gerichtsvollzieher kann es teilweise 2 Jahre dauern). Hinzu kommen als Verwaltungskosten neben der Verwaltergebühr die Rechtsanwaltskosten bei Räumungsklagen oder WEG-interne Klagen (kommt auch recht oft vor).

Für eine normale ETW würde ich - je nach Sanierungsstand, Miethöhe (niedrige Mieten und kleine Einheiten haben höhere relative Kosten) - kalkulatorisch mindestens 25 bis 30% der Sollnettokaltmiete für Leerstand, Verwaltung, Kosten der Mietergewinnung und Instandhaltung rechnen, da in WEG ohne kontrollierenden EIgentümern häufig sehr viel mehr und sehr viel teurer saniert wird. Hinzu kommen die höheren Verwaltungskosten einer WEG.

 

Ein Tip zum Mieterwechsel:

Ich versuche im Allgemeinen ein vernünftiges Verhältnis zu meinen Mietern zu haben,  da dieses die Nachvermietung stark erleichtert. So beauftrage ich bei meinem kleinen  MFH in Eigenverwaltung und meinen einzelnen ETWs meist keinen Makler. Stattdessen schalte ich selbst eine Anzeige bei IS 24 und bitte die Altmieter die Besichtigung durchzuführen. Diese incentiviere ich über einen schnelleren Ausstieg aus dem Mietvertrag oder ähnliches. Im Anschluß lasse ich die beiden Mietparteien die Wohnungsübergabe untereinander machen (erspart  mir die Reise und die Diskussionen mit den Mietern).

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Am 30.8.2017 um 22:05 schrieb Andreas:

Die Maklerkosten sind bei mir in den Kosten der Hausverwaltung (wenigstens Besichtigungen machen fast alle meine MFH-Verwaltungen im Rahmen der Verwaltergebühr) und in meiner 5%igen kalkulatorischen Leerstandsquote. Die Leerstandsquote würde ich nicht unterschätzen. Neben dem klassichen Leerstand aus Mieterwechseln gibt es alle paar Jahre Leerstand, da die Einheit renoviert oder saniert werden muß (dauert bei mir in Berlin aufgrund der schlechten Verfügbarkeit der Handwerker z.B.  bei Badezimmerumbau o.ä. aktuell teilweise 1/2 Jahr) und wirtschaftlich aus Zahlungsausfall (bis zur Räumung mit Gerichtsvollzieher kann es teilweise 2 Jahre dauern). Hinzu kommen als Verwaltungskosten neben der Verwaltergebühr die Rechtsanwaltskosten bei Räumungsklagen oder WEG-interne Klagen (kommt auch recht oft vor).

Für eine normale ETW würde ich - je nach Sanierungsstand, Miethöhe (niedrige Mieten und kleine Einheiten haben höhere relative Kosten) - kalkulatorisch mindestens 25 bis 30% der Sollnettokaltmiete für Leerstand, Verwaltung, Kosten der Mietergewinnung und Instandhaltung rechnen, da in WEG ohne kontrollierenden EIgentümern häufig sehr viel mehr und sehr viel teurer saniert wird. Hinzu kommen die höheren Verwaltungskosten einer WEG.

 

Ein Tip zum Mieterwechsel:

Ich versuche im Allgemeinen ein vernünftiges Verhältnis zu meinen Mietern zu haben,  da dieses die Nachvermietung stark erleichtert. So beauftrage ich bei meinem kleinen  MFH in Eigenverwaltung und meinen einzelnen ETWs meist keinen Makler. Stattdessen schalte ich selbst eine Anzeige bei IS 24 und bitte die Altmieter die Besichtigung durchzuführen. Diese incentiviere ich über einen schnelleren Ausstieg aus dem Mietvertrag oder ähnliches. Im Anschluß lasse ich die beiden Mietparteien die Wohnungsübergabe untereinander machen (erspart  mir die Reise und die Diskussionen mit den Mietern).

Der Post ist ja nun schon etwas her aber mich beschäftigt dieses Thema gerade auch.

Heisst das, dass du eigentlich den neuen Mieter dann nie vorher gesehen hast? Also nur Telefon/Mailkontakt über das Portal hattest? Verlangst du Fotos oder sonstiges von der Übergabe?

Ein anderer Punkt geht mir ebenfalls gerade durch den Kopf. Wenn ein MFH voll belegt ist und man die Verwaltung selbst macht. dann teilen sich die umlegbaren Kosten ja auf die Wohnungen auf. Was macht ihr wenn sagen wir eine Wohnung jetzt ein Jahr leer steht?

Werden dann alle Kosten (Heizung, Strom, etc) auf die restlichen Wohnungen verteilt oder ist da so etwas wie eine "Grundlast" auf der leer stehenden Wohnung? Muss dafür eigentlich etwas spezielles im Mietvertrag stehen oder geht das einfach so?

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Hallo daeda, bei Leerstand sind die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen. Ein umlegen auf die übrigen, vermieteten Wohnungen im Hause ist nicht rechtens. Du hast also bei Leerstand nicht nur die entgangene Miete sondern auch die anteiliegen Nebenkosten !

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vor 29 Minuten schrieb DiBe:

Hallo daeda, bei Leerstand sind die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen. Ein umlegen auf die übrigen, vermieteten Wohnungen im Hause ist nicht rechtens. Du hast also bei Leerstand nicht nur die entgangene Miete sondern auch die anteiliegen Nebenkosten !

Kann man das so pauschal sagen?

Angenommen man hat Wasserzähler in jeder Wohnung, dann würde doch eine leerstehende Wohnung gar nichts verbrauchen.

Bei Allgemeinstrom aber bin ich mir dann schon nicht mehr so sicher. Wie sehen denn die gesetzlichen Grundlagen dazu aus?

Edited by daeda

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Wo eine Einzelabrechnung möglich ist, z.B. über Zähler, zahlt natürlich jede Wohnung nur gemäß ihrem Verbrauch. Aber eine evtl. Grundgebühr wird dann wieder auf alle Einheiten umgelegt. Beim Allgemeinstrom ist es ebenfalls so dass dieser auf alle Einheiten umgelegt wird, i.d.R. nach qm Wohnfläche.

Edited by DiBe

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vor 2 Stunden schrieb daeda:

Der Post ist ja nun schon etwas her aber mich beschäftigt dieses Thema gerade auch.

Heisst das, dass du eigentlich den neuen Mieter dann nie vorher gesehen hast? Also nur Telefon/Mailkontakt über das Portal hattest? Verlangst du Fotos oder sonstiges von der Übergabe?

Ein anderer Punkt geht mir ebenfalls gerade durch den Kopf. Wenn ein MFH voll belegt ist und man die Verwaltung selbst macht. dann teilen sich die umlegbaren Kosten ja auf die Wohnungen auf. Was macht ihr wenn sagen wir eine Wohnung jetzt ein Jahr leer steht?

Werden dann alle Kosten (Heizung, Strom, etc) auf die restlichen Wohnungen verteilt oder ist da so etwas wie eine "Grundlast" auf der leer stehenden Wohnung? Muss dafür eigentlich etwas spezielles im Mietvertrag stehen oder geht das einfach so?

Du bleibst auf den Leerstandskosten sitzen. Wenn du Zähler z.B. für Wasserverbrauch hast, dann wirst du natürlich keine Kosten haben (es sei denn du renovierst oder so). Üblicherweise rechnet man die Nebenkosten aber nach Wohnfläche (Versicherung, Grundsteuer,...) ab, dann trägst du die Kosten eben anteilig nach der Fläche. Falls du nach Personen abrechnest musst du den Leerstand mit 1 Person abrechnen. :]

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vor 3 Stunden schrieb daeda:

Der Post ist ja nun schon etwas her aber mich beschäftigt dieses Thema gerade auch.

Heisst das, dass du eigentlich den neuen Mieter dann nie vorher gesehen hast? Also nur Telefon/Mailkontakt über das Portal hattest? Verlangst du Fotos oder sonstiges von der Übergabe?

Ein anderer Punkt geht mir ebenfalls gerade durch den Kopf. Wenn ein MFH voll belegt ist und man die Verwaltung selbst macht. dann teilen sich die umlegbaren Kosten ja auf die Wohnungen auf. Was macht ihr wenn sagen wir eine Wohnung jetzt ein Jahr leer steht?

Werden dann alle Kosten (Heizung, Strom, etc) auf die restlichen Wohnungen verteilt oder ist da so etwas wie eine "Grundlast" auf der leer stehenden Wohnung? Muss dafür eigentlich etwas spezielles im Mietvertrag stehen oder geht das einfach so?

Ja, ich habe den neuen Mieter fast nie gesehen. Ich persönlich glaube auch nicht so viel an den ersten Eindruck. Viele Mietnomaden sind gute Schauspieler und fahren mit geliehenen Autos etc. Bei einer sauberen Schufa, Einkommen gut oberhalb Pfändungsfreigrenze und Personalausweiskopie fühle ich mich recht gut (Mietschuldensfreiheitsbescheinigung ist nett, aber keine Voraussetzung für mich). Keiner der von mir direkt oder mittelbar ausgesuchten Mieter hat Zahlungsprobleme bereitet (ich habe über 100 Einheiten, wobei bei einem Großteil der Vermietungen Besichtigungen durch Hausverwaltungen durchgeführt werden). BEachten sollte man allerdings die Widerufsklausel  im Mietvertrag, falls man wirklich ein Fernabsatzgeschäft tätigt (sprich den Mietvertrag selber unterschreibt).

Alle Nebenkosten bei Leerstand sind vom Vermieter zu tragen. Auf andere Mieter sind diese Kosten nicht umlegbar, wobei Heiz- und Wasserkosten bei Leerstand natürgemäß deutlich niedriger liegen.

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@Andreas

Laut meiner Recherche gilt beim Fernabsatzgeschäft von Mietverträgen: Wenn die Mietinteressenten die Wohnung gesehen haben, gibt es keinen Rücktritt vom Vertrag, sobald er unterschrieben ist. Kannst du das so bestätigen?

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vor 6 Stunden schrieb freeone:

@Andreas

Laut meiner Recherche gilt beim Fernabsatzgeschäft von Mietverträgen: Wenn die Mietinteressenten die Wohnung gesehen haben, gibt es keinen Rücktritt vom Vertrag, sobald er unterschrieben ist. Kannst du das so bestätigen?

Das ist auch mein VErständnis. Insoweit lasse ich mir immer bestätigen, dass die Mieter die Wohnung besichtigt haben. Keine Rechtsberatung, bitte Rechtsanwalt fragen.

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