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enterpreneur

Faire Vereinbarung mit Architekten für grobe Sanierungskosten-Schätzung?

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Hallo,

ich würde gerne für ein Objekt, welches ein paar Sanierungs- und Renovierungsarbeiten nötig hat (ansonsten zu ca. 60-70% intakt) die Kosten für diese Sanierungsarbeiten schätzen lassen. - So dass ich dann entscheiden kann, ob ich einen Kauf für interessant halte.

Ich habe noch keinen Architekten/Bausachverständigen meines Vertrauens. Wie könnte für eine solche ungefähre Kostenschätzung eine faire Vereinbarung mit einem Architekten getroffen werden? Wie viel sollte man ihm zahlen? Und wieviel sollte man ihm zahlen, wenn man ihm den Auftrag für die Durchführung der Sanierungsarbeiten im Falle eines Kaufs in Aussicht stellt?

Objektgröße ist 500qm.

Vielen Dank!

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vor einer Stunde schrieb enterpreneur:

Ich habe noch keinen Architekten/Bausachverständigen meines Vertrauens. Wie könnte für eine solche ungefähre Kostenschätzung eine faire Vereinbarung mit einem Architekten getroffen werden? Wie viel sollte man ihm zahlen? Und wieviel sollte man ihm zahlen, wenn man ihm den Auftrag für die Durchführung der Sanierungsarbeiten im Falle eines Kaufs in Aussicht stellt?

Mit "in Aussicht gestellten Aufträgen" können Architekten u.a. die Wände tapezieren. Dienstleister wissen, dass solch großen Ankündigungen in der Regel nur ganz selten Taten folgen - das würde ich an Deiner Stelle bleiben lassen.

Trenne die Begehung und Kostenschätzung von einer möglichen späteren Beauftragung - dann bist Du auch nicht in der Defensive, wenn aus diesem Ankauf nichts wird und Du den Architekten für einen weiteren Vorgang wieder ansprichst.

Für die Begehung und grobe Kostenschätzung vereinbarst Du einen Stundensatz und bei einer möglichen späteren Beauftragung hängt es dann von der tatsächlich zu erbringenden Leistung ab. Architekten rechnen in der Regel nach der HOAI ab http://www.gesetze-im-internet.de/hoai_2013/

Bedenken solltest Du, dass Architekten (aber auch Anwälte, Steuerberater, etc.) immer dann, wenn es verbindlich wird mit ihrer Berufshaftpflichtversicherung für die Aussagen und Leistungen haften - das macht niemand für € 20,--

 

 

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Danke Arnd.
Dein Vorschlag der Trennung von Begehung+Kostenschätzung einerseits und späterer Beauftragung andererseits ist überzeugend.
Welcher Stundensatz (für Begehung und Kostenschätzung) wäre denn angemessen?

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vor 54 Minuten schrieb enterpreneur:

Welcher Stundensatz (für Begehung und Kostenschätzung) wäre denn angemessen?

Das lässt sich pauschal nicht beziffern.

Es hängt ab von örtlichen Gepflogenheiten, dem "Standing" des Architekten (Berufsanfänger, alteingesessen, etc.), Deinem Verhandlungsgeschick, etc.

Kontaktiere 3 Büros und Du merkst schnell, wo die Reise hingeht.

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vor 8 Stunden schrieb enterpreneur:

Hallo,

ich würde gerne für ein Objekt, welches ein paar Sanierungs- und Renovierungsarbeiten nötig hat (ansonsten zu ca. 60-70% intakt) die Kosten für diese Sanierungsarbeiten schätzen lassen. - So dass ich dann entscheiden kann, ob ich einen Kauf für interessant halte.

Ich habe noch keinen Architekten/Bausachverständigen meines Vertrauens. Wie könnte für eine solche ungefähre Kostenschätzung eine faire Vereinbarung mit einem Architekten getroffen werden? Wie viel sollte man ihm zahlen? Und wieviel sollte man ihm zahlen, wenn man ihm den Auftrag für die Durchführung der Sanierungsarbeiten im Falle eines Kaufs in Aussicht stellt?

Objektgröße ist 500qm.

Vielen Dank!

Ist der Sanierungsaufwand so hoch und komplex, dass du einen Architekten brauchst? Was ist denn genau zu machen? Einen Architekten würde ich nur einbeziehen, wenn Umbauarbeiten geplant sind und selbst dann, ist das meistens übers Ziel hinausgeschossen.

Im Endeffekt würde ich mal einen Baumeister kontaktieren und ein Pauschalhonorar vereinbaren, welches dann bei tatsächlicher Beauftragung von der Endsumme zum Abzug gebracht wird.

Edited by RP_VIE
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Worin besteht der Sanierungsaufwand?

Dach? Dann hol Dir einen Dachdecker.

Keller? einen Maurer oder Sanierer

Bei Haustechnik würde ich sowieso eher einem Fachhandwerker Heizungsbauer und/oder Elektriker vertrauen, da Architekten sich mit diesen Gewerken zu wenig beschäftigen, siehe Flughafen Berlin...

Der Handwerker ist an Sein Angebot gebunden

 

Das Thema Haftung des Architekten:

Für verdeckte Mängel ist er nicht haftbar, und wenn Du zu viel für die Hütte bezahlst auch nicht...

Schaue Dir mal ein paar Gutachten von Zwangsversteigerungen an, und wenn möglich, dann besichtige mal so ein Haus...

Beim Versteigerungstermin wirst Du merken, daß das Gutachten nicht mehr ist als eine leichte Orientierungshilfe

 

Bei Sanierungen kann man sich leicht verschätzen, das Risiko trägst Du und nicht der Architekt.

 

Edited by Matt
ergänzung
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vor 4 Stunden schrieb RP_VIE:

Ist der Sanierungsaufwand so hoch und komplex, dass du einen Architekten brauchst? Was ist denn genau zu machen? Einen Architekten würde ich nur einbeziehen, wenn Umbauarbeiten geplant sind und selbst dann, ist das meistens übers Ziel hinausgeschossen.

Im Endeffekt würde ich mal einen Baumeister kontaktieren und ein Pauschalhonorar vereinbaren, welches dann bei tatsächlicher Beauftragung von der Endsumme zum Abzug gebracht wird.

Könntest du mal kurz erklären, welche Berufsgruppen mit "Baumeister" gemeint sind?


Ich sehe 2 Haupt-Herausforderungen des Hauses:
1) Im EG ist ein 150m² großes Gewerbe, bei dem man an diesem Standort nicht von einer langfristigen Vermietbarkeit ausgehen sollte. Also ist die Idee: Umwandlung in Wohnraum. Rechtlich wohl zulässig. Nur bleibt die Frage, ob technisch möglich und mit welchem finanziellen Aufwand.
Für diese Einschätzung benötige ich in jedem Fall einen Fachmann, also Architekten oder Bauingenieur?
2) Bei 2-3 Wohungen ist das Bad auf dem Gang. Sowas ist nicht zeitgemäß und ich würde es nicht vermieten wollen (bzw. können?). Deshalb auch hier die Frage, wie man das baulich löst.

Und wenn der Architekt schon mal da ist, um sich mit diesen Umbauarbeiten zu beschägtigen, dann soll er mir auch Auskünfte über den Zustand von Dach, Heiztechnik, Leitungen, etc. geben, so gut er kann.

Also mir fallen hier eigtl nur der Architekt oder Bauingenieur ein, die mir mal eine erste ganz grobe Einschätzung der Machbarkeit und Kosten geben könnten. Wenn ich dann eine "Hausnummer" für die Umbauarbeiten und Renovierungsarbeiten habe, rechne ich mir aus, welchen KP ich für interessant halte und trete damit in die Kauf-Verhandlung ein.

vor 1 Stunde schrieb Matt:

Worin besteht der Sanierungsaufwand?

Dach? Dann hol Dir einen Dachdecker.

Keller? einen Maurer oder Sanierer

Das hat ich mir auch schon überlegt. Aber als erster Schritt (also um rauszufinden, ob mich das Objekt grundsätzlich weiter interessiert) schien mir das zu viel Aufwand. Ich müsste ja immerhin für jedes Gewerk einen Handwerkertermin ausmachen und mit dem Makler koordinieren, dass er uns reinlässt. Da erscheint es mir wesentlich komfortabler, relativ schnell von einer einzigen Person - dem Architekten - aufgrund seiner Berufserfarung eine erste Schätzung zu bekommen. Vll. mache ich es mir zu einfach und ich sollte mir den Architekten sparen und gleich mit verschiedenen Handwerkern durchgehen? Aber zumindest für die Bewertung der Umbauarbeit bräuchte ich doch einen Architekten, das sind ja schließlich Grundriss-Änderungen??

Meine Vorgehensweise wäre  Folgende:

1) Sehr grobe Kostenschätzung der Umbauarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durch Architekt/Bauingenieur
2) Abgabe eines Kaufangebots auf Grundlage der Kostenschätzung des Architekten
3) Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt, dann würde ich nicht sofort kaufen, sondern eine ebene tiefer gehen in der Kostenschätzung: Entweder soll der Architekt jetzt eine tiefergehende Kostenschätzung machen oder ich hol mir jetzt die einzelene Gewerke ins Haus, die mir Angebote machen sollen
4) Wenn die tiefergehende Kostenschätzung ungefähr mit der ersten Kostenschätzung übereinstimmt, würde ich das Sanierungsrisiko eingehen und das Objekt kaufen.

Wie findet ihr die Vorgehensweise?
Danke!

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Du solltest zuerst mal zur Bauaufsicht / Bauamt gehen, dort kannst Du nachfragen ob ein Umwandlung in Wohnraum möglich ist.

Vielleicht ist es ja kein Gewerbe, sondern illegal als Gewerbe genutzter Wohnraum.

Bei einer Umwandlung muss der neue Wohnraum den aktuellen anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

Dein Wichtigster Mann ist hierbei Dein Gas Wasserinstallateur Deines Vertrauens, er wird die Wasserinstallation besser einschätzen können als ein Architekt.

Wenn Du aus einer Gewerbeeinheit mehrere Wohnungen machen willst, dann solltest auch einen Elektrikernfragen, da dann mit hoher Wahrscheinlichkeit der Zählerschrank an die derzeit gültigen anerkannten Regeln der Technik angepasst werden muss...

 

Wenn Du Wände versetzen, oder den Schnitt der Wohnung ändern willst, dann ist der Architekt angesagt

 

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Den Weg zum Bauamt würde ich zuerst gehen um die Wohnungsnutzung auszuloten.

Ich empfehle dir dann das Objekt mit einem Bau-Ing., der schon solche Sanierungen/Umbauten in dieser Projektgröße (!) begleitet hat (mit Ausschreibung ggf. auch Werkplanung, Bauüberwachung, Abnahme) zu besichtigen. Ein solcher Fachmann kann dir eine "grobe Hausnummer" zu den Kosten nennen und - was nicht zu unterschätzen ist - er hat meist aus der Erfahrung früherer Projekte gute Tipps für dich. Wenn Heizung/Elektro zu machen sind, würde ich je Gewerk einen Handwerker zu einem zweiten Termin mitnehmen.

Meist haben diese Bau-Ings. auch Kontakte zu Architekten, welche dir im Ernstfall "auch mal ein Grundriss-Detail zeichnen" bzw. bei notwendiger Nutzungsänderung vorlageberechtigt sind.

 

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Also ich würde einen Architekten fragen und einen Pauschale für die Schätzung aushandeln. Die geschätzten Kosten dann bei einem tatsächlichen Kauf aber noch einmal durch entsprechende Fachleute prüfen lassen bzw runter drücken.

Du musst bei Architekten oft aufpassen, weil die oft einfach zu viel wollen. Aber weil es hier um eine Umnutzung etc. geht würde ich hier durchaus einen hinzuziehen. Den ganzen anderen Kram kannst du von ihm zwar schätzen lassen ... musst du aber nochmal von entsprechenden Fachfirmen genau planen und anbieten lassen.

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Danke für die weiteren Antworten. Alles sehr hilfreich.

Würde dann jetzt so vorgehen:
- Ich prüfe beim Bauamt die Umwidmungsfähigkeit zu Wohnraum
- Vereinbarung einer Pauschale mit Architekt
- Architekt soll insbesondere die Machbarkeit und Kosten der Grundrissänderungen schätzen.
  Außerdem soll er alle anstehenden Gewerke grob schätzen.
- Vor einem tatsächlichen Kauf würde ich insbesondere die Gewerk Heizung, Sanitär und Elektrik nochmal kommen und schätzen lassen
 

Am 3.8.2017 um 23:19 schrieb nemo:

Den ganzen anderen Kram kannst du von ihm zwar schätzen lassen ... musst du aber nochmal von entsprechenden Fachfirmen genau planen und anbieten lassen.

Würde ich denn die Fachfirmen (Heizung, Elektrik) schon vor dem Kauf der Immobilie um konkrete Angebote bitten, an die sie gebunden sind? Oder sollen die auch erst mal nur schätzen und konkretes Angebot erst machen, sobald ich Eigentümer bin?

Am 3.8.2017 um 21:46 schrieb Andreas_:

Ich empfehle dir dann das Objekt mit einem Bau-Ing., der schon solche Sanierungen/Umbauten in dieser Projektgröße (!) begleitet hat (mit Ausschreibung ggf. auch Werkplanung, Bauüberwachung, Abnahme) zu besichtigen

Für mich kommen Architekt oder Bauingenieur in Frage. Wieso empfiehlst du explizit einen Bauingenieur?

Edited by enterpreneur

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