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MSchmidt

ETW in "frisch geteiltem" MFH

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Hallo zusammen,

ich hoffe meine Anfrage passt in diese Rubrik. Ich bin aktuell dabei meine erste ETW zu kaufen und habe Interesse an einem Objekt, welches aus 4 ETW besteht und vor 6 Wochen geteilt worden ist.

Bisher bin ich so vorgegangen, dass ich aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplänen und Hausgeldabrechnungen versucht habe, Risiken und Chancen des Objekts zu identifizieren. Dies ist jetzt ja leider nicht möglich.

Der bisherige Eigentümer wohnt selbst im Haus und vermietet zwei weitere Wohnungen. Von der vierten möchte er sich treffen. Ein externer WEG-Verwalter ist bisher nicht eingerichtet und bisher auch nicht vorgesehen.

Ich frage mich jetzt, wie ich hier weiter vorgehen kann. Oder wäre Euch so ein Investment zu riskant, weil man ja zur Historie des Hauses keine belastbaren Unterlagen hat? Wie schätzt ihr die Gefahr ein, dass man innerhalb der WEG dem anderen Eigentümer mit der Minderheit der Wohnungen gegenübersteht.

Über Anregungen und Hinweis bin ich dankbar.

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Puh, als Minderheit würde ich mich nicht in die WEG einkaufen. Da kann die andere Partei ja beschließen was sie möchte, und du hängst mit 25% (oder auch abweichend, je nach Miteigentumsanteilen) drin.

Wenn sie auch noch selbst Verwalterin belibt, wäre da für mich viel zu viel Raum für Schmu. Am Ende bezahlst du womöglich effektiv einen Großteil der Kosten.

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Die fehlender Historie spricht m.E. nicht unbedingt dagegen. Auf der Habenseite steht ja auch dass der Verkäufer sich wahrscheinlich bis jetzt gut gekümmert hat und weiterhin ein grosses Interesse hat, das Beste für das Haus zu erreichen.

Ich bin aber aus psychologischer Sicht bei Kalle: der Verkäufer fühlt sich emotional als Alleineigentümer, wird sich nie mit dir absprechen und im Zweifelsfall eher seine Eigennutzungsinteressen durchziehen (Beispiel: Treppenhausrenovierung o.ä.). Falls du sehr passiv sein willst dann passt das, Risiken hat es aber. Das kann dir aber auch in einer etwas grösseren Gemeinschaft passieren, in der die Eigennutzer die Mehrheit haben und zusammen halten. 

Was du aber beachten solltes: es gibt sicher keine Rücklagen. Bestenfalls sollte der Verkäufer einen Grundstock zuführen oder dir den Kaufpreis um ein adäquates Polster (mind 5 Jahre Einlage) kürzen.

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Vielen Dank für Eure Anmerkungen.

Ich habe auch ein bisschen Bauchschmerzen mit einem Minderheitsanteil. Ich werde mir die Wohnung wohl dennoch mal anschauen und vielleicht ein Angebot für zwei Wohnungen abgeben. 2 : 2 Dann allerdings gibt es auch nie eine Mehrheit - das ist dann auch irgendwie nicht so eine richtig prickelnde Vorstellung. 

@OF_MZDie Sache mit den Rücklagen stimmt natürlich. Das hatte ich noch gar nicht so recht auf dem Schirm. Was für eine monatliche Rücklage würdest Du denn bei Baujahr 1934 kalkulieren?

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vor 9 Stunden schrieb MSchmidt:

Die Sache mit den Rücklagen stimmt natürlich. Das hatte ich noch gar nicht so recht auf dem Schirm. Was für eine monatliche Rücklage würdest Du denn bei Baujahr 1934 kalkulieren?

Hallo @MSchmidt,

ich lege (kalkulatorisch) immer 12 € pro qm pro Jahr zurück. Damit bin ich in der Vergangenheit immer gut gefahren. Kommt aber natürlich darauf an was in der Vergangenheit ins Objekt investiert wurde. Wenn der Mehrheitseigentümer gleich im ersten jahr das Dach und die Leitungsstränge erneuern möchte reicht das natürlich nicht.

Beispiel: Habe kürzlich ein Haus aus 1910 mit ca. 360 qm erworben und dafür (5 Jahre Puffer) 21.600 € in die Rücklagen eingestellt.

Q.

Edited by Quillian

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Ich sehe es ganz anders. Verwalter , die auch Eigentümer sind, sind aus meiner Sicht die Traumkombination. Außerdem kleine WEG. Kein Ausfallrisiko. Ich sehe es positiv. Du wärst 'der Mehrheit' gar nicht gewachsen. Lass die doch machen und gut is.

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So ich wollte mal einen Zwischenstand geben.

Ich habe mir die Wohnung mittlerweile angeschaut und sie ist in einem sehr schlechten Zustand. Letztlich müsste die Wohnung komplett saniert werden. Bad komplett neu. Heizung in der kompletten Wohnung neu (Gasanschluss liegt schon in der Wohnung), Elektrik neu, Wände dämmen (die Wohnung hat Schrägen und dort kann man prima bis auf die Dachpfannen schauen :-) Hinzu kommt, dass noch Feuerschutzauflagen zu erfüllen sind - sowohl im Bereich der Bodenbeläge als auch in den Decken. Aktuell ist eine Strohdecke verbaut. Über der Wohnung ist ein Spitzbogen, den man durchaus ausbauen könnte, der in der Teilungserklärung aber als Gemeinschaftsfläche ausgewiesen ist. Finde ich auch irgendwie unglücklich.

Da fehlt mir irgendwie der passende Architekt oder ein erfahrene Bauunternehmer, der mir im Vorfeld sagen kann, mit welchen Kosten jedenfalls in etwa zu rechnen ist. Sieht also eher nach einer Absage aus. Aber war dennoch ein sehr interessante Erfahrung - wieder was gelernt. Im Expose stand von diesen ganzen Dingen - bis auf 3 Fotos - übrigens nichts drin ... also Anschauen ist immer zwingend erforderlich.

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Auf jeden Fall hast du was aus dem Projekt mitnehmen können. So lange man etwas dabei lernt, ist es keine vergeudete Zeit!

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