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Jacqueline

ETW bis jetzt Eigennutzung, jetzt möchte ich vermieten

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Hallo liebe Community, 

ich habe vor 2 Jahren eine 2-Zimmer ETW gekauft und möchte diese jetzt vermieten. 
Da es meine erste ETW ist und ich dieses ganze Prozedere zum ersten Mal mache, tun sich mir hier einige Fragen auf. 
Ich denke, dass es alles nichts wildes ist. Daher hoffe ich auf euer Wissen. 

1. Habe ich die Pflicht die Eigentümergemeinschaft, über meinen Auszug und die Absicht zu vermieten, zu informieren?
2. Wann gebe ich der Hausverwaltung bekannt, dass ich vermieten möchte? 
3. Wie regel ich es am besten mit der Kaltmiete und den Nebenkosten? 
 3.1 Kann ich die zwei Dinge splitten, so dass die Kaltmiete auf mein Konto und die Nebenkosten auf das Konto des Hausverwalters gehen? 
 3.2 Habt ihr Tipps zur Darstellung der umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten? 
4. Ich habe die Absicht, Haus und Grund beizutreten. Macht es sinn in meinen jetzigen "Ortsverein" einzutreten oder sollte ich in den "Ortsverein" eintreten der ab dem        01.10.2017 näher gelegen ist? 
 

Habt ihr noch weitere Tipps und Tricks? 

Ich freue mich auf euer Wissen und von euch lernen zu können. 

Liebe Grüße und einen tollen Start in die Woche!

Jacqueline

Edited by Jacqueline

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Hi!

Erst einmal herzlichen Glückwunsch zu der Entscheidung, Vermieterin zu werden. Ohne deinen Einzelfall bzw. die Zahlen genau zu kennen, wirst du auf jeden Fall viel lernen. Dazu eignet sich eine ETW, noch dazu eine die du bereits gut kennst, m.E. sehr gut.

Man möge mich korrigieren, aber mWn braucht es die Hausverwaltung überhaupt nicht zu interessieren, ob du selbst bewohnst oder vermietest. Das ist ja dein gutes Recht als Eigentümerin - es sei denn es wurde explizit etwas anderes vereinbart.

Also

1) mWn Nein. Daraus ergibt sich auch:
2) gar nicht.

3) Du zahlst nach wie vor als Eigentümerin das Hausgeld - wie vorher auch. Da ändert sich nichts.
3.1) Hier ändert sich dementsprechend auch nichts. Der Mieter zahlt dir (zusammen mit der Kaltmiete) eine monatliche Vorauszahlung auf die am Jahresende abzurechnenden Nebenkosten auf dein Konto. Das hat nichts mit deiner Verpflichtung als Eigentümerin zu tun, das Hausgeld an die WEG zu zahlen.
Du hast ja den Vorteil, bereits eine Abrechnung (von 2016) vorliegen zu haben. Daher kannst du ja recht gut abschätzen, wie viel Nebenkostenvorauszahlung du verlangen solltest.

3.2) Hier schaust du einfach auf die Abrechnung, die du von der Verwaltung erhälst. mit einem Marker streichst du dann die Positionen an, die umlegbar sind. Diese findest du detailliert in der "Betriebskostenverordnung" (google). Kurz gefasst sind es bei einer ETW meistens alle Positionen, außer:

Sonstige Kosten, Bankspesen, Verwaltergebühr.. es können ggf. auch andere Posten dazuzählen, wie z.B. Gerichts/Anwaltskosten, wenn die WEG z.B. gegen einen Miteigentümer vorgeht. Auch die Instandhaltungsrücklage ist naürlich nicht umlegbar. Im Endeffekt fragst du dich: Hat der Mieter von dieser Potition einen Vorteil? Wenn ja, dann umlegbar.

Wichtig: Die Grundsteuer taucht nicht auf der Abrechnung des Verwalters auf. Die ist aber auch umlegbar - du solltest die daher in deiner Nebenkosten-Vorauszahlungs.Kalkulation mit einpreisen!

4) H&G ist noch nicht sooo wichtig, wenn du gerade mit einer ETW anfängst. Ich bin auch im lokalen Verein (der, der den Vermietungsobjekten am nächstgelegenen ist) und nutze gelegentlich die kostenfreie Rechtsberatung. Bei einem Objekt m.E. nicht kritisch. Eine Mietvertragsvorlage kannst du ja auch erwerben, ohne Mitglied zu sein.

Ansonsten: Wohnung rausputzen, ggf. noch Kleinigkeiten erneuern (z.B. Silikon-Fugen im Bad, alles weiß streichen, Rolladen-Gurte tauschen.. Also alles was ohne großen finanziellen Aufwand machbar ist und "was her macht".

Dann gute Fotos machen, bei immoscout reinstellen (da suchen eh die meisten).. Miete hoch ansetzen (runter geht immer).. 3 Monats-Mieten Kaution verlangen.. Mieter EXTREM kritisch auswählen.. Keine Tiere zulassen. Haftpflicht-Versicherung vom Mieter naschweisen lassen und Schufa-Auskunft einholen.. Und los :)

PS: Ich würde die Mieteinahmen nicht aufs Privat-Konto einzahlen lassen.Konto git's gut & umsonst bei der DKB .. Google mal nach DKB Vermieterpaket.
Kostenlose Kontoführung, belibige Unterkonten selbst eröffnen, Mietkautions-Konto kostenlos.. Bietet sich für deinen Umfang auf jeden Fall an!

Edited by Kalle

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Ich würde in dem fall, wenn sich ein großer Gewinn bei Verkauf realisieren lässt niemals die Wohnung vermieten.

Verkauf -> EK -> rentable neue Objekte

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@Denno
Von Nachbeleihen hälst du wohl nix? Die Frage ist, ob die Wohnung mit EK gekauft oder finanziert wurde. Bei letzterem dürfte die Gewinnmitnahme eher schwierig bzw. ggf. teuer werden.

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Cash > Nachbeleihung für mich.

Klar es gibt 100 Sachen die man noch bedenken kann (zB Vorfälligkeitsentschädigung).

Aber das Geld würde ich aufjedenfall mitnehmen wenn sonst alles passt...(Beim aktuellen Markt wenn man günstig eimgekauft hat kann man da schon sensationell ´gut EK aufbauen, gerade wenn man am Anfang steht).

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Wenn Du dich bei quoka.de anmeldest und dort Deine Wohnung zur Vermietung anbietest, dann wird diese bei immoscout automatisch mit angeboten => kostenlos!

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@Kalle Wow!!! Vielen Dank für deine Antwort! So ausführlich. Wunderbar. Da kann ich sehr gut was mit anfangen. Vorerst sind glaube ich alle Fragen geklärt. ^_^

@Denno @freeone Ich habe an Nachbeleihen gedacht. Ich werde das eingebrachte EK wieder rausziehen und in neue Projekte strecken. Die jetzige ETW möchte ich behalten um von lernen zu können. Mag für die Profis vllt komisch klingen aber ich denke für den Anfang ist es ein rentables Objekt. 

@lg2016 Vielen Dank für den Tipp! Solche Dinge sind immer gut zu wissen. :) 

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