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KADD

Mieterhöhung: Grundlage

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Hallo Community,

ich habe kürzlich eine Wohnung gekauft, bei der ich nun die Miete (5,68 €) anpassen möchte. Meine Forderung von 6,30 €/qm hielt ich für fair, da Vergleichsmieten in dieser und den zugehörigen WEG`s bei 6,00 - 6,50 €/qm liegen. Für meine Wohnung im Nachbarhaus bekomme ich sogar 6,70 €. Neuvermietungen werden ab 6,50 € angeboten. Aussage der Verwalterin : " Bei Bestandsmietern können wir die Mieten lediglich gemäß dem aktuellen Mietspiegel 2017 erhöhen. Und bei der Errechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann lediglich der Mittelwert von 5,89 EUR/m² angesetzt werden, da wir keine wohnwerterhöhenden Merkmale haben." Nun meine Frage: Gilt in solchen Fällen nur der Mietspiegel als Grundlage ? Bzw. haben die Vergleichsmieten hier kein Gewicht ?

Besten Dank für eure Kommentare !

Viele Grüße

KADD

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@KADD

Woher hast du deine Vergleichsmieten bezogen?

Wenn es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, ist hierdurch in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete festgelegt, welche bindend für eine Mieterhöhung ist. Die hat aber in größeren Städten oft nichts mit der üblichen Miete bei Neuvermietung zu tun.

 

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Sie hat recht, zumindest wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Natürlich herrscht vertragsfreiheit, also wenn der Mieter 6,30€ zustimmt, dann bingo .. aber die Verwalterin wird vermuten, dass der Mieter nicht zustimmen wird.

 

\\ freeone war schneller

Edited by Kalle

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@ freeone

Die Wohnanlage hat zusammen 6 WEG`s. Hier stehen gerade 4 Wohnungen öffentlich zum Verkauf und da sind auch die Mieteinkünfte angegeben. Und auch bei vergangenen Verkäufen lag die Miete immer bei mind. 6 €/qm. So kam ich zu den Vergleichsmieten. Und da ich durch eine andere Wohnung hier schon lang dabei bin, kenne ich die Verwaltung gut und auch den Schriftverkehr zu Neuvermietungen etc.

 

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@ Kalle

Es ist ein qualifizierter Mietspiegel. Mir geht es schon um rechtsmäßigkeit. Die Mieter sind alt. Auch wenn es unhöflich klingt; sie werden irgendwann ausziehen.

Besten Dank schon mal für die Antworten !!

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1 hour ago, KADD said:

Die Wohnanlage hat zusammen 6 WEG`s.

Das sind aber viele Eigentümergemeinschaften für eine Analge :-P

Soaß beiseite, einklagen kannst du die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die durch den (qualifizierten) Mietspiegel bestimmt wird, solange die Miete nur um 20% (bzw. 15%) erhöht wird und ein Jahr unverändert gelassen wurde. §558.

Ich habe noch nie eine Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen müssen. Im Idealfall wird man sich natürlich mit dem Mieter einig, bevor man das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zustellt.

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Die 6 WEG`s umfassen 6 MFH. Alle gleicher Bauart etc. Darum meinte ich eine Anlage.

Die Erhöhung zum Mittelwert aus dem Mietspiegel ist kein Problem. Das wird die Verwaltung auch umsetzen. Nur hatte ich gehofft, eher Richtung marktübliche Mieten erhöhen zu können. Aber nun habe ich wenigstens wieder etwas gelernt. Und wenn mal ein Mieterwechsel ansteht verlange ich eine marktübliche Miete.

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Die lieben Mietverwalter..... Ich hatte den gleichen Fall im Frühjahr diesen Jahres. Erst hat der Verwalter die Hände über dem Kopf zusammen geschlagen über den Zustand der Wohnung (ich nicht). Dann sagte er mir, die könne man nur für 5,80€ neu vermieten. Ich wollte 7,-€ haben:

Verwalter (VW): Das geht nicht.
Ich: Warum?
VW: Wegen Mietspiegel
Ich: Von wann ist der?
VW: 2013.
Ich: Ist zu alt.
VW: hab keinen neueren.
Ich: Dann mach 7,-€
VW: Der kann klagen.
Ich: Ungelegte Eier. Mach 7,-€
VW: blablabla (ca. 3x das selbe)
Ich: Entweder 7,-€ oder ich klär das selbst.
VW: Wir könnens versuchen
Ergebnis: Miete durchgesetzt. Neue Mieter zufrieden.

Es sei dazu bemerkt, dass der etwas ältere Mietverwalter wohl auch in der Zeit stehen geblieben war. ich sage nicht, dass sich das Blatt nicht auch mal wenden kann. Aber manchmal muss man wirklich mal klare Kante zeigen.....

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vor einer Stunde schrieb Pfalzgraf:

Die lieben Mietverwalter..... Ich hatte den gleichen Fall im Frühjahr diesen Jahres. Erst hat der Verwalter die Hände über dem Kopf zusammen geschlagen über den Zustand der Wohnung (ich nicht). Dann sagte er mir, die könne man nur für 5,80€ neu vermieten. Ich wollte 7,-€ haben:

Verwalter (VW): Das geht nicht.
Ich: Warum?
VW: Wegen Mietspiegel
Ich: Von wann ist der?
VW: 2013.
Ich: Ist zu alt.
VW: hab keinen neueren.
Ich: Dann mach 7,-€
VW: Der kann klagen.
Ich: Ungelegte Eier. Mach 7,-€
VW: blablabla (ca. 3x das selbe)
Ich: Entweder 7,-€ oder ich klär das selbst.
VW: Wir könnens versuchen
Ergebnis: Miete durchgesetzt. Neue Mieter zufrieden.

Es sei dazu bemerkt, dass der etwas ältere Mietverwalter wohl auch in der Zeit stehen geblieben war. ich sage nicht, dass sich das Blatt nicht auch mal wenden kann. Aber manchmal muss man wirklich mal klare Kante zeigen.....

Hallo Pfalzgraf,

also in meinem Fall ist der Mietspiegel von 2017 und der Zustand der Wohnung sehr gut. Das Problem ist eigentlich, dass ich in einem bestehenden Mietverhältnis eine Erhöhung vornehme. Wenn die Leuts dann mal ausziehen kann ich die Neuvermietung zum marktüblichen Preis machen. Und der ist natürlich höher als der Käse der im Mietspiegel steht.

Viele Grüße 

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Hast Du denn mit Gegenwind zu rechnen, weil Du über der Kappungsgrenze (15/20%) liegen würdest und die letzte Erhöhung weniger als 15 Monate zurückliegt? (das konnte ich Deinem Post nicht entnehmen)

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Eine Kappungsgrenze berühren wir hier nicht. Wir haben inzwischen eine Mieterhöhung an die Mieter geschickt, soweit es der Mietspiegel zulässt. Diese haben Sie auch angenommen. Natürlich kann man auch mehr einfordern und hoffen das es die Mieter akzeptieren. Aber hierfür gibt es keine Rechtsgrundlage. Da die Wohnung auch so Cashflow positiv ist, ist das schon ok. Die höhere Miete bei einer Neuvermietung ist dann eben der Bonus.

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2 Kleine Punkte

11 hours ago, Pfalzgraf said:

Ich: Dann mach 7,-€
VW: Der kann klagen.

Spitzfindigkeit, aber dennoch: Der Mieter kann nicht klagen; er kann die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen verweigern und der Vermieter müsste klagen.

Quote

also in meinem Fall ist der Mietspiegel von 2017

Wichtig wäre hier: Unterschied zwischen einem (einfachen) Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel.

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vor 12 Stunden schrieb Pfalzgraf:

Die lieben Mietverwalter..... Ich hatte den gleichen Fall im Frühjahr diesen Jahres. Erst hat der Verwalter die Hände über dem Kopf zusammen geschlagen über den Zustand der Wohnung (ich nicht). Dann sagte er mir, die könne man nur für 5,80€ neu vermieten. Ich wollte 7,-€ haben:

Verwalter (VW): Das geht nicht.
Ich: Warum?
VW: Wegen Mietspiegel
Ich: Von wann ist der?
VW: 2013.
Ich: Ist zu alt.
VW: hab keinen neueren.
Ich: Dann mach 7,-€
VW: Der kann klagen.
Ich: Ungelegte Eier. Mach 7,-€
VW: blablabla (ca. 3x das selbe)
Ich: Entweder 7,-€ oder ich klär das selbst.
VW: Wir könnens versuchen
Ergebnis: Miete durchgesetzt. Neue Mieter zufrieden.

Es sei dazu bemerkt, dass der etwas ältere Mietverwalter wohl auch in der Zeit stehen geblieben war. ich sage nicht, dass sich das Blatt nicht auch mal wenden kann. Aber manchmal muss man wirklich mal klare Kante zeigen.....

Genauso so ist es richtig! Sehr gut gemacht.  

Ich weiß gar nicht, warum sich die Leute bei Mieterhöhung und ungelegten Eier in die Hose machen.

Ich habe immer einen Standard-Text und erhöhe auch oberhalb des Mietspiegels. Einfach weil ich Lust drauf habe. Hat 4x geklappt und 1x nicht. Arbeitsaufwand waren 5 min und Stress war 0.

Also erhöht die Miete und beschäftigt euch erst näher damit, wenn es Probleme gibt.

Und wenn euer Verwalter nicht mitspielt, dann würde ich darüber nachdenken den Verwalter zu wechseln. Er kann gern Tipps geben, aber ich bezahle ihn nicht fürs Diskutieren.

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vor 51 Minuten schrieb Alexander Raue:

Also erhöht die Miete und beschäftigt euch erst näher damit, wenn es Probleme gibt.

Sicherlich eine Typfrage - aber definitiv ein Weg, damit umzugehen!

Allerdings hilft es zu wissen, aus welcher Richtung im Zweifel die Schläge kommen können.

Hier mal ein neues Angebot, im weitesten Sinne aus dem Bereich "legal tech"

https://www.wenigermiete.de/

 

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Folgendes schreibe ich immer:

 

Anpassung der Gesamtmiete

 

Sehr geehrte Frau XXX,

 

Sie bewohnen seit dem 1.7.2011 die Wohnung XXX in der XXX Strasse in XXX. Die letzte Anpassung der Miete war am 1.7.2011. Auf der gesetzlichen Grundlage von § 558 BGB möchte ich ihre Zustimmung zur Anpassung der aktuellen Miete zum 1.9.2017. Voraussetzung ist, dass die neue Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Anpassung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, seit der letzten Mietanpassung mindestens ein Jahr vergangen ist und die geforderte Mietanpassung sich innerhalb der Kappungsgrenze des § 558 III BGB – also 20% - hält.

 

Aktuelle Gesamtmiete:  Wohnung XXX€ + Nebenkostenvorauszahlung XXX€ = XXX€

 

Neue Gesamtmiete:  Wohnung XXX€ + Nebenkostenvorauszahlung XXX€ = XXX€

 

 

Ich bitte Sie daher, die Anpassung der Gesamtmiete wie oben beschrieben auf XXX Euro zuzustimmen und mir ihre schriftliche Zustimmung bis zum 30.06.2017 unterschrieben an mich zurückzusenden. Unterschreiben Sie für die Zustimmung der Mietanpassung diese Erklärung und schicken Sie mir das Schreiben bitte zurück. Eingescannt als pdf in einer Email mit ihrer Unterschrift reicht mir vollkommen aus. Für Rückfragen bin ich wie immer per Email oder telefonisch auf XXX erreichbar.

 

Die neue Gesamtmiete wird erstmals ab dem 1.9.2017 fällig.

 

Viele Grüsse nach XXX

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vor 39 Minuten schrieb freeone:

@Alexander Raue

Bitte beachte, dass Mieter für mindestens drei Jahre überhöhte Mieten zurückfordern können.

Ist das wirklich so? Ich habe gelesen, dass erst ab einer Mängelrüge die reduzierte Miete greift und eine vorherige Rückforderung nicht möglich ist.
 
Zitat auch von der Website von wenigermiete.de (https://www.wenigermiete.de/faq)

Zitat

Gilt die Mietpreisbremse auch rückwirkend?

Nein, der Mieter muss die Mietpreisbremse mittels eines sogenannten qualifizierten Rügeschreibens aktivieren. Erst die danach zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter zurückzahlen. Deshalb ist es wichtig, schnell zu handeln und noch vor Monatsende den Auftrag an wenigermiete.de zu erteilen.

 

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vor 2 Stunden schrieb lg2016:

Ist das wirklich so? Ich habe gelesen, dass erst ab einer Mängelrüge die reduzierte Miete greift und eine vorherige Rückforderung nicht möglich ist.
 
Zitat auch von der Website von wenigermiete.de (https://www.wenigermiete.de/faq)

 

So wurde gerade in einer Klage gerade vom LG entschieden... der Mieter hat erst dann ein Einbehalt, wenn er den Mangel gerügt hatte, daher war die fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzug wirksam.

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Oh, mir war so, als wäre das so gewesen; ich hatte mir das allerdings zugegebenermaßen mal für eine falsche Flächenangabe angeschaut und (fälschlicherweise) angenommen, dass das wohl für alle Fälle anwendbar sei, in denen zu viel Miete verlangt wird.:$ Danke für die Korrektur...

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vor 2 Stunden schrieb freeone:

Oh, mir war so, als wäre das so gewesen; ich hatte mir das allerdings zugegebenermaßen mal für eine falsche Flächenangabe angeschaut und (fälschlicherweise) angenommen, dass das wohl für alle Fälle anwendbar sei, in denen zu viel Miete verlangt wird.:$ Danke für die Korrektur...

Dabei handelt es sich um etwas anderes - es wurde schon durch diverse Gerichtliche Instanzen gejagt, der Punkt den Du erwähnt hast stimmt - bei unserem Mängel handelte es sich um ein nicht gemeldeten Wasserschaden, Mieter hat unangekündigt Miete gemindert, den Mangel selbst provisorisch behoben und bei uns als nachvermieter einfach weiter gemindert . Hat behauptet lag alles vor, keiner wusste von etwas - zurecht hat das Gericht der fristlosen stattgegeben 

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Ich glaube wir sollten hier aber mal unbedingt unterscheiden.

Das Portal wenigermiete.de zielt meines Wissens auf Städte mit Mietpreisbremse und zu hoher Neuvermietung ab. Da kannst du zurückfordern. Das ist ein Problem bei der Neuvermietung und auch nur auf Städte mit Mietpreisbremse bezogen-

Die "normale" Mieterhöhung nach 558 BGB ist hiervon aber meines Wissens nicht betroffen. Habe das mal mit einem Fachanwalt besprochen. Der sagte mir, wenn der Mieter deiner Mieterhöhung zustimmt, dann hat er zugestimmt. Und Ende. Mal angenommen du haust ein Mieterhöhungsverlangen raus und setzt z.B. das Baujahr nicht richtig an (ist ja in vielen Mietspiegeln eines der wesentlichen Merkmale), dann muss der Mieter natürlich nicht zustimmen -> du kannst also klagen und wirst wahrscheinlich nicht recht bekommen, weil du eben ein falsches Baujahr angesetzt hast. Stimmt der Mieter der Erhöhung aber schriftlich zu bist du meines Wissens (und laut Aussage des Anwaltes - ohne das jetzt persönlich mal vor Gericht getestet zu haben :p) auf der sicheren Seite. Ich mache es in dem Fall wie @Alexander Raue. Ich erhöhe die Miete so weit ich kann. Bisher haben aber alle Mieter zugestimmt (waren alleine dieses Jahr 5 oder 6), mit einem habe ich ein wenig verhandelt und wir haben uns in der Mitte getroffen. Wenn jetzt tatsächlich ein Mieter nicht zustimmt, dann muss man abwägen, ob die Kriterien belastbar genug sind, um damit vor Gericht zu gehen. @Thorsten Beckers Ist das so korrekt?

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